상가건물의 소유주인 임대인이 임차인으로부터 개발비 명목으로 지급받은 금원을 임대차계약 종료시 임차인에게 반환하여야 한다고 본 사례

상가건물의 소유주인 임대인이 임차인으로부터 상가시설의 조성과 분양, 홍보 등을 위하여 개발비 명목으로 금원을 지급받은 경우, 이는 원래 건물주인 임대인이 부담하여야 할 상가조성비용을 임차인이 부담한 것으로서 임대인이 자신의 비용으로 상가를 조성한 후 임차인으로부터 개발비 상당의 권리금을 지급받은 경우와 같다는 이유로, 임대차계약 종료시 임차인에게 개발비 상당의 금원을 반환하여야 한다고 본 사례.

민법 제618조 , 제623조

대법원 1989. 2. 28. 선고 87다카823, 824 판결(공1989, 515)

원고 1외 1인(소송대리인 성심종합법무법인 담당변호사 노재승)

피고 1외 2인(소송대리인 변호사 김동환 외 1인)

1. 피고들은 각자(공동하여) 원고 1에게 금 78,000,000원, 원고 2에게 금 17,500,000원 및 각 금원에 대하여 1996. 3. 29.부터 1997. 12. 11.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금액을 각 지급하라.

2. 원고들의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 60%는 피고들이, 나머지는 원고들이 각각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고들은 연대하여 원고 1에게 금 136,220,000원, 원고 2에게 금 30,600,000원 및 각 금원에 대하여 소장송달 익일부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금액을 각 지급하라는 판결.

1. 인정 사실

피고들은 서울 중구 신당동 (지번 생략) 지상에 ' ○○○' 상가건물(지하 2층, 지상 7층)을 신축하여 1994. 10. 24. 사용허가를 받았다.

피고들은 1994. 4. 10. 소외인에게 위 건물의 1, 2, 3, 4층(이하 '이 사건 상가'라 한다)을 청소년용 의류 도매상가로 꾸며 임대하는 업무를 맡겼다(을 제2호증). 그 계약에서 ① 이 사건 상가에 대하여, 피고들은 건물을 신축하면서 전기·전화에 대한 기본 배선만을 하고, 점포시설을 꾸미는 일은 소외인이 건물주인 피고들의 승인을 얻어 시행하고, ② 소외인이 1994. 6. 말까지 이 사건 상가 각 점포의 임차희망자를 모집하여 각 점포에 대한 임대차계약을 피고들과 직접 체결하게 하되, 임차희망자는 유명 브랜드 사업자로 하고 임차희망자가 미달될 경우에는 잔여 점포를 소외인이 임차하는 것으로 하며, ③ 점포의 시설공사와 에스컬레이터 설치공사 및 임차희망자 유치를 위한 선전·광고는 모두 임차희망자의 공동비용으로 소외인이 시행하고, 피고들은 임차희망자와 체결하는 임대차계약서에 약정된 사항에 대해서만 책임지며, ④ 소외인은 이 사건 상가의 준공검사가 끝난 후 1개월 이내에 입점(입점)을 완료시키고, 그 입점 시기가 종료됨과 동시에 임무를 마치며 그 이후에는 피고들과 입점자에 대하여 아무런 권리도 가지지 않기로 약정하였다.

이에 따라 소외인은 이 사건 상가에 150여 개의 점포를 꾸미고 "X-세대 상가"로 홍보하여 임차희망자를 모집하면서, 피고들과 미리 협정된 임대보증금 외에 개발비라는 명목의 돈을 합친 금액을 분양금으로 받고 계약서는 작성하지 아니한 채 점포의 호수만 기재한 입주권만 교부한 뒤, 임대보증금 해당액만 피고들에게 주고, 나머지 돈(개발비)은 상가조성비·홍보비용·분양비용·분양수수료 등으로 자신이 소비하였다.

소외인은 1994. 11.경 원고 1에게 2층 229호 5.1평을 분양금 63,000,000원에 분양하고, 원고 2에게 3층 301호 3.4평을 분양금 36,000,000원에 분양하면서, 이 사건 상가의 분양이 완료되어 프리미엄을 주어야 분양받을 수 있다고 거짓말하여 원고 1로부터 15,000,000원을, 원고 2로부터 1,000,000원을 각 프리미엄조로 더 받았다.

소외인은 이 사건 상가를 1994. 10.경 개점하려고 계획하고 선전하였다가, 분양실적이 저조하여 1995. 1. 23.에 비로소 개점하였다. 그러나, 위 개점 당시 이 사건 상가 1, 2, 3층 116개 점포 중에서 원고들을 포함한 61개 점포만 분양되어 입점하였고, 11개 점포가 분양계약 없이 시험입점하였을 뿐이어서 상권(상권)이 제대로 형성되지 않았다. 그래서 소외인은 1995. 3.까지 시험영업기간으로 운용하면서, 이 사건 상가의 외부에 설치허가 없이 설치된 에스컬레이터에 대한 설치허가를 받아 운행하게 하고, 이미 상권이 형성된 아트프라자상가와 연결통로를 만드는 등 이 사건 상가의 활성화대책을 시행하기로 약속하였다. 피고들은 1995. 4.부터 이 사건 상가에 대한 임대차계약을 체결하면서 1995. 6.까지는 임대료를 면제하기로 하고 1995. 7. 1.부터 임대하는 것으로 하였다. 원고들은 위와 같이 소외인으로부터 분양받은 각 점포에 관하여 1995. 4. 7. 피고들에게 소외인으로부터 받은 입주권을 제출하고 임대차계약을 체결하였다(갑 제1호증의 1, 2). 임대차기간은 1995. 7. 1.부터 1년간으로 하였고, 임대보증금은 원고 1이 32,250,000원, 원고 2가 19,500,000원으로 정하여 원고들이 소외인에게 지급한 분양금 중에서 임차보증금으로 인정받았으며, 임대료는 원고 1이 월 375,000원, 원고 2가 월 200,000원으로 정하였다. 그 임대차계약에서 이 사건 상가의 전대는 원칙적으로 금지되고, 임차권을 양도하기 위해서는 피고들의 승인을 받아야 하고, 어떠한 명목으로도 권리금은 인정하지 않도록 약정되었다. 그뿐만 아니라 원고들이 이미 소외인에게 지급한 분양금 중 임대차보증금을 제외한 나머지 금액(이른바 개발비)에 대하여 임대인인 피고들에게 반환을 청구하지 않고 그 돈으로 설치된 시설물은 임대인에게 귀속됨을 동의한다는 내용의 각서(을 제5, 6호증)를 써 주었다.

그런데, 소외인과 피고들과의 분쟁으로 인하여 이 사건 상가의 활성화대책이 시행되지 못했다. 1995. 6.이 지나도 이 사건 상가의 영업활동이 활성화되지 아니하자, 1995. 7.경부터 많은 입점 상인들이 철수하기 시작하였다. 원고들도 1995. 9.경 영업을 포기하고 각자의 점포에서 퇴거하였다. 원고 2는 1996. 2. 13. 피고들로부터 임차보증금 19,500,000원을 반환받았다.

이 사건 상가의 임대기간이 끝나는 1996. 6.경까지 입점 상인들이 모두 빠져 나가자, 피고들은 이 사건 상가의 1, 2, 3층을 64개의 점포로 고쳐서 남성용 의류 상가로 새로 분양하였다.

2. 원고들의 청구에 대한 판단

가. 원고 1의 임대보증금 반환 청구

이 사건 상가에 대한 원고 1과 피고들 사이의 임대차계약은 그 임대차기간의 만료로 종료되었으므로, 피고들은 원고 1에게 임대보증금 32,250,000원을 반환하여야 한다.

나. 원고들의 개발비 반환 청구

소외인이 이 사건 상가의 분양업무를 대행하면서 원고들로부터 받은 개발비도 임대보증금과 마찬가지로 피고들에게 귀속되었다고 봄이 상당하다. 그 이유는 다음과 같다. ㉮ 이 사건 상가의 임대차는 상가를 대상으로 하여 이루어진 것이고, 상가시설 부분을 제외하고 건물 부분만 임대한 것이라고 보기는 어렵다. ㉯ 그 상가시설은 소외인이 원고들을 비롯한 상인들로부터 받은 개발비로 조성한 것이지만, 그것이 설치된 건물 부분과 분리되어 독립된 권리의 객체로서 소외인 또는 상인들의 소유로 된다고 보기 어렵고 건물의 소유권에 부합된다고 보아야 한다. ㉰ 개발비 중 일부는 이 사건 상가의 홍보비용·분양비용·분양수수료 등으로 쓰여졌지만, 그러한 비용도 이 사건 상가의 임대를 위한 비용으로서 원래 건물주가 부담하여야 할 것이고 그 상가에 입주하는 상인들이 부담하여야 할 것이 아니다. ㉱ 피고들은 이 사건 상가시설의 조성과 분양에 관한 업무를 모두 소외인에게 맡기고 소외인으로부터 받은 임대보증금에 대해서만 책임지기로 하였지만, 그것은 피고들과 소외인 사이의 내부적인 계산문제일 뿐이고, 원고들을 비롯한 상인들에 대한 관계에서는 소외인은 피고들의 분양업무에 관한 대리인이라고 봄이 상당하다. 결국 피고들이 자신의 비용으로 상가를 조성한 뒤 원고들로부터 임대보증금 외에 상가개발비 상당의 권리금을 지급받은 경우와 다를 바 없다고 생각된다.

그러므로 이 사건 상가에 대한 원고들의 임대차관계가 종료되고 원고들이 이 사건 상가를 피고들에게 반환한 이상 피고들은 소외인을 통하여 원고들로부터 받은 개발비( 원고 1 30,750,000원, 원고 2 16,500,000원)도 임대보증금과 함께 반환함이 마땅하다. 원고들이 피고들과 임대차계약을 체결하면서 권리금을 인정하지 않기로 약정함과 동시에 피고들에게 개발비의 반환을 청구하지 않겠다는 취지의 각서를 썼지만, 원고들이 개발비를 지출하여 그 이익을 피고들에게 귀속시키고도 위와 같은 각서를 쓴 경위에 비추어 보면, 그 취지는 원고들이 이 사건 상가를 스스로 활용함으로써 개발비의 이익을 누리는 것을 전제로 하는 것이라고 봄이 상당하다. 그런데 이 사건 상가가 활성화되지 못하여 원고들이 이 사건 상가의 임대차계약을 종료시키고 이 사건 상가를 피고들에게 반환함으로써 이 사건 개발비에 의한 이익이 피고들에게 복귀되었으므로 원고들은 위 약정에 구속되지 않는다고 봄이 상당하다. 원고들이 임대차기간의 도중에 이 사건 상가의 활용을 스스로 중단하였다고 하여도 위와 같은 개발비에 관한 권리를 포기하였다고 보기 어렵다.

다. 원고들의 프리미엄 배상 청구

소외인은 피고들과의 계약에 의하여 이 사건 상가의 분양업무를 대행하는 자로서, 소외인의 활동에 의하여 피고들의 경제활동이 확장된 이상 그에 부수되는 손실도 피고들이 감당함이 마땅하고, 또 이 사건 상가의 분양 내용에 관하여도 피고들은 소외인을 지휘·감독하는 관계에 있다고 봄이 상당하다. 그러므로, 소외인이 이 사건 상가의 분양업무를 대행하면서 이 사건 상가가 전부 분양되지 않았음에도 불구하고 분양이 완료된 것처럼 기망하여 원고들로부터 프리미엄 상당액을 편취한 이상, 피고들은 소외인의 사용자로서 원고들에게 프리미엄 상당액( 원고 1 15,000,000원, 원고 2 1,000,000원)을 배상하여야 한다.

라. 원고들의 영업준비 또는 영업부진으로 인한 손해의 배상 청구

원고들은 이 사건 상가의 영업을 위하여 1995. 8.경부터 원단을 주문하고 직원을 채용하고 제품을 생산하는 등의 영업준비활동을 하였다가 이 사건 상가의 개점이 연기되고 개점된 후에도 영업이 부진하여 제품을 헐값에 처분하는 바람에 원고 1은 합계 58,220,000원, 원고 2는 합계 13,100,000원의 손해를 입었으므로, 피고들에게 그 배상을 청구한다고 주장한다.

그러나, 원고들 주장과 같은 비용은 원고들 자신의 영업활동 또는 그 준비를 위한 것으로서 원고들 자신이 부담하여야 하는 것이다. 또, 원고들이 이 사건 상가의 영업으로 인하여 손해보지 않게 하여야 할 의무가 피고들에게 있다고 볼 수 없으므로, 이 사건 상가의 영업 부진으로 인하여 원고들이 손해를 보게 되었다고 하더라도 피고들이 그 손해를 배상하여야 하는 것은 아니다. 따라서, 원고들의 이 부분 청구는 더 나아가 원고들이 주장하는 손해액에 관하여 살펴볼 필요도 없이 이유 없다.

마. 결 론

따라서, 피고들은 각자(공동하여) 원고 1에게 78,000,000원(임대보증금 32,250,000원＋개발비 30,750,000원＋프리미엄 15,000,000원), 원고 2에게 17,500,000원(개발비 16,500,000원＋프리미엄 1,000,000원) 및 각 금원에 대한 법정 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 원고들의 이 사건 청구는 그 한도에서만 이유 있고, 나머지 부분은 이유 없다.