국세청심사양도2012-0253 (2013.03.05)

납세자가 장부가액을 부인할 경우 실지취득가액에 대한 입증책임

과세관청은 반드시 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 장부의 기재를 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하면 족하고, 그러한 상당한 사정이 증명된 때에는 장부가액을 부인하려는 납세자가 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명하여야 함

소득세법 제97조 양도소득의 필요경비 계산

2013구단52172 양도소득세경정거부처분취소

이AA

OO세무서장

2013. 11. 15.

2013. 12. 6.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2012. 9. 12. 원고에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 OOOO원에 대한 경정청구거부처분을 취소한다는 판결.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1991. 12. 16. OO시 OO구 OO동 11-11에 지하 5층, 지상 16층의 오피스텔 건물인 'BBB'를 신축하여 보유해 왔는데, 2009. 6. 10. BBB 중 201, 203, 204호(이하 '이 사건 오피스텔'이라 한다)를 양도한 후 2010. 5. 31. 양도가액을 실질양도가액인 OOOO원, 취득가액을 장부가액인 OOOO원으로 기재하여 2009년도 귀속 양도소득세 OOOO원을 신고, 납부하였다.

나. 그 후 원고는 취득가액 산정이 잘못되었다며 2012. 9. 7. 피고에게 취득가액을 장부가액이 아닌 환산가액으로 하여 2009년도 귀속 양도소득세 OOOO원을 감액 해달라는 경정청구를 하였는데, 피고는 2012. 9. 12. 원고에게 경정청구를 거부하는 통지하는 이 사건 처분을 하였다.

다. 원고는 국세청장에게 심사청구를 제기하였으나 2013. 3. 5. 기각되었다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑1, 2, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 요지

BBB는 약 22년 전에 신축된 건물로서 이 사건 양도소득세 신고시에는 종합소득세 신고를 위해 작성한 토지 및 건물의 장부가액에 따라 취득가액을 기재한 것인데 이는 종합소득세 신고 목적을 위하여 임의로 과소계상한 것이고 실지취득가액이 아니며, 이러한 장부가액이 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다거나 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다고 볼 수도 없다.

한편 과세요건의 입증책임은 과세관청에게 있으므로, 이 사건 오피스텔의 취득가액의 경우도 피고가 이를 입증하여야 하는데 피고가 실지거래가액을 입증하지 못하였으므로, 이 사건 오피스텔은 실지취득가액을 알 수 없는 경우에 해당하고, 따라서 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 환산가액으로 이 사건 오피스텔의 취득가액을 산정하여야 한다.

3. 처분의 적법 여부

가. 인정사실

(1) 이 사건 오피스텔은 원고가 1989. 9.경 그 대지를 취득한 후 착공하여 1991. 12.경 분양한 BBB 오피스텔 중 미분양분 오피스텔로서 원고는 이를 이 사건 양도일 전까지 임대사업에 이용하였다.

(2) 이 사건 오피스텔은 원래 201호 전유부분 205.04㎡(공유부분 209.85㎡)이었는데, 양도 직전인 2009. 5. 13. 201호(전유부분 62.93㎡, 공유부분 64.4㎡), 203호(전유부분 78.67㎡, 공유부분 80.52㎡), 204호(전유부분 63.44㎡, 공유부분 64.93㎡)로 분할되었고, 신고된 장부가액을 기준으로 볼 때 건물 1㎡당 가액은 OOOO원(신고가액 OOOO원 ÷ 건물부분 면적 414.89㎡, 원미만 버림)이다.

(3) 아울러, BBB에 있는 오피스텔이 최초분양된 금액을 보면 일간지에는 그 가액이 평당 OOOO원 내지 OOOO원(1㎡당 OOOO원 내지 OOOO원)으로 분양한다는 광고가 게재되었다. 또한 BBB 815호, 1309호, 1403호는 전유부분 면적이 32.89㎡(공용부분 면적은 30.42㎡)이고 대지권은 5.43㎡인데, 실제 분양가액은 OOOO원으로 건물 1㎡당 OOOO원(분양가액 OOOO원 ÷ 건물부분 면적 63.31㎡)이다.

(4) 한편, 원고가 BBB 오피스텔을 보유하여 임대사업에 이용하는 동안 이에 관하여 작성한 표준제무제표에 의하면 1995년말 현재 OOOO원이었던 건물가액이 감가상각을 통해 2008년말까지 OOOO원으로 줄어들었고, 감가상각율은 합계 50%이상이다.

인정근거다툼 없는 사실, 을1, 4, 5, 6, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

나. 판단

(1) 증명책임의 귀속

소득세법 제96조 제1항, 제114조 제7항에서는, 양도소득의 과세표준과 세액을 결정함에 있어 양도가액과 취득가액은 실지거래가액에 따라 정하는 것이 원칙이되, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 소득세법 시행령 제176조의2 제1항에서는 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되는 등의 사유로 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 환산가액 등에 의하여 추계조사하여 가액을 결정 또는 경정할 수 있도록 하고 있다.

한편, 과세요건의 증명책임은 과세관청에 있으므로 이 사건과 같이 양도가액에 대하여는 실지거래가액으로 하면서 취득가액에 대하여는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 납세자가 주장하는 경우에도 원칙적으로 실지거래가액인 취득가액에 대하여는 과세관청이 이를 증명하여야 하고, 이를 증명하지 못하는 경우에는 환산가액 등에 의하여 추계결정 할 수밖에 없다.

그러나, 이 사건과 같은 경우 납세의무자인 원고는 BBB를 직접 신축하여 분양하였고, 미분양분인 이 사건 오피스텔을 취득한 후 이를 지속적으로 임대해 온 당사자로서 BBB 전체의 신축에 소요된 비용, 이 사건 오피스텔의 실제 취득가액 및 이와 관련한 일체의 서류 등을 직접 소지하거나 알고 있는 상황, 또는 쉽게 알 수 있는 상황이라고 하지 않을 수 없으므로 원고가 실제 취득가액을 쉽게 증명할 수 있을 것으로 기대할 수 있다. 아울러 원고 스스로가 이 사건 오피스텔에 관한 임대사업을 장기간 영위하면서 작성, 비치하여 온 장부가액을 실지취득가액이라고 양도소득세 신고까지 한 상황이라면, 그 후 그 장부가액이 실지취득가액에 일치하지 않는다고 신고내용을 번복하는 경우에는 이에 대한 증명책임을 모두 피고에게 부담시키는 것이 온당치 아니하다.

그러므로, 이러한 경우까지 취득 관련 증빙서류에 의하여 취득가액이 확인되는 때에 한하여 그것과 일치하는 장부가액만을 실지취득가액으로 인정할 수 있다고 볼 것은 아니고, 과세관청은 반드시 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 해당 장부의 기재를 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하면 족하다고 할 것이며, 그러한 상당한 사정이 증명된 때에는 장부가액을 부인하려는 납세의무자 측에서 장부의 기재가 실지거래가액과 다르다는 점이나 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 밝혀 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명하여야 한다고 봄이 타당하다.

(2) 이 사건 장부가액을 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부

(가) 앞에서 본 법리에 기초하여 이 사건으로 돌아와서 보건대, 앞서 인정한 사실에 의하면 다음과 같은 사정을 추단할 수 있다.

① 원고는 BBB 부지를 취득하여 직접 BBB를 신축하고 이 사건 오피스텔을 포함한 일부 미분양 오피스텔을 취득하여 임대사업을 영위해 왔으므로, BBB의 건축에 소요된 비용 및 각 오피스텔의 분양원가, 이 사건 오피스텔 취득가격에 대하여 잘 알고 있거나 쉽게 알 수 있었을 것으로 보인다. ② 원고는 1989년 이래로 지속적으로 부동산 임대업을 영위해오면서 부동산 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 해 왔는데, 이 당시에도 이 사건 오피스텔의 취득가액을 확인하여 아는 것을 전제로 하여 각종 세무신고서 등이 작성된 것으로 보인다. ③ 원고 스스로가 이 사건 양도소득세 신고시에 종래 각종 세무신고를 해왔던 내용과 동일하게 이 사건 오피스텔의 취득가액을 신고하였다. ④ 원고는 이 사건 오피스텔의 실지취득가액이 얼마인지에 관한 자료나 신축, 분양 당시의 자료를 전혀 제출하지 아니하고 있다. ⑤ 한편, 피고는 BBB 분양 당시 분양가에 관하여 일부 계약서(815호, 1309호, 1403호) 및 언론에 광고한 자료 등을 통하여 분양가를 확인하여 제시(을 제4, 5, 6, 8호증)하고 있는 바, 피고가 든 분양가가 이 사건 오피스텔의 장부가액보다 단위 면적당 약 2배 이상 높긴 하나, 그 분양가에 기초하여 그간 원고가 종합소득세 신고시에 필요경비로 산입해 온 감가상각비(소득세법 제97조 제3항에 따라 감가상각비를 공제한 금액을 취득가액으로 정하여야 할 것이다)를 필요경비에서 감하여 취득가액을 계산할 경우 이 사건 장부가액을 실지취득가액으로 보아도 적정하다고 수긍할 만한 상당한 정황이 엿보인다. ⑥ 원고는 BBB 분양 당시의 분양가는 일반 오피스텔에 관한 것이고 이 사건 오피스텔은 이와 달리 상가이므로 단위면적당 가액이 다르고 최근 매매사례도 그러하다는 취지의 주장을 하고 있으나, 최근 매매사례에 비추어 최초 분양당시에도 일반 오피스텔과 상가 사이에 상당한 분양가 차이가 있었을 것이라고 당연히 추정되진 아니하고, 분양 당시 언론에 광고가 이루어진 평당 분양가 상한액을 보더라도 원고 주장을 쉽사리 받아들이기 어렵다.

(나) 이상의 점을 종합하여 보건대, 피고는 원고가 신고하였던 장부가액을 실지취득가액이라고 볼 수 있을 만한 상당한 사정을 증명하였다고 할 것이나, 장부가액을 부인하려는 원고는 장부의 기재가 실지취득가액과 다르다는 증거를 전혀 제출하지 못하고 있다고 판단되고, 달리 원고의 주장을 뒷받침할 증거가 보이지 아니하는 이상 피고가 이 사건 양도소득세 계산에 있어 원고 스스로가 신고한 장부가액을 실지취득가액으로 인정한 것은 적법하다.

4. 결론

그러므로 원고의 청구는 이유 없어 기각한다.