에이치케이스테인드글래스 주식회사 외 1인 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 이한본)

피고

2016. 4. 22.

의정부지방법원 고양지원 2015. 7. 23. 선고 2014가단56617 판결

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고는 원고들로부터 40,000,000원에서 2011. 1.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도 완료일까지 월 200,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 위 부동산을 인도하라.

나. 원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다.

2. 소송총비용은 이를 3분하여 그 중 2는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.

3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.

제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고들에게, 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 각 5,780,000원 및 2016. 3. 14.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈과 2016. 2. 26.부터 위 부동산의 인도 완료일까지 월 170,000원의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라(원고들은 당심에서 청구취지를 감축하였다).

1. 청구원인에 관한 판단

가. 인정사실

1) 주식회사 제이비에스(이하 ‘소외 회사’라고 한다)는 2005. 11. 22. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 소외 회사는 2009. 9. 30. 주식회사 인성상호저축은행(2010. 8. 30. 주식회사 인성저축은행으로 명칭이 변경됨, 이하 ‘인성저축은행’이라 한다) 앞으로 근저당권설정등기를 마쳐주었다(위 근저당권설정등기 당시 이 사건 상가에는 주식회사 하나은행 명의의 근저당권이 설정되어 있었는데, 2009. 10. 5. 위 선순위 근저당권설정등기가 말소되어 등기부상 인성저축은행에 앞서는 제한물권은 없게 되었다).

2) 위 인성저축은행 명의 근저당권의 실행으로 2012. 6. 13. 의정부지방법원 고양지원 2012타경20945호 로 임의경매절차(이하 ‘이 사건 임의경매’라고 한다)가 개시되었고, 원고 에이치케이스테인드글래스 주식회사(이하 ‘원고 회사’라고 한다)는 이 사건 임의경매절차에서 이 사건 상가를 낙찰받아 그 매각대금을 모두 납입하고 2013. 1. 3. 소유권이전등기를 마쳤다.

3) 케이비부동산신탁 주식회사는 2013. 1. 31. 이 사건 상가에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 다시 원고들이 2013. 4. 25. 이 사건 상가 중 각 1/2 지분에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

4) 피고는 현재 이 사건 상가에서 ○○○공인중개사 사무소를 운영하고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 제2호증의 1, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

나. 판단

위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 상가를 점유할 정당한 권원이 없는 한 이 사건 상가의 소유자인 원고들에게 이를 인도하고 점유기간 동안 발생한 부당이득을 반환할 의무가 있다.

2. 피고의 항변 등에 관한 판단

가. 당사자의 주장

피고는, 피고가 전 소유자인 소외 회사로부터 이 사건 상가를 임차하여 임대차보증금을 지급하고, 사업자등록을 함으로써 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득하였으므로, 위 임대차보증금을 반환받을 때까지는 원고들의 청구에 응할 수 없다고 항변한다.

이에 대하여 원고들은, 피고가 소외 회사에게 피고가 주장하는 액수의 임대차보증금을 실제로 지급하였는지 알 수 없고, 임대차보증금을 지급하였더라도 전 소유자인 소외 회사에게 그 반환을 청구하여야 한다고 주장한다.

나. 인정사실

아래 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을 제1, 2, 4, 6 내지 12호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

1) 피고는 2006. 9. 1.경 이 사건 상가를 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 하였고, 2006. 12. 20. 전 소유자였던 소외 회사와 사이에 파주시 (주소 생략) △△△하우스 상가동 1층 일부를 임대차기간 2007. 1. 2.부터 24개월, 보증금 10,000,000원, 월 차임 800,000원으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.

2) 피고는 위 사업자등록일 무렵부터 현재까지 이 사건 상가에서 ○○○공인중개사 사무소를 운영하고 있는데, 2009. 5. 1. 소외 회사와 사이에 임대차기간 2009. 5. 1.부터 24개월, 보증금 40,000,000원, 월 차임 200,000원으로 정하여 다시 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

3) 피고는 2008. 9. 1. 소외 회사와 사이에 위 △△△하우스 미분양물건에 대하여 피고의 영업활동에 의한 분양 시 1채당 5,000,000원을 수수료로 지급받기로 약정하였는데, 소외 회사와 피고는 2009. 5. 15. 피고가 소외 회사에 지급할 임대차보증금 40,000,000원 중 18,000,000원을 소외 회사가 피고에게 지급할 분양 컨설팅 수수료 15,000,000원 및 임대계약 중개수수료 3,000,000원과 상계처리하기로 합의하였다.

4) 피고는 소외 회사의 대표이사인 소외인 명의의 계좌로 2009. 5. 15. 10,000,000원, 2009. 5. 18. 2,000,000원을 각 송금하였고, 소외 회사는 2009. 5. 15. 피고에게 40,000,000원을 임대차보증금으로 영수하였다는 취지의 영수증을 작성해 주었다. 또한, 피고는 위 소외인 명의의 계좌로 2007. 1.분부터 2010. 12.분까지 월 차임을 모두 지급하였다.

5) 한편 피고는 2009. 9. 30. 파주세무서장으로부터 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

다. 대항력의 발생 여부

1) 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이므로 임차인이 임차주택의 경매 당시 우선변제권을 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 할 수 없고( 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 판결 참조), 이는 상가건물에 있어서도 마찬가지라 할 것이다.

2) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면, 피고는 2006. 9. 1.경 사업자등록을 마치고 그 무렵 이 사건 상가를 인도받음으로써 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득하였으므로, 그 후에 이 사건 상가에 관하여 설정된 근저당권에 기한 경매절차에서 위 상가의 소유권을 취득한 원고 회사와 그로부터 지분을 양수한 원고 2에게 대항할 수 있다.

3) 원고들의 주장에 관한 판단

가) 먼저 원고들은, 피고가 이 사건 임대차계약 체결 후에 확정일자 있는 증서로서 이 사건 상가에 무상거주하고 있다고 확인하여 준 이상 원고들에게 대항력 있는 임차인이라고 주장하는 것은 신의칙이나 금반언의 원칙에 반하여 허용될 수 없다는 취지로 주장한다.

갑 제2호증의 3, 4의 각 기재에 의하면, 피고가 소외 회사의 부탁을 받고 2009. 10. 1.경 인성저축은행에게 ‘이 사건 상가에 무상거주함을 확인하고, 만일 실제와 상이하여 발생되는 손해에 대하여 전적으로 민·형사상 책임을 질 것을 확약한다’는 취지의 임대차계약확인서를 제출한 사실은 인정된다. 그러나 한편, 을 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임의경매절차에서 ‘피고가 등록사항 등의 현황서상 2006. 9. 1. 이 사건 상가에 전입하였고, 임대차보증금은 40,000,000원 내지 50,000,000원이며, 2009. 9. 30. 확정일자를 마친 것으로 등재되어 있다’는 내용의 임대차관계조사서가 제출된 사실도 인정된다.

위 인정사실에 의하면, 원고 회사는 위 임대차관계조사서를 보고 이 사건 임의경매절차에서 대항력 있는 피고의 임차권이 있다는 사실을 알고 이 사건 상가를 낙찰받아 그 소유권을 취득하였다고 할 것이고, 피고가 이 사건 임의경매 이전에 무상거주 취지의 임대차계약확인서를 작성하여 준 사실이 있다고 하더라도 위 경매절차에서 위 임대차관계를 분명히 한 이상 원고 회사로 하여금 경매가격을 결정하는 데 어떠한 신뢰를 준 것이라 할 수 없으므로, 피고의 항변이 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다( 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결 참조).

따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.

나) 다음으로 원고들은, 피고가 작성한 임대차계약확인서는 임대차보증금반환청구권의 포기 또는 그 채무에 대한 면제의 의사표시가 기재된 처분문서로 볼 수 있으므로, 소외 회사에 대하여 임대차보증금반환청구권이 존재하였다고 하더라도 원고들에게 임대차보증금반환청구권을 행사할 수 없다고 주장한다.

원래 민법상 채무면제는 채권을 무상으로 소멸시키는 채권자의 채무자에 대한 단독행위라 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 피고가 임대차계약확인서를 작성해 준 상대방은 소외 회사나 원고들이 아니라 인성저축은행이므로, 그 문서에 무상거주의 취지가 기재되어 있다고 하더라도 이를 곧바로 채무면제의 처분문서에 해당한다고 보기 어렵다. 또한, 갑 제4호증의 1, 2의 각 기재만으로는 임대차보증금반환청구권의 포기사실을 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 오히려 피고가 이 사건 임의경매절차에서 배당요구나 권리신고를 하지 않은 것은 임대차보증금반환청구권을 포기한 것이 아니라 앞서 본 바와 같이 임차권의 대항력을 유지하여 낙찰자에게 보증금을 회수하기 위한 것으로 봄이 타당하다.

따라서 원고들의 위 주장도 이유 없다.

4) 소결

결국, 피고는 대항력 있는 진정한 임차인이므로, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항 에 따라 이 사건 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 원고들로부터 배당요구하지 않은 임대차보증금 전액을 반환받을 때까지 이 사건 상가를 점유할 권리를 갖는다.

라. 대항력의 범위에 관한 판단

1) 당사자의 주장

원고들은 예비적으로, 원고들이 이 사건 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 승계하였다고 하더라도 원고들의 2015. 9. 25.자 준비서면에서 한 피고의 2기 이상 차임연체를 이유로 해지 통고에 의하여 이 사건 임대차계약은 종료되었으므로, 피고는 원고들로부터 임대차보증금에서 연체차임을 공제한 나머지를 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 상가를 인도하여야 한다고 주장한다.

이에 대하여 피고는, 부동산의 차임은 법정과실이므로 그 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고, 저당부동산에 포함되어 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 하므로, 원고들이 이 사건 상가를 낙찰받기 이전에 이미 연체된 차임은 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 주장한다.

2) 판단

살피건대, 원고들이 이 사건 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 승계하여 피고에 대하여 배당요구하지 않은 임대차보증금 전액을 반환할 의무를 부담함은 앞서 본 바와 같고, 여기에 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 점( 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 참조), 임대차보증금반환채권은 임대차종료 시에 발생하고 바로 이행기에 도달하지만, 그 반환액수는 인도 시에 확정된다고 할 것인 점 등을 고려하여 보면, 피고의 연체차임은 그 성질상 원고들이 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봄이 타당하다(피고의 주장과 같이 민법 제359조 에 의하면, 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다고 규정되어 있다. 그러나 압류 및 저당권의 효력이 법정과실에 미친다는 점에 의문이 있을 뿐만 아니라, 가사 법정과실에 압류 및 저당권의 효력이 미친다고 하더라도, 위와 같이 임대차계약에서 임대차보증금이 수수된 경우 연체된 차임채무는 그 성질상 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것인바, 낙찰인에게 임대차보증금반환채무가 인수되는 경우에는 연체된 차임채권도 이와 함께 낙찰인에게 귀속된다고 보는 것이 형평에 맞는 점, 이 사건 상가에 관하여 임의경매개시결정기입등기가 이루어진 2012. 6. 13.부터의 피고에 대한 차임채권도 저당권이 설정된 부동산과 함께 평가의 대상에 포함되었다고 볼 여지가 있고, 따라서 원고 회사가 이 사건 상가를 낙찰받아 그 매각대금을 모두 납입함으로써 이 사건 상가의 소유권을 취득하였을 때, 위 2012. 6. 13.부터의 피고에 대한 차임채권도 결과적으로 원고 회사에 귀속되었다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 보면, 결국 피고의 연체차임은 원고들이 반환해야 할 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 할 것이다).

이에 대하여 피고는, 자신이 소외 회사의 미분양 부동산에 대한 중개행위를 하여 왔는데 밀린 수수료와 차임을 향후 정산키로 합의하여 2011년부터 차임을 지불하지 않은 것이라는 취지로도 주장한다. 살피건대, 앞서 본 바와 같이 피고가 소외 회사로부터 피고의 영업활동에 의한 분양 시 수수료를 지급받기로 약정한 사실은 인정되나, 소외 회사의 피고에 대한 밀린 수수료 채무가 있어 이를 차임채권과 향후 정산키로 합의한 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.

마. 소결론

따라서 피고의 2기 이상 차임 연체를 이유 한 해지통고의 의사표시가 기재된 원고들의 2015. 9. 25.자 준비서면이 2015. 10. 6. 피고에게 송달된 사실은 기록상 분명하고, 이에 따라 이 사건 임대차계약은 그 무렵 적법하게 종료되었다고 할 것이므로, 원고들은 임대차보증금 40,000,000원에서 2011. 1.부터 이 사건 상가의 인도 완료일까지 월 200,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈만을 피고에게 반환할 의무가 있고, 피고는 원고들로부터 위 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 피고에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고들의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]