조심-2014-서-4607(2015.08.25)

부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례

원고가 주장하는 필요경비는 '주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액'을 계산하기 위한 필요경비로 볼 수 없음

소득세법 제64조

2016구합56820 종합소득세부과처분취소

A

도봉세무서장

2017. 5. 16.

2017. 6. 2.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 12. 1. 원고에게 한 2011년 귀속 종합소득세 398,852,193원, 2012년 귀속 종합소득세 150,735,948원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2009. 12. 29.부터 2012. 12. 27.까지 OOO, OOO 등 도시 주변 농지 20필지 22,048㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 취득한 후 100~165㎡의 단독주택 부지로 분할하여 양도하는 사업을 하였다. 원고는 구 소득세법(2013. 1. 1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것)(이하 '구 소득세법'이라 한다) 제64조의 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 규정에 따라 산출세액을 계산하면서 이 사건 토지의 양도가액에서 취득가액,판매관리비등의필요경비를차감한금액을과세표준으로하여2010년, 2011년, 2012년 귀속 종합소득세를 신고하였다.

나. 서울지방국세청장은 2013. 8. 23.부터 2013. 10. 19.까지 원고에 대한 개인통합조사를 실시하였고, 피고에게 이 사건 토지의 양도가액에서 취득가액만을 필요경비로 차감한 금액에 양도소득세 중과세율 50%를 적용한 세액을 산출세액으로 과세할 것을 통보하였다. 이에 따라 피고는 2013. 12. 1. 원고에게 2010년 귀속 545,421,208원, 2011년 귀속 1,011,956,718원, 2012년 귀속 496,468,200원의 종합소득세를 경정‧고지하였다.

다. 원고는 2014. 2. 13. 위 처분에 이의신청을 하였고, 피고는 2014. 7. 31. 원고가 납부한취득세,등록세등73,389,680원을취득가액에가산하여2010년귀속 11,440,210원, 2011년 귀속 27,678,290원, 2012년 귀속 8,921,080원의 종합소득세 감액 경정을 하였다. 이에 원고는 2014. 9. 17. 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2015. 8. 25. 토지분할비용 등을 필요경비에 산입하고 판매원 지급수당에 대한 재조사 결정을 하였다. 피고는 2015. 9. 30.부터 2015. 10. 19.까지 원고에 대한 재조사를 실시하였고, 토지분할비용 6,602,920원과 판매원 지급수당 2,239,220,680원을 필요경비로 공제하여 2015. 11. 3. 2010년 귀속 542,798,849원, 2011년 귀속 585,426,228원, 2012년 귀속 336,811,166원의 종합소득세 감액 경정을 하였다(피고가 2013. 12. 1. 원고에게 한 종합소득세 부과처분은 2011년 귀속 398,852,193원, 2012년 귀속 150,735,948원이 남게 되었다)(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 15호증, 을 1 내지 4호증의 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

원고가 지출한 B, C에 대한 판매수수료 187,575,240원, 사무실 임대료 161,089,670원, 분양업무 차량 렌트비용 35,000,000원, 차량 유류대 17,540,070원, 사무실 인테리어 비용 23,511,000원, 사무실 운영비용 3,331,700원, 분할 및 개발비용 71,041,410원은 이 사건 토지의 매매가액에서 필요경비로 차감되어야 한다.

나. 판단

1) 판매수수료, 사무실 임대료, 차량 렌트비용, 유류대, 사무실 인테리어 및 운영비용에 관한 판단

⑴ 구 소득세법 제64조는 "부동산매매업자로서 종합소득금액에 일정한 주택등매매차익이 있는 자의 종합소득 산출세액은 ① 종합소득 산출세액과 ② 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율(양도소득세의 세율)을 적용하여 산출한 세액 등의 합계액 중 많은 것으로 한다."고 정하고 있다. 그 입법목적은 부동산매매업자에 대하여 종합소득세액에 의한 산정방법과 양도소득세액에 의한 산정방법에 의하여 산출된 세액 중 많은 금액으로 종합소득세를 과세함으로써 부동산매매업자들에게 최소한 양도소득세율 이상의 세액을 납부하게 하여 부동산매매업자가 아닌 양도소득세 납세의무자들이 종합소득과세표준과 관계 없이 일정 세율 이상의 세부담을 하여야 하는 것과 균형을 맞추기 위함이다.

⑵ 구 소득세법 제64조 제2항은 "부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다."고 정하고, 그에 따른 구 소득세법 시행령(2013. 1. 16. 대통령령 제24315호로 개정되기 전의 것)(이하 '구 소득세법 시행령'이라 한다) 제122조 제2항은 "법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비와 양도소득기본공제금액을 차감한 것으로 한다."고 정하고 있다. 구 소득세법 제97조 제1항은 "거주자의 양도차익을 계산할 때 공제할 필요경비로 취득가액, 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제163조 제3항은 자본적 지출액을 "1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액, 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액, 3. 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 등"으로 정하고 있으며, 제5항 제1호는 '양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것'을 "자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 다음 각 목의 비용, 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세, 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 다. 공증비용, 인지대 및 소개비, 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용"이라 정하고 있다.

⑶ 원고가B, C에게 지급하였다고 주장하는 187,575,240원 부분에 관하여 본다. 을 제6호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, B은 원고 업체의 전무로서 임‧직원의 관리 및 영업 총괄, 영업직원의 영입과 임원 섭외 업무, 교육 및 고객브리핑 업무 등을 하였고, C는 원고 업체의 총무부장으로 회계업무, 세무보고, 판매수수료 등 지급업무를 한 사실을 인정할 수 있다. 원고가 토지를 매입하여 분할‧판매하는 외에 다른 사업을 한 바 없고B, C의 역할도 토지의 매매를 위한 것임을 감안하더라도 원고가B, C에게 지급한 돈은 앞서 본 구 소득세법 시행령 제163조 제3항이 정한 자본적 지출액, 제5항이 정한 양도비 등에 해당한다고 보기 어려우므로( B, C가 토지판매업무를 수행하고 그 대가로 일정한 수수료를 지급받았다면 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다.목의 소개비에 해당된다고 볼 수 있을 것이나B, C의 업무는 원고 사업의 총괄, 직원의 섭외, 회계업무 등이므로 그와 같이 볼 수 없다), 원고의 종합소득 산출세액(구 소득세법 제64조 제1항 제1호)을 계산하기 위하여 필요한 경비로 볼 수 있을지언정 구 소득세법 제64조 제1항 제2호 가.목의 '주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액'을 계산하기 위한 필요경비로 볼 수 없다. 그 밖에 원고가 필요비용이라 주장하는 나머지 항목들, 사무실 임대료, 차량 렌트비용, 유류대, 사무실 인테리어 및 운영비용 역시 같은 이유로 이 사건 토지의 매매가액에서 공제되어야 할 필요경비라 볼 수 없다. 이 부분 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

2) 분할 및 개발비용에 관한 판단

⑴ 종합소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 증명책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 증명책임도 원칙적으로 과세관청에 있다. 그런데 필요경비는 납세의무자에게 유리하고 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자의 지배 영역 안에 있어 과세관청이 증명하는 것이 곤란한 경우가 있으므로, 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 증명의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조). 이 사건과 같이 원고가 도시 주변 농지를 취득한 후 단독주택 부지로 분할하여 양도하는 사업을 하는 경우 그 필요경비는 대부분 원고의 지배영역 안에 있고 과세관청이 그 증명을 하는 것이 어려우므로 원고에게 증명의 필요성이 있다고 봄이 타당하다.

⑵ 원고는 이 사건 토지의 분할 및 개발비용으로 71,041,410원을 지출하였다고 주장하면서 통장사본(갑 제20호증)을 제출하였으나, 통장사본 외의 세금계산서, 견적서, 계약서 등이 추가 제출되지 않았고 일부 지출 금액은 통장사본에 기재되어 있지도 않으므로, 그 통장사본의 기재만으로 원고가 이 사건 토지의 분할 및 개발비용으로 71,041,410원을 지출하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 이 부분 원고의 주장 역시 받아들일 수 없다.

4. 결론

이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.