2017나2017397(본소) 행정용역비직접지급 청구 등

2017나2017403(반소) 부당이득금

A

1. B지역주택조합

2. 주식회사 C

수원지방법원 평택지원 2017. 2. 15. 선고 2016가합8758(본소),

2016가합9232(반소) 판결

2017. 10. 12.

2017. 11. 23.

1. 제1심 판결의 피고들(반소원고 포함)에 대한 본소청구 부분 중 아래에서 지급을 명 하는 금원에 해당하는 원고(반소피고) 패소부분을 취소한다.

원고(반소피고)에게, 피고(반소원고) B지역주택조합은 B지역주택조합사업에 대한 사

업계획승인 후 조합원 분담금 중 3차 중도금 입금이 개시되면 5,005,000,000원을 지 급하고, 피고 주식회사 C는 B지역주택조합사업에 대한 사업계획승인 후 조합원 분담금 중 3차 중도금 입금이 개시되면 피고(반소원고) B지역주택조합과 연대하여 위금원 중 5,000,000,000원을 지급하라.

2. 제1심 판결의 반소에 대한 부분 중 원고(반소피고) 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 피고(반소원고) B지역주택조합의 반소청구를 기각한다.

3. 원고(반소피고)의 본소에 대한 나머지 항소를 기각한다.

4. 피고(반소원고) B지역주택조합은 원고(반소피고)에게 가지급물의 반환으로 730,619,177원 및 이에 대한 2017. 2. 21.부터 2017. 7. 17.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

5. 원고(반소피고)와 피고(반소원고) B지역주택조합 사이에 생긴 소송총비용(가지급물반환신청비용 포함)은 본소, 반소를 통틀어 이를 10분하여 그 1은 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고) B지역주택조합이 부담하고, 원고(반소피고)와 피고 주식회사 C 사이에 생긴 소송총비용은 이를 10분하여 그 1은 원고(반소피고)가, 나머지는 피고 주식회사 C가 부담한다.

6. 제1항의 금원지급부분 및 제4항은 가집행할 수 있다.

청구취지, 항소취지 및 가지급물반환신청취지

1. 청구취지가. 본소

원고(반소피고, 이하 '원고'라 한다)에게, 피고(반소원고) B지역주택조합(이하 '피

고 조합'이라 한다)은 B지역주택조합사업에 대한 사업계획승인 후 조합원 분담금 중 3 차 중도금 입금이 개시되면 5,005,000,000원 및 이에 대한 그 지급일 다음날부터 다갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을 지급하고, 피고 주식회사 C(이하 '피고 C라 한다)는 B지역주택조합사업에 대한 사업계획승인 후 조합원 분담금 중 3차 중도금입금이 개시되면 피고 조합과 연대하여 위 금원 중 5,000,000,000원 및 이에 대한 그지급일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

나. 반소

원고는 피고 조합에게 710,000,000원 및 이에 대한 2016. 5. 13.부터 이 사건 반 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결의 피고들에 대한 본소청구 부분을 취소한다. 피고들은 원고에게 본소청 구취지 기재 금원을 지급하라. 주문 제2항과 같다.

3. 가지급물반환신청취지

제4항과 같다.

1. 기초 사실가. 당사자의 지위 등

1) 피고 조합은 평택시 D 일원(이하 '이 사건 사업구역'이라 한다)에 26개동 아파트 와 부대복리시설을 신축 • 공급하는 사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)을 시행하기 위

하여 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부개정되기 전의 것, 이하 '구 주택 법'이라 한다) 제2조 제11호 가목1), 제32조2)에 따라 설립된 지역주택조합이고, 피고 C는 건설업, 부동산중개컨설팅업 등을 영위하는 회사로서 피고 조합과 사이에 이 사건사업에 관한 행정대행용역계약을 체결한 시행대행사이다.

2) 원고는 이 사건 사업구역 내에 위치한 평택시 D 잡종지 7,030㎡, E 전 1,587㎡, F 임야 793㎡, G 임야 1,630㎡, H 임야 1,746㎡, I 임야 1,620㎡, J 전 245㎡ 등 합계면적 14,651㎡의 7필지 토지(이하 '이 사건 각 토지'라 한다)를 소유하면서3)이 사건각 토지에서 'K'이라는 상호로 양돈농장을 운영하던 사람이다.

나. 원고와 피고 C 사이의 제1차 매매계약의 체결 등

1) 피고 조합은 조합설립인가를 받기 전 조합설립추진위원회(이하 '추진위원회'라한다) 단계 에서4)시행대행사인 피고 C를 통하여 이 사건 사업구역 내의 토지 에 관한

매 입업무를 진행하였다.

2) 피고 C는 2014. 12. 16. 원고와 사이에 피고 C가 원고로부터 아래와 같이 이 사건 각 토지(지상물 일체 포함)를 매매대금 11,590,661,040원(평당 약 2,610,000원)에 매수하기로 하는 내용의 매매계약(이하 '제1 매매계약'이라 한다)을 체결하였는데, 그 당시 작성된 제1 매매계약서에는 장차 설립될 조합으로 매수인 명의를 변경하기 위한 근거조항(제9조)이 포함되어 있었다.

3) 피고 조합의 추진위원회는 2014. 12. 30. 및 2015. 2. 12. 2회에 걸쳐 원고에게 제1 매매계약에 의한 계약금 일부로서 합계 400,000,000원을 지급하였다.

다. 원고와 피고 조합 사이의 제2차 매매계약의 체결 등

1) 피고 조합은 2015. 11.경 창립총회를 개최하는 등 설립절차가 마무리되자, 제1매매계약서 제9조 제2항에 따라 매수인 명의를 피고 C에서 피고 조합으로 변경하기위하여 원고와 사이에 협의를 진행하였다.

2) 피고 조합은 2015. 12. 5. 원고와 사이에 피고 조합이 원고로부터 이 사건 각 토지를 매매대금 12,890,000,000원(평당 약 2,900,000원, 제1 매매계약에 비하여 1,299,338,960원이 증액됨)에 매수하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 원고가 부담하게 될 양도소득세를 줄이기 위하여 아래와 같이 부동산매매계약(대금 9,010,000,000원), 영업보상계약(대금 500,000,000원), 지장물보상계약(대금 3,380,000,000원)으로 나누어 매매계약서를 작성하는 한편, 위 계약들에 대한 공통 특약서를 작성하였다(이하 통틀어 '제2 매매계약'이라 한다).

3) 피고 조합은 2015. 12. 8. 원고에게 제2 매매계약 중 부동산매매계약에 의한 계 약금 900,000,000원 중 제1 매매계약에 의하여 기지급된 400,000,000원을 뺀 나머지500,000,000원을 추가로 지급하였다.

라. 원고와 피고 조합 사이의 제3차 매매계약의 체결 등

1) 원고와 피고 조합은 부동산매매, 영업보상, 지장물보상 등으로 계약을 나누어 제

2 매매계약을 체결함으로써 영업보상 및 지장물보상 부분에 대한 비과세혜택으로 제1 매매계약에 비하여 원고가 부담할 양도소득세가 600,000,000원 정도 절감될 것으로 예상하였다. 그러나 원고는 제2 매매계약의 체결 후 이러한 방법으로는 당초 예상한 것처럼 절세효과가 발생하지 아니할 수도 있고 자칫 조세회피 목적으로 간주되어 세무조사를 받을 위험도 있다는 회계법인의 자문을 받게 되자, 2016. 3. 8.경 피고 조합에게위 600,000,000원을 토지대금에 포함시켜 매매계약서를 재작성하자고 요구하였다.

2) 피고 조합이 원고의 위와 같은 요구에 응하지 아니하자, 원고는 2016. 3. 23.경

피고 조합에게 내용증명우편으로 '2016. 3. 31.까지 제2 매매계약을 해지한 다음 600,000,000원을 매매대금에 추가하여 재계약하는 것에 합의하지 아니하면 제2 매매계약이 해지된다'는 취지의 통지를 보냈다.

3) 원고는 2016. 5. 11.5)피고 조합과 사이에 피고 조합이 원고로부터 아래와 같이 이 사건 각 토지를 매매대금 18,600,000,000원(평당 약 4,200,000원, 제1 매매계약에비하여 약 7,000,000,000원, 제2 매매계약에 비하여 5,710,000,000원이 증액됨)에 매수하기로 하는 내용의 매매계약(이하 '제3 매매계약'이라 한다)을 체결하였는데, 그 당시피고 C는 피고 조합이 제3 매매계약에 따라 원고에게 지급하기로 한 2차 잔금5,000,000,000원의 지급채무를 연대보증하면서 이를 담보하기 위한 특약사항으로 장차피고 C가 케이비부동산신탁 주식회사(이하 '케이비부동산신탁'이라 한다)를 통하여 피고 조합으로부터 지급받기로 한 행정용역비 중 500,000,000원을 원고에게 제공하기로하였다.

4) 원고와 피고들은 2016. 5. 11. 제3 매매계약의 특약사항과 관련하여 다음과 같은 내용의 합의서(이하 '이 사건 합의서,라 한다)를 작성하였다.

5) 피고 조합은 2016. 5. 11. 피고 케이비부동산신탁에게 이 사건 합의서를 보냈고, 이에 케이비부동산신탁은 피고 조합에게 '이 사건 합의서가 접수 완료되었고, 피고 조합이 요청한 이 사건 합의서 내용에 의거하여 업무를 처리할 예정이다,는 내용의 회신

을 하였다.

6) 피고 조합은 2016. 5. 12. 금융기관으로부터 대출을 받아 원고에게 1차 잔금 12,700,000,000원을 지급하였고(계약금 900,000,000원의 지급은 제1, 2매매계약에 의하여 기지급된 계약금 합계 900,000,000원으로 갈음하기로 함), 같은 날 이 사건 각 토지에 관하여 피고 조합 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 피고들과 케이비부동산신탁 사이의 자금관리 대리사무계약의 체결 등

1) 케이비부동산신탁은 2015. 4. 28. 피고들과 사이에 피고 조합이 케이비부동산신탁에게 이 사건 사업의 자금관리업무를 위임하기로 하는 내용의 자금관리 대리사무계약을 체결하였는데, 위 계약은 2016. 4. 28. 해지되었다.

2) 그 후 케이비부동산신탁은 2016. 4.경 다시 피고 조합, 주식회사 푸른상호저축은행(이하 '푸른상호저축은행-이라 한다)을 비롯한 대출금융기관들, 시공사 코오롱글로벌주식회사(이하 '코오롱글로벌'이라 한다)와 사이에 피고 조합이 케이비부동산신탁에게이 사건 사업의 자금관리업무를 위임하기로 하는 내용의 자금관리 대리사무계약을 체결하였고, 2016. 6.경 피고 조합과 사이에 이 사건 사업구역 내에 위치한 토지 및 건물에 관하여 대구축산업협동조합 봉덕지점 등 8개 금융기관(이하 '대구축협 등'이라 한다)을 공동 1순위 우선수익자, 푸른상호저축은행 등 8개 금융기관(이하 '푸른저축은행등'이라 하고, 대구죽협 등과 통틀어 '이 사건 금윰기관들'이라 한다)을 공동 2순위 우선수익자, 피고 조합을 수익자로 정하여 부동산담보신탁계약을 체결하였다.

바. 피고 조합의 금융자문계약 및 대출약정의 체결 등

1) 피고 조합은 2016. 3. 21. 바로투자증권 주식회사(이하 '바로투자증권'이라 한다) 와 사이에 바로투자증권이 피고 조합에게 이 사건 사업에 필요한 토지담보대출 및 조

합원분담금대출과 관련한 금융 관련 자문업무를 제공하기로 하는 내용의 금융자문계약 을 체결하였다.

2) 피고 조합은 바로투자증권의 주선으로 2016. 4.경 대구축협 등과 사이에 이 사건사업에 필요한 자금을 조달할 목적으로 30,000,000,000원의 대출약정을 체결하는 한편,푸른저축은행 등과 사이에 조합원들에 대한 조합원분담금 대출을 위하여 대출총한도60,000,000,000원의 조합원분담금대출 업무협약을 체결하였다(이하 위 대출약정 및 업무협약을 통틀어 '이 사건 각 대출약정'이라 한다).

3) 평택시장은 2016. 4. 28. 이 사건 사업구역을 지구단위계획구역으로 지정한 후,2017. 3. 23. 평택시 D 외 83필지 대지면적 91,034㎡를 사업부지로 하는 이 사건 사업에 관한 사업계획승인을 하였고, 같은 달 24. 위 사업계획승인의 고시가 이루어졌다.

4) 피고 조합은 현재까지 자신의 조합원들로부터 조합원 분담금 중 3차 중도금을지급받지 못하고 있다.

사. 관련 사건의 진행경과 등

1) 원고는 2016. 3. 9. 이 사건 각 토지의 지상에 위치한 무허가건물을 소유하고 있 던 L, M, N, O을 상대로 하여 수원지방법원 평택지원 2016가단41437호로 해당 무허가건물의 철거 및 그 점유부분의 인도 등을 구하는 소를 제기하였는데(이하 이에 따라진행된 소송절차를 '관련 민사소송'이라 한다), 2016. 5. 11. 원고 및 피고 조합과 L,M, N 사이에 보상합의6)가 이루어짐에 따라 같은 달 12. 관련 민사소송 중 L, M, N에대한 소가 취하되었고, 관련 민사소송 중 O에 대한 소와 관련하여 2016. 5. 20. 'O은원고로부터 5,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 해당 무허가건물을 인도하라'는

취지의 화해권고결정(이하 '이 사건 화해권고결정'이라 한다)이 내려진 후 2016. 6. 9. 이 사건 화해권고결정이 확정되었다.

2) 피고 조합은 이 사건 소 제기 이후에 수원지방검찰청 평택지청(이하 '평택지청' 이라 한다)에 원고를 부당이득7)혐의로 형사고소하였는데(이하 이에 따라 진행된 형사절차를 '관련 형사절차'이라 한다), 평택지청은 2017. 5. 10. 원고에 대하여 '원고가 제2매매계약에 비하여 실제 이익을 얻은 사실이 없고, 이 사건 사업부지의 전체 토지소유자 47명 중 7명의 토지주가 이 사건 각 토지의 평당 매매가격 이상으로 매매계약을 체결하였으며 , 자유시장경 제질서 와 여 기 에서 파생되는 사적 계 약자유의 원칙을 존중하여형법상 부당이득죄의 성립을 인정함에 있어 소극적이고 신중한 것이 판례의 태도이다'는 이유로 증거불충분으로 인한 혐의 없음 처분을 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 25, 26, 29, 37, 44호증(가지번호 포함, 이 하 같음), 을가 제3 내지 8, 11, 13, 14, 16, 20, 21, 32호증, 을다 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 피고들에 대한 본소청구에 관한 판단

가. 청구원인에 관한 판단

1) 살피건대, 원고가 2016. 5. 11. 피고 조합과 사이에 피고 조합이 원고로부터 이사건 각 토지를 매매대금 18,600,000,000원에 매수하기로 하는 내용의 제3 매매계약을체결하면서, 피고 조합이 원고에게 이 사건 사업에 관한 사업계획승인 후 조합원 분담금 중 3차 중도금 입금이 개시되면 제3 매매계약에 의한 2차 잔금 5,000,000,000원을지급하기로 약정하였고, 그 당시 피고 C는 피고 조합의 원고에 대한 제3 매매계약에의한 2차 잔금의 지급의무를 연대보증하였는데, 2017. 3. 23. 이 사건 사업에 관한 사업계획승인이 이루어졌지만 피고 조합은 현재까지 자신의 조합원들로부터 조합원 분담금 중 3차 중도금을 지급받지 못하고 있는 사실, 관련 민사소송에서 2016. 6. 9. '이 사건 각 토지의 지상에 위치한 무허가건물의 소유자인 O은 원고로부터 5,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 해당 무허가건물을 인도하라'는 취지의 이 사건 화해권고결정이 확정되었고, 제3 매매계약서 제3조 제1항 후문에서는 '현재의 무허가건물과 세입자 등에 관한 가처분 등의 해지비용 등 일체의 비용은 피고 조합이 부담한다'고 규정하고 있는 사실은 앞서 인정한 바와 같다.

2) 위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 원고에게, 피고 조합은 이 사건사업에 관한 사업계획승인 후 조합원 부담금 중 3차 중도금 입금이 개시되면 제3 매매계약에 의한 2차 잔금 5,000,000,000원 및 이 사건 화해권고결정에 의하여 0에게 지급하여야 할 비용 5,000,000원8)합계 5,005,000,000원을 지급할 의무가 있고, 피고 C는연대보증인으로서 피고 조합과 연대하여 위 금원 중 제3 매매계약에 의한 2차 잔금5,000,000,000원을 지급할 의무가 있다. 아울러 뒤에서 보는 바와 같이 피고가 원고의피고들에 대한 위 채권의 성립 근거가 되는 제3 매매계약의 효력 여부를 다투고 있어

장래에 이행기가 도래하더라도 임의의 이행을 기대할 수 없는 것으로 보이므로, 원고 가 이를 미리 청구할 필요가 있다고 할 것이다.

3) 나아가 원고는 원고의 피고들에 대한 위 채권에 대하여 장래 도래할 지급기일 이후의 지연손해금도 구하고 있으나, 채무의 이행시기가 불확정기한으로 되어 있는 경우에는 채무자가 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 발생한다고 할 것인데(대법원 2011. 2. 24. 선고 2010다77699 판결 등 참조), 원고의 피고들에 대한 위 채권의 이행기 자체가 도래하지 아니하여 그에 대한 지연손해금채권이 성립하였다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

나. 피고들의 항변에 관한 판단1) 피고들의 항변

가) 피고 조합은 2016. 3. 21. 바로투자증권과 사이에 바로투자증권이 피고 조합 에게 이 사건 사업에 필요한 토지담보대출 및 조합원분담금대출과 관련한 금융 관련자문업무를 제공하기로 하는 내용의 금융자문계약을 체결한 다음, 바로투자증권의 주선으로 2016. 4.경 이 사건 금융기관들과 사이에 합계 90,000,000,000원의 토지담보대출 및 조합원분담금대출에 관한 이 사건 각 대출약정을 체결하였다. 그런데 피고 조합이 이 사건 사업에 관한 사업계획승인을 얻기 위하여는 이 사건 사업부지 면적의 95%이상의 소유권을 확보하여야 하였으므로, 이 사건 각 대출약정은 피고 조합이 이 사건사업 구역 내 의 토지 소유자들 전 원으로부터 소유권 이 전등기서 류를 교부받아 보관하고있어야 한다는 것을 가장 중요한 대출조건으로 하고 있었다.

나) 이에 원고는, 피고 조합이 이 사건 금융기관들에게 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기서류를 제출하지 아니하면 대출실행이 불가능하게 되어 결국 이 사건

사업에 관한 사업계획승인을 얻기 못함으로써 이 사건 사업의 진행이 어려워지는 궁박 한 상태에 있음을 알고, 2016. 5. 11. 피고 조합의 위와 같은 궁박한 상태를 이용하여피고 조합과 사이에 주변 시세나 제1, 2 매매계약에 비하여 급부와 반대급부 사이에현저한 불균형이 있는 평당 매매가격인 4,200,000원으로 계산한 매매대금으로 이 사건각 토지에 관한 제3 매매계약을 체결하였다.

다) 따라서 제3 매매계약은 이 사건 사업을 계속 추진하려면 원고로부터 이 사건 각 토지를 매수할 수밖에 없었던 피고 조합의 궁박한 상태를 이용하여 이루어진 불공정한 법률행위로서 민법 제104조9)에 의하여 무효라고 할 것이다.

2) 관련 법리

민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있다. 여기에서 '궁박'이라 함은 '급박한 곤궁'을 의미하는 것으로서 경제적 원인에기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다.한편 피해 당사자가 궁박한 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자 측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사', 즉 폭리행위의 악의가 없었다거나 또는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 아니한

다면 민법제104조에 규정된 불공정 법률행위는 성립하지 아니한다고 할 것이다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2011다35722 판결 등 참조).

3) 판단

이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실에다가 앞서 든 각 증거 및 갑 제43, 47 내지 49호증, 을가 제22, 23, 26, 27, 29호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는원고와 피고 조합이 제3 매매계약을 체결 당시 원고가 피고의 궁박한 상태를 이용하려는 의사가 있었다거나 이 사건 각 토지와 그 반대급부인 제3 매매계약에 의한 매매대금 사이에 객관적으로 현저한 불균형이 존재한다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고들의 위 항변은 이유 없다.

가) 원고는 피고들이 이 사건 사업을 추진하기 휠씬 전에 이 사건 각 토지에 관 한 소유권을 취득한 이래 계속하여 양돈농장을 운영해왔던 것으로 보인다.

나) 원고와 피고들 사이에 제1, 2 매매계약이 순차로 체결되기는 하였으나, 이 사건 사업이 피고들의 사정으로 지연됨에 따라 제3 매매계약의 체결 당시까지 약 1년 6개월 동안에 제1, 2 매매계약에 의한 계약금의 지급만이 이루어졌을 뿐 제1, 2 매매계약에 의한 추가 매매대금 지급이 답보 상태에 있었던 것으로 보인다.

다) 이 사건 사업은 피고 조합과 등록사업자인 코오롱글로벌이 공동사업주체가 되어 진행하는 지역주택조합사업으로서 피고 조합이 이 사건 사업에 관한 사업계획승인을 받기 위하여는 구 주택법 제16조 제4항10)및 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통

령령 제27444호로 전부개정되기 전의 것) 제12조 제2호11)에 따라 주택건설대지 면적 의 95% 이상에 대한 토지소유권을 확보하여야 하였고, 피고 조합은 바로투자증권의 주선으로 2016. 4.경 이 사건 금융기관들과 사이에 합계 90,000,000,000원의 토지담보대출 및 조합원분담금대출에 관한 이 사건 각 대출약정을 체결하였는데, 이 사건 각 대출약정서에는 피고 조합이 이 사건 사업부지 면적의 95% 이상에 관한 소유권을 확보하거나 매매계약의 체결을 대출조건으로 규정하고 있었으므로, 제3 매매계약의 체결당시 피고는 이 사건 사업부지의 약 16%12)를 차지하던 원고 소유의 이 사건 각 토지에 관한 소유권 확보가 이 사건 사업의 진행에 중요한 요소였을 것으로 보인다. 그러나 이 사건 사업의 시행대행사인 피고 C가 건설업, 부동산중개컨설팅업 등을 목적으로하는 회사로서 아파트 건설사업을 함에 있어 토지매매과정에서 매매계약의 이행이 지

연될 경우 토지소유자들이 시가보다 높은 매매대금을 요구하는 것이 어느 정도 예견가 능하고 이에 따른 위험부담을 충분히 예상할 수 있었던 것으로 보이는 점을 고려할때, 피고들은 제2 매매계약의 체결 이후 원고와 피고 조합 사이에 이미 매매대금 증액에 관한 분쟁이 발생하여 제2 매매계약의 원활한 이행이 어려울 것이 예상되었음에도이러한 상황을 전혀 대비하지 아니한 채 촉박하게 이 사건 금융기관들과 사이에 이 사건 각 대출약정을 체결하는 등 무리하게 이 사건 사업을 추진함으로써 스스로 궁박한상태를 자초하였던 것으로 보이고, 이러한 궁박한 상태를 타개하기 위한 해결책으로서제2 매매계약의 이행을 위한 법적 절차의 진행13)대신에 원고와 사이에 새롭게 제3 매매계약을 체결하였던 것으로 보인다. 게다가 이 사건 사업에 관한 사업계획승인은 제3매매계약의 체결시점으로부터 약 11개월 후에 이루어졌으므로, 위 사업계획승인과 제3매매계약의 체결 사이에 직접적인 관련성이 있다고 보기도 어렵다.

라) 제3 매매계약에 의한 매매대금(평당 4,200,000원)이 제1 매매계약에 의한 매 매대금(평당 약 2,610,000원)에 비하여 7,009,338,960원이 증액되는 한편 제2 매매계약에의한 매매대금(평당 약 2,900,000원)에 비하여 5,710,000,000원이 증액되기는 하였다. 그러나 이 사건 사업부지의 전체 토지소유자는 47명이었는데, 그 중 제3 매매계약의 체결전후로 피고 조합과 사이에 평당 매매가격 약 4,000,000원 이상으로 매매계약을 체결한 원고 외의 토지소유자가 16명이었고, 위 16명 중 이 사건 각 토지의 매매대금 이상으로 매매계약을 체결한 원고 외의 토지소유자도 8명이었던 것으로 보이는 점, 제3 매매계약의 체결 당시 이 사건 각 토지의 시가도 제3 매매계약에 의한 매매대금에 근접

한 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 각 토지와 그 반대급부인 제3 매매 계약에 의한 매매대금 사이에 객관적으로 현저한 불균형이 존재한다고 보기도 어렵다.

마) 피고들은 아파트 건설사업인 이 사건 사업에 따라 발생하는 이유의 규모와 비교형량하여 스스로의 선택에 의하여 원고로부터 이 사건 각 토지를 매수하였던 것으로 보이므로, 피고들이 제3 매매계약으로 인하여 재산상 손해를 보았다고 단정하기는어렵다.

바) 원고가 피고들이 이 사건 사업을 추진하기 전에 이 사건 각 토지 인근에서 추진되던 공동주택 건설사업에 관여하였다고 하더라도, 원고가 피고들이 이 사건 사업을 추진한 구체적인 과정을 충분히 인식하고 있었다고 볼 만한 별다른 사정이나 이를뒷받침할 만한 객관적인 자료가 없는 것으로 보이는 점을 고려할 때, 제3 매매계약의체결 당시 원고가 피고들이 처한 구체적인 상황을 정확하게 인식하고 있었던 것으로보기는 어렵다.

사) 원고가 제2 매매계약을 통하여 절세를 시도하다가 피고 조합에게 매매대금 증액을 요구하면서 제2 매매계약의 해제를 주장하였던 사정이 제3 매매계약이 폭리행위인지 여부를 결정함에 있어 중요한 요소인 것으로 보이지 아니한다.

아) 피고 조합은 원고와 사이에 제3 매매계약을 체결하고 계약금 및 1차 잔금만 을 지급한 이후에 원고를 부당이득 혐의로 형사고소함으로써 제3 매매계약에 의하여약정된 매매대금 전부를 지급하려는 의사가 있었는지 여부에 대하여 상당한 의심이 들고, 결국 관련 형사절차에서도 원고에 대하여 증거불충분으로 인한 혐의 없음 처분이이루어졌다.

3. 피고 조합의 반소청구에 관한 판단

가. 피고 조합의 주장

1) 제2의 나. 1)항 기재와 같이 원고와 피고 조합 사이에 체결된 제3 매매계약은 이사건 사업을 계속 추진하려면 원고로부터 이 사건 각 토지를 매수할 수밖에 없었던 피고 조합의 궁박한 상태를 이용하여 이루어진 불공정한 법률행위로서 민법 제104조에의하여 무효라고 할 것이다.

2) 따라서 제3 매매계약에 의한 매매대금 18,600,000,000원 중 제2 매매계약에 의한 매매대금 12,890,000,000원을 초과하는 5,710,000,000원 부분은 무효이고, 원고는 그중 피고 조합이 이미 원고에게 지급한 710,000,000원을 아무런 법률상 원인 없이 취득하여 부당이득을 얻었다고 할 것이므로, 원고는 피고 조합에게 부당이득금 710,000,000원을반환할 의무가 있다.

나. 판단

살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고와 피고 조합 사이에 체결된 제3 매매계약이 불 공정한 법률행위에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 피고 조합의 위주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4. 원고의 가지급물반환신청에 관한 판단

앞서 본 바와 같이 이 법원이 제1심 판결과 달리 판단하여 제1심 판결 중 반소에 대 한 부분을 취소하게 되었으므로 제1심의 가집행선고도 이 판결 선고로 실효되었다. 그런데 원고는 제1심 판결의 가집행선고에 기한 강제집행을 면하기 위하여 2017. 2. 20.피고 조합에게 제1심 판결금 전액인 730,619,177원14) 을 변제공탁하였던 사실은 당사자사이에 다툼이 없으므로, 피고 조합은 원고에게 가지급물의 반환으로 730,619,177원

및 이에 대하여 위 가지급물의 변제공탁일 다음날인 2017. 2. 21.부터 이 사건 가지급 물반환신청서 부본이 피고 조합에게 송달된 날인 2017. 7. 17.까지는 민법이 정한 연5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

5.결 론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 본소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 본소청구는 이유 없어 이를 기각하며, 피고 조합의 이 사건 반소청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고들에 대한 본소청구 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 이에 대한 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결의 피고들에 대한 본소청구 부분 중 위에서 지급을 명하는 금원에 해당하는원고 패소부분을 취소하고, 피고들에게 그 금원의 지급을 명하며, 이에 대한 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 제1심 판결 중 반소에 대한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 이에 대한 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결의 반소에대한 부분 중 원고 패소부분을 취소하며, 그 취소부분에 해당하는 피고 조합의 반소청구를 기각하고, 원고의 가지급물반환신청은 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과같이 판결한다.

재판장 판사 여미숙

판사 김재형

판사 위광하

1) 제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

11. "주택조합"이란 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다

가. 지역주택조합:다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조 합 1) 서울특별시 • 인천광역시 및 경기도 2) 대전광역시 • 충청남도 및 세종특 별자치시 3) 충청북도 4) 광주광역시 및 전라남도 5) 전라북도 6) 대구광역시 및 경상북도 7) 부산광역시 • 울산광역시 및 경상남도 8) 강원도 9) 제주특별 자치도

2) 제32조(주택조합의 설립 등)

① 많은 수의 구성원이 주택(제16조에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택을 말한다)을 마련 하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관 할 시장 • 군수 • 구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려 는 경우에도 또한 같다.

② 제1항에 따라 주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 100분의 80 이상에 해당하 는 토지의 사용권원을 확보하여야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다.

(이하 생략)

3) 원고는 이 사건 각 토지 중 평택시 J 토지(2011. 7. 18. 매매를 통하여 소유권 취득)를 제외한 나머지 토지들을 1982. 12. 24. 협의분할에 의한 재산상속을 통하여 소유권을 취득하였다.

4) 피고 조합은 2014. 4. 7. 추진위원회를 구성한 다음 2015. 11. 8. 창립총회를 개최한 후 2016. 4. 6. 조 합설립인가를 마쳤다.

5) 매매계약서에는 매매계약의 체결일이 2016. 4. 10.로 기재되어 있으나 날짜를 소급하여 작성하였던 것 으로 보인다.

6) 피고 조합은 2016. 5. 11. L, M, N에게 합의금 명목으로 각 53,000,000원을 지급하였다.

7) 원고는, 이 사건 각 토지에 관하여 2014. 12. 16. 제1 매매계약(매매대금 11,590,661,040원)을 체결한 후 2015. 12. 5. 제2 매매계약(매매대금 12,890,000,000원)을 체결하였음에도 이를 이행하고 있지 아니 하고 있던 중, 피고 조합이 이 사건 사업에 관한 사업계획승인을 받고 대출기관으로부터 대출을 실행 하기 위하여는 이 사건 사업부지 면적의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하므로, 이 사건 각 토지 에 관한 소유권이전등기서류를 대출기관에 제출하지 아니하면 대출실행이 불가능하게 되어 이 사건 사업의 진행을 못하여 막대한 피해를 입는 궁박한 사정에 있는 것을 알고, 2016. 5. 11. 이 사건 각 토지의 평당 매매가격을 4,200,000원으로 계산하여 매매대금

18,600,000,000원의 제3 매매계약서를 작 성하여, 계약금 및 잔금 명목으로 13,600,000,000원을 입금받고, 잔급지급기일 전인 2016. 5. 17. 미지 급 잔금채권 5,000,000,000원에 대하여 이 사건 소를 제기함으로써 피고 조합의 궁박한 상태를 이용 하여 제2 매매계약과 제3 매매계약의 차액금 5,710,000,000원 상당의 부당한 이득을 취득하였다는 취 지이다.

8) 제3 매매계약서 제3조 제1항의 체계 및 내용에 비추어 볼 때, 위 5,000,000원의 지급시기도 제3 매매계약에 의한 2차 잔금의 지급시기와 동일한 것으로 보인다.

9) 제104조(불공정한 법률행위)

당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.

10) 제16조(사업계획의 승인)

④ 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권 을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라한다)의 결정[제17조 제1항 제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다]이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원 [제10조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 100분의 95 이 상의 소유권을 말한다. 이하 제18조의2 및 제18조의3에서 같다] 을 확보하고(국공유지가 포함 된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우

2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

3. 국가 - 지방자치단체 • 한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우

11) 제12조(공동사업주체의 사업시행)

법 제10조에 따라 토지소유자•주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다) 또는 고용자(이하 이 조에서 "토지소유자등''이라 한다)와 등록사업자[주택조합의 경우에는 지방자치 단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 및 「지방 공기업법」제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)를 포 함한다]가 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 다음 각 호의 요건을 갖추어 법 제16조에 따른 사 업계획승인을 신청하여야 한다.

2. 토지소유자등이 주택건설대지의 소유권(지역주택조합 또는 직장주택조합이 법 제16조 제2항 제 1호에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요 한 사업으로 법 제10조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 100분 의 95 이상의 소유권을 말한다)을 확보하고 있을 것

12) 사업계획승인이 이루어진 대지면적 91,034㎡를 기준으로 산정한 비율이다.

13) 이를 위한 예비조치로서 피고들은 월 10,000,000원의 지급 또는 토지매매잔금 중 95%의 지급을 통 하여 제2 매매계약의 유효기간을 연장하는 조치를 취할 수 있었음에도 그러한 조치도 전혀 취하지 아니하였다.

14)=판결원금 710,000,000원 + 19,160,273원(2016. 8. 3.부터 2017. 2. 15.까지의 연 5%의 지연손해금) +

1,458,904원(2017. 2. 16.부터 2017. 2. 20.까지의 연 15%의 지연손해금)