원고가 이 사건 토지의 1/2 지분을 미등기전매 하였는지 여부

원고가 이 사건 토지의 1/2 지분을 미등기전매 하였으므로, 양도소득세 납세의무가 있음.

서울행정법원-2015-구단-50927

AA

강서세무서장

2016.7.13.

2016.9.23.

1. 피고가 2014. 1. 2. 원고에게 한 2010년 귀속 양도소득세 372,624,000원의 부과처분 중 303,834,997원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 80%는 원고가，나머지는 피고가 부담한다.

청 구 취 지

"피고가 2014. 1. 2. 원고에게 한 2010년 귀속 양도소득세 372,624,000원의 부과처분을 취소한다(소장 청구취지 기재 '2014. 1. 6.'은 2014. 1. 2.의 오기로 보인다).",이유

1. 처분의 경위

"가. 피고는，원고가 2004. 3. 31. 박**，오**，이**，김**(이하박** 등'이 라 한다)으로부터 **시 **동 1245-16 답 5900㎡ 중 3305㎡(위 3305㎡ 부분은 2004. 8. 4. **시 **동 1245-59 답 3305㎡로 분할되었고，위 1245-59 답 3305㎡ 는 2009. 6. 25. 같은 동 1245-59 답 1100㎡，같은 동 1245-73 답 1100㎡，같은 동 1245-74 답 1105㎡로 분할되었으며，위 1245-74 답 1105㎡는 2010. 3. 2. 같은 동 1245-74 답 552㎡과 같은 동 1245-88 답 553㎡로 분할되었고，위 1245-59 답 1100 ㎡, 위 1245-73 답 1100㎡，위 1245-74 답 552㎡는 지목이 대로 변경되어 결국 **시 **동 1245-59 대 1100㎡，같은 동 1245乂73 대 1100㎡，같은 동 1245-74 대 552 ㎡, 같은 동 1245-88 답 553㎡으로 되었다. 이하 위 토지 전부를이 사건 부동산'이라 한다)의 1/2 지분을 3억 원에 취득한 다음，2010. 5. 25. 이00(명의수탁자 진**，조@@)에게 6억 원에 미등기 양도한 것으로 보아，2014. 1. 2. 원고에게 2010년 귀속 양도소득세 372,640,000원(신고불성실가산세 84,000,000원，납부불성실가산세 78,624,000 원 포함)을 결정 ・고지하였다(이하이 사건 처분'이라 한다).",나. 원고는 전심절차를 거쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실，갑 1호증，을 1，2, 23호증(가지번호 포함)의 각 기재，변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

"1) 원고는 2004. 1. 20.부터 2004. 4. 27. 사이에 한**로부터 부동산에 투자할 것을 제의받고 한**에게 3억 9,000만 원을 투자하였다가 3,000만 원을 반환받아 총 3 억 6,000만 원을 투자하였고，위 한**는 원고의 자금으로 원고와 협의하거나 동의를 받지 않은 채 2004. 3. 31. 박** 등으로부터 이 사건 부동산을 한** 외 3인 명의로 6억 원에 매수한 다음 소유권이전등기를 하지 않은 채 원고 몰래 2008. 6. 24. **산업개발 주식회사(이하**산업개발'이라 한다)에게 12억 원에 매도한 것이다. 원고는 2008. 9. 5.경에 이르러 한**가 이 사건 부동산을 **산업개발에게 매도한 사실을 알게 되었는데，투자원리금을 반환받기 위해 한**，**산업개발 대표이사 이00과 당시 남아있던 잔금 5억 8,000만 원 중 세금 등을 공제한 나머지 4억 5,500만 원을 받기로 합의하였고 이후 원고는 2013. 1.경까지 %표 4억 6,000만 원을 회수하였다. 원고는 이 사건 부동산 중 1/2 지분4 소유한 적도，미등기 전매한 적도 없으므로 원고가 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 미등기 전매하였음. 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.",2) 설사 원고가 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 미등기 전매한 것으로 보더라도 원고가 한**에게 투자한 금액은 3억 6,000만 원이고 원고가 실제로 회수한 돈은 4억 4,700만 원(=2009. 10. 26. 2,700만 원+2009.경 2,000만 원+2010. 5. 31. 1억 원+2010. 7. 14. 1억 5,000만 원+2011. 10. 12. 5,000만 원+2013. 1. 18. 1억 원)이므로 원고가 얻은 양도차익은 8,700만 원에 불과하다. 따라서 8,700만 원에 대해서만 양도소득세가 부과되어야 함에도 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 미등기 전매를 하지 않았다는 주장에 대한 판단

갑 1호증，을 3 내지 5, 7호증의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정，즉 ① 원고는 2004. 1. 20.부터 2004. 4. 27. 사이에 한**에게 3억 9,000만 원을 지급하였는데 뒤늦게 2010. 11. 8.에야 한**를 사기，횡령죄로 고소한 점，② 원고는 한**를 고소하면서 한**로부터 **시 **동 소재 토지에 투자하면 많은 수익을 얻을 수 있다는 권유를 받고 3억 9,000만 원을 지급하였다고 주장하였으며 2010. 11. 9. 경찰에서 고소인 진술을 할 당시에도 한**가 원고에게 **시 **동 소재 토지에 투자를 하면 많은 수익을 볼 수 있다고 권하였다고 진술하여 원고는 한**에게 돈을 지급할 당시 이 사건 부동산을 매수할 것을 알고 있었던 것으로 보이는 점，③ 한**는 박** 등과 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결할 때 매수인을 한** 외 3인으로 기재하였고 특약사항으로 소유권이전은 매수자가 지정하는 자에게 해 준다고 기재하여 미등기 전매를 전제로 이 사건 부동산을 매수한 것으로 보이는 점，④ 원고 는 2008. 9. 5. 김##，한**와 사이에 이 사건 부동산은 원고와 **컨설팅(김##， 한**)이 지분 50대 50으로 공동투자하여 차후 이 사건 부동산을 매매하여 투자지분대로 분배하기로 하고 매매 후 양도세 제세공과금은 지분대로 납부 후 매매대금을 정산하기로 한다는 취지의 합의서를 작성한 점，⑤ 이00은 원고와 한**가 이 사건 부동산을 미등기 전매하였다는 취지의 확인서를 작성하여 제출한 점，⑥ 한**는 2010. 12. 1. 경찰서에서 조사 받을 당시 자신이 2004. 1.경 원고를 만나 운양동에 땅이 있는데 같이 투자할 것인지 묻고 원고도 같이 투자하겠다고 하여 현장답사한 후 원고로부터 3억 9,000만 원을 받았다는 취지로 진술하였고，2010. 12. 24. 경찰서에서 조사 받을 당시 자신은 원고에게 토지에 투자를 하여 같이 토지를 매입하여 다시 되팔아 차액을 나눠서 투자 차원에서 송금을 하라고 하여 원고가 송금을 한 것이고 당시 토지를 같이 공동으로 구입하여 등기를 하기로 한 것은 아니고 같이 토지를 구입하되 일정 기간이 지나 일정한 마진을 남겨 되팔아 차액을 나눠가지기 위하여 투자를 하라고 한 것이라는 취지로 진술하여 한**는 원고와 공동으로 이 사건 부동산을 미등기 전매하여 이익을 볼 목적으로 이 사건 부동산을 매수하고 실제로 미등기 전매한 것이라는 취지로 진술한 점 등을 종합하면，원고는 한**와 공동으로 이 사건 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 경료하지 않은 채 보유하다가 매도하여 그 차익을 나누기로 하고 이 사건 부동산을 매수하였고 이후 소유권이전등기를 경료하지 않은 채 이 사건 부동산을 매도하였다고 할 것이므로 원고가 이 사건 부동산을 미등기 전매하였음이 인정된다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다. 양도차익이 8,700만 원이라는 주장에 대한 판단

1) 공동사업을 경영하는 조합원들로부터 조합재산을 매도하여 그 매매대금을 영수 할 권한을 수여받은 자가 제3자와 사이에 조합재산을 매도하기로 매매계약을 체결하고 매수인으로부터 그 매매대금을 영수하였다면，그 매매계약과 매매대금 영수의 효력이 조합원들 전원에게 미치는 것이므로，그 양도로 인하여 발생하는 양도소득도 조합원들 전원에게 손익분배의 비율에 따라 귀속되었다고 보아야 할 것이다. 따라서 이와 같이 조합재산의 처분에 관하여 포괄적인 권한을 수여받은 자가 매매계약을 체결하고 매매 대금을 영수한 이상，그 뒤에 그 매매대금이 조합원들에게 손익분배의 비율에 따라 현 실적으로 분배되었는지의 여부나 조합원들을 위하여 사용되었는지의 여부 등은，조합 원들 상호간에 해결되어야 할 문제에 불과할 뿐 양도소득의 발생에는 직접 영향을 미치는 것이 아니라고 보아야 할 것이다(대법원 1990. 9. 28. 선고 89누7306 판결 참조).

앞서 본 바와 같이 원고는 한**와 공동으로 이 사건 부동산을 매수하여 소유권 이전등기를 경료하지 않은 채 보유하다가 매도하여 그 차익을 50%씩 나누기로 하는 약정을 하고 이에 따라 3억 6,000만 원을 투자하였으므로 원고와 한**는 이 사건 부동산의 전매와 관련한 공동사업약정을 한 것이고 공동사업약정에서 한**가 이 사건 부동산의 매수와 매도에 대한 권한을 수여받았으며，원고가 한**가 이00과 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결할 당시에는 몰랐다고 하더라도 원고가 2008. 9. 5.경에는 한**가 이 사건 부동산을 12억 원에 매도한 것을 알았다는 것은 원고도 인정하고 있으므로 결국 이 사건 부동산의 매수와 매도할 권한을 수여받은 한**가 이 사건 부동산을 12억 원에 매도하기로 매매계약을 체결하고 그 매매대금을 영수하였다면 매매계약과 매매대금 영수의 효력은 원고에게도 미친다고 할 것이다.

2) 원고는 자신이 실제로 회수한 돈은 4억 4,700만 원에 불과하고 자신이 투자한 금액은 3억 6,000만 원이므로 양도차익이 8,700만 원에 불과하다고 주장하나，위 법리에 따르면 원고가 실제로 받은 돈이 아닌 한**가 매매대금으로 영수한 돈을 기초로 양도차익을 계산하여야 할 것이고，또한 실제로 원고가 투자금으로 지급한 돈은 조합 원 내부 사이의 문제이므로 양도차익계산에 있어서 실제 투자한 돈이 아닌 매수 당시 의 취득가액을 기초로 계산하여야 할 것이다.

매매대금으로 영수한 돈에 관하여 보건대，당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 11호 증，을 1，8, 15 내지 18, 20, 21호증의 각 기재，갑 5호증의 일부 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면，한**는 이 사건 부동산을 12억 원에 매도하기로 계약을 체결한 뒤 2007. 11. 24. 이 사건 부동산의 매매대금으로 받은 2억 원，한**가 이 사건 부동산을 담보로 ***농업협동조합으로 대출받은 대출금을 매수인이 대신 변제한 432,235,796원(=원금 4억 2,000만 원+이자 12,235,796원)，원고와 한**의 합의 하에 원고가 매수인측으로부터 받은 5억 3,000만 원(=2009. 9. 29. 김%% 계좌로 지급받은 7,300만 원+2009. 10. 26. 조AA 계좌로 지급받은 2,700만 원+2010. 5. 31. 음** 계좌로 지급받은 1억 원+2010. 3. 12. 음** 계좌로 지급받은 1,000만 원+2009.경 원고 가 지급받은 2,000만 원+2010. 7. 12. 원고가 지급받은 1억 5,000만 원+2011. 10. 12. 유** 계좌로 지급받은 5,000만 원+2013. 1. 18. 유** 계좌로 지급받은 1억 원)인 사실이 인정되므로，매매대금으로 영수한 돈은 총 1，162,235,796원이다.

3) 이에 대해 원고는 이자 12,235,796원，2009. 9. 29. 김%% 계좌로 지급받은 7,300만 원，2010. 3. 12. 음** 계좌로 지급받은 1,000만 원은 매매대금에서 제외되 어야 한다는 취지로 주장한다.

우선 이자 12,235,796원에 관하여 보건대，앞서 본 증거에 의하면，위 이자는 한 양희가 이 사건 부동산을 담보로 대출받은 대출금에 대한 연체이자인 사실이 인정되므로，위 이자는 매매대금에 포_되어야 할 것이다. 따라서 이 부분 주장은 이유 없다.

다음으로 2009. 9. 29. 김%%，좌로 지|・받은 7,300만 원에 관하여 보건대，갑 4호증，을 15호증의 각 기재，갑 5호증의 일부 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보 면，한**，원고에게 이 사건 부동산을 매도한 박** 등은 이 사건 부동산에 대한 소유권이전이 지체되면서 양도소득세，공과금 등으로 인해 손해를 입은 부분에 대하여 보상할 것을 요구하였고 이에 따라 이00은 박** 등이 지정한 김%%에게 7,300만 원을 지급한 사실을 인정할 수 있는바，이00은 이전 매도인측에게 위 돈을 지급할 의무가 없고，한**，원고는 이00에게 소유권이전의무를 이행하기 위해(박** 등으 로부터 이00에게 소유권이전을 하기 위해선 박** 등의 협조가 필수적이다) 박** 등에게 돈을 지급하면서 매매대금으로 받을 돈을 바로 박** 등에게 지급하도록 한 것으로 보이므로 이를 매매대금에서 공제할 것은 아니다. 다만 한**，원고가 이 사건 부동산을 박** 등으로부터 6억 원에 매수한 것 외에 추가로 7,300만 원을 지급한 것 이므로 이를 필요경비에 포함된다는 주장으로 선해하면 이유 있으므로，7,300만 원을 필요경비로 공제하도록 한다.

마지막으로 음** 계좌로 지급받은 1,000만 원에 대하여 보건대，원고는 이 사건 부동산의 양도인인 오**에게 인감증명을 받으면서 위 돈을 오**에게 현금으로 지급하였다고 주장하나 갑 11호증의 기재만으로는 이를 인정하기 부족하므로，이 부분 주장은 이유 없다.

4) 피고는 위에서 인정한 1，162,235,796원 외에도 한**와 원고가 107,000,000원( = 명의대여금 2,000만 원+등기 및 취득세 3,200만 원+사업소득세 5,500만 원)，2013. 1. 18. 유** 계좌로 지급받은 1,000만 원을 매매대금으로 받았다는 취지로 주장한다.

우선 107,000,000원에 대하여 보건대，갑 5호증，을 19호증의 각 기재에 의하면， 명의대여금 2,000만 원，등기 및 취득세 3,200만 원，사업소득세 5,500만 원을 매매대 금에서 공제하는 합의가 있었던 것처럼 보이나，위 증거와 을 1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정，즉 이00이 이 사건 부동산에 대하여 소유권이전등기를 경료받으면서 그 명의를 빌린 진**에게 명의를 빌리면서 지급 한 2,000만 원，이00이 진** 명의로 소유권이전등기를 하면서 발생한 취득세 3,200 만 원，진** 명의로 사업시행하면서 발생할 사업소득세 5,500만 원을 한**，원고가 받을 매매대금에서 공제할 아무런 이유가 없는 점，비록 갑 5호증을 원고가 소지하고 있다가 이 법원에 제출하였다는 이유만으로 갑 5호증이 원고와 합의하여 작성한 서류라고 단정할 수 없는 점，을 19호증의 확인서도 **산업개발의 당시 대표이사인 이영 식이 남은 매매대금을 작성한 확인서로 원고，한**와 합의한 매매대금으로 볼 수 없 는 점 등을 종합하면，위 인정사실만으로 107,000,000원을 매매대금으로 지급받았다고 볼 수 없다. 따라서 이 부분 주장은 이유 없다.

다음으로 1,000만 원에 대하여 보건대，을 21호증의 기재에 의하면 원고는 2013.

"1. 18. 유** 계좌로 1억 1,000만 원을 지급받은 사실은 인정되나，한편 갑 10호증， 을 21，22호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정， 영수증(을 21호증)에는근저당말소 변제금으로 영수한다'는 취지의 기재가 있는 점， 원고는 유** 명의로 %%시 %%면 %%리 000-00 외 1필지에 채무자 진**，채권 최고액 1억 원으로 한 근저당권을 설정하였는데 매매대금이 지급되지 않자 위 %%리 부동산에 관하여 부동산임의경매를 신청하여 법원으로부터 임의경매개시결정을 받은 점，2013. 1. 18. 유**가 1,000만 원을 지급받은 날과 같은 날짜의 해지를 원인으로 위 근저당권이 말소된 점을 종합하면，1000만 원은 원고 주장대로 경매비용으로 받은 것으로 인정된다고 할 것이므로，결국 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.",5) 정당한 양도소득세의 계산

앞서 본 바와 같이 원고와 한**가 매매대금으로 영수한 돈은 1,162,235,796원 이고，이 사건 부동산의 취득가액은 원고가 투자한 돈이 아닌 실제 이 사건 부동산의 취득에 소요된 6억 원，필요경비 7,300만 원이므로 이를 기초로 하여 원고가 납부해야 할 양도소득세를 계산하면，별지 기재와 같다.

따라서 결국 이 사건 처분 중 303,834,997원을 초과하는 부분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면，원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.