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판시사항
[1] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 아니한 매매계약의 효력(=유동적 무효) 및 그 계약에 의해 지급된 계약금 등의 부당이득반환 청구가 허용되는 시기(=확정적으로 무효가 된 때)
[2] 토지거래허가신청의 불허가로 인하여 그 거래계약이 확정적으로 무효로 되었다고 하기 위한 요건
판결요지
[1] 국토이용관리법상의 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 관할 관청의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없지만, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없으나, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가된 경우에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고, 이와 같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효 상태의 매매계약을 체결하고 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약이 유동적 무효 상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 반환을 구할 수 없고 유동적 무효 상태가 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있으며, 이와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 시장, 군수 또는 구청장에 의한 불허가처분이 있는 경우와 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행 거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약 관계 즉 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없고 그 계약 관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이른다.
[2] 토지거래허가신청에 대한 관할 시장, 군수 또는 구청장의 불허가처분으로 인하여 매매계약이 확정적으로 무효 상태에 이르게 되려면 매도인과 매수인이 공동으로 허가를 받고자 국토이용관리법 제21조의3 제3항 에 따라 허가신청서에 계약 내용과 토지의 이용 계획 등을 진실과 부합되게 기재하여 이를 관할 시장, 군수, 또는 구청장에게 제출하였지만 그 진실된 허가신청서의 기재에도 불구하고 관할 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 그 허가신청이 국토이용관리법 제21조의4 소정의 허가 기준에 적합하지 아니하다고 판단되는 경우를 전제로 하는 것이므로, 단지 매매계약의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분을 유도할 의도로 허가신청서에 기재하도록 되어 있는 계약 내용과 토지의 이용 계획 등에 관하여 사실과 다르게 또는 불성실하게 기재한 경우라면 실제로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분이 있었다는 사유만으로 곧바로 매매계약이 확정적인 무효 상태에 이르렀다고 할 수 없다.
참조조문
[1] 국토이용관리법 제21조의3 , 민법 제741조 [2] 국토이용관리법 제21조의3
원고(반소피고),상고인
원고(반소피고) (소송대리인 변호사 정연수)
피고(반소원고),피상고인
피고(반소피고)
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 본다.
국토이용관리법상의 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 관할 관청의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없지만, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없으나, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가된 경우에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고, 이와 같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효 상태의 매매계약을 체결하고 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약이 유동적 무효 상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 반환을 구할 수 없고 유동적 무효 상태가 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있으며, 이와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 시장, 군수 또는 구청장에 의한 불허가처분이 있는 경우와 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행 거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이른다 고 할 것이다( 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 , 1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결 , 1996. 11. 22. 선고 96다31703 판결 참조).
다만 여기서 토지거래허가신청에 대한 관할 시장, 군수 또는 구청장의 불허가처분으로 인하여 매매계약이 확정적으로 무효 상태에 이르게 되려면 매도인과 매수인이 공동으로 허가를 받고자 국토이용관리법 제21조3 제3항 에 따라 허가신청서에 계약 내용과 토지의 이용 계획 등을 진실과 부합되게 기재하여 이를 관할 시장, 군수, 또는 구청장에게 제출하였지만 그 진실된 허가신청서의 기재에도 불구하고 관할 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 그 허가신청이 국토이용관리법 제21조의4 소정의 허가 기준에 적합하지 아니하다고 판단되는 경우를 전제로 하는 것이므로, 단지 매매계약의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분을 유도할 의도로 허가신청서에 기재하도록 되어 있는 계약 내용과 토지의 이용 계획 등에 관하여 사실과 다르게 또는 불성실하게 기재한 경우라면 실제로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분이 있었다는 사유만으로 곧바로 매매계약이 확정적인 무효 상태에 이르렀다고 할 수는 없을 것이다.
원심은 원고(반소피고, 이하 원고라 한다)는 부산 사하구 다대동에서 자신 소유의 주택에 거주하면서 수협중앙회 부산시지회 부산어업무선국에 근무하고 있었는데 위 주택을 처분하여 그 대금을 마련하기로 하고, 1997. 7.경 피고(반소원고, 이하 피고라 한다)와 사이에 일반주거지역이자 상가지역에 위치한 이 사건 토지 및 건물을 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 같은 날 위 계약금을 지급한 후 잔금에 대하여는 원고의 위 소유 주택을 빠른 시일 내에 처분하여 같은 해 10. 1.까지 지급하되, 한 달 이상 지체할 때에는 이에 대하여 지연손해금을 지급하기로 약정한 사실, 그런데 원고는 위 약정기일이 경과하도록 위 잔금 지급을 위한 별다른 노력을 하지 아니하였고, 피고가 잔금 지급을 독촉하자 같은 해 11. 4.에 잔금 일부인 금 38,000,000원만을 지급하고서는 그 이후부터는 피고로부터 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기 서류와 토지거래허가신청 서류를 교부받지 못하였음을 이유로 내세워 나머지 잔금의 지급을 거절하다가, 1995. 12. 14.에는 피고를 상대로 이 사건 토지에 관한 토지거래허가가 없음을 들어 위 매매계약의 무효를 주장하면서 위 지급한 매매대금의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기한 사실, 그런데 피고는 그 동안 수차례에 걸쳐 원고에게 토지거래허가신청절차에 협조할 테니 위 거래허가신청절차를 취하라고 촉구하였는데, 원고가 이에 응하지 아니하는 바람에 위 허가신청을 하지 못하고 있었는바, 원고가 피고를 상대로 위와 같은 소를 제기하자 그에 맞서 반소로써 원고에 대하여 토지거래허가신청절차를 이행할 것을 청구하기에 이른 사실, 이에 원심은 위 토지에 대한 거래허가신청절차가 이행된 바 없어 위 매매계약은 여전히 유동적 무효 상태에 있음을 들어 원고의 본소청구를 기각하고 피고의 반소청구를 인용하여 원고에 대하여 이 사건 토지에 관하여 위 매매계약에 따른 토지거래허가신청절차를 이행하라는 판결을 선고한 사실, 그러자 원고는 마치 위 판결로써 원고 자신이 단독으로 토지거래허가신청을 할 수 있는 것으로 오인하고 1997. 3. 27. 피고와는 아무런 상의 없이 임의로 토지거래허가신청서에 이 사건 토지의 이용에 관한 계획을 "원고는 이 사건 토지를 그저 매수만 하여 둔다는 계획 외에는 아무런 토지 이용 계획이 없고, 또한 원고는 부산의 자신 소유의 주택에서 거주하면서 직업까지 가지고 있어 생활본거지를 부산을 떠나 위 토지로 옮길 수가 없어 그냥 매수만 해 두는 계획 외에는 달리 이용 계획이 있을 수도 없다."는 취지로 기재한 후, 이에 위 판결정본과 자신의 주민등록등본, 재직증명서, 등기부등본 등을 각 소명 자료로 첨부하여 창녕군수에게 제출한 사실, 이에 창녕군수는 원고가 적시한 위 이용 계획은 국토이용관리법 제21조의4 의 허가 기준에 부적합하다는 사유를 들어 불허가처분을 하면서 그 대안으로 허가 기준에 적합한 업무에 이용토록 할 것을 제시한 사실, 창녕군에서는 국토이용관리법 제21조의4 소정의 허가 기준에 관하여 '주거 목적으로 토지를 취득하는 경우'에는 거주하고자 하는 사유를 객관적으로 입증하면 기존 주택을 처분하기 전이거나, 주민등록 이전이 선행하지 않더라도 토지의 이용 목적에 적합한 것으로 보고, '상업용(근린생활시설 운영) 목적으로 토지를 취득한 경우'에는 당해 근린생활시설이 허가구역 내에 거주하는 자의 복지 및 편익을 위한 시설로서 관할 군수가 확인할 시설인 때에는 토지의 이용 목적에 적합한 것으로 보아 그 허가 여부를 판단하고 있는 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 원고 단독의 허가신청은 당시 확정되지 아니한 상태여서 그 집행력이 생기지 아니하였을 뿐만 아니라 피고를 위하여 원고에게 의사표시를 명한 이 사건 원심판결을 채무명의로 한 것이어서, 공동으로 신청하도록 되어 있는 국토이용관리법 제21조의3 제1항 에 위배되어 효력이 없고, 또한 신청서에 기재한 위 토지의 이용 계획도 원고가 자신의 기존 주택을 처분하여 그 대금을 지급하기로 한 점이나 이 사건 토지 상에 주택뿐만 아니라 근린생활시설인 점포도 건립되어 있는 점 등에 비추어 이 사건 토지의 이용 계획을 성실하게 기재하였다고도 볼 수 없으므로(이용 목적을 성실하게 기재한다면 위 허가 기준에 비추어 허가될 수도 있다고 보인다), 결국 위 불허가는 원고가 그 결과를 예정하고 한 하자 있는 단독의 신청에 따른 것이라 할 것인바, 원고의 위 허가신청에 대하여 불허가처분이 있었다 하여 이것으로써 바로 이 사건 토지에 대한 거래허가를 받는 것이 객관적으로 불가능하게 되었다고 볼 수도 없다 할 것이어서, 이 사건 토지에 관한 매매계약이 처음부터 확정적 무효이었거나 그 후 확정적으로 무효가 되었음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다고 판단하였다.
기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 인정 및 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로 옳고 거기에 소론과 같은 법리오해, 채증법칙 위배, 심리미진, 이유불비, 이유모순 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.