beta
사건
2015누1125 시정명령처분 취소
원고,항소인
주식회사 한국토지신탁
피고,피항소인
원주시장
제1심판결
춘천지방법원2015.10.23. 선고2014구합4922 판결
변론종결
2016. 5. 16.
판결선고
2016. 6. 13.
주문
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 피고가 2014. 7. 9. 원고에 대하여 한 공동주택 관리업무 인수인계 시정명령을 취소 한다.
3. 소송 총 비용은 피고가 부담한다.
청구취지및항소취지
주문과 같다.
이유
1. 처분의 경위
이 부분에 관하여 설시할 이유는 아래 수정하는 부분 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.
수정하는 부분
■ 제1. 의 마항 부분을 다음과 같이 수정
『 피고는 2014. 7. 9. 원고가 이 사건 아파트의 사업주체로서 주택법 시행령 제54조에 따라 이 사건 아파트의 입주자대표회의에게 이 사건 아파트 관리업무를 인수인계해줄 의무가 있다는 이유로 원고에게 공동주택관리업무 인수인계 시정명령(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 내렸고, 원고가 2014.7. 15. 이를 송달받았다.
2 . 관계 법령
별지 기재와 같다.
3. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장요지
비록 원고가 이 사건 아파트의 신축에 관한 사업계획을 승인받아 이를 신축하였으 나, 원고는 이 사건 아파트를 임대 목적으로 신축한 것이고, 실제로 이후 이 사건 아파 트를 임대아파트로서 운영하였다. 따라서 주택법상 사업주체(주택건설사업계획의 승인 을 받아 그 사업을 시행하는 자)로서 이 사건 아파트를 관리하는 것이 아니라 임대주 택법에 따른 임대사업자로서 이 사건 아파트를 관리하였으며, 위 임대사업자의 지위를 소외 회사에게 포괄적으로 양도함에 따라 관리주체로서의 지위 역시 양도하였으므로, 이 사건 아파트의 입주자대표회의에게 관리업무를 인수인계해줄 의무가 없다.
나. 피고의 주장요지
1) 우선 소외 회사는 임대사업자 등록사항과 관련하여 " 이 사건 아파트가 소외 회사의 임대사업 목적물에 포함되었다."라는 취지의 변경신고를 하지 않았다. 따라서 원 고는 임대사업자 지위 변경에 대하여 피고에게 대항할 수 없다.
2 ) 가사 소외 회사에게 임대사업자 지위를 적법하게 이전하였다고 하더라도, 원 고는 임대사업자로서의 지위 외에 사업주체로서의 지위도 함께 가지고 있었으므로, 원고 는 주택법 제43조에 따라 사업주체로서의 지위에 기하여 이 사건 아파트 입주자대표회의 에게 관리업무를 인수인계해주어야 할 의무가 있다.
3) 또한 소외 회사에게 이전된 것은 426세대에 불과하고, 임대사업자 지위 이전 이전에 이미 79세대가 분양전환되었으므로, 위 79세대에 대한 관리주체는 여전히 원고라 고 할 것이어서, 적어도 79세대에 대하여는 이 사건 아파트의 입주자대표회의에게 관리 업무를 인수인계 해주어야 한다.
4. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단
가. 임대사업자 등록사항 변경신고의 의미
먼저 소외 회사가 임대사업자 등록사항 변경신고를 하지 않은 것이 이 사건 아파 트의 임대사업자 지위 변경에 어떠한 영향을 미치는지에 대하여 보건대, 위 등록사항 변경신고를 하지 않는 경우 임대사업자 지위 변경을 피고 등 행정청에게 대항할 수 없 다고 볼 만한 아무런 법적 근거가 없고, 오히려 양수인의 변경신고 여부에 따라 임대 사업자지위 변경의 효력을 좌우하게 하거나, 사법(私法)상의 효력과 공법(公法)상의 효 력을 분리시키는 것은 법률관계의 혼란만 초래할 뿐이라고 판단된다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
나 . 임대아파트의 관리주체 및 관리업무 인수인계의 무
다음으로 임대아파트의 관리주체에 대하여 보건대, 관련 법령 등의 문언, 체계 등 에 비추어 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 원고에게 별도 '사업주체로서의 관 리업무 인수인계 의무가 있다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장 역시 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
1) 이 사건 아파트가 준공받은 2002. 12. 18. 무렵 당시 시행 중이던 임대주택법 은 이 사건 아파트의 경우 임대사업자가 자체 관리하거나 그 관리를 위탁하도록 규정하 고 있었고, 이러한 입장은 현행 민간임대주택에 관한 특별법 역시 동일하다.
2) 또한 주택법 역시 2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전부 개정된 이래 현재에 이 르기까지 공동주택의 관리주체를 규정함에 있어 '사업주체' 와 '임대사업자'를 명확히 구 분하여 규정하고 있다.1)
4) 결국 이는 '사업주체로서의 관리업무가 한시적 · 일시적 · 예외적인 업무임을 전제로 하고 있다고 보인다. 즉 (분양목적으로 아파트를 신축한 경우와 같이) 당장 공동 주택을 관리할 주체가 없거나 정해지지 않은 경우, 본래의 관리주체가 형성 또는 정해지 기 전까지 법의 목적 상 사업주체에게 일시적 · 한시적으로 공동주택의 관리업무를 맡기 려는 취지일 뿐, '공동주택의 관리업무를 본래의 사업목적으로 하는 다른 관리주체(임대 사업자, 주택관리업체 등)'가 존재함에도 굳이 사업주체에게 다시 관리업무를 부과하기 위한 취지의 규정은 아니라고 판단된다. 오히려 다른 관리주체가 존재함에도 사업주체에 게 '위 예외적인 관리주체로서의 지위'를 인정하면 , 관리주체와 사업주체 사이에 충돌이 발생하여 법적 혼란만 초래할 뿐이다.
5) 따라서 임대사업자가 공동주택을 신축한 경우와 같이 처음부터 임대사업자라 는 별도의 관리주체 지위가 존재하는 경우, 임대사업자의 지위에 기하여 공동주택에 대 한 관리업무를 담당한다고 보면 충분하고, 임대사업자의 지위와 분리하여 별도로 ( 위 주 택법 43조에 따라) '사업주체로서의 지위에서 관리업무'를 담당해야 한다고 인정할 필요 가 없다. 이는 임대사업자가 공동주택을 신축한 이후 그 임대사업자 지위를 제3자에게 양도한 경우에도 마찬가지이다. 즉, 그 임대사업자 지위를 양수받은 제3자만이 관리주체 가 되고, 최초 임대사업자는 (사업주체에 해당한다고 할지라도 ) 위 양수인에게 관리업무 를 인수인계함과 동시에 관리업무를 면한다고 봄이 타당하다.
6) 그리고 관리업무 인수인계 의무는 관리업무의 담당을 전제로 한다는 점을 고 려할 때, 이에 따른 논리적 귀결로서 관리업무 인수인계 의무 역시 임대사업자의 지위에 기하여 인정되는 것이고, 별도 사업주체로서의 지위에서 관리업무 인수인계 의무는 인정 되지 않는다. 주택법 제43조 제6항 본문 후단에서 규정한 "관리주체가 변경된 경우에도 또한 같다."라는 의미는 관리주체가 변경된 경우 (사업주체가 최초 관리주체에게 관리업 무를 인수인계하는 것과 같이) 이전 관리주체가 새로운 관리주체에게 관리업무를 인수인 계하여야 한다는 의미로 해석될 뿐이지, 사업주체가 변경된 새로운 관리주체'에게 관리 업무를 인수인계해주어야 한다는 의미는 아니다.
7 ) 만약 이와 달리 (피고의 주장과 같이) 임대사업자로서의 지위와 사업주체로서 의 지위가 별개로 존재하고 임대사업자의 지위 이전 여부와 상관없이 분양전환 시 사업 주체로서 별도 관리업무 인수인계 의무를 부담한다고 해석한다면, 이는 일반 상식에도 반한다. 가령 임대아파트 신축 후 임대사업자 지위가 전전양도 되었다가 분양전환 되는 경우를 상정해볼 때, 통상 최초 임대사업자(사업주체) 는 임대사업자 지위 이전 후 공동주 택에 대해서 아무런 이해관계가 없어 분양전환할 때까지 관리업무에 관여하지도 않는 것 이 대부분일 텐데, 이러한 사업주체로 하여금 분양전환 이후에 '자신이 하지도 않은 관리 업무 내용'을 인수인계해주어야 한다고 강제하는 결과가 되어 납득하기 어렵다.
8) 실제로 2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 이후의 주택법 시행령 제66 조 제3항 단서 역시 "분양전환승인 이후 임대사업자가 새로운 관리주체에게 관리업무를 인수인계한다."라는 점을 전제하고 있다.
9) 따라서 이 사건 아파트의 관리주체는 임대사업자로서의 원고이지 사업주체로 서의 원고가 아니다. 원고가 소외 회사에게 임대사업자로서의 지위를 이전함에 따라 관 리주체 역시 소외 회사로 변경되므로, 원고로서는 주택법 제43조 제6항 본문 후단("관리 주체가 변경된 경우에도 또한 같다.") 에 따라 소외 회사에게 관리업무를 인수인계해주면 충분하고, 이와 별도로 사업주체로서의 지위에서 이 사건 아파트 입주자대표회의가 구성 될 때까지 기다려 위 대표회의에게 관리업무를 인수인계해줄 의무는 없다.
10) 또한 소외 회사에게 관리업무를 인수인계하는 것은 임대사업자의 지위 이전에 따른 것이므로, 구 주택법 시행령 제46조 제2항에 의하여 같은 령 제54조에서 정한 절차 를 따를 필요도 없다.
11) 그러므로 원고가 소외 회사에게 관리업무를 이전한 것은 적법 · 유효하고, 이 로써 원고는 관리업무를 면하며, 그 이후 구성된 이 사건 아파트의 입주자대표회의는 소 외 회사를 상대로 관리업무의 인수인계를 구할 수 있을 뿐 , 원고를 상대로 관리업무의 인 수인계를 구할 수는 없다 .
다. 79세대의 관리주체
마지막으로 임대사업자 지위 이전 전에 분양전환되어 소외 회사가 임대사업자의 지위를 취득하지 못한 79세대의 경우 그 관리업무 인수인계 의무의 주체를 다르게 보 아야 하는지에 대해 보건대, 갑 제7 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 및 관 련 법령의 문언, 체계 등에 비추어 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 위 79세대 의 관리업무 역시 소외 회사에게 유효하게 이전되어 원고가 더 이상 위 79세대에 대해 관리업무 인수인계의무를 부담한다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장도 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
2) 이에 분양전환 이후에도 원고가 종전과 같이 위 79세대에 대하여 관리업무를 수행하여 왔고, 위 79세대 역시 원고의 관리업무 수행에 대해 별도의 이의를 제기하지는 않은 것으로 보인다.
3 ) 이후 원고는 소외 회사에게 임대사업자 지위를 넘기면서 위 79세대의 관리업 무 역시 같이 이전하였는데, 이는 결국 이 사건 아파트에 관한 관리업무를 포함하여 원고 의 업무 일체를 포괄적으로 양도한 것으로 보인다.
4) 그런데 앞서 본 바와 같이 임대아파트의 관리주체는 임대사업자이고, 분양전 환으로 인하여 입주자대표회의가 구성되는 경우 위 대표회의에게 관리업무를 인수인계 하여야 할 주체 역시 임대사업자이며, 분양전환 후 위 입주자대표회의가 구성되기 전까 지 이 사건 아파트를 관리하여야 하는 것도 임대사업자이다. 그리고 주택법상 관리주체 의 변경도 얼마든지 가능하다.
5) 그렇다면 원고가 소외 회사에게 임대사업자 지위를 이전하면서 그에 부수하여 위 79세대에 대한 (입주자대표회의 구성 전까지의) 관리업무를 이전하는 것은 얼마든지 유효하고, 그 이후 위 관리업무 및 이에 대한 인수인계 의무는 소외 회사가 담당하므로, 이 사건 아파트의 입주자대표회의는 위 79세대에 대하여도 원고에게 관리업무의 인수인 계를 요구할 수 없다고 판단된다 .
5. 결 론
그렇다면 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 하는데, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 이를 취소하고 원고의 청구를 인용하기로 하여 주문과 같이 판 결한다.
판사
김명수 (재판장)
박병규
판사
주석
1) 이 사건 아파트에 관한 사업계획 승인 당시 시행 중이던 주택건설촉진법 제3조는 관리주체를 규정하면서 임대사업자를 별도
전 이 사건 아파트의 관리주체가 임대사업자인 원고 또는 그로부터 관리를 위탁받은 주택관리업자인 점은 변동이 없다.
2) 이러한 취지는 이 사건 아파트 사업승인 또는 준공 당시 시행 중이던 주택건설촉진법 제38조 역시 동일하였음.
3) 규정의 항목 외에 문언은 변동된 것 없음.
별지
별지
1. 임대주택법 관련 규정
제17조 (임대주택의 관리)
① 임대사업자는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 주택건설촉진법 제
39조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁하거나 이를 자체관리하여야 한다.
다만, 국가·지방자치단체 대한주택공사 또는 지방공사의 경우에는 대통령령이 정하는 방법에
따라 관리할 수 있다.
제15조 (임대주택의 관리)
① 법 제17조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 규모"라 함은 임대주택의 단지별로 다음 각
호의1에 해당하는 임대주택을 말한다.
1. 300세대이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택
제28조(임대주택의 관리)
⑥ 제1항을 적용할 때 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 같은 건축물 안에 있거나 같은 주
택단지를 구성하고 있는 경우에는 임대주택이 아닌 주택의 관리 방법에 따라야 한다.
2. 주택법 관련 규정
구 주택법3)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
14. "관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.
가. 제43조제4항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장
나 . 제43조제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
다. 제53조제1항에 따른 주택관리업자
라. 임대사업자(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자 또는 「공공주
택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말한다. 이하 같다)
제3조 (용어의 정의)
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.
4. "관리주체"라 함은 공동주택을 관리하기 위하여 입주자에 의하여 구성된 자치관리기구·주택
관리업자 및 사업주체를 말한다.
제38조 (공동주택의 관리)
① 공동주택 및 부대시설·복리시설의 소유자 입주자 사용자 입주자대표회의 및 관리주체는 대통
령령이 정하는 바에 의하여 이를 관리하여야 한다.
④ 대통령령으로 정하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되 복리시설중 일반에게 분양
되는 시설은 제외한다. 이하 같다)은 입주자가 자치적으로 관리(이하 "자치관리"라 한다) 하
는 경우 이외에는 제39조의 주택관리업자로 하여금 관리하게 한다.
⑥ 제4항에 해당하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주를 완료한 때
에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 제4항에 의하여 관리할 것을 요구하
여야 한다.
① 입주자는 제6항에 의한 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날로부터 1월이내에 입주자대
표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선
택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다 )하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할
시장등에게 신고하여야 한다.
⑧ 입주자대표회의가 제4항의 규정에 해당하는 공동주택을 자치관리하고자 할 때에는 제6항의
규정에 의한 요구일부터 6월이내에 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리
기구를 구성하여야 한다.
⑨ 사업주체는 입주자대표회의로부터 제7항에 의한 통지가 없거나, 제8항의 규정에 의한 자치
관리기구의 구성이 없는 때에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우에 사업주체는 입
주자에게 그 사실을 통지하여야 한다.
① 사업주체는 제8항의 규정에 의한 자치관리기구가 구성되거나 제9항의 규정에 의한 주택관
리업자가 선정된 경우에는 당해관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 다
만, 제9항의 규정에 의한 관리주체의 관리기간은 대통령령으로 한다 .
제43조(관리주체 등)
① 대통령령으로 정하는 공동주택(「 건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과
주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일
반인에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수
가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을
때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야
한다.
② 입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택
관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.
③ 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자
대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는
방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지
하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.
④ 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하려는 경우에는 제1항에 따른 요구가 있었던 날부
터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령
으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다. 다만, 제53조에 따
른 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경할 경우에는 그 위탁관리
의 종료일까지 자치관리기구를 구성하여야 한다.
⑤ 사업주체는 입주자대표회의로부터 제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 제4항에
따른 자치관리기구를 구성하지 아니한 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우
사업주체는 입주자에게 그 사실을 알려야 한다.
⑥ 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 기간 이내
에 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 하며, 관리주체가 변경된 경우에
도 또한 같다. 다만, 제5항에 따른 관리주체의 관리기간은 대통령령으로 정한다.
1. 입주자대표회의로부터 제3항에 따른 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우
2. 제4항에 따른 자치관리기구가 구성된 경우
3. 제5항에 따른 주택관리업자가 선정된 경우
제66조(장기수선충당금의 적립 등 )
③ 장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사
용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터
매월 적립한다. 다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 제54조에 따라 임대사
업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.
제46조 (주택관리의 적용범위)
② 제1항에도 불구하고 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 다음 각 호만 적용
한다.
1. 제47조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항
2. 제48조에 따른 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위에 관한 사항
3. 제52조제2항에 따른 공동관리 및 구분관리에 관한 사항
4. 제55조에 따른 관리주체의 업무 등에 관한 사항
5. 제55조의4제1호에 따른 관리비의 집행을 위한 사업자 선정에 관한 사항
6. 제57조제4항에 따른 관리주체의 동의에 관한 사항
7. 제58조제8항에 따른 관리비등의 공개에 관한 사항
8. 제59조, 제59조의2, 제60조, 제60조의2, 제61조 및 제62조의2부터 제62조의10까지의 규정
에 따른 하자보수와 하자진단 및 하자심사·분쟁조정위원회 등에 관한 사항
9. 제64조에 따른 시설물의 안전관리에 관한 사항
10. 제65조에 따른 공동주택의 안전점검에 관한 사항
11. 제72조, 제72조의2, 제72조의3 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및
주택관리사보 등에 관한 사항
12. 제82조에 따른 공동주택관리의 감독에 관한 사항
제54조(관리업무의 인수 · 인계)
① 사업주체는 법 제43조제6항 각 호 외의 부분 본문에 따라 관리업무를 자치관리기구 또는
주택관리업자에게 인계하는 때에는 인수 · 인계서를 작성하여 다음 각호의 서류를 인계하여
야 한다. 이 경우 입주자대표회의를 대표하는 자의 입회하에 인수자와 인계자가 인수· 인계
서에 각각 서명 · 날인하여야 한다.
1. 설계도서· 장비내역· 장기수선계획 및 안전관리계획
2. 관리비 · 사용료의 부과 · 징수현황 및 이에 관한 회계서류
3. 법 제51조의 규정에 의한 장기수선충당금(이하 "장기수선충당금"이라 한다)의 적립현황
4. 관리비예치금의 내역
5. 관리규약 그 밖에 관리업무에 필요한 사항. 끝.