서울행정법원-2015-구단-1208(2015. 10. 30)

과도한 분양대행수수료가 필요경비에 해당한다고 볼 수 없음

원고가 분양대행수수료 명목으로 6,600만 원을 지급한 것은 조세를 회피하거나 부당하게 경감시킬 목적에 따라 이루어진 것으로 보이므로 피고가 위 6,600만 원을 양도소득에 관한 부당행위로서 부인한 것은 정당함

2015누68583 양도소득세부과처분취소

문AA

강서세무서장

국패

2016. 7. 7.

2016. 8. 18.

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고가 2014. 1. 2. 원고에게 한 2012년 귀속 양도소득세 45,190,875원의 부과처분을

취소한다.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 처분 경위

가. 원고는 2011. 11. 11. 주식회사 ○○○건설(이하 '소외 회사'라 한다)로부

터 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 254-36 토지 1,777㎡(이하 '이 사건 전체 토지'라 한다) 중 1,282㎡를 취득하였다가 2012. 6. 26. 그 중 495㎡(150평, 이하 '이 사건 토지'라 한다)를 임BB에게 양도하고, 양도소득세를 신고하지 않았다.

나. 피고는 원고의 이 사건 토지의 취득가액을 19,476,000원, 양도가액을 9,000만 원

으로 보고 2014. 1. 2. 원고에게 2012년 귀속 양도소득세 45,190,875원의 부과처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

다. 원고는 이에 불복하여 이의신청 및 심판청구를 하였으나 모두 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제6호증, 갑 제7호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자들의 주장

1) 원고

이 사건 토지를 양도한 것과 관련하여 소외 회사에 6,600만 원의 분양대행수수료를 지급하였으므로 위 금액은 양도소득세를 산정함에 있어서 필요경비로 공제되어야 함에도 이를 공제하지 않은 이 사건 처분은 위법하다.

2) 피고

소외 회사가 이 사건 토지를 바로 임BB에게 양도할 수 있었음에도 불구하고 법인세 내지 양도소득세를 포탈하기 위하여 원고를 중간에 경유한 것에 불과하므로, 원고와 소외 회사의 분양대행계약은 그 존재 자체가 의심스럽거나, 만약 체결되었다고 하더라도 조세포탈을 목적으로 한 것으로서 무효이다.

설령 원고와 소외 회사 사이에 체결된 분양대행계약이 존재한다고 하더라도 원고가 소외 회사에 과도한 분양대행수수료를 지급한 것은 부당행위계산부인의 대상이 된다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정되는 사실

1) 소외 회사는 토지 등을 취득하여 이를 타인에게 분양하거나 다른 사람 소유의 토지를 타에 매도해 주는 분양대행 업무를 하는 회사이고, 원고는 소외 회사의 대표이사 문CC의 부친이다.

2) 소외 회사는 2011. 8. 1. 이 사건 전체 토지를 취득하여 2011. 8. 10. 그 중 495㎡를 평당 65만 원에 김DD에게 분양하였고, 나머지 1,282㎡는 그대로 보유하고

있었다.

3) 그러던 중 원고와 소외 회사는 "원고가 이 사건 전체 토지 중 남아있는 1,282㎡를 평당 13만 원에 매수하되, 소외 회사가 분양 받을 사람을 구해오면 원고는 평당 16만 원만을 받고 나머지는 소외 회사에게 분양대행수수료로 지급하며, 소외 회사는 이에 따라 사무실임대료, 직원 급여 및 수당, 통신비, 필지분할비용, 기타 제경비 일체를 부담하기로 한다."는 내용의 분양대행계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 하였다.

4) 이 사건 계약에 따라 원고는 2011. 11. 11. 소외 회사로부터 이 사건 전체 토지 중 남아있는 1,282㎡를 매수하였고, 이 중 이 사건 토지는 총 매매대금 9,000만 원에 소외 회사의 직원 임BB에게 분양되었다.

5) 위 총 매매대금 9,000만 원 중 2,400만 원(평당 16만원 × 150평)은 원고에게 지급되었고, 나머지 6,600만 원은 분양대행수수료 명목으로 소외 회사에 귀속되었다.

6) 소외 회사는 위 분양대행수수료에 대하여 원고에게 세금계산서를 발행하여 주었고, 분양대행수수료 수입에 대하여 부가가치세신고도 하였으며, 판매원이자 매수인인 임BB, 대표이사, 전무에게 각 성과수당을 지급하기도 하였다.

7) 그 후 소외 회사는 폐업을 하고 부가가치세와 법인세를 납부하지 않았고, 소외 회사의 대표이사 문CC도 제2차 납세의무자로 지정되지 않았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 갑 제5호증, 갑 제15호증, 갑 제16호증,

을 제2호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 제1심 증인 변EE의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 원고가 소외 회사에게 분양대행수수료를 지급하였는지 여부

앞서 살펴본 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 원고와 소외 회사 사이에 작성된 토지 분양대행 용역계약서(갑 제2호증)의 내용, 소외 회사의 통장거래 내역(갑 제3호증의 1 내지 6, 갑 제4호증), 소외 회사가 분양대행수수료에 관하여 원고에게 발행하여 준 세금계산서(갑 제5호증)의 내용 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 토지를 임BB에게 매도한 다음 소외 회사에게 분양대행수수료로 6,600만 원을 지급하였고, 소외 회사의 임직원들에게 성과수당을 지급한 것으로 보이고, 원고가 분양대행수수료를 지급하지 않았음에도 지급한 것처럼 가장한 것으로 보기는 어렵다.

2) 이 사건 계약에 조세포탈의 목적이 있었다고 할 수 있는지 여부

가) 원고는, 소외 회사가 미분양토지를 계속 보유하고 있는 것보다 어떻게든 빨리 매도한 후 그 매도대금을 보태어 투자가치가 높은 다른 토지를 매수해서 그 토지를 분양하여 양도차익 수입을 얻는 편이 낫다고 판단하여 원고에게 저가로 이 사건 토지 를 양도한 것이지 조세포탈을 목적적으로 원고에게 이 사건 토지를 양도한 것이 아니 라는 취지로 주장한다. 즉, 소외 회사는 당시 조만간 잔금을 지급하고 소유권이전등기 를 받아야 하는 ○○시 ○○구 ○동 산93-1 소재 토지(이하 '○동 토지'라 한다)가 있 었기 때문에 원고에게 이 사건 토지 495㎡를 포함한 1,282㎡를 매도한 것이라고 주장

하고 있다.

나) 그런데 갑 제1호증, 갑 제14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 회사는 원고에게 위 1,282㎡를 총 매매대금 5,044만 원에 매도한 사실, 반면에 소외 회사는 원고에게 이 사건 토지를 양도하기 전에 이 사건 토지와 같은 면적(495㎡)의 토지를 김DD에게 9,750만 원에 매도하였고, 원고는 임BB에게 이 사건 토지를 9,000만 원에 매도한 사실, 한편 소외 회사는 ○동 토지를 3억 6,300만 원에 매수한 사실을 인정할 수 있다. 원고의 주장에 따르면, 소외 회사는 이 사건 토지 면적의 2배 이상에 해당하는 1,282㎡를 이 사건 토지를 임BB에게 매도한 가격의 절반에 가까운 가격에 매도한 셈이 되고, ○동 토지의 매매대금 중 불과 5천여만 원이 부족하여 위 1,282㎡의 토지를 현저히 낮은 가격에 원고에게 매도한 것이 된다.

다) 원고의 주장처럼 소외 회사가 ○동 토지의 매매대금을 마련하기 위하여 자금이 필요한 경우라면 굳이 위 1,282㎡의 토지를 위와 같이 현저히 낮은 가격에 매도할 것이 아니라 원고로부터 돈을 차용하는 것이 훨씬 간편하였을 것이다. 그리고 굳이 소외 회사가 소유하고 있는 토지를 매도하는 방법을 선택하였더라도 1,282㎡ 중 일부 만을 매도할 수도 있었을 것이며, 전부 매도하기로 하는 경우에도 시세의 4분의 1에 불과한 헐값에 매도한 것은 이례적으로 볼 수 있다.

라) 원고는 이와 관련하여 소외 회사가 믿을 수 있는 원고에게 저가로 양도하였다가 나머지 이익은 분양대행수수료로 취득하기로 한 경영전략이었다고 주장한다.

그러나 ① 소외 회사가 이 사건 토지를 취득한 후 원고에게 매도하기 전까지 보유한 기간은 2011. 8. 1.부터 2011. 11. 11.까지 불과 3개월로서 위와 같은 단기 매매로 인 하여 장기보유 특별공제를 받을 수 없게 되는 점, ② 소외 회사는 실제로 분양대행수 수료에 대한 부가가치세 및 법인세를 납부하지 않고 폐업신고를 한 점, ③ 원고의 아 들로서 소외 회사의 대표이사인 문CC은 소외 회사의 주식을 40%만 보유하고 있어서 법인세의 제2차 납세의무도 지지 않게 된 점, ④ 한편, 원고의 딸 문FF은 이 사건에서와 유사한 방법으로 주식회사 ○○○(이하 '○○○'라 한다)의 대표이사로서 자신의 소유인 토지를 ○○○를 통하여 매도하고 양도차익 대부분을 ○○○에게 지급하여 양소득세를 납부하지 않고 ○○○를 폐업시킴으로써 ○○○도 분양대행수수료에 대한 법인세와 부가가치세를 납부하지 않은 점 등에 비추어 보면, 이 사건 계약은 소외 회사의 정당한 경영전략에 따른 것이었다기보다는 소외 회사와 그의 대표이사 문CC 및 특수관계에 있는 원고의 조세부담을 면하거나 낮추려는 목적이 있었다고 봄이 타당하다. 즉, 소외 회사가 원고에게 위 1,282㎡의 토지를 저가로 양도하여 양도소득세를 회피하고, 원고는 다시 이 사건 토지를 시세대로 매도하되 양도차익의 대부분(94.8%)을 소외 회사에 분양대행수수료 명목으로 지급하여 양도소득세를 회피하며, 이후 소외 회사를 폐업함으로써 분양대행수수료에 대한 부가가치세 및 법인세를 납부하지 않는 방법으로 조세를 포탈하기 위한 수단으로 이 사건 계약을 체결한 것으로 판단된다.

마) 나아가 과세관청이 이 사건과 유사한 형태의 필요경비를 쉽게 인정해 준다면 부동산 양도인은 양도소득세를 면탈하기 위하여 자신과 특수관계가 있는 자를 이용 하여 그에게 용역수수료를 지급하는 방식으로 과세관청으로부터 필요경비를 인정받아 세금을 적게 낸 후에 나중에 그 특수관계인으로부터 이미 지급한 수수료를 현금 등으 로 은밀하게 돌려받는 불법적인 행태를 방지할 방법이 없게 될 뿐만 아니라, 이 사건과 같이 양도인이 분양대행회사인 경우 저가 양도하여 고액의 양도소득세를 회피한 후에 분양대행수수료에 대한 부가가치세 및 법인세도 납부하지 않고 폐업 처리함으로써 실질적으로 양도차익에 관하여 아무런 조세도 부담하지 않는 불법적인 행태 또한 방지할 수 없게 된다. 따라서 특수이해관계인 사이에 과도한 분양대행수수료를 수수하는 경우에는 이를 필요경비로 인정할지에 관하여 엄격하게 판단할 필요가 있다.

3) 양도소득에 관한 부당행위계산 부인이 가능한지 여부

가) 구 소득세법(2013. 1. 1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것) 제101조 제1항은 "납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다."고 규정하고, 구 소득세법 시행령(2012. 6. 29. 대통령령 제23887호로 개정되기 전의 것) 제98조 제1항은 "법 제41조 및 제101조에서 '특수관계인'이란 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다."고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 "법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다."고 규정하면서 제5호로 '그 밖에 특수관계인과의 거래에 따라 해당 과세기간의 총수입금액 또는 필요경비를 계산할 때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우'를 들고 있다.

나) 원고는 소외 회사의 대표이사와 부자관계에 있으므로 위와 같은 법령의 규정에 의하면 원고와 소외 회사는 특수관계에 있다고 할 것이고, 원고가 소외 회사와 사이에 체결한 이 사건 계약은 원고와 소외 회사의 조세를 회피하기 위한 목적으로 체결된 것임은 앞서 살펴본 바와 같은바, 원고는 이 사건 계약을 통하여 소외 회사에 대하여 양도소득의 94.8%에 해당하는 금액을 분양대행수수료 명목으로 지급함으로써 양도소득세를 부당하게 감소시킨 때에 해당한다고 할 것이다.

4) 소결

결국 원고가 소외 회사에게 분양대행수수료 명목으로 6,600만 원을 지급한 것은 조 세를 회피하거나 부당하게 경감시킬 목적에 따라 이루어진 것으로 보이고, 따라서 피고가 위 6,600만 원을 양도소득에 관한 부당행위로서 부인하고 이에 기초하여 이 사건 처분을 한 것은 정당하다 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.