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판시사항
[1] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 아니한 매매계약의 효력(=유동적 무효)
[2] 토지거래허가처분이 적법하게 취소된 경우, 그 매매계약은 확정적으로 무효로 되는지 여부(적극)
판결요지
[1] 국토이용관리법상의 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 관할관청의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없지만, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 그 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없으나 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가된 경우에는 무효로 확정되므로 허가를 받을 때까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 한다.
[2] 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는 한 불허가된 때로부터 그 거래계약은 확정적으로 무효가 되었다고 할 것이고, 나아가 어떠한 매매계약에 대한 토지거래허가처분이 소송이나 다른 행정행위에 의하여 적법하게 취소되어 더 이상 그 매매계약에 대하여 토지거래 허가를 받을 수 없게 된 경우에는 그 매매계약은 그 때에 이르러 확정적으로 무효로 된다.
참조조문
[1] 국토이용관리법 제21조의3 , 민법 제568조 , /[2] 국토이용관리법 제21조의3 , 민법 제568조
참조판례
[1][2]
원고, 피항소인
송강영 (소송대리인 법무법인 빛고을종합법률사무소 담당변호사 김광복 외 2인)
피고, 항소인
영광축산업협동조합 (소송대리인 법무법인 21세기종합법률사무소 담당변호사 배재일)
원심판결
광주지법 1998. 4. 10. 선고 97가합5826 판결
주문
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고의 부담으로 한다.
청구취지
피고는 원고에게 금 185,050,000원 및 이에 대한 1995. 5. 14.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
항소취지
원심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
이유
1. 기초 사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2호증의 각 1 내지 3, 갑 제3호증의 1 내지 5, 갑 제4호증의 1 내지 3, 갑 제5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제7호증, 갑 제9호증의 1 내지 5의 각 기재와 제1심의 영광군수에 대한 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 반증 없다.
가. 원고는 1995. 12. 13.경 피고 조합의 공개경쟁입찰에 참가하여 피고 조합으로부터 별지목록 기재 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다)와 그 지상에 건축된 축사 등 건물 9동을 금 185,050,000원에 낙찰받아 이를 매수하는 내용의 계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 체결한 다음, 계약 당일 계약금 15,000,000원, 같은 해 3. 10. 중도금 160,000,000원, 같은 해 5. 13. 잔금 10,050,000원을 각 지급하였다.
나. 그 후 원고는 이 사건 토지가 국토이용관리법 소정의 토지거래허가구역에 위치하고 있는 관계로 피고 조합의 협조를 얻어 1995. 5. 9. 관할 영광군수에게 이 사건 토지에 대한 토지이용계획을 양돈업 등으로 기재한 토지거래허가신청을 한 결과 같은 달 17. 이 사건 계약에 대한 토지거래허가처분을 받았다.
다. 한편 이 사건 토지는 지목이 '전' 등으로 되어 있어 그 이전등기신청을 하기 위하여는 위 토지에 대한 관할 읍면장의 농지매매증명이 필요하게 되었는바 이에 원고는 1995. 5. 26. 관할 영광읍장에게 그 신청을 하였는데 위 영광읍장은 같은 달 30. 원고에게 현지확인 결과 이 사건 토지의 면적 12,808㎡ 중 실제 농지는 100㎡에 불과하고 잔여 토지에는 축사시설 등이 건립되어 있어 사실상 농지가 아니라는 이유로 원고의 농지매매증명 발급신청을 반려하였다.
라. 그 후 위 영광군수는 1995. 6. 10.경 원고와 피고 조합에게 이 사건 토지는 도시계획법상의 자연녹지지역으로서 그 지상에 건물신축이 불가능한 공원지역임에도 피고 조합이 이 사건 토지상에 축사 등을 신축한 후 이를 소유하여 왔는바 원고가 이를 매수하여 위 토지상에서 양돈업을 한다는 위 토지이용계획은 국토이용관리법 소정의 토지거래허가조건에 위배되므로 이 사건 계약은 허가될 수 없다는 이유를 들어서 위 1995. 5. 17.자 토지거래허가를 취소하였고, 위 허가 취소처분에 대하여는 원·피고 쌍방이 아무런 이의를 제기하지 아니하여 위 취소처분이 그대로 확정되었다.
마. 한편 이 사건 토지는 1998. 1. 31.자로 국토이용관리법 소정의 토지거래허가구역에서 해제되었다.
2. 이 사건 계약의 운명
가. 국토이용관리법상의 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 관할 관청의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없지만 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 그 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없으나 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가된 경우에는 무효로 확정되므로 허가를 받을 때까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 한다.
한편 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효 상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는 한 불허가된 때로부터 그 거래계약은 확정적으로 무효가 되었다고 할 것이고, 나아가 어떠한 매매계약에 대한 토지거래허가처분이 소송이나 다른 행정행위에 의하여 적법하게 취소되어 더 이상 그 매매계약에 대하여 토지거래허가를 받을 수 없게 된 경우에는 그 매매계약은 그 때에 이르러 확정적으로 무효로 되었다고 할 것이다.
나. 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 영광군수는 1995. 6. 10.경 이 사건 토지가 도시계획상 공원지역으로 지정되어 있어 건물신축이 불가능함에도 원고가 이 사건 토지상에 신축된 축사 등에서 양돈업을 할 목적으로 이 사건 토지를 매수하였으므로 위 매매계약에 대하여는 토지거래허가를 하여 줄 수 없다는 이유로 당초의 토지거래허가처분을 취소한 사실은 위에서 본 바와 같고 영광군수의 위 허가취소처분은 관계 법령에 따른 적법한 것으로 보여지므로 이 사건 계약은 영광군수의 허가취소에 의하여 그 때부터 확정적 무효로 되었다고 할 것이고, 이는 그 후 이 사건 토지가 토지거래허가 대상에서 제외되게 되었다고 하여 달리 볼 수 없다고 할 것인즉, 피고는 원고에게 이 사건 계약의 매매대금으로 지급받은 금 185,050,000원 및 이에 대한 위 무효확정일 이후의 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 할 것이다.
3. 피고의 항변의 대한 판단
가. 피고는 먼저, 위 영광군수는 이 사건 토지상에 건립된 축사 등을 모두 철거하고 원상회복시킬 경우 위 토지에 대한 토지거래허가를 하여 줄 수 있다고 한 바 있으므로 원고로서는 위와 같은 조치를 이행하여 이 사건 계약에 대한 토지거래허가를 받도록 노력하였어야 함에도 이를 거부하고 이 사건 계약체결일로부터 2년 이상이 경과한 1997. 5.경에 이르러 매매대금의 반환을 구하는 이 사건 소송을 제기했을 뿐 아니라 그 이후 1998. 1. 31.경 이 사건 토지가 토지거래허가구역에서 제외됨에 따라 이 사건 계약에 대한 토지거래허가 없이도 위 토지에 대한 소유권이전이 가능하게 되었음에도 계속 위 매매대금의 반환을 구하고 있으므로 이는 신의칙에 반하거나 권리남용에 해당하므로 원고의 위 청구에 응할 수 없다고 항변한다.
살피건대, 을 제3호증의 기재에 의하면, 위 영광군수가 1997. 12.경 피고 조합에게 이 사건 토지상에 건립된 축사 등의 건축물을 모두 철거하여 지목공부와 같은 지목인 농지(전)로 이용할 경우 이 사건 토지에 대한 토지거래허가가 가능하다는 내용의 회신을 한 사실은 인정되나 이 사건 토지 및 그 지상에 건립된 축사 등을 매수하여 그 곳에서 양돈업을 하려고 한 원고에게 위 축사 등을 철거한 이후 이 사건 토지에 대하여 토지거래허가신청을 할 것을 요구할 수는 없고, 한편 원고의 이 사건 매매대금반환청구에 대하여 피고가 뒤에서 보는 바와 같은 동시이행의 항변을 제기함에 따라 원고는 자신이 이 사건 토지를 매수한 이후 그 지상에 설치한 분뇨처리장 등의 시설을 모두 철거하여 원상회복시킨 상태로 이를 피고 조합에게 반환하였음은 뒤에서 보는 바와 같으므로 이 사건 계약의 무효로 되었음을 전제로 피고 조합에게 이미 이 사건 토지를 이 사건 계약체결 당시로 원상회복하여 반환하기까지 한 원고에게 그 후 이 사건 토지가 토지거래허가구역에서 제외되었다고 하여 이 사건 계약의 효력을 받아들일 것을 기대할 수도 없으니 피고의 위 항변은 모두 이유가 없다.
나. 피고는 또, 원고는 원래 피고 조합의 이사로 재직하였던 자로서 양돈업을 하겠다면서 피고 조합으로부터 공개입찰방식에 의하여 이 사건 토지 및 그 지상 축사 등을 매수하였고 이 사건 계약체결 당시 피고 조합과 사이에 이 사건 토지 및 지상건물의 현장설명, 입찰공고, 기타 모든 사항에 대하여 완전히 이해한 것으로 간주하고 위 계약 이후 어떠한 사항에 대하여도 피고 조합에 이의를 제기하지 않기로 특약하였으며, 그 이후 이 사건 토지를 인도받아 그 지상에 축사 건립을 위한 옹벽과 축분처리장을 설치하였을 뿐 아니라 위 매매중도금의 지급을 위하여 피고 조합으로부터 금 100,000,00원을 대출받았고 잔금을 지급하기도 전인 1995. 4. 4. 이 사건 토지 등을 소외 김용기에게 전매하기까지 한 바 있으므로 이제와서 원고가 이 사건 계약이 무효라고 주장하면서 그 매매대금의 반환을 구하는 것은 위 특약에 반하는 것이고 그렇지 않더라도 신의칙에 위배되는 것이라고 항변한다.
살피건대, 갑 제5호증에 의하면, 원고가 피고 조합과 체결한 이 사건 매매계약서의 특약란에 위 피고 주장과 같은 내용이 기재되어 있는 사실은 인정되나, 위 내용만으로는 원고가 이 사건 계약을 체결함에 있어 이 사건 토지에 대한 토지거래허가를 받지 못하더라도 피고 조합에게 그 매매대금의 반환을 구하지 않기로 특약한 것으로 볼 수 없을 뿐 아니라 위와 같은 약정은 강행 법규인 국토이용관리법 소정의 토지거래허가규정을 잠탈하는 것이어서 그 효력이 없다고 할 것이고, 한편 위 피고 주장과 같은 사유만으로는 원고의 이 사건 청구가 신의칙에 반하는 것으로 볼 수 없으므로 피고의 위 항변 역시 이유가 없다.
다. 피고는, 이 사건 계약이 확정적인 무효로 되었다고 하더라도 피고의 매매대금 반환의무와 원고의 이 사건 토지의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는데 원고가 이 사건 토지를 반환하지 않고 있으므로 이를 반환받을 때까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변하므로 살피건대, 매매계약이 무효로 됨에 따른 매도인의 매매대금 반환의무와 매수인의 목적물 반환의무는 상호동시이행관계에 있다고 할 것이나, 갑 제10호증의 1 내지 6, 갑 제11호증의 1 내지 3, 을 제1호증의 1, 2, 을 제6호증의 각 기재 및 영상에 변론의 전취지를 종합하면 원고는 1998. 3. 26.경 자신이 이 사건 토지를 매수한 후 그 지상에 설치한 분뇨처리장 등의 시설을 모두 철거하여 원상회복한 상태로 피고 조합에게 이 사건 토지를 인도하여 반환한 사실을 인정할 수 있으므로 피고의 위 항변은 이유가 없고, 다만 피고는 이 사건 토지를 반환받은 1998. 3. 26.까지는 위 매매대금 반환채무에 대하여 이행지체에 빠지지 않았다고 할 것이므로 그 이후 완제일까지만 지연손해금 지급책임을 부담한다고 할 것이니 피고의 위 항변은 위 인정범위 내에서만 이유 있다.
4. 결 론
그렇다면 피고는 원고에게 금 185,050,000원 및 이에 대하여 원고가 이 사건 토지를 원상회복하여 피고에게 인도한 다음날인 1998. 3. 27.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 원심판결 선고일인 1998. 4. 10.까지는 민법 소정의 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지는 이유 없어 기각할 것인바, 원심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고 그에 대한 피고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.