부동산 분양대행 수수료가 필요경비인지 여부

부동산 분양대행 수수료가 지출된 이상 원고의 양도소득세 산정시 필요경비로 산입하여야 함

소득세법 제104조의3

2015구단1208 양도소득세부과처분취소

AAA

BBB 세무서장

2015. 10. 30.

1. 피고가 2014. 1. 2. 원고에게 한 2012년 귀속 양도소득세 00,000,000원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분 경위

가. 원고는 2011. 11. 11. 주식회사 CC(이하 소외 CC)로부터 oo시 oo구 oo면 oo리 ooo-oo 토지 1,777㎡(이하 이 사건 전체토지) 중 1,282㎡를 취득하였다가 2012. 6. 26. 그 중 495㎡(150평, 이하 이 사건 토지)를 DD에게 양도하고, 양도소득세를 신고하지 않았다.

나. 피고는 원고의 이 사건 토지의 취득가액을 oo,ooo,ooo원, 양도가액을 oo,ooo,ooo원으로 보고 2014. 1. 2. 원고에게 2012년 귀속 양도소득세 oo,ooo,ooo원의 부과처분(이하 이 사건 처분)을 하였다.

다. 원고는 이에 불복하여 이의신청 및 심판청구를 하였으나 모두 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 6, 7, 을 1, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 토지를 양도한 것에 대하여 소외 CC에 o,ooo만 원의 분양대행수수료를 지급하였으므로 위 금액은 필요경비로 공제되어야 함에도, 이를 공제하지 아니한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 인정사실

1) 소외 CC는 토지 등을 취득하여 이를 타인에게 분양하거나 다른 사람 소유의 토지를 타에 매도해주는(분양대행) 업무를 하는 회사이고, 원고는 소외 회사의 대표이사 EE의 부친이다.

2) 소외 회사는 2011. 8. 1. 이 사건 전체 토지를 취득하여 2011. 8. 10. 그 중 495㎡를 평당 65만원에 FF에게 분양하였으나, 나머지 1,282㎡은 수분양자를 찾지 못하는 상황이었다.

3) 이에 소외 CC는 대표이사의 부친인 원고와의 사이에 '원고가 이 사건 전체 토지 중 남아있는 1,282㎡를 평당 oo만원에 매수하되, 소외 CC가 분양 받을 사람을 구해오면 원고는 평당 oo만 원만을 받고 나머지는 소외 CC에게 분양대행수수료로 지급하고, 소외 CC는 이에 따라 사무실임대료, 직원 급여 및 수당, 통신비, 필지분할비용, 기타 제경비 일체를 부담'하기로 하는 내용의 분양대행계약(이하 이 사건 계약)을 하였다.

4) 이 사건 계약에 따라 원고는 2011. 11. 11. 소외 CC로부터 이 사건 전체 토지 중 남아있는 1,282㎡를 매수하였는데, 소외 CC는 이를 다시 매수할 사람을 찾던 중 직원 DD에게 이 사건 토지를 9,000만 원에 분양하게 되었고, 그 대금을 받아 원고에게 o,ooo만 원(평당 16만원 × 150평)을 지급하고, 나머지 o,ooo만 원은 분양대행수수료 명목으로 취득하였다.

5) 소외 CC는 위 분양대행수수료에 대하여 원고에게 세금계산서를 발행하여 주었고, 분양대행수수료 수입에 대하여 부가가치세신고도 하였으며, 판매원이자 매수인인 DD, 대표이사, 전무에게 각 성과수당을 지급하기도 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 5, 15, 16, 을 2, 증인 변성종, 변론 전체의 취지

다. 판단

1) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지의 양도에 대하여 원고는 소외 CC에 분양대행수수료 6,600만 원을 지급하였다고 봄이 상당하고, 피고가 이 사건 처분을 할 당시 이를 필요경비로 반영하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

2) 이에 대하여 피고는, 소외 CC가 2012. 12. 31. 폐업한 점, 분양대행수수료가 매매가액에 비하여 지나치게 고액인 데 반하여 분양대행의 내용이 명확하지 않은 점, 원고와 소외 CC 대표이사의 부친인 점 등에 비추어, 소외 회사가 이 사건 토지를 바로 DD에게 양도할 수 있었음에도 불구하고 법인세 내지 양도소득세를 포탈하기 위하여 원고를 중간에 경유한 것에 불과하므로, 원고와 소외 CC의 분양대행계약은 그 존재자체가 의심스럽거나, 만약 체결되었다고 하더라도 조세포탈을 목적으로 한 것으로서 무효라고 주장한다.

살피건대, 소외 CC가 이 사건 토지를 원고를 거치지 아니하고 DD에게 양도하였다면 소외 CC는 분양대행수수료를 지출하지 않을 수 있게 되어 그 액수에 대해서도 양도소득세 내지 법인세를 부담해야 할 여지는 있다. 그러나 앞에서 인정한 사실들에 비추어 보면, 원고가 주장하는 사정들만으로는 소외 CC가 이 사건 토지를 DD에게 바로 양도할 수 있었음에도 불구하고 조세를 포탈하기 위하여 형식상 원고를 중간에 내세웠다고 단정하기 부족하므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

3) 피고는 또한, 원고가 소외 CC에 과도한 분양대행수수료를 지급한 것은 부당행위계산부인의 대상이 된다고 주장한다.

살피건대, 부당행위계산 부인 규정은 특수관계자 사이의 조세 부담을 부당하게 감소시키는 거래유형에 해당되는 경우, 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 실질과세원칙을 보충하여 공평과세를 실현하고자 하는 취지에서 둔 것으로 해석되고, '부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때, 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것'으로 인정되어야 한다(대법원 2002. 1. 11. 선고 2000두1799 등 참조).

앞에서 살펴본 바와 같이 원고가 소외 CC의 대표이사의 부친이고, 분양대행수수료의 액수가 이 사건 토지 매매대금의 약 73%에 달하는 점은 인정된다. 그러나 소외 CC로서는 이 사건 전체 토지 중 팔리지 않는 부분을 계속 보유하기보다는 믿을 만한 사람에게 잠시 헐값에 맡겨두었다가 적절한 가격을 제시하는 매수인이 나타나게 되면 이를 되파는 것이유리했을 것으로 보이고, 원고로서도 시가가 평당 oo만원에 달하는 이 사건 토지를 저렴한 가격에 매수하였다가 평당 o만원의 시세차익을 남기고 매도하면 이익이 생기는 점, 결국 이 사건 계약의 내용은 소외 CC가 이 사건 토지를 담보로 원고로부터 돈을 빌린 것과 유사한 점 등을 종합하면, 이 사건 계약의 내용이 합리

적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없는 경우에 해당한다고 단정할 수 없으므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 주문과 같이 판결한다.