서울고등법원2011누31439 (2012.09.05)

조심2010서3295 (2011.03.23)

모텔과 토지를 일괄양도하여 양도가액의 구분이 불분명한 경우에 해당함

매매계약서상 모텔 매매대금은 토지 매매대금에 비하여 비정상적으로 높게 책정되었음에도 객관적인 근거가 없는 점, 매매계약서에 부동산중개인의 기명・날인 등이 전혀 없는 점 등에 비추어 양도소득세 회피를 위하여 매매계약서를 작성한 것에 불과하고 모텔과 토지를 일괄양도하여 양도가액을 구분할 수 없는 경우에 해당할 개연성이 많음

2012두22119 양도세등부과처분취소

겸 상고인

박AAAA

겸 피상고인

송파세무서장

서울고등법원 2012. 9. 5. 선고 2011누31439 판결

2013. 2. 14.

원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

원고의 상고를 기각한다.

상고이유를 함께 판단한다.

1. 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제100조 제2항, 소득세법 시행령 제166조 제6항은 양도소득세의 부과를 위하여 양도차익을 산정함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 정하고 있다.

2. 원심은 원고와 그의 처 송BBB(이하 합하여 '원고 등'이라고 한다)은 공동으로 2003. 11. 15. 이 사건 모텔(건물 및 부지 외에 집기비품 포함. 이하 같다)을 000원에 취득하고, 같은 날 원고는 이 사건 모텔의 주차장으로 사용되는 이 사건 토지를 0000 원에 취득한 사실, 그 후 원고 등은 2008. 7. 10. 변EEE에게 이 사건 모텔과 토지를 합계 000원에 양도한 사실 등을 인정한 다음, 이 사건 모텔과 이 사건 토지의 양도가액은 각 000원과 0000원으로 구분된다고 보았다. 그리하여 원심은 이와 달리 피고가 그 구분이 불분명하다는 이유로 전체의 양도가액 0000원을 이 사건 모텔과 토지의 기준시가 비율로 안분하여 그 각각의 양도가액을 산정하고 이를 토대로 이 사건 양도소득세부과처분을 한 것은 부적법하다고 판단하였다. 반면에 이 사건 모텔의 양도가액 000원에서 그 집기비품의 양도가액 3억 원이 차감되어야 한다는 원고의 주장은 배척하였다. 그 논거는 다음과 같다.

① 이 사건 모텔에 관하여는 2008. 6. 15. 매매대금을 000 원으로 하는 매매계약서가 작성되었고, 이 사건 토지에 관하여는 2008. 5. 27. 매매대금을 000 원으로 하는 매매계약서가 작성되었다.

② 변EEE이 피고로부터 세무조사를 받을 당시에 한 진술에서 이 사건 모텔과 토지의 가액 구분에 관한 합의 자체가 없었다고 단정하고 있지 아니하며, 변EEE과 한II의 각 증언에 비추어 보더라도 그 가액 구분에 관한 합의 없이 위 각 매매계약서가 작성되었다고 볼 수 없다.

③ 비록 객관적 산정근거가 다소 미약한 상태에서 위 각 매매계약서가 작성되었다고 하더라도 그 가액의 구분에 관한 합의가 통정허위표시 등에 의한 것으로서 무효라고 볼 정도에 이르지 아니한 이상 그에 따른 약정 금액 역시 실지거래가액으로 볼 수밖에 없다.

④ 이 사건 모텔과 이 사건 토지는 그 취득 당시에도 별도로 거래되었고, 비사업용 토지로서 양도소득세 중과세 대상인 이 사건 토지의 경우 이 사건 모텔과 구분하여 거래할 필요가 있으며, 그 취득과 양도 당시의 거래시세와 공시지가, 지가상승률, 이용 및 소유 현황 등을 보더라도 위 각 매매계약서 기재와 같이 이 사건 모텔과 이 사건 토지의 양도가액을 구분하는 것이 거래상황이나 경험칙에 반한다고 볼 수도 없다.

⑤ 반면에 이 사건 모텔에 관한 매매계약서 이외에 별도로 그 집기비품에 관한 매매계약서가 작성되지 아니하였고, 부동산거래계약신고 당시에도 이 사건 모텔의 매매대금을 000 원으로 신고하였으며, 이 사건 모텔의 취득시에도 그 집기비품에 대하여는 별도로 가액을 산정하지 아니하였다. 따라서 원고의 주장과 같이 그 집기비품의 양도가액을 3억 원으로 보아 이를 이 사건 모텔의 양도가액에서 차감할 수는 없다.

3. 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 모텔의 양도가액에서 그 집기비품의 양도가액 3억 원이 차감되어야 한다는 원고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 원고가 상고이유에서 주장하는 바와 같은 입증책임에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

4. 그러나 원심이 이 사건 모텔과 이 사건 토지에 관한 각 매매계약서상의 매매대금을 그대로 받아들여 그 양도가액의 구분이 불분명하지 아니하다고 본 원심의 판단은 그대로 수긍할 수 없다.

가. 국세기본법 제14조 제2항은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용하도록 함으로써 실질과세의 원칙을 천명하고 있으므로, 납세자가 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에는 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 과세하여야 한다. 이러한 법리는 양도소득세의 과세에도 그대로 적용된다.

나. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 다음과 같은 사정을 알 수 있다.

① 변EEE은 피고로부터 세무조사를 받을 당시 이 사건 모텔과 이 사건 토지를 총매매대금 0000 원에 매수하기로 원고 등과 합의하고 원고 등에게 잔금을 지급하던 중 원고의 요청으로 이 사건 모텔과 이 사건 토지의 각 매매대금을 구분하여 매매계약서 2장을 작성하게 되었으나 그 매매대금의 산정내역은 잘 알지 못한다고 진술하였다. 이와 같이 매매계약상 매매조건이 정하여지고 이를 이행하다가 잔금을 지급하는 단계에서 굳이 실질적인 매매조건의 변경도 없이 매매대금을 구체적으로 나누어 정한다는 것은 비사업용 토지인 이 사건 토지의 양도소득에 대하여 높은 양도소득세율이 적용된다는 점에 착안한 조세회피의 목적에서 비롯된 것으로 볼 여지가 적지 아니하다.

② 이 사건 모텔과 이 사건 토지의 각 취득가액, 이 사건 모텔의 부지와 이 사건 토지의 각 개별공시지가의 변동추이, 보유기간 동안의 이 사건 모텔의 건물에 대한 감가상각 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 이 사건 모텔에 관한 매매계약서상의 매매대금은 이 사건 토지에 관한 매매계약서상의 매매대금에 비하여 비정상적으로 높게 책정되었다고 봄이 상당함에도 그와 같이 비정상적으로 책정하게 된 객관적인 경위나 근거에 대한 합리적인 설명이 없다.

③ 이 사건 토지에 관한 2008. 5. 27.자 매매계약서에는 매매대금이 000 원, 계약금이 2억 원, 계약금의 지급일이 2008. 5. 27.이라고 각 기재되어 있고, 이 사건 모텔에 관한 2008. 6. 15.자 매매계약서에는 매매대금이 000 원, 계약금이 000 원, 계약금의 지급일이 2008. 6. 15.이라고 각 기재되어 있는데, 변EEE이 2008. 5. 27. 원고에게 지급한 돈은 0000 원으로서 이 사건 토지에 관한 2008. 5. 27.자 매매계약서상의 계약금 000 원을 초과하고 오히려 나중에 작성된 이 사건 모텔에 관한 매매계약서상의 계약금 0000 원을 합한 금액과 일치한다. 그리고 변EEE이 이 사건 모텔의 2분의 1 지분권자인 송BBB의 계좌에 송금한 금액은 0000 원으로서 이 사건 모텔에 관한 매매계약서상의 매매대금 000 원의 2분의 1을 훨씬 초과한다. 이러한 사정들에 비추어 보더라도 위 각 매매계약서가 거래의 실질을 제대로 반영한 것으로 보는 것에는 강한 의문이 제기된다.

④ 원고 등과 변EEE은 부동산중개업소를 통하여 이 사건 모텔과 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하였음에도 그 각 매매계약서에는 부동산중개인의 기명・날인 등 부동산중개인이 관여한 흔적이 전혀 없다는 점도 납득하기 어렵다.

다. 이러한 사정을 앞서 본 실질과세의 원칙에 관한 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 모텔과 이 사건 토지에 관한 각 매매계약서는 양도소득세의 회피를 위하여 작성된 형식적인 것에 불과하고, 그 실질은 이 사건 모텔과 이 사건 토지가 일괄하여 0000 원에 양도됨으로써 각 양도가액을 구분할 수 없는 경우에 해당할 개연성이 많다고 할 것이다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 모텔과 이 사건 토지가 그 각 매매계약서의 내용대로 그 양도가액이 구분될 수 있다고 보아 이와 다른 취지의 이 사건 양도소득세부과처분이 위법하다고 단정하였다. 이러한 원심의 판단에는 양도가액의 구분에 관하여 필요한 심리를 다하지 못하였거나 논리와 경험칙에 반하여 사실을 인정한 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 피고의 상고이유의 주장은 이유 있다.

5. 그러므로 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리・판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.