개별공시지가를 적용시 귀속연도가 잘못되었다는 주장의 당부

2005년도 개별공시지가가 2004년 개별공시가 보다 많이 상승하였다 하더라도 직전의 기준시가인 2005년도 개별공시지가를 기준으로 양도가액을 산정하여야 함

소득세법 제88조(양도의 정의)

소득세법시행령 제164조(토지·건물의 기준시가 산정)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2006. 11. 13. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 35,204,980원에 관한 경정청구거부처분을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑1, 2호증, 갑4호증의 1, 2, 을1, 2, 3, 22호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 2006. 1. 12. 한국토지공사에게 ○○시 ○○면 ○○리 000-0 토지 684㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)를 양도하고 그 무렵 대금을 지급받았다.

나. 원고는 이 사건 토지의 양도가액을 2005. 5. 31. 결정·공시된 이 사건 토지의 2005년도 개별공시지가(㎡당 149,000원)를 적용하여 산정하고, 그에 따라 산출된 세액인 46,216,180원을 이 사건 토지의 양도에 대한 양도소득세로 하여 2006. 2. 27. 양도소득세표준 예정신고를 하고 세액을 자진 납부하였다.

다. 원고는 2006. 10. 16. 이 사건 토지의 양도가액은 2005년도 개별공시지가 대신 2004년도 개별공시지가를 기준으로 산정되어야 함을 전제로 2004년도 개별공시지가를 적용하여 산출된 이 사건 토지의 정당한 양도소득세액 초과하는 나머지 금액인 35,204,980원을 환급해달라는 취지의 경정청구를 피고에게 하였다.

라. 이에 피고는 2006. 11. 13. '기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 토지의 기준시가는 소득세법 시행령 제1항 제1호 가목의 규정에 의행 '부동산의 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 정한 개별공시지가에 의하는 것으로서, 여기에서 말하는 개별공시지가는 양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 의미하는 것인바, 이 사건 토지의 양도 당시 고시되어 있는 2005. 1. 1. 기준 개별공시지가를 적용하는 것이 타당하다'는 이유로, 원고의 경정청구를 거부(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)하였다.

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2007. 2. 2. 국세청장에게 심사청구를 제기하였으나, 2007. 3. 21. 기각결정을 받았다.

2. 이 사건 처분의 적법여부

가. 원고의 주장 요지

이 사건 토지의 양도소득세액의 산출근거가 된 2005년도 개별공시지가는 2004. 2. 15. 택지개발지구로 지정된 이후 매매 등의 거래가 거의 없어 지가상승이 없었음에도 불구하고 후속 지가상승을 예상하여 자의적을 높게 산정된 것이므로(그런데 원고는 표준지의 선정의 오류 또는 가격배율 산정에 있어 토지특성 조사 오류 등을 문제 삼는 것이 아니므로, 표준지의 공시지가 자체가 별다른 근거 없이 높게 결정되었음을 전제로 위와 같이 주장하고 있는 것으로도 보인다) 이 사건 토지의 양도로 인한 양도소득은 2005년도 개별공시지가가 아닌, 2004년도 개별공시지가를 기준으로 부과되어야 함에도 불구하고, 원고의 경정청구를 거부한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 소득세법 제96조 제2항은 양도소득세 대상이 되는 자산을 2006. 12. 31.까지 양도하는 경우에 양도가액을 산정함에 있어서 '당해 자산의 양도 당시의 기준시가'를 기준으로 하되 그 기준시가는 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가'에 의하도록 하고 있으므로, 2006. 12. 31.이전에 양도된 이 사건 토지의 양도가액을 산정하기 위해서는 이 사건 토지의 양도 당시(2006. 1. 및 2.)인 2006년도 개별공시지가를 기준으로 하여야 할 것이나, 다만, 위 양도 시기가 2006년도 개별공시지가의 결정·공시(부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제20조에 따르면 개별공시지가의 결정·공시기준일은 매년 5. 31.이다) 이전이므로 이러한 경우에는 소득세법 시행령 제164조 제4항에 따라 직전의 기준시가인 2005년도 개별공시지가를 기준으로 양도가액을 산정하여야 할 것이다.

(2) 그런데, 개별공시지가의 결정의 적법 여부는 원칙적으로 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 및 개별공시지가 조사·산정지침에 규정된 절차와 방법에 의거하여 이루어진 것인지의 여부에 따라 결정될 것이고, 당해 토지의 시가와 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로, 개별토지가격이 시가와 차이가 있다거나 그 변동과 다르게 결정되었다고 하더라도 단지 이러한 사유만으로 그 가격 결정이 위법하다고 할 수 없으므로(대법원 1996. 7. 12. 선고 93누13056 판결 등 참조), 이 사건 토지에 대한 비교표준지의 선택 및 가격 배율 결정 과정에는 어떠한 잘못이 있었다고 보기 어려운 이상(이와 같은 점에 대한 주장책임은 원고에게 있다) 단지 매매 등의 거래가 없어 지가상승이 없었다는 사유만으로 개별공시지가의 가격결정이 위법하다고 보기 어렵다.

또한, 앞서 본 바와 같이 원고는 개별공시지가의 가격결정 방식 등의 오류로 개별공시지가가 부당하게 산정되었다고 주장하는 것이 아니라, 단지 표준지 공시지가의 가격자체가 지나치게 높게 결정되었음을 전제로 개별공시지가가 부당하게 산정되었다고 주장하는 취지로도 보여 사실상 표준지의 공시지가의 위법성을 다투고 있는바, 표준지로 선정된 토지의 공시지가에 대하여 불복하기 위해서는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제8조 제1항 소정의 이의절차를 거쳐 그 공시지가결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것인지, 그러한 절차를 밟지 아니한 채 조세소송에서 바로 그 표준지 공시지가의 위법성을 다툴 수 없으므로(대법원 1995.11.10. 선고 93누16468판결), 설령 원고의 주장과 같이 표준지 공시지가 산정에 있어서 하자가 있다고 하더라도 그 하자가 이 사건 처분에 승계된다고 볼 수도 없다.

(3) 결국 원고의 주장은 이유 없고, 2005년도 개별공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 양도소득세를 산정한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관계법령

소득세법

제88조 양도의 정의

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

제96조 양도가액

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

제98조 양도 또는 취득의 시기자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

제99조 기준시가의 산정

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.(2006. 3. 3. 법률 7837호로 개정되기 전의 것)

소득세법 시행령

제162조 양도 또는 취득의 시기

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

제164조

③ 법 제99조제1항제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

제3조 표준지공시지가의 조사·평가 및 공시

① 국토해양부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 표준지의 선정·공시기준일 및 공시절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 정부는 지가공시의 주요사항에 관한 보고서를 매년 정기국회의 개회 전까지 국회에 제출하여야 한다.(2008. 2. 29. 법률 8852호로 개정되기 전의 것)

제8조 표준지공시지가에 대한 이의신청

① 표준지공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토해양부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

② 국토해양부장관은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 국토해양부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제3조 및 제5조의 규정에 따라 당해 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의의 신청 및 처리절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2008. 2. 29. 법률 8852호로 개정되기 전의 것)

제11조 개별공시지가의 결정·공시 등

① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.

② 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.

③ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

제12조 개별공시지가에 대한 이의신청

① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

② 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령

제20조 개별공시지가의 결정 및 공시

① 시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일(제15조제2항의 경우에는 동항 각호에서 정한 날)까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. 끝.