원고이 이 사건 토지 취득가액이 적정한지 여부

이 사건 제1계약서에 이 사건 분할 전 토지에 관한 총 매매대금 및 그 지급방법이 수기로 상세히 기재되어 있는데 비해 이 사건 제2계약서가 원고의 주장과 같이 참가인에 의해 임의로 작성되거나 양자 간의 합의에 따라 작성된 다운계약서일 가능성을 배제할 수 없다.

소득세법 제104조

서울행정법원2015구합62095 양도소득세경정거부처분취소

AA

BB세무서장

2015.6.10

2016.7.1

1. 피고가 2014. 2. 3. 원고에 대하여 한 2013년도 귀속 양도소득세 경정거부처분 중 26,291,096원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 소송비용 중 보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인이 부담하고, 나머지 부분은 피고가 부담한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2011. 3. 8. 피고보조참가인(이하 '참가인'이라 한다)으로부터 임야 2,363㎡(이하 '이 사건 분할 전 토지'라 한다)를 취득하여 보유하다가 위 토지를 같은 리 241-18 임야 649㎡, 같은 리 241-32 임야 657㎡, 같은 리 241-33 임야 530㎡, 같은 리 241-34 임야 268㎡, 같은 리 241-35 임야 259㎡ 이상 5필지로 분할하여, 2013. 2. 5. 같은 리 241-33 임야 530㎡, 같은 리 241-34 임야 268㎡, 같은 리 241-35 임야 259㎡중 96㎡ 이상 3필지 합계 894㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 양도하였다.

나. 원고는 2013. 4. 30. 이 사건 토지의 취득가액을 174,123,808원 [= 166,466,356원(이 사건 분할 전 토지 취득가액 440,000,000원 X 894/2,363) + 취득세 7,657,452원 ], 양도가액을 370,000,000원으로 정하여 양도소득세를 신고・납부하였다.

다. 원고는 2013. 12. 26. 피고에게 이 사건 토지의 필요경비 131,334,086원을 추가해 줄 것을 주장하며 2013년도 귀속 양도소득세 47,245,360의 환급을 구하는 취지의 경정청구를 하였으나, 피고는 2014. 2. 3. 측량비 279,663원을 제외한 131,054,423원은 지출 사실이 불분명하다는 이유로 위 경정청구를 거부하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 2014. 5. 2. 이의신청을 거쳐 2014. 9. 22. 조세심판원에 심판청구를 제기하면서 이 사건 분할 전 토지의 취득가액이 600,000,000원이라고도 주장하였고, 조세심판원은 2015. 2. 9. 이 사건 분할 전 토지의 취득가액을 전소유자에 대한 확인조사 등을 통하여 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하되 나머지 심판청구는 기각한다고 결정하였다.

마. 이에 피고는 2015. 3. 23.부터 2015. 4. 11.까지 조세심판원 결정에 따른 재조사를 실시한 결과, 이 사건 분할 전 토지의 취득가액은 원고가 당초 신고한 대로 440,000,000원으로 봄이 타당하다고 판단하여 2015. 4. 24. 이 사건 처분을 그대로 유지하기로 결정하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 9, 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고가 2010. 8. 9. 참가인과 사이에 이 사건 분할 전 토지에 관하여 작성한 매매 계약서(이하 '이 사건 제1계약서'라 한다)상의 매매대금 600,000,000원이 이 사건 분할 전 토지의 실지거래가액이고, 원고가 당초 양도소득세 신고 시 첨부한 매매대금이 440,000,000원으로 기재되어 있는 2011. 3. 2.자 매매계약서(이하 '이 사건 제2계약서'라 한다)는 참가인이 임의로 작성한 것이다. 그럼에도 이 사건 제2계약서상 매매대금 440,000,000원이 이 사건 분할 전 토지의 실지거래가액임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 판단

1) 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는데(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 등 참조), 원고의 이 사건 분할 전 토지의 취득에 관하여는 2개의 서로 다른 매매 계약서가 작성되어 있으므로 이 사건 제1, 2계약서 중 어느 것이 실제의 취득가액대로 기재된 계약서인지 살펴보기로 한다.

2) 먼저 갑 제3, 4, 7, 10, 11, 13, 14호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실이 인정된다.

가) CC의 부친 DD는 2008. 4. 14. OO농업협동조합으로부터 320,000,000원을 대출받으면서 OO농업협동조합에게 이 사건 분할 전 토지에 관하여 채권최고액 448,000,000원으로 하는 근저당권(이하 '이 사건 근저당권'이라 한다)을 설정해 주었다.

나) 원고는 참가인에게 2010. 8. 3. 30,000,000원, 2010. 8. 9. 40,000,000원 합계 70,000,000원을 지급하였다.

다) 원고는 2010. 8. 9. 참가인과 사이에 다음과 같은 내용의 이 사건 제1계약서를 작성하였다.

라) 원고는 2010. 9. 6. 참가인에게 40,000,000원을 지급하였다.

마) 원고는 2010. 10. 4. 자기 명의 농협계좌에서 90,000,000원을 인출하였고, CC은 같은 날 원고에게 참가인의 대리인으로서 '90,000,000원 중 토목 공사비의 부가세 10,000,000원을 제외한 80,000,000원을 이 사건 분할 전 토지의 잔금으로 정히 영수하며 세금계산서가 교부되면 원고 외 1인에게 매도용 인감을 즉시 교부하겠다'고 기재된 영수증을 작성, 교부하였다.

바) 원고의 이 사건 분할 전 토지 등기권리증에는 매도인을 참가인, 매수인을 원고로 하는 2011. 3. 2.자 이 사건 제2계약서가 첨부되어 있다. 그 내용은 다음과 같다.

사) 원고는 2011. 4. 11. OO농업협동조합으로부터 400,000,000원을 대출받아 이 사건 근저당권의 피담보채무 원리금(원금 320,000,000원, 이자 53,695,681원)을 변제하였고, 나머지 26,304,319원으로 DD의 다른 채무의 원금 일부 및 일부 경매집행 비용 회수금을 변제하였다. 이에 이 사건 근저당권이 위 2011. 4. 11. 말소되었다.

3) 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 제1계약서가 이 사건 분할 전 토지의 취득에 관하여 진정한 취득가액이 기재된 계약서라고 인정되고, 이에 반하는 을 제16호증의 기재는 믿지 아니하며, 피고 및 참가인 제출의 나머지 증거들은 위 인정에 방해가 되지 아니하고, 달리 반증이 없다.

① 이 사건 근저당권 피담보채무의 원금이 320,000,000원이라 하더라도, 거래당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액이 실지거래가액인바, 이 사건 제1, 2계약서 모두 원고가 이 사건 분할 전 토지의 소유권을 이전받음으로써 인수하여야 할 채무액을 400,000,000원으로 명시하여 이를 매매대금에서 공제하고 있고, 원고는 실제로 자기명의 대출금으로 DD의 대출원리금 등 400,000,000원을 변제하였다. 따라서 원고가 참가인으로부터 승계한 채무 400,000,000원 전부를 이 사건 분할 전 토지의 취득가액 중 일부로 보아야 한다.

② 이 사건 제1계약서상 잔금지급일인 2010. 10. 4. 원고의 계좌에서 채무인수액을 제외한 나머지 잔금과 동일한 90,000,000원이 인출되었고, CC이 같은 날 원고에게 참가인의 대리인으로서 90,000,000원에 대한 영수증을 작성, 교부하였으므로, 위 90,000,000원이 이 사건 분할 전 토지의 취득과 전혀 무관하다고 보기 어렵다.

③ 이 사건 제1계약서에 이 사건 분할 전 토지에 관한 총 매매대금 및 그 지급방법이 수기로 상세히 기재되어 있는데 비해 이 사건 제2계약서에는 위 토지의 매매대금을 440,000,000원으로 기재하였을 뿐 채무인수액과 잔금 등과의 관계에 대한 아무런 기재가 없고 원고의 인감도장이 아닌 막도장 형태의 도장이 날인되어 있다. 여기에 이 사건 제2계약서 작성 당시 원고의 사실상 대리인으로 보이는 김재길만 그곳에 있었을 뿐 원고는 그 현장에 있지 않았던 것으로 보이는 점(갑 제12호증의 8 참조), 이 사건 분할 전 토지에 관하여 참가인은 양도소득세, 원고는 취득세를 낮추어야 할 경제적 유인이 있었던 점까지 더하여 보면, 이 사건 제2계약서가 원고의 주장과 같이 참가인에 의해 임의로 작성되거나 양자 간의 합의에 따라 작성된 다운계약서일 가능성을 배제할 수 없다.

④ 피고 및 참가인은 원고가 이 사건 제1계약상 중도금 및 잔금을 지급하지 아니함에 따라 위 계약을 해제한 뒤 이 사건 제2계약을 새로이 체결하게 되었다고 주장한다. 그러나 원고가 참가인에게 이 사건 제1계약상 중도금 40,000,000원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 제2계약서에 이 사건 제1계약에 따라 이미 지급된 대금의 반환 내지 정산에 관한 내용이 전혀 없는 점에 비추어 위 주장을 선뜻 수긍하기 어렵다.

⑤ 피고 및 참가인은 이 사건 제1계약서상 '토목공사를 매도인 명의로 한다'는 내용이 포함되어 있다는 이유로 위 제1계약서상 매매대금 600,000,000원에는 위 공사대금이 포함되어 있다고 주장한다. 그러나 이 사건 제1계약서의 위 문구만으로 위 600,000,000원에 이 사건 분할 전 토지 매매대금 외의 금원이 포함되어 있다고 단정할 수 없고, 참가인 입장에서도 위 토지 양도로 부담하게 될 양도소득세가 증가될 것을 감수하면서까지 실제 거래가액보다 높은 매매대금을 기재하는 데 동의할 이유가 없다.

4) 이와 같이 이 사건 분할 전 토지의 취득가액(실지거래가액)이 이 사건 제1계약서에 기재된 600,000,000원이라고 한다면, 이 사건 토지의 취득가액은 226,999,576원(=600,000,000 X 894/2,363)이고, 이를 전제로 정당한 세액을 계산하면 26,291,096원(납부불성실 가산세 307,900원 포함)이다.

5) 따라서 이 사건 처분 중 정당세액 26,291,096원을 초과하는 부분은 위법하므로 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.