심사양도2012-0253 (2013.03.05)

장부가액이 실지 취득가액이 아님이 확인되지 않는 경우 환산취득가액으로 경정할 수 없음

당초 장부가액을 실지취득가액으로 하여 신고하였고, 장부가액이 실지취득가액이 아님을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없으므로, 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액으로 해달라는 경정청구를 거부한 처분은 정당함

2013구단50848 양도소득세경정거부처분취소

이AA

종로세무서장

2013. 11. 6.

2013. 11. 27.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2012. 9. 12. 원고에게 한 2011년도 귀속분 양도소득세 OOOO원에 대한 경정청구거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1991. 12. 16. OO시 OO구 OO동 11-11에 지하 5층, 지상 16층의 오피스텔 건물인 'BBB'를 신축하여 보유해 왔는데, 2011. 2. 15. BBB 중 205호(이하 '이 사건 오피스텔'이라 한다)를 양도한 후 2011. 5. 31. 양도가액을 실질양도가액인 OOOO원, 취득가액을 장부가액인 OOOO원으로 기재하여 2011년도 귀속 양도소득세 OOOO원을 예정신고 하였다.

나. 그 후 원고는 취득가액 산정이 잘못되었다며 2012. 7. 13. 피고에게 취득가액을 장부가액이 아닌 환산가액으로 하여 2011년도 귀속 양도소득세 OOOO원을 감액 해달라는 경정청구를 하였는데, 피고는 2012. 9. 12. 원고에게 경정청구를 거부하는 통지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)를 하였다.

다. 원고는 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나 2012. 12. 18. 기각되었다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고 주장의 요지

BBB는 약 22년 전에 신축된 건물로서 이 사건 오피스텔과 관련하여 실지취득가액을 뒷받침할만한 증빙서류가 없다. 이 사건 양도소득세 예정신고시에는 종합소득세신고를 위해 작성한 토지 및 건물의 장부가액에 따라 취득가액을 기재한 것인데 이는 종합소득세 신고 목적을 위하여 임의로 과소계상한 것이고 실지취득가액이 아니다.

나. 인정사실

(1) 이 사건 오피스텔은 원고가 1989. 9.경 그 대지를 취득한 후 착공하여 1991. 12.경 분양한 BBB 오피스텔 중 미분양분 오피스텔로서 원고는 이를 이 사건 양도일 전까지 임대사업에 이용하였다.

(2) 원고는 1989. 9. 4.부터 부동산 임대업을 개시하여 지속적으로 복식부기로 장부기장을 해왔고, 조정 후 총수입금액 명세서를 첨부하여 부동산임대소득을 신고해 왔다.

또한 원고는 2011년 임대보증금 등 총수입금액 조정명세서 작성시에 부동산 취득금액이 확인되는 경우를 전제로 건설비를 계산하여 간주임대료를 산정하기도 하였다.

(3) 이 사건 오피스텔의 전유부분 면적은 290.64㎡(공용부분 면적은 297.44㎡)이고 대지권은 50.46㎡이다. {신고된 장부가액을 기준으로 볼 때 건물 1㎡당 가액은 OOOO원(= 신고가액 OOOO원 ÷ 건물부분 면적 588.08㎡)이다}.

(4) 아울러, BBB에 있는 오피스텔이 최초분양된 금액을 보면 일간지에는 그 가액이 평당 OOOO원 내지 OOOO원(1㎡당 OOOO원 내지 OOOO원)으로 분양한다는 광고가 게재되었다. 또한 BBB 815호, 1309호, 1403호는 전유부분 면적이 32.89㎡(공용부분 면적은 30.42㎡)이고 대지권은 5.43㎡인데, 실제 분양가액은 OOOO원으로 건물 1㎡당 OOOO원(분양가액 OOOO원 ÷ 건물부분 면적 63.31㎡)이다.

(5) 한편, 원고가 이 사건 오피스텔을 보유하여 임대사업에 이용하는 동안 이에 관하여 작성한 표준재무제표에 의하면 1995년말부터 2009년말까지 이 사건 오피스텔 건물에 관한 감가상각율은 합계 61.4%이다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제3 내지 5호증, 을 제3 내지 9호증의 각 기재(각 서증에 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

다. 판단

(1) 증명책임의 귀속

(가) 소득세법 제96조, 제114조 등에서는, 양도소득의 과세표준과 세액을 결정함에 있어 양도가액과 취득가액은 실지거래가액에 따라 정하는 것이 원칙이되, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다(소득세법 제114조 제7항). 이에 따라 소득세법 시행령 제176조의2 제1항에서는 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되는 등의 사유로 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 환산가액 등에 의하여 추계조사하여 가액을 결정 또는 경정할 수 있도록 하고 있다.

(나) 한편, 과세요건의 증명책임은 과세관청에 있으므로 이 사건과 같이 양도가액에 대하여는 실지거래가액으로 하면서 취득가액에 대하여는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 납세자가 주장하는 경우에도 원칙적으로 실지거래가액인 취득가액에 대하여는 과세관청이 이를 증명하여야 하고, 이를 증명하지 못하는 경우에는 환산가액 등에 의하여 추계결정할 수밖에 없다고 할 것이다. 나아가 납세의무자가 작성, 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재 자체가 납세의무자를 기속하는 효과가 있어 납세의무자가 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수 있는 것은 아니다(대법원 1988. 2. 9. 선고 87누536 판결).

(다) 하지만, 이 사건과 같은 경우 납세의무자인 원고는 BBB를 직접 신축하여 분양하였고, 미분양분인 이 사건 오피스텔을 취득한 후 이를 지속적으로 임대해 온 당사자로서 BBB 전체의 신축에 소요된 비용, 이 사건 오피스텔의 실제 취득가액 및 이와 관련한 일체의 서류 등을 직접 소지하거나, 알고 있거나, 쉽게 알 수 있는 상황이라고 하지 않을 수 없으므로 실제 취득가액을 쉽게 증명할 수 있을 것으로 기대할 수 있다. 아울러 원고 스스로가 이 사건 오피스텔에 관한 임대사업을 장기간 영위하면서 작성, 비치하여 온 장부가액을 실지취득가액이라고 양도소득세 예정신고까지 한 상황이라면, 그 후 그 장부가액이 실지취득가액에 일치하지 않는다고 신고내용을 번복하는 경우에는 이에 대한 증명책임을 모두 피고에게 부담시키는 것이 온당치 아니하다.

(라) 즉, 납세의무자가 과세자료의 수집에 협조를 하지 않는 상황에서 과세관청으로 하여금 20여년 전의 BBB 신축에 들어간 비용과 관련한 자료, 실질적인 분양대금 수수내역 등의 자료를 직접 수집하여 장부가액이 실지취득가액과 일치한다는 점을 증명하도록 요구하는 것은 매우 곤란하고, 납세의무자가 스스로 장부에 기초하여 실지취득가액이라면서 신고한 금액일 뿐만 아니라 종래 종합소득세 신고 당시 스스로 성실하게 작성하였음을 전제로 작성・3제출한 바 있는 장부를 쉽사리 부인하도록 허용한다면 조세의 신고・납부체계의 근간을 뒤흔들게 되며, 더욱이 증빙서류의 보관기간인 5년이 지난 이후로는 실지거래가액을 기준으로 한 양도차익의 산정이 불리하다고 판단되는 납세의무자로 하여금 보다 유리한 환산가액의 적용 여부를 취사선택할 수 있게끔 그 선택에 맡기게 되어 부당하게 될 우려가 있다.

(마) 그러므로, 이러한 경우까지 취득 관련 증빙서류에 의하여 취득가액이 확인되는 때에 한하여 그것과 일치하는 장부가액만을 실지취득가액으로 인정할 수 있다고 볼 것은 아니고, 과세관청은 반드시 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 해당 장부의 기재를 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하면 족하다고 할 것이며, 그러한 상당한 사정이 증명된 때에는 장부가액을 부인하려는 납세의무자 측에서 장부의 기재가 실지취득가액에 대한 다른 증빙자료, 즉 이 사건 오피스텔 취득에 소요된 실제 비용이나 취득 당시의 은행감정가액 등과 다르다는 점이나 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 밝혀 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명하여야 한다고 봄이 타당하다. 그와 달리 장부가액을 부인하는 납세의무자의 주장을 뒷받침할 증거가 없다면 과세관청이 납세의무자의 주장을 배척하고 해당 장부의 기재를 실지취득가액으로 인정한 것이 위법하다고 볼 수 없다.

(2) 이 사건에서의 장부가액을 실지취득가액이라고 볼 수 있는지 여부

(가) 앞에서 본 법리에 기초하여 이 사건으로 돌아와서 보건대, 앞서 인정한 사실에 의하면 다음과 같은 사정을 추단할 수 있다.

① 원고는 BBB 부지를 본인이 취득하여 직접 BBB를 신축하고 이 중 일부 미분양 오피스텔을 취득하여 직접 임대사업을 영위해 왔으므로, BBB의 건축에 소요된 비용 및 각각의 오피스텔 분양원가 및 이 사건 오피스텔 취득가격에 대하여 잘 알고 있거나 쉽게 알 수 있었을 것으로 보인다. ② 원고는 1989년 이래로 지속적으로 부동산 임대업을 영위해오면서 부동산 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 해 왔는데, 이 당시에도 이 사건 오피스텔의 취득가액을 확인하여 아는 것을 전제로 하여 각종 세무신고서 등이 작성된 것으로 보인다. ③ 원고 스스로가 이 사건 양도소득세 예정신고시에 종래 각종 세무신고를 해왔던 내용과 동일하게 이 사건 오피스텔의 취득가액을 스스로 인정하여 신고하였고 신고 당시에 어떠한 착오나 오류가 있었다고 볼만한 사정도 없다. ④ 원고는 이 사건 오피스텔의 실지취득가액이 얼마인지 제대로 주장하거나 증명하지 아니하고 있고, 심지어 신축이나 분양 당시의 자료도 전혀 제출하지 아니하고 있다. ⑤ 한편, 피고는 BBB 분양 당시 분양가에 관하여 일부 계약서 및 언론에 광고한 자료 등을 통하여 분양가를 확인하여 제시(을 제5 내지 8호증)하고 있는바, 피고가 든 분양가가 이 사건 오피스텔의 장부가액보다 단위 면적당 약 2배 이상 높긴 하나, 그 분양가에 기초하여 그간 원고가 종합소득세 신고시에 필요경비로 산입해 온 감가상각비(소득세법 제97조 제3항에 따라 감가상각비를 공제한 금액을 취득가액으로 정하여야 할 것이다)를 필요경비에서 감하여 취득가액을 계산할 경우 이 사건 장부가액을 실지취득가액으로 보아도 적정하다고 수긍할 만한 상당한 정황이 엿보인다. ⑥ 원고는 BBB 분양 당시의 분양가는 일반 오피스텔에 관한 것이고 이 사건 오피스텔은 이와 달리 목적이 상가이므로 단위면적당 가액이 다르고 최근 매매사례도 그러하다는 취지의 주장을 하고 있으나, 최근 매매사례에 비추어 최초 분양 당시에도 일반 오피스텔과 상가 사이에 상당한 분양가 차이가 있었을 것이라고 당연히 추정되진 아니하고, 분양 당시 언론에 광고가 이루어진 평당 분양가 상한액을 보더라도 원고 주장을 쉽사리 받아들이기 어렵다.

(나) 이상의 점을 종합하여 보건대, 피고는 원고가 신고하였던 장부가액을 실지취득가액이라고 볼 수 있을 만한 상당한 사정을 증명하였다고 할 것이나, 장부가액을 부인하려는 원고는 장부의 기재가 실지취득가액과 다르다는 증거를 전혀 제출하지 못하고 있다고 판단된다. 달리 원고의 주장을 뒷받침할 증거가 보이지 아니하는 이상 피고가 이 사건 양도소득세 계산에 있어 원고 스스로가 신고한 장부가액을 실지취득가액으로 인정한 것은 적법하다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.