가. 서로 양립가능한 두가지 임대차해지사유의 주장과 그중 하나를 인용하는 경우 나머지 주장에 대한 판단요부(소극)

나. 상가건물의 소유주가 상가개설업자에게 점포의 임대분양권을 수여한 경우 상가개설업자가 임차인으로부터 받은 권리금에 대하여 소유주에게 반환의무가 없다고 본 사례

가. 임대차계약의 해지를 주장하면서 임차인의 차임체불을 해지사유로 내세우고 그것이 이유없다고 하더라도 기한의 정함이 없는 임대차로서 해지통지에 따라 해지되었다는 주장은 서로 양립가능한 것으로서 이를 선택적 주장으로 볼 수 있으므로 어느 하나의 해지사유를 인용하면 다른 주장에 관하여 심리판단할 필요가 없다.

나. 상가개발업자인 갑이 상가건물소유주인 을과 상가개설계약을 맺음에 있어 갑이 점포분양희망자들로부터 받을 임대보증금(순수한 임대보증금과 권리금을 포함한 것)에 대하여는 정하지 아니한 채 을은 0.7평 점포를 기준하여 금 250만원의 임대보증금으로 모든 점포를 임대하여 줄 것과 상가개조공사를 시행하기로 약정하고 그 개조로 인하여 증설되는 점포에 대한 임대분양권을 갑에게 수여하기로 하였다면 갑은 을을 대리하여 점포분양희망자들과 임대차계약을 체결하고 그들로부터 임대보증금을 수령할 수 있는 지위와 다른 한편으로는 상가개발업자의 지위에서 상가개발비용과 수익 등을 고려하여 권리금 액수를 책정하고 분양희망자들과 절충하여 합의된 권리금을 수수하는 양면의 지위를 가진다고 볼 수 있고 따라서 임대 보증금수령의 효과가 소유주에게 미치는 것과는 달리 개발업자와 임차인 사이에 수수된 권리금은 당연히 소유주에게 그 효력을 미치는 것이 아니므로 임대차해지시에 소유주가 이를 반환키로 하였다는 등 특별한 사정이 없으면 소유주에게 그 권리금을 반환할 의무가 없다.

가. 민사소송법 제193조 제2항 나. 민법 제623조

원고 1 외 50인 원고들 소송대리인 변호사 이영수

은남산업주식회사 소송대리인 변호사 김인섭 외 2인

서울고등법원 1987.2.24. 선고 85나4191,4192 판결

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 원고(반소피고)들의 부담으로 한다.

원고들 소송대리인의 상고이유에 대하여,

1. 원심은 그 채택증거를 종합하여 원고들과 피고사이의 이 사건 각 임대차계약이 기한의 정함이 없는 임대차인 사실과 임대인인 피고가 원고들에 대하여 1984.3.14. 해지통고를 함으로써 위 임대차계약은 해지를 통고한 날로부터 6개월이 경과한 같은 해 9.14.에 모두 해지되었다고 판단하였는 바 이 과정에 소론과 같은 채증법칙위배의 잘못이 없다.

피고가 임대차계약의 해지를 주장하면서 원고들의 차임체불을 해지이유로 내세우고 그것이 이유없다고 하더라도 기한의 정함이 없는 임대차로서 피고의 해지통고에 따라 해지되었다고 주장하고 임대목적물의 명도를 구한데 대하여 원심이 앞에서 본 바와 같이 후자의 주장을 받아들이면서 차임연체로 인한 해지의 주장이 적법한지 여부에 관하여 판단하지 아니한 것은 소론과 같으나 피고의 위 주장은 서로 양립이 가능한 것으로서 이를 선택적 주장으로 볼 수 있는 만큼 어느 하나의 해지사유를 인용하면 되므로 그 경우 다른 주장에 관하여 심리판단할 필요가 없을 것이다.

원심판결에 소론과 같이 변론주의에 반하거나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다.

2. 원심은 원심판시 별지 제3목록기재 원고들이 개발업자인 소외 1 등에게 지급한 임대분양금 중 임대보증금을 초과하는 부분은 이른바 권리금의 성질을 가지는 것으로서 임대차계약을 해지할 때 피고가 그 권리금까지도 반환하기로 약정하였다는 주장, 입증이 없는 한 피고에게 이를 청구할 근거가 없고, 또 위 원고들이 위 소외 1 등에게 권리금을 지급하여 상가개량공사비의 일부로 지출되었다고 하더라도 이는 위 원고들과 소외 1과의 관계에 불과하고 이로 인하여 피고가 이익을 얻고 있다고 인정할 증거가 없으므로 부당이득반환청구는 이유없고 또 위 임대차계약이 피고의 귀책사유를 말미암아 해지되었다고 인정할 만한 증거가 없으므로 손해배상청구도 이유없다고 하여 이를 모두 배척하였다.

원심판결 이유에 의하면, 피고는 소외 1 등과의 상가개설계약에서 개발업자가 받을 임대분양금 (순수한 임대보증금과 권리금을 포함한 것)에 대하여는 정하지 아니한 채, 피고에 대하여는 0.7평 점포를 기준하여 금 250만원의 임대보증금으로 모든 점포를 임대하여 줄 것과 상가개조공사를 시행하고 기존시설 보상금을 지급하기로 약정하여 개조로 인하여 증설되는 점포에 대한 임대분양권을 수여하였다는 것이므로 위 상가개설계약에 있어 개발업자인 소외 1등은 피고를 대리하여 분양희망자들과 점포임대차계약을 체결하고 그들로부터 임대보증금을 수령할 수 있는 지위와 다른 한편으로 상가개발업자의 지위에서 상가개발사업에 소요되는 제반비용과 자기들의 수익 등을 고려하여 이른바 권리금 액수를 책정하고 분양희망자와 절충하여 합의된 권리금을 수수하는 양면의 지위를 가진다고 볼 수 있다.

따라서 임대보증금 수령의 효과가 본인인 피고에게 미치는 것과는 달리 개발업자와 임차인들 사이에 수수된 권리금에 대하여 당연히 피고에게 그 효력을 미치는 것이라고 볼 수는 없다 할 것이므로 임대차계약을 해지할 때 피고가 이를 반환키로 하였다는 등 특별한 사정이 없는 이상 피고에게 권리금에 대한 반환의무는 없다고 하여야 할 것이다.

이와 같은 취지의 원심판단은 정당하다. 그리고 피고소유의 이 사건 점포에 대하여 개발업자가 상가개조공사 등을 시행함으로써 그로 인한 가액의 증가가 현존한다고 하더라도 이는 위 당사자 사이의 상가개설계약에 따른 채무이행의 결과일 뿐이지 법률상의 원인이 없는 것이라고 할 수 없으므로 원고들에 대한 관계에서 부당이득이 된다고 할 수 없다.

또한 이 사건 임대차계약이 피고의 귀책사유로 인하여 중도에 해지되었다고 인정할 만한 자료가 없다하여 원고들의 위 주장을 배척한 조치도 수긍된다.

원심판결에 소론과 같은 심리미진으로 인하여 권리금 반환의무에 관한 법리오해, 이유모순, 채증법칙위배 등의 잘못이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유없다.

3. 원심은 그 채택증거에 의하여 소외 1, 소외 2 등은 1983.4.26. 피고로부터 상가개설계약에 따라 이 사건 점포들에 관한 임대권한을 수여받았다가 그 설시 경위와 같이 채무를 이행하지 못함으로 말미암아 약정에 따라 결국 같은 해 7. 말경 위 소외인들이 수여받았던 임대권한이 철회된 사실을 확정하였는 바, 원심의 위 사실인정은 정당하다. 따라서 소외 1의 대리권만이 철회되고 소외 2의 임대권한은 상실되지 아니하였다는 취지의 원고들의 주장은 원심이 이를 배척한 것이라고 볼 수 있다.

원심판결에 소론과 같은 각자 대리주장에 관한 판단유탈이나 법리오해, 이유불비의 잘못이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다.

4. 원심판결 이유에 의하면, 원심판결 첨부 별지 제5목록기재 원고들은 피고로부터 이 사건 점포의 분양권을 취득한 소외 1 등으로부터 1983.4.20.부터 같은 해 7.10.까지 사이에 각 점유 해당 점포를 임대받았는데 피고가 임대목적물을 사용수익시킬 의무를 이행하지 아니하므로 이 사건 소변경 신청서송달로써 각 점포 임대차계약을 해지하였으니 피고는 그 원상회복 및 채무불이행으로 인한 손해배상으로서 주의적 청구취지 기재 금원의 지급을, 예비적으로 불법행위로 인한 손해배상으로서 각 분양금 상당금원을 지급할 의무가 있다고 주장한 데 대하여 원심은 위 원고들이 그 주장일시에 소외 1 등으로부터 직접 그 점유 해당 점포를 임대받았다는 데에 부합하는 증거를 믿을 수 없다하여 배척하고 오히려 위 원고들은 소외 1 등으로부터 각 점포를 임대받은 소외인들이나 다른 원고들로부터 점포를 양도받거나 교환하여 취득하거나 또는 원고들로부터 전대받은 사실 및 이에 대하여 피고로부터 동의를 받지 아니한 사실을 인정할 수 있다고 하였다.

그런데 기록에 비추어 위 원고들의 주장을 살펴보면, 위 원고들은 당초 점포를 분양받은 자들로부터 분양권을 양도, 전대받았거나 또는 이를 교환하고 이에 대하여 소외 1, 소외 2 등으로부터 승낙(동의)을 얻었음을 이유로 피고에 대한 임차인(또는 전차인)의 지위에서 위와 같은 청구를 하는 것임을 알 수 있고(1986.9.12.자 준비서면 참조), 그럼에도 불구하고 원심이 위 원고들이 임차목적물을 양수, 교환 또는 전대받음에 있어 소외 1 등의 적법한 동의가 있었는지의 여부에 관하여 판단을 하지 아니하였음은 소론과 같다.

그러나 이미 본 바와 같이 소외 1, 소외 2 등의 임대권한이 1983.7. 말경 피고에 의해 철회되어 상실되었다 함은 원심이 판시한 바이므로 임차권의 양도, 교환 또는 전대 등에 대한 동인들의 동의권 역시 동일자로 소멸되었다 할 것이고 위 원고들과 소외 1, 소외 2 등과 사이에 작성된 소론 각 임대차계약서는 그 작성일자가 위 대리권소멸후인 1984.4.1.경으로 되어 있어 위 원고들이 1983.7.31. 이전에 각 임차점포를 양수, 교환, 전대받고 이에 대한 동의가 그때 있었다고 인정할 만한 증거가 되지 못할 뿐만 아니라, 원심이 배척하지 아니한 을제24호증(판결)의 기재에 의하면 1983.12.22.경 피고에 의한 점유이전금지가처분이 집행된 이후에 원고 1은 원고 3과, 원고 23은 원고 36과, 원고 29는 원고 32와 각기 점포를 무단으로 교환하여 점유하였고 원고 6은 소외 3으로부터, 원고 19은 소외 4로부터, 원고 27은 소외 5로부터, 원고 10은 소외 1로부터 각 점유점포를 양도받거나 전대받은 사실, 그리고 원고 51은 1984.1.16.에 소외 6으로부터 이 사건 19.20.86호 점포 임차권을 양도받은 사실을 엿볼 수 있다. 결국 위 원고들이 1983.7.말 이전에 소외 1 등의 동의하에 점포점유를 양도, 전대, 교환받았다는 주장은 이를 인정할 수 없다 할 것이므로 원심의 위와 같은 판단유탈은 판결결과에 아무런 영향이 없다 할 것이다. 또 위와 같은 이유로 원심이 위 임대차계약서를 취신하지 아니하였다고 하여 처분문서에 관한 채증법칙에 위배하였다고 할 수도 없는 것이다.

나아가 원고 1이 소외 1 등과 사이에 이 사건 3호 점포에 관하여 임대차계약을 체결하였다고 주장하고 피고가 이를 인정하였다고 하더라도 그 후 위 원고 자신이 당초부터 3호점포를 위 소외인들로부터 임차한 것이 아니라 9호 점포를 임차하였는데 위 소외인들의 동의하에 3호 점포를 임차한 원고 3과 이를 교환함으로써 3호 점포에 대하여 임차인의 지위를 승계한 것이라는 취지로 주장을 변경하였음을 알 수 있으므로 3호 점포를 임차하였다는 주장은 철회된 셈인만큼 법원은 증거에 의하여 변경된 주장사실에 관하여 판단할 수 있는 것이다. 원심판결에 소론과 같은 자백의 효력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유없다.

이에 원고들의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 원고들의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.