원고 (소송대리인 법무법인 카이로스 외 1인)

피고 (소송대리인 법무법인 로웰 담당변호사 김동섭)

2017. 1. 24.

인천지방법원 2015. 12. 23. 선고 2015가단33068 판결

1. 당심에서 추가된 청구를 포함하여 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 원고의 이 사건 소 중 2017. 5. 6.부터의 부당이득금반환 청구 부분을 각하한다.

나. 피고는 원고로부터 18,688,000원에서 2017. 1. 16.부터 이 사건 부동산의 인도 완료일까지 월 5,082,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 돈을 지급받음과 동시에 별지 기재 1 내지 3 각 부동산을 인도하라.

다. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용 중 3/5은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

3. 제1의 나.항은 가집행할 수 있다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 별지 기재 1 내지 3 각 부동산을 인도하고, 2015. 9. 16.부터 위 부동산 인도 완료일까지 월 11,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 금원지급청구를 추가하였다).

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 별지 기재 1 내지 3 각 부동산을 인도하라.

1. 기초사실

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제3면 다.항 부분을 삭제하는 외에는 제1심 판결 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 원고의 주장

원고는, 피고와의 임대차계약이 2015. 5. 16. 임대기간 만료로 종료되었거나, 피고가 2015. 9. 16. 이후로 차임을 연체하여 왔고, 원고로부터 동의·승낙을 받지 아니한 채 소외 1 및 소외 3 등에게 위 집합건물의 임차권을 무단으로 양도하고, 원고의 명의를 위조하여 원고와 그들 명의의 임대차계약서를 무단으로 작성하고, 2014. 6. 28.경 소외 2와 사이에 위 ☆☆약국에 관한 임차권 양도계약을 임의로 체결하는 등 피고의 귀책사유로 원고와의 신뢰관계를 훼손하였으므로 원고와 피고 사이의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다.)은 2015. 6. 8.자 통보 또는 이 사건 소장 부본의 송달, 또는 2016. 2. 12.자 통보로써 해지되어 종료되었고, 그럼에도 피고는 임대차목적물 중 일부인 별지 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다.)을 점유하면서 사용·수익하고 있으므로, 원고는 피고를 상대로 그 원상회복으로 이 사건 부동산의 인도를 구하고, 2015. 9. 16.부터의 연체차임 내지 차임 상당의 부당이득을 구한다.

3. 청구원인에 관한 판단

먼저 이 사건 임대차계약이 임대기간 만료로 종료하였는지 여부에 관하여 본다.

앞서 인정한 사실 및 앞서 든 각 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약상 당초 임대차기간은 2013. 3. 30.부터 2015. 3. 30.까지 2년이었다가 2013. 3. 29.자 특약에 따라 임대차기간이 2013. 5. 16.부터 24개월로 변경된 사실을 인정할 수 있으나, 한편 이 사건 임대차계약서 특약(이하 ‘이 사건 특약’이라 한다.)상 “임대사용기간은 최초사용일로부터 10년을 확보해주며, 임대료 인상은 2년 후부터 인상할 수 있다.”고 정하고 있고, 2013. 3. 29.자 전대동의서상 전대동의 기간이 2013. 5. 16.부터 10년간으로 기재되어 있으며, 원고가 2015. 4. 13. 피고에게 “이 사건 임대차계약 체결 당시 본 건물(이 사건 임대차계약상 목적물)은 지목이 공장으로 되어 있었는데, 피고의 제안으로 위 건물을 지식산업센터로 변경하기로 하여 원고가 2,200만 원을 투자하고, 피고가 나머지 비용 투자 및 건물 구조변경 등 모든 사항을 처리하기로 하였고, 원고는 피고에게 임대기간 10년을 확보해 주기로 하였으며, 피고가 건물 용도변경이나 인테리어 공사 등을 모두 직접 처리하였다.”는 내용의 사실확인서를 작성하여 준 사실도 인정할 수 있다.

위 각 인정사실과 갑 제13, 21호증, 을 제6호증의 1에서 3의 각 기재, 당심 증인 소외 4의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 특약은, 이 사건 임대차계약 기간을 2년으로 정하되, 이 사건 임대차계약 목적물의 용도 및 구조 변경과 그 밖의 비용을 투자한 임차인 측의 영업권과 임차권을 안정적으로 보장하여 피고 측으로 하여금 그 투자비용을 충분히 회수할 수 있도록, 계약기간 만료시 임차인에게 재계약에 대한 우선권 및 그 기간을 보장하여 준 소위 우선권 부여 조항에 해당한다고 봄이 상당하고, 이와 달리 임대차계약 기간을 10년으로 정한 것이라고 보기는 어려우므로, 이 사건 임대차계약은 2015. 5. 16. 그 기간만료로 종료하였다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 종료에 따른 원상회복으로 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있고, 차임 상당의 부당이득을 지급할 의무가 있다(이에 따라 차임연체 또는 신뢰관계 훼손으로 인한 이 사건 임대차계약 해지권 발생 여부는 별도로 판단하지 않기로 한다.).

① 이 사건 임대차계약상 임대차기간은 24개월로 명시되어 있으며, 다만 별도 특약사항으로 임대차기간과는 구별되는 “‘임대사용기간’ 10년을 ‘확보하여 준다.’”는 표현을 사용하고 있다.

② 이 사건 임대차계약상 환산보증금은 12억 원[= 보증금 100,000,000원 + 월 차임 11,000,000원(10,000,000원 × 1.1, 부가가치세 고려) × 100]으로 상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제1항 이 정하는 보증금액을 초과하여 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서에 의하여 동법이 적용되지 않고, 이에 따라 동법에서 정한 갱신요구권 등이 인정되지 않는다.

③ 이 사건 특약상 임대사용기간 확보와 별도로 최초사용일로부터 2년 후부터의 임대료 인상을 정하고 있다.

④ 원고는 2015. 5. 14.(이는 이 사건 임대차계약서상 24개월로 정한 임대차기간 만료일을 2일 앞둔 시점이다.) 피고에게 임대차보증금 30,000,000원의 인상을 요구하였고, 이에 피고가 임대차보증금 인상은 어려우며 보증금 인상 대신 월세를 9% 인상할 것을 요청하자 원고는 이를 계약서상 명시해 줄 것을 요청하기도 하였으며, 이후 통화에서도 원고와 피고는 계약서를 다시 써야 한다는 표현을 사용(2015. 6. 4.자 녹취서, 을 제6호증의 2)하거나, ‘재계약서’라는 표현을 사용(피고와 소외 5 사이의 카카오톡 문자메시지, 갑 제21호증)하였다. 한편 이 사건 특약상 차임(임대료) 인상에 관하여, 그 인상가능성 및 그 기간(2년 후부터)을 정하면서도 그 인상률이나 인상금액을 따로 명시하지는 않고 있는바, 이는 차임 인상 여부 및 그 금액에 관한 임대인과 임차인 사이의 사전 협의를 염두에 둔 조항으로 보이는 점, 월 차임은 임대차보증금과 함께 임대차계약에서 중요한 요소인 점, 10년 동안의 물가변동 가능성 등에 비추어 볼 때, 그와 같은 차임 액수에 대한 임대인과 임차인 사이의 의사합치가 이루어졌는지 여부를 불문하고 무조건 그 계약기간을 10년으로 보장한다는 취지로 보기는 어렵다.

⑤ 한편 이 사건 임대차목적물은 ▽▽▽▽원 건너편에 위치한 건물로, 당초 공장건물이었으나 이 사건 임대차계약 체결 무렵인 2013. 5. 30.경 공장에서 그 용도가 제2종 근린생활시설로 변경되었으며, 그 용도 및 구조 변경을 위하여 원고의 비용 일부와 임차인 측(그 비용 투자의 주체와 자금 출처에 관하여는 원·피고, 소외 1 사이에 다툼이 있는 것으로 보이는바, 법적인 의미에서의 투자주체와 그 자금의 출처는 이 사건에서 따로 판단하지 않기로 한다.)의 상당한 금액의 자금 투자가 이루어졌는바, 임차인 측에서 그 투입비용을 회수하기 위해서는 상당기간이 필요하였을 것으로 보인다. 이러한 점을 고려할 때 임대차기간은 이 사건 임대차계약의 당사자 중 임차인에게 특히 중요한 의미를 가질 것으로 보이는바, 만약 투입비용 회수를 위하여 재계약을 할 수 있는 우선적인 지위를 보장받는 것을 넘어서서 임대차계약 기간 자체를 10년으로 정할 의도였다면, 굳이 이 사건 임대차계약서상 본문에 임대차기간을 24개월로 정하고, 별도로 이 사건 특약조항을 삽입할 이유는 없었을 것으로 보인다.

⑥ 2013. 3. 29.자 전대동의서 및 원고가 피고에게 작성하여 준 2015. 4. 13.자 사실확인서, 그 밖에 원고와 피고가 이 사건 임대차계약서상 계약기간 만료일 무렵 나눈 대화내용을 보면, ‘10년을 확보해준다’는 취지의 표현이 사용되고 있기는 하다. 그러나 앞서 본 사정들 및 원·피고가 법률전문가가 아닌 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 표현은 재계약에 관한 표현이 법적으로 정리되지 않은 것에 불과할 뿐, 임대차계약 기간 자체를 10년으로 정한 것을 전제로 하는 것이라고 보기는 어렵다.

4. 피고의 주장에 관한 판단

가. 임대차보증금 반환의 동시이행항변에 관한 판단

이에 대하여 피고는 원고로부터 임대차보증금 100,000,000원을 지급받을 때까지는 원고의 이 사건 부동산 인도청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 한다.

살피건대, 앞서 인정한 사실 및 당사자 사이에 다툼이 없거나 앞서 든 각 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약상 임대차보증금 100,000,000원을 지급한 사실을 인정할 수 있고, 임대차 종료시 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고로부터 임대차보증금 100,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.

나. 차임 상당 부당이득금액

앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 2015. 5. 16. 기간만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 그 기간만료 이후 이 사건 부동산을 사용·수익한 데 대한 차임 상당의 부당이득을 반환하여야 할 것인 바, 갑 제42 내지 59호증의 각 기재 또는 영상(가지번호 있는 것은 가지번호 포함) 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 이 사건 임대차계약 기간만료일 이후이자 원고에게 차임 상당 부당이득금 명목으로 11,000,000원을 지급한 2015. 9. 16.(차임의 후불 지불 약정에 따른 2015. 9. 15.까지의 차임 상당 부당이득금을 지급한 것이다.) 이후에도 이 사건 임대차계약 목적물 중 □동 ◇◇◇호, ◎◎◎호를 제외한 전부를 직접점유 또는 전차인들을 통하여 간접점유하면서 사용·수익하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 원고에게, 피고가 점유 중인 위 각 부동산의 인도 완료일까지의 차임 상당액을 부당이득으로 반환하여야 한다. 한편 당심 감정인 소외 6의 차임감정 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 2015. 5. 16.부터 2016. 11. 15.까지 위 각 부동산에 대한 차임이 월 5,082,000원(△동 ◁◁◁호 631,000원 + △동 ▷▷▷호 338,000원 + △동 지하 ♤층 165,000원 + □동 ◁◁◁호 1,055,000원 + □동 ▷▷▷호 525,000원 + □동 ♡♡♡호 432,000원 + □동 ●●●호 525,000원 + □동 ▲▲▲호 500,000원 + □동 ■■■호 411,000원 + □동 ◆◆◆호 500,000원)이고, 그 이후의 차임도 같은 금액일 것으로 추인되므로, 피고는 원고에게 특별한 사정이 없는 한 2015. 9. 16.부터 위 각 부동산 인도 완료일까지 월 5,082,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

[한편 법률상 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지라고 할 것인바( 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 등 참조), 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 원고에게 차임 내지 차임 상당 부당이득금 명목으로 11,000,000원을 지급한 2015. 9. 16. 이후에도 이 사건 부동산 중 □동 ◎◎◎호를 이 사건 임대차계약 상의 목적에 따라 계속적으로 사용·수익하여 실질적인 이득을 얻었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 을 제16호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2015. 7. 9. 당초 음식점으로 사용되었던 이 사건 부동산 중 □동 ◎◎◎호의 용도를 제2종 근린생활시설에서 공장으로 변경하여 이 사건 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익할 수 없게 된 사실이 인정될 뿐이고, □동 ◇◇◇호는 2015. 6.경부터 원고가 직접 소외 1에게 임대하여 실질적으로 사용, 수익하게 하고 있으므로, 결국 원고의 차임 상당 부당이득금 청구는 위 범위 내에서만 받아들이기로 한다.]

다. 공제

한편 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있는바( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조), 위 2015. 9. 16.부터 이 사건 변론종결일에 가까운 2017. 1. 15.까지 월 5,082,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 위 임대차보증금에서 우선 공제하면, 위 기간 동안의 차임 상당 부당이득금 81,312,000원(5,082,000원 × 16개월)이 위 보증금 100,000,000원에서 공제되어 보증금이 18,688,000원이 남게 되고, 여기에서 2017. 1. 16.부터 인도할 때까지 월 5,082,000원이 공제되어야 할 것이다.

라. 소결론

따라서 피고는 원고로부터 임대차보증금 잔액 18,688,000원에서 2017. 1. 16.부터 이 사건 부동산을 인도받을 때까지 월 5,082,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 돈을 지급받음과 동시에 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있고, 위 보증금 잔액이 없어질 무렵인 2017. 5. 5.(18,688,000원 = 5,082,000원 × 3개월 20일)까지 이를 인도받지 못할 경우에는 그때까지 발생할 차임 상당의 부당이득금은 위 보증금 잔액에서 당연히 공제될 것이며, 그 이후의 차임 상당의 부당이득금은 그때까지도 인도받지 못할 경우에 한하여, 또한 그 이후에도 피고가 이 사건 임대차목적물을 여전히 실질적으로 사용·수익하고 있음을 전제로 원고는 차임 상당의 부당이득금을 청구할 수 있을 뿐이므로, 원고의 2017. 5. 6. 이후 차임 상당의 부당이득 반환청구는 미리 청구할 필요가 있다고 할 수 없다.

5. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 인도청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 당심에서 추가한 금원지급청구 중 2017. 5. 6. 이후의 해당 부분은 부적법하여 그 부분 소는 각하하며, 원고의 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 당심에서 추가된 청구를 포함하여 주문 제1항과 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 각 생략]