대전지방법원2016구단100104(2017.01.19)

토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에는 공급계약일 현재의 기준시가에 비례하여 안분계산할 수 있음

토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함됨

소득세법 제100조

대전고등법원2017누10294

OOO

OO세무서장

대전지방법원2016구단100104

2017.05.18.

2017.06.22.

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제4쪽 제4행부터 제8쪽 제4행까지 부분을 아래와 같이 고쳐 쓰고, 제2쪽 제11행의 "체결하였으며" 다음에 "(이 '이 사건 각 매매계약'이라 한다)"를 추가하며, 제2쪽 제15행의 "000원"을"000원"으로 고치고, 제1심 판결문 별지를 별지 '관계법령'으로 대체하는 것 외에는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

제4쪽 제4행부터 제8쪽 제4행까지 고쳐 쓰는 부분

나. 판단

1) 구 소득세법(2015. 12. 15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것) 제100조 제2항, 구 소득세법 시행령(2016. 2. 17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것) 제166조 제6항은 양도소득세의 부과를 위하여 양도차익을 산정함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 정하고 있다. 국세기본법 제14조 제2항은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 거래의명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용하도록 함으로써 실질과세의 원칙을 천명하고 있으므로, 납세자가 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에는 그 형식이나 외관에불구하고 실질에 따라 과세하여야 한다. 이러한 법리는 양도소득세의 과세에도 그대로적용된다(대법원 2013. 2. 14. 선고 2012두22119 판결 참조).

2) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 본다. 앞서 든 증거들, 갑 제5, 10내지 14, 16 내지 19, 26, 27호증, 을 제2 내지 7, 9 내지 14호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하여 보면, 이 사건 토지 및 건물에 관한 이 사건 각 매매계약서는 양도소득세의 회피를 위하여 작성된 형식적인 것에 불과하고, 그 실질은 이 사건 토지 및 건물을 일괄하여 00억 000만 원에 양도함으로써 각 양도가액을 구분할 수 없는 경우에 해당한다고 보는 것이 타당하다. 따라서 피고가 이 사건 토지 및 건물의 가액구분이 불분명한 때에 해당한다고 보아 기준시가에 의하여 이 사건 토지 및 건물의 양도가액을 안분계산한 후 이를 기초로 취득가액을 환산하여 산정한 것은 적법하므로, 원고의 주장은 이유 없다.

가) (1) 원고와 AAA가 부부라는 점, 이 사건 토지의 소유자인 원고가 이 사건 건물의 소유자인 AAA로부터 정기적으로 차임 등을 지급받은 사실이 없는 것으로 보이는 점, 이 사건 건물의 임대관리를 원고가 해왔던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 원고와 AAA는 이 사건 토지 및 건물을 각각 따로 관리하지 않았던 것으로 보인다.

(2) 원고는 이 사건 각 매매계약의 매수자인 BBB, CCC으로부터 이 사건 토지 및 건물에 대한 계약금을 모두 지급 받았다(이후 원고는 그로부터 보름 정도 지난 이 사건 각 매매계약 잔금지급기일 다음 날에 이 사건 건물에 대한 계약금 상당액을 AAA 명의의 은행계좌로 입금하였으나, 그 경위에 관하여 납득할 만한 합리적인 설명을 하지 못하고 있다). 한편, 이 사건 각 매매계약 당시 각 원고 소유의 OO시 OO면 OO리 509-4 토지와 같은리 510-7 토지 및 위 양 토지 지상 3층 건물과 각 원고 소유의 OO시 OO면 OO리 510-3 토지와 같은리 509-10 토지 및 AAA 소유의 위 양 토지 지상 3층 건물을 모두 공동 담보로 하여 채무자가 원고로 된 O억 원 상당의 근저당권부 대출금(채권최고액 O억 OOO만 원, 이하 '제1대출금'이라 한다)이, 이 사건 토지 및 건물 등을 공동 담보로 하여 채무자가 AAA로 된 합계 O억 원 상당의 근저당권부 대출금(채권최고액 합계 O억 OOO만 원, 이하 통틀어 '제2대출금'이라 한다)이 각 있었는데, AAA는 이 사건 건물의 매매대금 대부분을 위 제1, 2대출금을 각 변제하는데 사용하였다(원고는 제1대출금은 AAA 소유의 OO시 OO면 OO리 510-3, 509-10 양 토지 지상 3층 건물의 신축공사비용을 지급하기 위한 것이었으므로 실질적으로 AAA의 채무였다고 주장하나, 설사 그렇다 하더라도 채무자를 AAA가 아닌 원고로 설정한 것에 합리적인 이유를 제시하지 못하는 점, 제1대출금의 이자를 원고가 납부한 것으로 보이는 점, 위 건물은 AAA 소유의 펜션인데, 그 옆에 원고 소유의 펜션이 존재하며, 위 펜션들은 아무런 경계 없이 하나의 펜션으로 운영되고 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, AAA 소유의 위 건물도 실질적으로 원고가 운영하고 있는 것이 아닌지 강한 의심이 든다). 나아가 원고는 이 사건 각 매매계약의 중계수수료 OOO만 원을 모두 지급하였다(원고는 AAA로부터 중계수수료 명목으로 OOO원을 반환 받았다고 주장하나 이를 인정할 증거가 없다). 이러한 사정에 비추어 보면, 원고와 AAA는 이 사건 토지 및 건물의 각 매매대금을 서로 구분 없이 지급받아 이를 사용한 것으로 보인다.

(3) 이 사건 토지 및 건물을 공동 담보로 하여 근저당권이 설정되어 있었던 점, 이 사건 토지 및 건물은 처음부터 각각의 소유자를 달리하여 이 사건 토지만 매도하는 경우 이 사건 건물에 법정지상권이 성립할 수 없어 철거의 위험에 놓일 수 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 건물과 별개로 이 사건 토지만을 매도하는 것은 상당히 어려울 것으로 보인다.

(4) 아래 [표1] 기재에 따르면, 통상적으로 기준시가는 실지거래가액보다 낮음에도 불구하고 이 사건 토지의 계약서상 매매대금은 오히려 기준시가보다 더 낮고, 이 사건 건물의 계약서상 매매대금은 기준시가보다 3배 이상 더 높으며, 보유기간 동안의 이 사건 건물의 감가상각 등을 고려하면, 이 사건 건물의 계약서상의 매매대금은 이 사건 토지의 계약서상의 매매대금에 비하여 비정상적으로 높게 책정된 것으로 보인다.

나) 원고는, '원고 소유인 OO시 OO구 OO동 135-32 외 1필지와 그 지상 단독주택을 담보로 대출받은 O억 원 및 위 단독주택 임차보증금 O억 원 합계 O억 원을 변제하기 위하여 2009년부터 2014년까지 사이에 이 사건 토지의 단독 매도를 시도하였다. 그런데 이 사건 건물과 함께 구입하고자 하는 자가 나타나서 이 사건 토지 및 건물을 매도하면서 이 사건 토지의 매매대금을 시가보다 적게 받았다. 이 사건 건물은 신축공사비용으로 OO억 원이, 리모델링 비용으로 O억 원이 각 지출되었으며, 이 사건 각 매매계약 당시 소형 건물에 대한 수요가 증가하여 시가보다 높게 받았을 뿐 이 사건 건물의 매매대금이 비정상적으로 높게 책정된 것이 아니다.'는 취지로 주장한다. 그러나 ① 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지만 매매하는 것은 상당히 어려웠을 것으로 보이는 점, ② 원고가 주장하는 위 임차보증금과 관련된 주택임차권등기는 2010. 9. 1. 이미 해지되었고, 이 사건 각 매매계약은 결국 이 사건 토지 및 건물을 함께 매도하는 것이므로 이 사건 각 매매계약 당시 특별히 이 사건 토지를 시가보다 싸게 팔 이유가 없었던 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 건물의 신축공사비용으로 OO억 원, 리모델링 비용으로 O억 원이 각 지출되었다는 사실 및 이 사건 각 매매계약 당시 소형건물에 대한 수요가 증가하여 이 사건 건물의 매매대금이 시세보다 높게 책정되었다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없는 점 등에 비추어 보면, 원고의 주장만으로는 이 사건 건물의 매매대금이 비정상적으로 높게 책정된 객관적인 경위나 근거에 대하여 합리적으로 설명되었다고 보기도 어렵다. 따라서 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

다) 앞서 살펴본 사정 등에 비추어 보면, 원고 측이 이 사건 토지 및 건물의 매매대금을 구체적으로 나누어 정한 것이 합리적이라고 보기 어려운 점, 아래 [표2]와 같이 원고와 AAA가 <계약서상 매매대금>으로 계산하여 각 양도소득세를 납부할 경우, <안분한 양도가액>으로 계산한 각 양도소득세에 비하여 OOO원 가량을 덜 납부하게 되는 이익을 보게 되는 점 등에 비추어 보면, 원고 측이 사건 토지 및 건물의 매매대금을 구체적으로 나누어 정한 것은 이 사건 토지의 양도소득에 대하여 높은 양도소득세율이 적용된다는 점에 착안한 조세회피의 목적에서 비롯된 것으로 볼 여지가 적지 아니하다.

라) 원고와 AAA가 이 사건 토지 및 건물의 각 매매대금을 서로 구분 없이 지급받아 이를 사용한 것으로 보이는 점은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 토지에 관한 매매계약서에는 매수인이 BBB으로 되어 있고, 이 사건 건물에 관한 매매계약서에는 매수인이 CCC으로 각 기재되어 있으나, 실제로는 BBB, CCC이 공동으로 이 사건 토지 및 건물 중 각 2분의 1 지분에 관하여 소유권이전등기를 마친 점 등에 비추어 보면, 이 사건 각 매매계약서가 거래의 실질을 제대로 반영한 것이라고 보기도 어렵다.

2. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.