수원지방법원2010구합12201 (2011.07.07)

국세청 심사양도2009-0262 (2010.06.01)

토지・건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 감정가액 비율로 안분한 것은 위법함

교환계약 당시 토지, 건물, 시설장치 등의 가액을 분명하게 구분하여 양도하였으므로 '토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명'한 경우에 해당한다고 볼 수 없고 대출목적으로 한 감정은 그 목적상 과대평가될 가능성이 작지 않은 점 등에 비추어 감정가액이 교환계약 당시 건물 가액을 객관적으로 평가하였다고 단정할 수 없음

소득세법 제100조

2011누28174 양도소득세부과처분취소

겸 피항소인

정XX

수원세무서장

수원지방법원 2011. 7. 7. 선고 2010구합12201 판결

2012. 1. 18.

2012. 3. 21.

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고가 2009. 8. 1. 원고에게 한 2005년도 귀속 양도소득세 000원 부과 처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소한다.

나. 원고가 한 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용 중 15%는 원고가, 나머지는 피고가 부담한다.

1. 청구취지

피고가 2009. 8. 1. 원고에게 한 2005년도 귀속 양도소득세 000원 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

가. 원고 : 제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고가 2009. 8. 1. 원고에게 한 2005년도 귀속 양도소득세 000원 부과처분 중 000원을 취소한다.

나. 피고 : 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 피고가 2009. 8. 1. 원고에게 한 2005년도 귀속 양도소득세 000원 부과처분 중 000원을 초과하는 부분에 관한 원고의 청구를 기각한다.

1. 제1심 판결 인용 부분

이 법원의 판결 이유 중 '1. 인정사실, 2. 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 나. 관계법령(제1심 판결 2쪽 4째 줄부터 7쪽 아래에서 3째 줄까지)' 부분은 제1심 판결 해당 부분과 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 인용 한다.

2. 판단

가. 쟁점 건물 양도가액 산정의 위법 여부

1) 피고는 원고가 한 쟁점 건물에 대한 2005년도 귀속 양도소득세 신고를 부인하고, 쟁점 건물을 포함한 쟁점 부동산 등의 양도가 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제2항에 따라 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우로서 '토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한' 경우에 해당한다고 보고 이를 전제로 쟁점 건물에 대한 양도소득세를 산정하였다.

2) 먼저, 쟁점 건물을 포함한 쟁점 부동산 등의 양도가 구 소득세법 제100조 제2항에서 정한 '토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한' 경우에 해당하는지를 본다. 구 소득세법 제100조 제2항에서는 제1항에 따라 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정하고, 그 위임을 받은 구 소득세법 시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제166조 제4항에서는 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다고 정하고 있다.

위 법령 내용에 비추어 보면, 당해 부동산만의 실지거래가액을 구분하여 거래하지 않고 다른 부동산 등과 일괄하여 거래한 경우를 구 소득세법 제100조 제2항에서 정한 '토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한' 경우로 볼 수 있을 뿐(대법원 1992. 4. 24. 선고 91누7668 판결 등 참조), 토지와 건물 등을 구분하여 거래를 한 경우는 위 조항에서 정한 '토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한' 경우에 해당하지 않는다. 3) 갑 제19호증의 1에서 4, 갑 제22호증의 각 기재, 제1심 증인 이AA의 증언, 이 법원 증인 강BB의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 2004. 10. 28.경 이AA과 원고 소유였던 쟁점 토지를 000원, 쟁점 건물을 000원, 비품・시설장치를 000원으로 하여 쟁점 부동산 등의 가액을 000원으로 평가하고, 이AA 소유였던 여주 토지를 000원, XX동 모텔을 000원으로 평가한 후, 원고가 XX동 모텔과 관련된 채무 000원을 인수하고, 이AA이 쟁점 건물과 관련된 임대차보증금 반환채무 000원을 인수하기로 하되, 이AA으로부터 그 차액 000원(= 000원 + 000원 - 000원 - 000원)을 지급 받기 로 하는 이 사건 교환계약을 체결한 사실, ② 원고는 그 후 2004. 11. 4. 이AA과 원고 소유였던 쟁점 토지, 쟁점 건물과 비품・시설장치의 가액은 변경하지 않고, 이AA의 가액 지급방법을 일부 변경하는 내용으로 이 사건 교환계약을 변경하는 계약을 체결한 사실, ③ 원고는 이 사건 교환계약과 그 변경 계약에 따라 이AA으로부터 2005. 1. 10. 여주 토지, 2005. 3. 18. XX동 모텔에 대한 소유권이전등기를 마친 사실, ④ 피고도 부동산 중개업소에 대한 조사 등을 거쳐 쟁점 토지 가액을 000원, 쟁점 건물 가액 000원, 비품・시설장치 가액을 000원으로 적은 이 사건 교환계약서가 허위로 작성된 것은 아니라고 확인하였던 사실(갑 제22호증)이 인정된다.

따라서 원고는 이 사건 교환계약 당시 쟁점 토지를 000원, 쟁점 건물을 000원, 비품・시설장치 000원으로 분명하게 구분하여 양도하였으므로, 쟁점 건물을 포함한 쟁점 부동산 등의 양도는 '토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한' 경우에 해당한다고 볼 수 없다. 이 사건 처분 중 쟁점 건물에 관한 부분은 나머지 주장을 살펴볼 필요 없이 위법하다[피고는 원고가 한 양도소득세 신고가 구 소득세법 제100조 제2항, 구 소득세법 시행령 제166조 제4항에 따라 사실과 다른 것으로 보고 구 소득세법 제114조 제4항 단서를 적용하여 이 사건 처분을 하였으나, 쟁점 부동산 등의 양도가 구 소득세법 제100조 제2항이 적용되는 경우라고 볼 수 없으므로, 쟁점 건물의 양도는 기준시가 원칙의 예외 조항인 구 소득세법 제96조 제1항 단서 제6호 '양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항에 의한 확정신고시한까지 납세지 관할세무서장에게 신고한' 경우에 해당하여 당초 신고한 실지거래가액에 따라 양도소득세를 산정하여야 한다(대법원 2000. 4. 1. 선고 99두7227 판결 등 참조)]

4) 이에 대하여, 피고는 쟁점 토지와 쟁점 건물에 대한 이 사건 교환계약서 기재 가액은 양도 당시 기준가, 장부가액과 DD 감정평가법인이 2004. 12. 17. 한 감정가액에 비추어 볼 때, 객관적인 근거 없이 책정한 것이므로 이를 인정할 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 위 주장은 앞서 본 구 소득세법 제100조 제2항과 구 소득세법 시행령 제166조 제4항 문언에 명백하게 반하는 주장이므로 받아들일 수 없다. 또한, 다음과 같은 사정에 비추어 볼 때 이 사건 교환계약 당시 쟁점 토지와 쟁점 건물의 가액 산정이 거래 관행상 현저히 불합리하다고 볼 수도 없다.

① 원고는 쟁점 토지 위에 사우나 시설인 쟁점 건물을 건축하였으나 인근에 사우나 건물이 새로 생기는 등의 영향을 받아 영업이 잘 안 되자, 이AA에게 이 사건 교환계약을 통하여 쟁점 건물을 양도하였다. 그 양도 과정에서 이AA은 건물에 흠이 있고 쟁점 건물 1층 부분이 주차장으로 되어 있어 활용성이 낮다는 주장을 하였고, 원고와 이AA은 가격 협상을 거쳐 쟁점 건물의 가액을 000원으로 정하였다 (갑 제20, 21호증, 제1심 증인 이AA의 증언, 이 법원 증인 강BB의 증언).

② 쟁점 건물을 양도받은 이AA은 사우나 영업이 잘 안 되어 원고에 대한 채무를 갚지 못하였고 원고가 2005. 4. 11 신청한 강제경매에 따라 2006. 8. 28 쟁점 건물을 포함한 쟁점 부동산이 제3자에게 경락이 되었다(갑 제2호증의 1, 2, 갑 제8호증의 1에서 3, 제1심 증인 이AA의 증언). 사우나 시설로 이용되는 쟁점 건물에서 인근 사우나 등으로 사우나 영업이 잘 안 되었고, 건물의 흠까지 있는 상황이었으며, 그 후 경매로 경락이 된 사정에 비추어 보면, 쟁점 부동산에서 쟁점 토지를 제외한 가치가 그다지 높지 않을 가능성이 크다.

③ 피고가 주장하는 DD 감정평가법인에서 한 감정은 쟁점 건물 등을 대출 하기 위한 목적으로 한 것이므로 그 목적상 과대 평가될 가능성이 작지 않고, 실제 쟁점 건물을 포함한 쟁점 부동산은 2006. 8월경 000원에 경락 되었으며(위 금액은 이 사건 교환계약서상 쟁점 건물만의 가액 000원과도 큰 차이가 나 지 않는다), 그 때문에 쟁점 부동산을 담보로 000원을 대출하였던 HH 보험 주식회사는 000원만을 배당받았다(갑 제8호증의 3, 을 제3호증, 변론 전체의 취지) DD 감정평가법인이 한 감정이 이 사건 교환계약 당시 쟁점 건물의 가액을 객관적으로 평가하였다고 단정하기 어렵다.

5) 피고는 또한, 쟁점 건물의 양도차액을 실지거래가액이 아닌 기준시가로 산정할 경우 이 사건 처분 액수보다 많다는 취지로 주장하나, 이 사건 처분 당시 피고는 쟁점 건물의 취득가액을 실지거래가액으로 확인하였고, 앞서 본 대로 양도가액 역시 실지거래가액으로 확인되므로(갑 제22호증, 을 제3호증), 쟁점 건물 양도차액은 실지거래가액으로 산정하여야 한다. 이 부분 피고 주장은 이유 없다.

나. 여주 토지 양도가액 산정의 위법 여부

앞서 본 대로, 원고는 2005. 10. 14. 김CC에게 여주 토지를 계약금 000원을 지급 받고, 김CC이 제1순위 근저당권부 채무 000원과 HH보험 주식회사가 근저당권자인 제2순위 근저당권부 채무 000원을 인수하는 조건으로 양도하였고(갑 제6호증, 을 제3, 7호증), 그 후 위 계약에 따라 김CC이 2006. 12. 4. HH보험 주식회사에 000원을 대위변제하였고, 위 제2순위 근저당권은 2006. 12. 4. 해지를 원인으로 말소되었다. 따라서 여주 토지 양도가액은 000원 (= 계약금 000원 + 제1순위 근저당권부 채무인수금 000원 + 여주 토지 근저당권부 채무인수금 000원)이다. 이 부분 원고 주장은 이유 없다.

다. 정당한 세액

이 사건 처분 중 쟁점 건물에 대한 부분은 위법하고, 여주 토지에 대한 부분은 적법하다. 이 사건 처분 중 정당한 세액을 산정하면, 별지 2005년 귀속 양도소득세 계산 내역표의 '고지세액 란 합계' 기재와 같이 000원이다.

3. 결론

이 사건 처분 중 정당한 세액 범위 내 부분은 적법하고, 정당한 세액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다. 제1심 판결은 이와 결론이 일부 다르므로, 주문과 같이 변경한다.