일정한 요건을 갖춘 임대주택이어서 양도소득세가 비과세되는지 여부

일정한 요건을 갖춘 임대주택만이 1세대1주택 양도소득세 비과세와 관련하여 거주자의 소유주택으로 보지 아니함.

소득세법 제89비과세양도소득

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2006. 3. 14. 원고에 대하여 한 양도소득세 50,878,380원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2003.5.9. 라◎◎에게 ○○시 ○○구 ○○동 301소재 ○○○아파트 507동 802호(이하 '제1주택이라 한다)를 매도하고, 같은 날 동인 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 원고는 제1주택의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당한다는 이유로 피고에게 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

다. 원고의 처인 서◇◇는 2000.3.7. 주택임대사업을 영위하기 위하여 ○○시에 임대사업자로 등록을 마쳤고, 2001.7.30. ○○시 ○○구 ○○동 339 소재 ○○○○아파트 836동 1505호(전유부분 면적 41.760㎡, 이하 '제2주택'이라 한다)를 취득하여 현재까지 소유하고 있다.

라. 피고는 2006.3.14. 서◇◇가 제2주택을 소유함을 이유로 제1주택의 양도가 소득세법 제89조 제1항 제3호 소정의 1세대 1주택의 양도에 해당하지 않는다는 이유로 원고에게 2003년 귀속 양도소득세 50,878,380원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정사실] 다툼없는 사실, 갑 제1내지 4호증, 을 제1호증의 1 내지 3,5,6, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자 주장의 요지

(1) 피고

제2주택은 조세특례제한법 제97조 제1항 소정의 '2000.12.31.이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택'에 해당하지 아니하므로 같은 조 제2항 소정의 '임대주택'으로 볼 수 없고, 따라서 제1주택의 양도가 소득세법 제89조 제1항 제3호 소정의 1세대 1주택의 양도에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다.

(2) 원고

조세특례제한법 제97조 제2항은 1세대 1주택의 양도에 대한 양도소득세 비과세의 적용에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 조 제1항은 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택을 양도하는 경우 양도소득세의 100분의 50을 감면한다는 규정에 불과할 뿐 위 기준시점 이후에 임대를 개시한 임대주택을 당해 거주자의 소유주택으로 간주하려는 규정이 아니므로, 결국 제2주택이 조세특례제한법 제97조 제2항 소정의 임대주택에 해당하지 아니함을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

■ 소득세법

제89조 비과세양도소득

①다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배솔을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

■ 소득세법 시행령

제154조 1세대1주택의 범위

①법 제89조제1항제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(이하생략)

■ 조세특례제한법

제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면

①대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택중 1995년 1월 1일이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

②「소득세법」 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. <개정 2001.12.29, 2005.12.31>

④제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

■ 조세특례제한법 시행령

제97조 (장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면)

①법 제97조 제1항 각호 외의 부분 본문에서 '대통령령이 정하는 거주자'라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

■ 임대주택법

제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. '임대주택'이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

다. 판단

조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 참조).

소득세법 제89조 제1항 제3호는 대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 일정한 범위 내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다고 규정하고 있고, 조세특례제한법 제97조 제1항 본문 및 같은 법 시행령 제97조 제1항은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우의 당해 주택을 이하 '임대주택'이라 한다고 규정하면서 이와 같은 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 50을 감면하도록 규정하고 있고, 이와 같은 조 제2항은 1세대1주택 양도소득세 비과세에 관한 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

우선 첫째로, 조세특례제한법 제97조 제1항 본문은 직접적으로 일정한 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 당해 주택을 양도하는 경우 양도소득세의 일부를 감면하는 규정이지만, 위와 같은 주택을 '이하 "임대주택"이라 한다'고 규정하고 있고, 원고가 양도소득세 비과세의 근거 중 하나로 들고 있는 '임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다'는 규정은 같은 조 제2항에 배치되어 있는 점, 둘째로, 주택임대사업자의 경우에는 그 임대주택으로 인하여 1세대 2주택이상을 소유할 수밖에 없으나, 조세특례제한법은 주택임대사업자가 임대주택을 양도하는 경우에도 ① 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 ②1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 ③ 2000.12.31.이전에 임대를 개시하여 ④ 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 한하여 양도소득세의 100분의 50 상당액을 감면하고 있을 뿐인 점, 셋째로, 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 아예 비과세하는 것은 일부 감면에 비하여 명백히 특혜이므로 이를 엄격히 해석 적용할 필요가 있는 점, 기타 관련규정들의 입법목적이나 내용 및 형식 등에 비추어 볼 때, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정의 적용에 관한 조세특례제한법 제97조 제1항에서의 임대주택도 제1항에서 규정하고 있는 바와 같이 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택으로 보아야 할 것이고, 이와는 달리 1세대 1주택 양도소득세 비과세와 관련하여 모든 임대주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 의미로 해석할 수는 없다.

갑 제4호증, 을 제2호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 처인 서◇◇와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 사실, 서◇◇는 제2주택을 포함하여 임대주택 12개로 주택임대사업을 영위하는 등록된 임대사업자인 사실, 서◇◇는 임대주택 중 제2주택을 제외한 나머지 임대주택들을 200.12.31. 이전에 취득한 사실이 인정되나, 한편 같은 증거에 의하면 서◇◇가 제2주택을 2001.7.30. 취득한 사실이 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 제2주택은 조세특례제한법 제97조 제1항 소정의 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년이상 임대한 주택에 해당되지 아니하고, 따라서 같은 조 제2항 소정의 임대주택이 아니어서 소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용함에 있어서 원고의 소유주택으로 보아야 할 것이므로, 제1주택의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당한다는 원고의 주장은 이유 없고 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.