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판시사항
[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 관리단의 설립 절차(당연 설립) 및 관리단 해당 여부의 판단 기준
[2] 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 상가관리규약이 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 관리단 및 규약에 해당되지 않는다고 본 원심판결을 파기한 사례
판결요지
[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 같은 법 제23조 제1항 의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다.
[2] 상가번영회가 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수도 있고, 상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여하였다면 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있으며 그러한 경우 그 상가관리규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다는 이유로, 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 그 상가관리규약이 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 관리단 및 규약에 해당되지 않는다고 본 원심판결을 파기한 사례.
참조조문
신청인,상고인
신청인
피신청인,피상고인
피신청인
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
신청인의 상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시 증거에 의하여, 사단법인 군인공제회가 1992. 11.경 이 사건 상가건물 내 점포 21개를 분양함에 있어서 분양안내서상의 유의사항과 분양계약서상의 조항으로 영업종목은 분양 당시의 권장 및 지정 업종으로 하기로 하고, 입점 이후에는 수분양자들로 상가 자치기구인 입점자대표회(번영회)를 구성하여 그 관리규약에 따라 전체 상가를 관리하기로 하며, 지정된 영업종목을 변경하고자 할 때에는 번영회의 동의를 얻도록 규정하여 위 상가 점포의 분양을 모두 마친 사실, 신청인은 같은 해 12. 4. 수분양자인 박의인으로부터 영업종목이 슈퍼마켓으로 지정되어 있는 지하 1호 점포를 매수하여 같은 해 12. 20.경부터 슈퍼마켓 영업을 하고 있는 사실, 피신청인은 같은 해 12. 16.경 수분양자인 신청외 1로부터 영업종목이 의류점으로 지정되어 있는 지상 1층 106호 점포를 임차하여 신청인과 동일 업종인 슈퍼마켓을 경영하기 시작하였으나, 신청인과 다른 상인들의 진정에 따라 위 군인공제회가 피신청인 및 신청외 1에게 업종 위반에 대한 시정조치와 이에 불응할 경우 분양계약이 해제될 수 있음을 통보하자 같은 해 12. 25.경 위 106호 점포에서 철수한 사실, 그 후 피신청인은 신청외 1로부터 위 106호 점포를 매수하여 1993. 2. 24. 소유권이전등기까지 마치고, 그 무렵 수분양자인 신청외 2로부터 영업종목이 서점 또는 스포츠점으로 지정되어 있는 105호 점포를 임차한 다음 같은 해 4. 초순경부터 슈퍼마켓 영업을 하고 있는 사실, 한편 위 상가에서 점포를 운영하는 상인 21명 중 피신청인을 제외한 나머지 20명은 같은 해 2. 23. 분양계약시의 약정에 따라 건영상가번영회를 조직하고 상가관리규약을 제정하였는데, 그 규약의 내용으로 각 점포 운영자는 공동생활의 질서를 문란케 하는 일체의 행위를 자제하고, 분양 당시 정해진 업종을 운영하고 그 용도를 임의로 변경할 수 없되, 업종을 변경하고자 할 경우에는 선점한 동일업종 운영자의 동의를 얻은 다음 상가운영자 전원의 동의를 얻어야 하며, 점포의 인수인계시에도 인수자는 전임자의 권리와 의무를 승계하기로 한다는 내용이 규정되어 있는 사실을 인정한 다음, 상가관리규약상 업종제한조항의 효력이 피신청인에 대하여도 미친다는 신청인의 주장에 대하여는, 비록 피신청인이 위 각 점포에 관하여 최초의 분양계약이나 상가관리규약과는 달리 그 권장 및 지정 업종을 임의로 변경하여 신청인의 업종과 중복하게 되었다 하더라도 그 각 분양계약시의 약정이나 상가관리규약은 그 당사자들 사이에 있어서 채권적 효력만이 있어 피신청인이 그 계약당사자나 규약의 가입자가 아닌 이상 피신청인에 대하여 그 효력이 미친다고 할 수 없다고 판단하여 신청인의 이 사건 가처분 신청을 배척하였다.
2. 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 법이라 한다.) 제23조 제1항 은 "건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다."고 규정하고 있는바, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고 ( 당원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 94다49694 판결 참조), 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 법 제23조 제1항 의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다 고 할 것이다.
그리고 구분소유자는 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 법에서 규정하지 아니한 사항을 규약으로써 정할 수 있고( 법 제28조 제1항 ), 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행하며( 법 제29조 제1항 ), 법 또는 규약에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 보는 것으로( 법 제41조 제1항 ), 의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있고( 법 제38조 제2항 ), 법 제41조 제1항 의 서면에 의한 결의 역시 대리인에 의하더라도 가능하다고 보아야 할 것이며, 이러한 결의에 의하여 설정된 규약은 구분소유자의 특별승계인 및 점유자에 대하여도 효력이 있는 것이다( 법 제42조 제1항 , 제2항 ).
그런데 원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 위 군인공제회가 이 사건 상가건물 내 점포 21개를 분양함에 있어서 입점 이후에는 수분양자들로 상가 자치기구인 번영회를 구성하여 그 관리규약에 따라 전체 상가를 관리하기로 약정하였고, 이 사건 상가에서 점포를 운영하는 상인 21명 중 피신청인을 제외한 나머지 20명(기록에 의하면 각 점포의 소유자 및 세입자로서 점포당 1명씩으로 구성되어 있다)이 분양계약시의 약정에 따라 1993. 2. 23. 건영상가번영회를 조직하고 상가관리규약을 제정하였다는 것인바, 건영상가번영회는 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수 있을 뿐 아니라, 건영상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여한 점에 비추어 보면, 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있고, 그러한 경우 위 상가관리규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다 고 할 것이다.
그렇다면 원심으로서는 마땅히 건영상가번영회가 관리단의 성격을 갖는지 및 그 상가관리규약이 관리단 규약으로서의 요건을 갖추었는지 등을 좀더 심리하여 본 후 상가관리규약상의 업종제한조항의 효력이 피신청인에게 미치는지의 여부를 판단하였어야 할 것인데도, 이에 이르지 아니하고 건영상가번영회와 그 상가관리규약이 법 소정의 관리단 및 규약의 성격을 갖지 않는다고 속단한 나머지 상가관리규약은 그 당사자들 사이에 있어서 채권적 효력만이 있어 피신청인이 규약의 가입자가 아닌 이상 피신청인에 대하여 그 효력이 미친다고 할 수 없다고 판단하여 신청인의 이 사건 가처분신청을 배척하고 말았으니, 이는 관리단과 관리단 규약에 대한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법을 저지른 것으로 판결 결과에 영향을 미쳤음이 명백하다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.