조심2011서1182 (2012.06.13)

분양예정가액을 재고자산(미분양상가)의 시가로 볼 수 없음

분양예정가액대로 거래가 이루어진 미분양상가 3채와 면적・위치・ 용도 및 종목이 동일하거나 유사하다고 볼 수 없는 점 등을 종합해 보면 분양예정가액을 재고자산(미분양상가)의 시가로 볼 수 없음

2012구합30752 증여세부과처분취소

민AAAA

도봉세무서장

2013. 4. 25.

2013. 5. 30.

1. 피고가 2010. 12. 1. 원고에게 한 2006년 귀속 증여세 0000원 및 2008년 귀속 증여세 00000원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. BBB산업개발 AAAA회사(이하 '소외 회사l라 한다)는 건설업, 주택분양업 등을 영 위하는 회사로서， 원고와 백CC이 각 소외 회사 AAAA 2，500주(소외 회사 발행AAAA 총 의 50%)를 보유하고 있었다.

"나. 원고는 2006. 10. 31. 자신이 보유하고 있던 소외 회사 AAAA 2，500주(이하 l이 사건 제'AAAA'이라 한다)를 이DD에게 무상으로 양도하였으나， 이DD 명의로 명의개서를 하지 않았다.",다. 소외 회사는 2006. 12. 12. 유상증자(자본금 0000원， 발행AAAA 60，000주)를 실시 하였는데， 이통경과 백CC이 각 소외 회사 AAAA 30，000주를 인수하였고, 그 무렵 이OOO은 AAAA회사 EEE컨설팅코리아에 소외 회사 AAAA 9，750주를 양도하였다{이하 이OOO이 위 유상증자를 통하여 원고 명의로 보유하게 된 소외 회사 AAAA 20，250주 (=30，000주-9，750주)를 '이 사건 제2AAAA '이라 한다}.

"라. 피고는，① 이 사건 제lAAAA에 대하여 원고가 소유권을 취득한 실제 소유자 이통 경 명의로 명의개서를 하지 아니한 경우에 해당한다고 보아 구 상속세 및 증여세법 (2008. 12. 26 법률 제9269호로 개정되기 전의 것, 이하구 상속세및증여세법'이라 한다) 제45 조의2 제1항을 적용하여 원고가 이DD으로부터 이 사건 제1AAAA을 증여받은 것으로 의제하여 증여의제일을 2008. 1. 1.1)로 하고， 보충적 평가방법에 의하여 소외 회사 주식가치를 평가하면서 소외 회사의 재고자산인 미분양상가에 대하여 장부가액이 아닌 분양예정가액을 시가로 보아 소외 회사 AAAA가치를 1주당 0000원으로 평가하여 원고에게 2010. 12. 1. 증여세 0000원을 부과하고(이하 '이 사건 제l처분'이라 한다)，② 이 사건 제2AAAA에 대하여 이DD이 원고 명의로 이 사건 제2AAAA을 인수하였 다고 보아 구 상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항을 적용하여 원고가 이OO으로부 터 이 사건 제2AAAA을 증여받은 것으로 의제하여 증여의제일을 유상증자일인 2006. 12. 12.로 하고， 이DD과 백CC 사이의 2006. 12. 19.자 소외회사 AAAA에 관한 매매 사례를 시가로 인정하여 소외 회사 AAAA가치를 1주당 0000원으로 평가하여 원고에 게 2010. 12. 1. 증여세 0000원을 부과하였다(이하이 사건 제2처분'이라 하고, 이 사건 제1， 2처분을 합쳐서 '이 사건 처분'이라 한다).",마. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나， 2012. 6. 13. 기각 되었다.

[인정 근거] 갑 제1， 2， 3호증1 을 제1， 2， 3， 11， 12， 13호증(가지번호 있는 것은 가 지번호 포함， 이하 같다)의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 이 사건 제l처분

피고는 소외 회사의 순자산가액을 평가함에 있어서 재고자산(미분양상가)의 분양예정가액을 시가로 보았는데， 분양예정가액은 객관적인 매매계약서 등에 의하여 거래사실이 확인되는 가액이 아니라 소외 회사가 자체적으로 정한 것에 불과하여 이를 시가로 볼 수 없다. 따라서 미분양상가의 분양예정가액을 소외 회사 재고자산의 시가로 보고 한 이 사건 제l처분은 위법하다.

2) 이 사건 제2처분

피고는 소외 회사 AAAA에 관한 이DD과 백CC 사이의 2006. 12. 19.자 매매사례를 시가로 인정하였는데， 위 매매사례가격은 경영권 양도 대가가 포함되어 결정된 가격이므로， 이를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래한 가격인 시가로 볼 수 없다. 따라서 위 매매사례가격을 소외 회사 AAAA의 시가로 보고 한 이 사건 제2처분은 위법 하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 제1처분

가) 인정 사실

(1) 소외 회사는 2007. 2.경 AAAA회사 한국토지신닥으로부터 고양시 일산동구 OO 0000에 있는 FFFF씨티 지하1층， 지상l층， 지상2층， 지상3층 상가(면적 합계 45，942.64㎡)를 일괄매입하여 이를 분양하기 시작하였다.

(2) 소외 회사는 2007. 2.경부터 2008. 1. 1.(이 사건 제lAAAA의 평가기준일)까지 전체 상가 중 약 30%를 분양하였고，2008. 1. 1. 현재 미분양상가 362채를 재고자산으로 보유하고 있었다. 위 재고자산(미분양상가)의 장부가액 합계는 약 1，043억 원이 고，분양예정가액 합계는 약 0000원이다. 한편 위 재고자산(미분양상가)은 지하l층부터 지상3층까지 위치해있고，면적이 5㎡ 미만인 상가부터 600㎡를 초과하는 상가까지 다양하게 있다.

(3) 이 사건 제1AAAA의 평가기준일(2008. 1. 1.) 전후 3개월 내의 위 상가에 대한 거래내역은 아래 표와 같다.

(아래표 생략)

[인정 근거] 갑 제3 내지 6호증， 을 제4， 5， 6호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

나) 판단

구 상속세및증여세법 제45조의2는 권리의 이전이나 그 행사에 등기 등을 요하는 재산에 있어 서 실제소유자와 명의자가 다른 경우 명의자로 등기 등을 한 날에 그 재산의 가액을 명의자가 실제 소유자로부터 증여받은 것으로 본다고 규정하고， 구 상속세및증여세법 제60조는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의하되 같은 법 제63조에 서는 유가증권 등의 평가를 규정하면서 비상장AAAA에 관해서는 대통령령으로 평가방법 을 위임하며， 이에 따라 구 상속세 및 증여세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20621 호로 개정되기 전의 것， 이하 '구 상속세및증여세법 시행령'이라 한다) 제54조 제1항은 순손익 가치와 l주당 순자산가치를 3과 2의 비율로 가중평균한 가액에 의하여 비상장AAAA을 평가하도록 규정하고 있다. 한편 순자산가액의 계산방법에 관하여 구 상속세및증여세법 시행령 제55조 제l항은 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하고，이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액보다 적은 경우에는 장부가액으로 한다고 규정하고 있다. 피고는 소외 회사의 순자산가액을 계산함에 있어서 재고자산〔미분양상가)의 분양예정가액을 구 상속세및증여세법 제60조 규정에 의한 시가로 보고 재고자산(미분양상가)을 분양 예정가액의 합계액인 0000원으로 평가하였는데， 앞서 본 사실관계 및 갑 제8호증 의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정， 즉 ① 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는데， 분양예정가액은 소외 회사가 임의로 정한 것에 불과하여 이를 그대로 시가로 인정하기는 어려운 점，② 소외 회사의 미분양상가 362채 중 3채에 관하여 평 가기준일 전후 3개월 내에 분양예정가액대로 거래가 이루어졌음은 앞서 본 바와 같으 나， 나머지 미분양상가에 관하여도 분양예정가액대로 거래가 이루어질 것이라고 볼 수 는 없는 점(소외 회사가 FFFF씨티 상가를 일괄매입한 후 1년 동안의 분양률은 30% 정도에 불과하였고' 그 이후에도 분양 실적이 저조하였으며, 결국 대부분의 미분양상가에 관하여 공매절차가 개시되었다)，③ 소외 회사의 미분양상가 362채는 지하1층부터 지상3층까지 위치해 있고， 면적이 5㎡ 미만인 상가부터 600㎡를 초과하는 상가 까지 다양하게 있어， 분양예정가액대로 거래가 이루어진 미분양상가 3채와 면적・위치・ 용도 및 종목이 동일하거나 유사하다고 볼 수 없는 점 등을 종합해 보면，분양예정가 액을 소외 회사 재고자산(미분양상가)의 시가로 볼 수 없으므로，이 사건 제l처분은 위 법하다. 원고의 위 주장은 이유 있다.

2) 이 사건 제2처분

가) 인정 사실

(1) 백CC은 소외 회사 AAAA 32，500주(소외 회사 발행AAAA 총수의 50%)를 보유하고 있었는데， 2006. 12. 19. 이DD에게 소외 회사 AAAA 29，250주(소외 회사 발행

"AAAA 총수의 45%)를 50억 원(이하 ;이 사건 양도가액;이라 한다)에 양도(이하 '이 사건 양도'라 한다)하였다. 백CC과 이OO 사이에 작성된 2006. 12. 19.자 ;영업권 양도 등 계약서'의 주요 내용은 아래와 같다.",(2) 소외 회사의 2006년 및 2007년 자산・손익 내역은 다음과 같다.

(내역 생략)

[인정 근거] 갑 제6， 7， 13호층의 각 기재， 변론 전체의 취지

나)판단

구 상속세및증여세법 제60조 제1항에 의하면, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재 의 시가에 의하고， 그 '시가'란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인

교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하는바， 회사의 발행AAAA을 경영권과 함께 양도하는 경우 그 거래가액은 AAAA만을 양도하는 경우의 객관적 교환가치를 반영하는 일반적인 시가로 볼 수 없다(대 법 원 2003. 6. 13. 선고 2001두9394 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대， 앞서 본 사실관계에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정， 즉 ① 이 사건 양도 당시 백CC이 소외 회사의 최대주주였는데(백CC이 소외 회사 발행AAAA 총수의 50%， 이DD이 소외 회사 발행AAAA 총수의 35%를 각 보유)， 이 사건 양도를 통하여 백CC이 소외 회사의 최대 주주 지위를 이DD에게 넘겨주게 되어 경영권을 함께 양도하게 된 점，② 백CC과 이DD 사이에 작성된 2006. 12. 19.자 'l영업권 양도 등 계약서에도 이DD이 이 사건 양도와 동시에 소외 회사에 대하여 의사결정 권한을 행사하고 소외 회사를 경영하기로 한다고 명시되어 있는 점，③ 회사의 경영권을 수반하는 AAAA의 양도는 그렇지 아니한 경우에 비하여 상대적으로 가격이 높게 형성될 가능성이 있으므로 그 양도대금을 바로 당해 AAAA의 일반적인 시가로 보기는 어려운 점，④ 이 사건 양도 무렵 소외 회사의 당기순손실은 0000원이고， 순자산은 0000원으로 자본잠식 상태였고, 이후 계속 당기순손실이 발생하여 결손금이 누적되었는바， 이 사건 양도 당시 소외 회사의 재무상태가 악화되었던 것으로 보여 소외 회사 1주당 AAAA가치가 이 사건 양도가액(1주당 00000원)에 훨씬 못 미칠 것으로 보이는 점，⑤ 원고는 위와 같은 소외 회사의 재무 상태를 고려하여 2006. 10. 31. 이DD에게 소외 회사 AAAA을 무상오로 양도한 것으로 보이는 점 등을 종합해 보면， 경영권 양도 대가가 포함된 이 사건 양도가액을 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 반영하는 구 상속세및증여세법 제60조 소정의 '시가'로 볼 수는 없다고 할 것이므로，이 사건 양도가액을 구 상속세및증여세법 제60조 소정의 '시가'로 보아 한 피고의 이 사건 제2처분은 위법하다. 원고의 위 주장은 이유 있다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.