임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인의 대항력

주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이므로 임차인이 임차주택의 경매당시 우선변제권을 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 할 수 없다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제3조 제2항 , 제4조 제2항 , 제8조 제1항

아남전기산업 주식회사

피고 1 외 3인

대전지방법원 1986.1.22. 선고 85나462 판결

상고를 기각한다.

상고 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

원고의 상고이유를 본다.

원심판결 및 원심이 인용한 제1심 판결 이유에 의하면, 원고는 원심판결 별지목록기재의 건물에 관하여 1983.9.9. 근저당권을 취득하였다가 1985.1.10. 이를 경락받아 그 소유권을 취득한 사실과 피고들은 원고가 위 건물에 관하여 담보물권을 취득하기 이전인 원심판결 별표기재의 각 일시에 원고이전의 건물소유자로부터 해당 점유부분을 그 기재의 보증금으로 임차하여 즉시 주민등록을 마치고 1983.7.31. 기간의 정함이 없이 임대차계약을 갱신한 사실을 그 거시의 증거에 의하여 인정한 다음, 주택임대차보호법 부칙 제2항, 같은 법 제3조 제1항 , 제2항 의 규정에 따라 원고가 임차인인 피고들에 대한 관계에서 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이므로 해당 임차보증금을 반환함과 상환하여서만 임차목적물의 명도를 구할 수 있는 것이고, 위 건물의 경매절차에서 피고들의 우선변제권이 배제되었다는 사유는 원고에 대한 대항력 주장에 장애가 되지 아니한다는 취지로 판단하였다. 현행 주택임대차보호법(1983.12.30. 법 제3682호, 1984.1.1.부터 시행) 제3조 제1 , 2항 에 의하면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있다. 임대주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은법 제4조 제2항 은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은법 제8조 제1항 은 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보권자 보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 임차인의 보호를 위한 위 규정들의 취지에 비추어 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다 고 보아야 할 것이다.

상고이유의 요지는, 피고들은 위 같은법 제8조 , 같은법시행령 제3조 소정의 소액보증금으로 임차한 임차인들로서 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선 변제를 받을 권리가 있고 따라서 위 건물의 경매절차에서 배당요구를 하였더라면 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 있었을 것인데 이러한 조치를 취하지 아니하여 배당에서 제외되었으니 피고들은 이제 원고에게 임대차로서 대항할 수 없다고 보아야 할 것인데도, 원심이 원고에게 임차보증금 반환의무가 있다고 판단한 것은 심리미진 내지 주택임대차보호법의 법리를 오해한 위법을 범한 것이라고 함에 있으나, 위 같은법 부칙 제4항에 의하면 소액임차 보증금의 우선변제에 관한 위 같은법 제8조 의 규정은 위 법 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다고 규정되어 있고, 원고는 같은법 시행 이전인 1983.9.9. 임차주택에 대하여 근저당권을 취득하였음이 원심인정과 같으므로 피고들에게 위 규정에 따른 우선변제권이 있다할 수 없음이 뚜렷하여 그와 같은 권리가 있음을 전제로 하는 논지는 채용할 수 없을 뿐만 아니라 피고들에게 위 규정에 따른 우선변제권이 있고 피고들이 이를 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다할 수 없으므로 결국 원심의 판단조치는 정당하고(원심의 판단은 그 표현에 있어서 정확한 것이라고 할 수는 없으나 위와 같은 취지의 판시라고 못볼바 아니다) 원고의 상고논지는 이유없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.