서울행정법원2011구단8195 (2011.08.10)

조심2010서3295(2011.03.23)

토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 안분한 처분은 위법함

매매계약서 체결 경위와 전후 사정 등을 고려할 때 당사자 사이에 모텔과 토지의 가격을 구분하기로 한 합의에 따라 작성한 것으로 보이고 합의 자체가 통정 허위표시 등으로 무효라고 보지 않는 이상 그에 따른 약정 금액은 실지거래가액으로 볼 수 밖에 없으므로 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 안분한 처분은 위법함

소득세법 제100조

2011누31439 양도세등부과처분취소

박XX

송파세무서장

서울행정법원 2011. 8. 10. 선고 2011구단8195 판결

2012. 7. 25.

2012. 9. 5.

1. 제1심 판결 중 아래에서 취소를 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고가 2010. 6. 17. 원고에게 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고가 한 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2010. 6. 17. 원고에게 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고와 그 처인 송AA(이하 '원고 등'이라 한다)은 2003. 11. 15. 서울 송파구 XX동 000-9 토지 및 그 지상 건물(이하 위 두 부동산을 합하여 '이 사건 모텔'이라 한다)의 2분의 1 지분씩을 대금 합계 000원에 취득하였고, 원고는 같은 날 같은 동 000-1 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 대금 000원에 취득하였다.

나. 원고 등은 이 사건 토지를 이 사건 모텔의 주차장으로 사용해 오다가 2008. 7. 10. 이 사건 모텔 및 토지를 변BB에게 양도하였다.

다. 원고 등은 2008. 7. 23. 이 사건 모텔의 양도가액을 000원(집기, 비품의 양도 가액 000원 별도), 이 사건 토지의 양도가액을 000원으로 하여 산정한 양도소득세 000원(원고 000원, 송AA 000원)을 신고・납부하였다.

라. 이에 대하여 피고는 원고 등이 이 사건 모텔과 토지를 변BB에게 일괄하여 000원에 양도하고도, 자의적으로 자산별 양도가액을 구분하여 산정하였고, 집기 등은 영업용 부동산 거래시 부동산가액에 포함하여 거래하는 경우가 통상적임에도 임의로 가액을 별도 산정하였다는 이유로, 000원의 양도대금을 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제2항에 의하여 안분계산하여 2010. 6. 17. 원고에게 2008년 귀속 양도소득세 000원을 추가로 부과・고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 11 내지 14호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 3, 5호증의 각 기재

2. 처분의 적법 여부

가. 원고 주장

1) 원고 등은 이 사건 모텔과 토지를 양도할 때 양도가액을 각각 000원 및 000원으로 별도로 정하여 양도하였기 때문에 구 소득세법 제100조 제2항의 '토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때'에 해당하지 않으므로, 이와 달리 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 집기, 비품 값이 부동산매매계약서상에 부동산의 매매대금과 구분표시되어 있는 경우에는 그 집기, 비품 값은 양도가액에서 제외되어야 한다는 국세심판원 결정례가 있고, 이 사건에서 원고는 이 사건 모텔의 양도 당시부터 부동산매매계약서에 집기 및 비품 000원을 부동산매매대금과 구분하여 표시하였으므로, 집기 및 비품 대금 000원을 양도가액에 포함시킨 이 사건 처분은 위법하다

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 쟁점

이 사건의 쟁점은, 원고 등이 이 사건 모텔과 토지를 양도할 때, 원고 주장과 같이 이 사건 토지의 양도가액을 000원, 이 사건 모텔의 양도가액을 000원, 이 사건 모텔의 집기, 비품의 양도가액을 000원으로 구분하여 양도하였는지, 아니면 피고 주장과 같이 집기, 비품을 포함한 이 사건 모텔과 토지를 합하여 양도대금 000원에 양도한 것인지에 있다. 이는 이 사건 모텔 등의 양도가 구 소득세법 제100조 제2항에서 정한 '토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한' 경우에 해당하는지 여부와 관련되어 있다.

2) 판단기준

구 소득세법 제100조 제2항에서는 "제1항에 따라 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감얀하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다 고 규정 하고, 그 위임을 받은 구 소득세법 시행령 제166조 제6항에서는 "법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세 법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다"고 규정하고 있다. 위 규정에 비추어 보면, 당해 부동산만의 실지거래가액을 구분하여 거래하지 않고 다른 부동산 등과 일괄하여 거래한 경우를 구 소득세법 제100조 제2항에서 정한 '토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한' 경우로 볼 수 있을 뿐(대법원 1992. 4. 24. 선고 91누7668 판결 등 참조), 토지와 건물 등을 구분하여 거래를 한 경우는 위 조항에서 정한 '토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한' 경우에 해당하지 않는다고 할 것이다.

3) 인정사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 21호증, 을 제6 내지 8호증의 각 기재, 당심 증인 변BB, 한BB의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정 된다.

가) 원고 단독 소유였던 이 사건 토지는 원고 등 공동 소유였던 이 사건 모텔과 별도로 구분된 필지로서 나대지 상태의 모텔 주차장으로 사용되었다

나) 원고 등과 변BB은 2008. 5. 27.경 이전에 'OO공인중개사무소' 소속 직원인 한BB 등의 중개로 이 사건 토지와 모텔에 관한 가격협상을 하였는데, 한BB 등을 통하여 이 사건 모텔과 토지를 합계 000원에 매매하기로 절충하였다.

다) 그 과정을 거쳐 원고는 2008. 5. 27.경 변BB과 사이에 이 사건 토지를 대금 000원에 매도하되 계약 당일 계약금 000원을, 2008. 6. 25. 중도금 000원을, 2008. 7. 10. 잔금 000원을 각 지급하는 내용의 매매계약서(갑 제5호증)를 작성하였다.

라) 그 후 원고 등은 2008. 6. 15.경 변BB과 사이에 이 사건 모텔을 대금 000원 (집기 비품 및 시설물 일체 000원 포함)에 매도하되 계약 당일 계약금 000원을, 2008. 6. 25. 중도금 20억 원을 2008. 7. 10. 잔금 000원을 각 지급하는 내용의 매매 계약서(갑 제6호증, 이하 위 계약서들을 '이 사건 계약서'라 한다)를 작성하였다.

마) 변BB은 원고 등에게 2008. 5. 27.자로 5억 원, 2008. 6. 13.자로 000원, 같은 달 25.자로 20억 원, 2008. 7. 2.자로 7억 원, 같은 달 10.자로 000원을 각 지급하였다. 또한 변BB은 2008. 7. 10. 이 사건 계약서에 따라 이 사건 모텔을 대금 000원, 이 사건 토지를 대금 000원에 매수하는 것으로 부동산거래계약신고필증을 받은 다음 그에 따라 등기절차를 마침과 아울러 이를 담보로 대출받은 돈으로 원고 등에게 잔금을 지급하였다.

바) 이 사건 모텔과 토지의 양도소득세 조사 과정에서 양수인인 변BB은 다음과 같은 진술을 하였다(을 제4호증).

- 원고와는 안면이 있는 상태여서 직접 찾아가 매매를 하게 되었다.

- 원고는 이 사건 모텔과 토지를 합하여 000원을 요구하다가 변BB이 000원을 제시하였고, 결국 000원에 매매하기로 절충하였다.

- 처음 계약은 두 필지를 통으로 하여 000원에 구입하기로 하였던 것이나 잔금을 치르는 중 원고의 요구로 두 필지로 나누어 작성하게 되었고, 당시에는 별 생각 없이 동의하였다. 원고가 작성해 온 계약서에 확인만 하여 필지별 가격산정은 모른다.

- 처음 계약할 때는 비품을 별도로 계산한다는 내용은 없었고 모텔 및 주차장을 000원에 인수하는 조건으로 계약을 하였는데, 나중에 원고가 모텔업 양도 양수할 때에 보통 비품을 별도로 하여 계약서를 작성해야 한다고 하여 모텔을 처음 매수하는 사람으로 잘 모르는 상황에서 계약서를 작성하였다.

사) 원고 등은 이 사건 모텔 취득 이후 모텔 집기 및 비품을 추가로 구입하였을 뿐 아니라 별도로 모텔 집기 및 비품을 계정과목으로 구분 기장하면서 종합소득세 과세표준 확정신고를 하였다(갑 제16 내지 18호증).

4) 판단

가) 앞서 본 인정사실 및 증거들에 의하여 알 수 있는 여러 사정에 비추어 보면 원고는 변BB에게 이 사건 토지와 모텔을 함께 양도하면서 이를 각각 구분하여 계약한 것으로 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에 해당한다고 볼 수 없다. 그 이유는 다음과 같다.

첫째, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조). 그런데 원고 등과 변BB은 공인중개사 사무소 직원인 한BB 등을 통하여 매매대금 등 이 사건 모텔과 토지에 대한 양도조건을 협의하다가 이 사건 모텔과 토지에 대한 가격을 구분하기로 하는 이 사건 계약서(갑 제5, 6호증)를 작성하게 된 점, 그 후 원고 등과 변BB은 이 사건 계약서 및 인감증명을 첨부하여 부동산실거래계약신고를 하고, 송파구청으로부터 부동산실거래계약신고필증을 교부받은 점 등에 비추어 보면, 이 사건 계약서는 검인계약서와 마찬가지로 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정된다고 할 것이다.

둘째, 피고가 제출한 문답서(을 제4호증) 중 변BB이 한 진술 요지는 '처음 계약할 때 이 사건 모텔과 토지를 합하여 000원에 매매하기로 절충하였다가 이후 원고의 요구로 두 필지(모텔 집기 및 비품 별도)로 나누어 작성하게 되었다'는 것이다. 이에 따라 피고는 변BB이 이 사건 모텔과 토지의 가격 구분에 관한 합의를 한 바 없음에도 원고 등의 요청에 따라 별개의 계약을 한 것처럼 이 사건 계약서를 작성하는 데 동의하였을 뿐이라고 주장하는 것으로 보인다. 그러나 문답서에 기재된 변BB의 진술에 따르더라도 원고의 요청에 따른 절충 과정을 거쳐 최종적으로는 이 사건 계약서대로 두 필지로 구분된 계약서를 작성하였다는 것으로서 그로써 피고 주장과 같이 가격 구분에 관한 합의 자체가 없었다고 단정할 수는 없다(오히려 당초와 달리 최종적으로는 가격을 구분하게 되었다는 취지로 이해될 수 있다). 또한 변BB은 이 법정에서 '계약 체결 경위 등에 관하여 종전의 진술을 번복하면서 당초 수기로 된 1장짜리 계약서가 있었던 것 같은데 폐기된 것으로 기억되고, 잔금 지급일 무렵에 원고 측의 요청으로 이 사건 모텔과 토지의 가격을 구분하기로 하여 이 사건 계약서를 작성하게 되었으며, 그 내용대로 합의한 것은 사실이다'라는 취지로 진술한 점(가격구분 등에 관하여 원고와 어느 정도 상반된 이해관계를 가진 변BB의 입장과 그 진술경위와 태도 등에 비추어 그 진술의 신빙성을 쉽게 배척할 수는 없어 보인다), 부동산중개사무소 직원으로서 거래를 중개한 한BB, 김광수(갑 제9, 15호증, 당심 증인 한BB의 증언), 소유권이전 등기를 대행하기 위하여 입회했던 법무사 사무실 사무장(갑 제10호증) 등도 이와 같이

'이 사건 모텔과 토지의 가격을 구분하여 이 사건 계약서를 작성한 것이다'라는 취지로 진술한 점 등에 비추어 보면, 피고 주장과 같이 이 사건 계약서가 가격 구분에 관한 합의 없이 자의적으로 작성된 것으로 볼 수는 없다.

셋째, 양도차익 산정에 있어서의 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환 가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는 점(대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결 등 참조), 위와 같이 이 사건 계약서는 그 체결 경위와 전후 사정 등을 고려할 때 당사자 사이에 이 사건 모텔과 토지의 가격을 구분하기로 한 합의에 따른 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 비록 객관적 산정 근거가 다소 마약한 상태에서 이 사건 계약서가 작성되었다고 하더라도 그 합의 자체가 통정 허위표시 등으로 무효라고 볼 정도에 이르지 않는 이상 그에 따른 약정 금액 역시 실지거래가액으로 볼 수밖에 없다(원고가 아무런 객관적・합리적 산정 근거도 없이 일방적・자의적으로 양도가액을 배분한 것에 불과하다는 피고 주장은 받아들일 수 없다).

넷째, 이 사건 모텔과 토지는 취득 당시에도 별도로 거래된 바 있는 점(갑 제1, 3호증), 비사업용 토지로서 중과세 대상인 이 사건 토지의 경우 모텔과 구분하여 거래할 필요가 있는 점, 그 밖에 취득 및 양도 당시 거래시세와 공시지가, 지가상승률, 이용 및 소유 현황 등을 보더라도, 이 사건 계약서 기재와 같이 이 사건 모텔과 토지의 양도가액을 구분하는 것이 거래상황이나 경험칙에 반한다고 볼 수도 없다

나) 다만, 이 사건 모텔과 별도로 모텔 집기 및 비품을 구분하여 양도하였다고 볼 수는 없다. 그 이유는 다음과 같다.

갑 제16 내지 18호증의 기재에 의하면, 원고 등은 이 사건 모텔 취득 이후 추가로 일부 집기와 비품을 구매하고 이를 별도의 계정과목으로 구분 기장한 사실이 인정되기는 한다. 그러나 이 사건 계약서에 따르더라도 집기와 비품에 대하여 별도의 계약서를 작성하지 않은 채 단지 집기, 비품 및 시설물 일체 000원을 포함하여 이 사건 모텔 대금을 000원으로 정한 것에 불과한데, 그에 따라 부동산거래계약신고 당시에도 이 사건 모텔 대금을 000원으로 선고한 점(갑 제6, 8호증), 이 사건 모텔 취득 당시 집기와 비품에 대한 가격을 별도로 산정하지 않은 점(다툼 없는 사실), 원고와 변BB은 이 사건 모텔과 함께 집기와 비품을 포괄적으로 양도하는 사업양도양수계약을 체결한 점(을 제6, 7호증) 등에 비추어 보면, 집기와 비품은 이 사건 모텔과 일체로서 포괄적으로 양도되었다고 봄이 옳다. 이와 달리 보고 이 사건 모텔 양도가액에서 집기와 비품 가액을 제외하여야 한다는 원고 주장은 받아들일 수 없다.

라. 정당한 세액

피고는 이 사건 처분 당시 2008년도에 발생한 합산대상소득금액(골프회원권 양도에 따라 발생한 양도차손)을 공제한 사실이 인정된다(을 제3호증, 원고가 당초 양도소득세를 선고할 당시에는 합산대상소득금액을 공제하지 않았음). 앞서 본 실지거래가액과 합산대상소득금액 등을 반영할 경우 그에 따른 정당한 세액은 별지 세액내역 기재와 같이 000원이다.

따라서 이 사건 처분 중 정당한 세액 부분은 적법하고 이를 초과하는 부분은 위법하다.

3. 결론

제1심 판결 중 정당한 세액을 초과하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고, 이 사건 처분 중 정당한 세액을 초과하는 부분을 취소한다. 원고가 한 나머지 항소를 기각한다.