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판시사항
[1] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 아니한 매매계약의 효력(=유동적 무효)
[2] 토지의 이용 목적이 거래계약의 내용이 되었음에도 그 계약 내용과 다른 이용 목적이 기재된 토지거래허가신청서가 제출되어 불허가처분된 경우, 당해 거래계약이 확정적으로 무효가 되는지 여부(소극)
판결요지
[1] 토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약을 체결한 경우, 그 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약으로서 확정적으로 무효인 경우를 제외하고는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 유동적 무효 상태에 있다가 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로, 계약을 체결한 당사자 사이에는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다.
[2] 국토이용관리법상 토지거래허가제도의 입법 취지가 투기를 목적으로 하는 토지 등의 거래계약 자체를 규제하기 위하여 규제지역 내에서의 개인 간 토지 거래에 관할 관청이 직접 개입하여 그 거래 내용이 위 법의 투기거래 방지 목적에 저촉되는지 여부를 검토한 후 허가를 하게 함으로써 이러한 허가 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력이 발생하는 것을 금지하려는 데에 있고, 같은 법 제21조의4의 규정은 매수인이 가지는 '토지의 이용 목적'을 그 허가 여부의 절대적 기준으로 삼고 있으므로, 만일 토지의 이용 목적이 당사자의 명시적인 합의에 의하거나 또는 의사표시의 해석상 명백하여 그 거래계약의 내용이 된 경우 당사자는 마땅히 관할 관청으로 하여금 그 이용 목적을 허가 여부에 관한 심사 기준으로 삼을 수 있도록 이를 허가신청서에 기재하여 제출하여야 함에도 불구하고 매수인의 귀책사유 등으로 그 이용 목적을 계약 내용과 달리 기재한 허가신청서가 제출되는 바람에 관할 관청으로부터 불허가처분을 받았다면, 비록 외관상으로는 당해 거래계약이 불허가된 것처럼 보일지라도 그 불허가처분은 당초 허가 대상이 되어야 할 거래계약의 진정한 내용에 대한 것이 아니므로 특단의 사정이 없는 한 그로 인하여 당해 거래계약이 확정적으로 무효가 되는 것이 아니라 허가를 받기 이전의 단계와 마찬가지로 여전히 유동적 무효의 상태로 남아 있다고 볼 것이다.
참조조문
[1] 국토이용관리법 제21조의3 제1항 [2] 국토이용관리법 제1조 , 제21조의3 , 제21조의4
원고(반소피고),피상고인
원고(반소피고) (소송대리인 변호사 김진석)
피고(반소원고),상고인
피고(반소원고) (소송대리인 변호사 백현기 외 1인)
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 보충서와 함께 본다.
1. 원심판결의 요지
원심판결의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)가 1991. 4. 15. 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)와 사이에 서울 강서구 (주소 생략) 답 2,040㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다) 중 400평을 금 440,000,000원에 매수하기로 하는 계약을 체결하고, 같은 날 피고에게 매매대금의 일부로 금 300,000,000원을 지급하였으며, 나머지 금 140,000,000원은 같은 해 12. 30. 위 400평에 대한 등기신청 서류를 받음과 동시에 이를 지급하기로 약정한 사실, 피고는 그 이전인 1990. 7.경 소외인과 공동으로 이 사건 토지를 전소유자로부터 매수하여 그 무렵 위 소외인 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실, 이 사건 토지는 도시계획법상 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있는 한편 국토이용관리법상으로는 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 사실, 원고는 이 사건 소송이 원심에 계속중이던 1997. 1. 10. 강서구청장에게 이용 목적을 '사업용 건축물 신축'이라고 기재하여 위 매매계약에 관한 토지거래허가신청을 하였으나 같은 달 29. 매수인의 토지 이용 목적이 공공계획에 적합하지 아니하여 국토이용관리법 제21조의4 제1항 제3호에 해당한다는 이유로 불허가된 사실을 인정한 다음, 국토이용관리법상의 토지거래허가구역 내에 있는 이 사건 토지에 관하여 사전에 허가 없이 체결되어 유동적 무효의 상태에 있던 이 사건 매매계약은 그에 대한 토지거래허가신청이 그 후 위와 같이 불허가됨으로써 확정적으로 무효로 되었으므로 피고는 원고에게 매매대금의 일부로 수령한 위 금액 상당의 부당이득을 반환하여야 할 의무가 있다고 판단하고, 이 사건 매매계약이 불허가된 것은 원고가 그 계약의 무효를 주장하기 위하여 일부러 이용 목적을 사실과 다르게 기재하여 신청하였기 때문이므로 원고로서는 신의칙상 그 불허가처분을 이유로 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 되었다고 주장할 수 없다는 피고의 주장에 대하여는, 거시 증거에 의하여 원고는 이 사건 토지가 곧 대지로 형질변경될 것을 기대하고 그 위에 분재용 전시장 또는 냉동창고 등을 건축할 목적으로 이 사건 매매계약을 체결한 사실을 인정하고, 원고가 실제 그 자신의 이용 목적에 따라 토지거래허가를 신청한 것이므로 매수인으로서의 허가절차신청상의 협력의무를 위반하였다고 볼 수 없으며, 나아가 토지거래허가를 위한 원고의 신청 내용이 거래를 완성시키기 위하여 필요한 매수인으로서의 협력의무에 위반된 점이 있다고 가정하더라도 이러한 위반사유만으로는 그 불허가처분이 당연무효로 되는 것은 아니므로 원고로서는 불허가처분에 따른 매매의 무효를 당연히 주장할 수 있다는 가정적·부가적 판단을 하여, 매매대금의 반환을 구하는 원고의 본소 청구를 인용한 반면 잔대금의 지급을 구하는 피고의 반소 청구를 기각하였다.
2. 사실오인의 점에 대하여
기록에 의하면, 원고가 매수인으로서 이 사건 매매계약을 체결하면서 가진 이 사건 토지의 사용 목적에 관한 원심의 위 사실인정은 정당하고, 거기에 소론과 같은 채증법칙을 위반한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.
3. 국토이용관리법 제21조의3에 대한 법리오인 및 판단유탈의 점에 대하여
토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약을 체결한 경우, 그 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약으로서 확정적으로 무효인 경우를 제외하고는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 유동적 무효 상태에 있다가 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로, 계약을 체결한 당사자 사이에는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음 은 당연하고(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 1992. 10. 27. 선고 92다34414 판결 등 참조), 한편 국토이용관리법상 토지거래허가제도의 입법 취지가 투기를 목적으로 하는 토지 등의 거래계약 자체를 규제하기 위하여 규제지역 내에서의 개인 간 토지 거래에 관할 관청이 직접 개입하여 그 거래 내용이 위 법의 투기거래 방지 목적에 저촉되는지 여부를 검토한 후 허가를 하게 함으로써 이러한 허가 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력이 발생하는 것을 금지하려는 데에 있고, 같은 법 제21조의4의 규정은 매수인이 가지는 '토지의 이용 목적'을 그 허가 여부의 절대적 기준으로 삼고 있으므로, 만일 토지의 이용 목적이 당사자의 명시적인 합의에 의하거나 또는 의사표시의 해석상 명백하여 그 거래계약의 내용이 된 경우 당사자는 마땅히 관할 관청으로 하여금 그 이용 목적을 허가 여부에 관한 심사 기준으로 삼을 수 있도록 이를 허가신청서에 기재하여 제출하여야 함에도 불구하고 매수인의 귀책사유 등으로 그 이용 목적을 계약 내용과 달리 기재한 허가신청서가 제출되는 바람에 관할 관청으로부터 불허가처분을 받았다면, 비록 외관상으로는 당해 거래계약이 불허가된 것처럼 보일지라도 그 불허가처분은 당초 허가 대상이 되어야 할 거래계약의 진정한 내용에 대한 것이 아니므로 특단의 사정이 없는 한 그로 인하여 당해 거래계약이 확정적으로 무효가 되는 것이 아니라 허가를 받기 이전의 단계와 마찬가지로 여전히 유동적 무효의 상태로 남아 있다 고 볼 것이다(대법원 1997. 9. 12. 선고 97다6971 판결, 1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결 참조).
소론은, 이 사건 매매계약을 체결할 당시 원·피고 사이에 그 이용 목적을 농축임업용으로 하기로 하였음에도 원고가 그 계약 내용과 다른 토지거래허가신청을 하였음을 전제로 하여 원심 판단에 신의칙에 반한 토지거래허가신청에 대한 판단유탈의 위법이 있다는 것이나, 원심은 원고가 이 사건 매매계약에 관한 토지거래허가를 신청함에 있어서 그 실제의 이용 목적을 사실 그대로 기재한 것이지 이를 일부러 그 계약 내용과 달리 기재하여 불허가처분을 받은 것이 아니라는 취지의 판단을 한 것이므로, 거기에 소론과 같은 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다. 원심의 불허가처분에 따른 토지거래계약의 효력에 관한 가정적·부가적 판단 내용은 옳지 못하나 판결 결과에 아무런 영향이 없으므로, 거기에 상고이유에서 지적한 바와 같은 판결 결과에 영향을 미친 법리오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.
4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.