임대주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용 해당 여부

임대주택에 대한 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것은 2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대하는 경우의 당해주택을 말함.

조세특례제한법 제97조장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구 취지

피고가 2007.1.8. 원고에 대하여 한 양도소득세 125,736,460원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2003.4.14. 자신이 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○○ ○○마을 ○○아파트 701동 405호, 702동 405호, 610호, 1408호, 704동 1207호 5세대를 임대주택(이하 '이 사건 임대주택'이라고 한다)으로 하여 임대사업자로 등록한 후 현재까지 임대사업을 영위해 오고 있다.

나. 원고는 1993.1.11. ○○시 ○○○구 ○○동 ○○○ ○○마을 502동 1202호 아파트(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)를 대금 120,307,000원에 매수하여 거주하다가 2006.6.30. 소외 유○○에게 775,000,000원에 매도하였다.

다. 원고는 2006.8.31. 이 사건 임대주택이 조세특례제한법(이하 '법'이라고만 한다) 97조 2항에서 정한, "임대주택"에 해당함을 전제로 이 사건 아파트가 1세대 1주택인 고가주택에 해당한다고 보고, 양도소득세로 21,665,822원을 예정신고·납부하였다.

라. 피고는 2007.1.8. '법 97조 2항에서 정한 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 임대주택은 법 97조 1항에서 정한 "임대주택"과 같이 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대하는 경우의 당해주택이라 할 것이므로, 원고 소유의 이 사건 임대주택은 이에 해당하지 않는다고 보고, 이 사건 아파트가 '1세대 1주택'에 해당하지 아니한다고 인정하여, 원고에게 양도소득세 125,736,460원을 경정·부과하였다(이하 '이 사건 부과처분'이라고 한다).

마. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2007.3.19. 이의신청을 하였으나 2007.4.18. 기각되었고, 2007.5.31. 심사청구하였으나 2007.9.20. 기각결정이 내려져 2007.10.1. 결정서를 송달받았다.

[인정근거] 갑1, 2, 3, 5, 6 내지 10호증의 각 기재, 변론의 전취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 원고의 주장

법 97조 2항에서 비과세양도소득 대상을 정한 소득세법 89조 1항 3호 '1세대 1주택' 적용에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 '임대주택'은 단수히 임대목적으로 제공된 주택 전부를 의미하는 것이지, '2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대하는 경우의 임대주택'으로 한정 해석하여서는 안된다. 따라서 이 사건 임대주택은 '2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대하는 임대주택'이 아니라는 이유로 법 97조 2항을 적용하지 아니하고 한 이 사건 처분은 위법하다.

4. 판단

이 사건 쟁점은 법 97조 2항 소정의 '임대주택'을 피고 주장과 같이 '2000.12.31.이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대하는 경우의 임대주택'으로 볼 것인지, 아니면 원고 주장과 같이 단순한 임대주택으로 볼 것인지에 있다.

살피건대, ① 입법기술상 일정한 법률요건 다음의 괄호에 그 법률요건에 대하여 일정한 용어로 정의하고 그 정의된 용어 다음에 나오는 동일한 용어는 동일한 의미를 가지게 하는 법률조문이 다수인바, 법97조 1항 본문에서 '2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택을 양도하는 경우 양도소득세의 일부를 감면한다'는 내용의 규정을 두면서, 위와 같은 주택을 '이하 "임대주택"이라고 한다'고 하고, '1세대 1주택'의 경우 양도소득세 비과세 대상으로 정하고 있는 소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용함에 있어 '임대주택'을 당해거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 하고 있는 조항이 같은 조 제2항에 배치되어 있는 점, ② 법 제97조 제1항에서는 임대주택을 5호 이상 임대하는 주택임대사업자가 임대주택을 양도하는 경우 '1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우'에 한하여 양도소득세의 100분의 50 상당액을 감면하고 있을 뿐인데, 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 비과세대상을 정하는 법 97조 2항은 법 97조 1항과 같은 감면에 비하여 명백한 특혜이어서 이를 엄격히 해석해야 할 필요가 있을 뿐만 아니라, 법 97조 1항의 '임대주택'과 달리 같은 조 2항의 '임대주택'을 보다 넓게 해석하여 비과세대상의 범위를 확대해야 할 합당한 이유를 찾아볼 수 없는 점, ③ 만일 원고 주장과 같이 해석한다면, 어떤 거주자가 임대주택 여러 세대와 자기 거주주택(고가주택이 아닌 경우) 1세대를 소유하고 있는 경우 법97조 1항의 요건을 충족한 임대주택 자체의 양도시에는 양도소득세의 감면 혜택을 받는 데 불과한 데 반하여, 위 요건을 충족하지 못한 임대주택 자체나 자기 거주 주택의 양도시에는 아예 과세대상이 되지 않게 되는 모순이 발생하는 점, ④ 국민주거생활의 안정을 위한 조세특례규정의 입법취지하든지, 법 97조의 제목(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면)에 비추어 볼 때, 같은 조 1, 2항은 상당한 기간 동안 임대에 제공된 임대주택을 그 규율대상으로 하고 있다고 보아야 할 것인 점 등을 종합하면, 법 97조 2항 소정의 임대주택도 같은 조 1항에서 정하고 있는 '임대주택'과 같이 '2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택'이라고 보아야 할 것이다. 따라서 이와 같은 전제에서 한 이 사건 처분은 적법하다.

5. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 한다.

별지. 관계 법령

○ 조세특례제한법 제97조장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면<개정 2001.12.29>

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.<개정 2000.12.29, 2001.12.29>

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② ⌜소득세법⌟ 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.<개정 2001.12.29, 2005.12.31>

○ 조세특례제한법 시행령 제97조장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면<개정 2001.12.31>

① 법 제97조제1항 각호외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.<개정 2001.12.31>

○ 소득세법 제89조비과세양도소득

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.<개정 1998.12.28, 1999.12.28, 2002.12.18, 2005.12.31>

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제회한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제95조양도소득금액

③ 제89조제1항제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.<개정 2002.12.18, 2005.12.31>

○ 소득세법 시행령 제156조고가주택의 범위

① 법 제89조제1항제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부르 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율로 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.<개정 2005.12.31>

○ 소득세법 시행령 제160조고가주택에 대한 양도차익등의 계산<개정 2002.12.30>

① 법 제95조제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다.(단서 생략)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익

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양도가액 - 6억원

양도가액