부산지방법원-2018-구합-23375 (2019.01.31)

심사-양도-2018-0051 (2018.07.26)

주택 면적이 주택외의 부분 면적보다 적어 비과세 대상이 될 수 없고, 1심 감정가액은 객관적이고 합리적으로 평가된 금액으로 볼 수 없음

(1심 판결과 같음) 상가 건물을 주택으로 원상회복하여 명도하였다고 보기 어렵고, 1심 감정 과정에서 합리적이고 객관적으로 반영되었는지 여부도 불분명함

상속세및증여세법 시행령 제49조평가의 원칙, 소득세법 시행령 제 154조1세대1주택의 범위

2019누20730 양도소득세부과처분취소

나AA

○○○세무서장

2019. 08. 02.

2019. 09. 25.

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

당심에서 변경된 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고가 2018. 2. 1. 원고에 대하여 한 2015년 양도소득세 326,474,752원의 부과처분을 취소한다(원고는 당초 피고가 2018. 2. 1. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 347,273,580원의 경정ㆍ고지처분에 대하여 주위적으로 위 처분 전부의 취소를, 예비적으로 위 처분 중 282,637,080원을 초과하는 부분의 취소를 각 구하였으나, 피고가 당심 소송 계속중이던 2019. 8. 14. 위 양도소득세 347,273,580원 중 326,474,752원을 초과하는 부분을 직권으로 취소하는 내용의 감액경정을 함에 따라, 2019. 8. 20.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 통해 청구취지를 위와 같이 변경하였다. 따라서 감액경정 이후의 잔존 세액을 초과하는 부분에 대한 제1심 판결은 실효되었다).

2. 항소취지

가. 원고

제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 피고가 2018. 2. 1. 원고에 대하여 한 2015년 양도소득세 347,273,580원의 부과처분 중 282,637,080원 부분을 취소한다.

나. 피고

제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1983. 8. 13. ○○시○○구 ○○동 ○○번지 대 648㎡와 그 지상에 위치한 시멘트 연와조 슬래브지붕 2층 주택 1층 104.13㎡, 2층 57.85㎡(이하 '이 사건 건물'이라고 한다) 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 점포 132.17㎡(이하 '이 사건 점포'라고 하고, 위 토지와 주택 및 점포를 모두 합하여 '이 사건 각 부동산'이라고 한다)를 상속을 원인으로 취득하였다.

나. 원고는 2015. 4. 22. 주식회사 BBB(이하 'BBB'라고 한다)와 사이에 이사건 각 부동산을 대금 25억 원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2015. 9. 3. BBB에게 이 사건 각 부동산에 관하여 위 매매을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료해 줌으로써 이 사건 각 부동산을 양도하였다.

다. 원고는 2015. 11. 20. 피고에게 이 사건 각 부동산 중 주택 면적(즉, 이 사건 건물의 1, 2층 면적 합계 161.98㎡)이 주택외의 부분 면적(즉, 이 사건 점포 면적 132.17㎡)보다 큰 것으로 보아 이 사건 각 부동산의 양도가 1세대 1주택으로서 고가주택을 양도하는 것이라고 구분하고 그에 따라 계산한 2015년 귀속 양도소득세 45,018,639원 을 신고ㆍ납부하였다.

라. 그런데, ○○지방국세청장이 2017. 9. 4.부터 2017. 9. 21.까지 피고에 대하여 실시한 감사 결과, 이 사건 건물 1층이 음식점으로 운영되어 주택 면적에서 배제되어야하고, 그에 따라 이 사건 각 부동산 중 주택 면적과 주택외의 면적을 다시 산정할 경우 주택 면적(이 사건 건물의 2층 면적 57.85㎡)보다 주택외의 부분 면적(이 사건 건물의 1층 면적 104.13㎡와 이 사건 점포 면적 132.17㎡ 및 무허가 건축물 면적 포함 270.48㎡)이 더 큰 것으로 확인되었다.

마. 그에 따라 피고는 2018. 2. 1. 원고에게 위와 같이 확인된 주택외의 부분 면적에 관하여는 1세대 1주택 비과세 감면을 부인하고 2015년 귀소 양도소득세 347,273,586원 (가산세 포함)을 경정ㆍ고지하였다.

바. 원고는 이에 불복하여 2018. 4. 17. 국세청에 심사청구를 하였으나, 2018. 7. 26.기각되었다.

사. 한편, 피고는 당심 소송 계속 중이던 2019. 8. 14. 위 양도소득세 347,273,586원 중 326,474,752원(가산세 포함)을 초과하는 부분을 직권으로 취소하는 내용의 감액경정을 하였다(이하 위 2018. 2. 1.자 경정ㆍ고지처분 중 위와 같이 감액된 부분을 제외한 나머지 세액 부분을 '이 사건 처분'이라고 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7, 8호증, 을 제1, 2, 3, 17호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 요지

가. 원고가 BBB에게 이 사건 각 부동산을 양도할 무렵에는 이 사건 건물의 1층에서 영업 중이던 음식점이 이미 폐업하여 이 사건 건물의 1층이 주택으로 원상회복된 상태였으므로 이 사건 건물의 1층 면적은 주택 면적에 포함되어야 한다. 그와 같이 이 사건 건물 1층 면적이 주택 면적에 포함될 경우 이 사건 각 부동산 중 주택 면적이 주택외의 부분 면적 보다 커서 그 전부를 주택으로 보게 되므로 결국 1세대 1주택 비과세 감면 대상이 된다. 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 건물의 1층을 주택으로 보지않고 그 면적을 주택외의 부분 면적에 포함시켜 이 사건 각 부동산의 양도가 1세대 1주택 양도에 해당되지 아니함을 전제로 이 사건 처분을 하였다. 따라서 이 사건 처분은 위법하다(설령, 그렇지 아니하여 1세대 1주택 비과세 감면 대상에 해당하지 아니한다 하더라도 원고가 1세대 1주택 비과세 감면 대상에 포함된다고 보아 위 1.항 기재와 같은 양도소득세 신고를 한 데에는 그 의무해태를 탓할 수 없거나 의무이행을 기대하기 어려운 경우에 해당하므로 적어도 가산세 부과는 위법하여 취소되어야 한다).

나. 이 사건 각 부동산은 상속에 의하여 취득된 것이므로 그 양도소득세액을 산정함에 있어 취득가액은 상속개시 당시의 시가를 기준으로 하여야 한다. 그런데 이 사건 제1심에서 이루어진 이 사건 각 부동산에 대한 가격감정촉탁결과에 나타난 감정가액이 이 사건 각 부동산의 상속개시 당시의 객관적 시가라고 할 것이므로 위 감정가액을 취득가액으로 보아야 할 것인데, 이 사건 처분은 위 감정가액을 취득가액으로 보지 아니하고 환산가액을 취득가액으로 본 잘못이 있어 위법하다.

다. 아울러 원고가 이 사건 각 부동산을 상속으로 취득한 때는 1983. 8. 13.이므로소득세법 제97조 제2항 제1호 나목에 따라 이 사건 각 부동산의 취득가액은 위 감정가액과 그 감정가액에 취득일부터 의제취득일(1985. 1. 1.) 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 금액으로 산정하여야 하고, 그 금액에 원고가 이 사건 각 부동산을 상속할 무렵 당연히 납부하였을 것으로 계산되는 취득세 등의 제세금 약 5,391,820원을 포함시켜야 하며, 또한 이 사건 각 부동산을 BBB에 양도하는 과정에서 발생한 이사비(임차인 퇴거비용) 1,000만 원 및 중개수수료 16,105,397원(중개수수료 2,000만 원 중 과세대상 부동산 가액으로 안분한 금액)도 필요경비로 반영하여야 한다. 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 처분을 함에 있어 위와같은 생산자물가상승률을 반영하지 아니하고 취득세 등의 제세금과 이사비 및 중개수수료를 필요경비로 반영하지 아니하였다. 따라서 이 사건 처분은 위법하다.

3. 관련 법령

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 내용은 제1심 판결의 별지 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

4. 판단

가. 이 사건 건물 1층이 주택에 해당하여 이 사건 각 부동산 전부를 주택으로 볼 수있는지 여부

1) 인정사실

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문 제5면 제1행부터 제6면 제7행 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

2) 검토

위 인정사실에 나타난 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 건물의 1층은 14년 이상 주택이 아닌 점포(상가)로 이용되어 온 점, ② 원고도 이 사건 건물의 1층이 주택이 아닌 업무용 시설에 해당함을 전제로 재산세를 납부해왔던 점, ③ 원고가 BBB에 이 사건 각 부동산을 양도할 당시 이 사건 건물의 1층은 그 구조나 기능 면에서 주거용으로 적합한 상태였다고 보기 어려운 점, ④ BBB는 이 사건 건물 및 점포를 모두 철거하고 그 자리에 건물을 신축하기 위해 이 사건 각 부동산을 매수하였고 원고 역시 이 사건 각 부동산을 양도할 당시에 이 사건 건물이 철거될 것임을 알고 있었던 점, ⑤ 원고로부터 이 사건 건물 1층을 임차하여 'DD집'이라는 상호의 음식점을 운영한 CCC이 원고에게 이 사건 건물의 1층을 인도한 것은 2015. 8. 31.인데, 원고가 BBB와 이 사건 각 부동산에 관하여 매매계약을 체결한 것은 그 이전인 2015. 4. 22.이고 BBB에게 이 사건 건물을 양도한 것은 위 CCC으로부터 이 사건 건물의 1층을 인도받은 직후인 2015. 9. 3.이었던 점, ⑥ 위와 같은 인도 및 양도시기에 비추어 설령 CCC이 이 사건 건물의 1층을 원고에게 인도하면서 원상회복을 하였다고 하더라도 그 실제 용도가 주거용이라고는 보기 어려운 점(소득세법상 주택에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다는 대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 등 참조) 등에 비추어 보면, 이 사건 건물의 1층의 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물이라고는 보기 어렵다.

따라서 이 사건 건물의 1층 면적은 소득세법상 1세대 1주택 비과세 특례의 적용여부를 판단함에 있어 주택 면적이 아닌 주택외의 부분 면적에 포함되어야 하고, 그렇게 할 경우 이 사건 각 부동산은 주택 면적이 주택외의 부분 면적보다 적은 경우에 해당하므로 그 전체에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다 할 것이다.

따라서, 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

나. 제1심 감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

1) 관련 법리

가) 소득세법 시행령 제163조 제9항은 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에 의한 '실지거래가액'을 적용하여 취득가액을 산정하는 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법(이하 '상속세및증여세법'이라고 한다) 제60조 내지 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다.

그리고, 상속세및증여세법 제60조 제1, 2항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 '시가'에 따르도록 하면서, '시가'는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하는 것으로 규정하고 있다.

나) 한편, 상속세를 부과함에 있어 과세관청이 비록 상속재산의 상속 당시의 '시가'를 평가하기 어렵다는 이유로 상속재산의 가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결 시까지 상속재산의 시가를 입증한 때에는 그 상속재산의 '시가'에 의한 정당한 상속세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법 여부를 판단하여야 하고, 여기서 '시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 '시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조).

2) 판단

소급감정에 의한 감정가격도 이 사건 각 부동산을 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것이라면 상속세및증여세법상의 '시가'에 해당할 수 있다. 이 사건에 있어, 제1심법원의 감정인 DDD(이하 '제1심 감정인'이라고 한다)에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 각 부동산의 1983 8. 13. 당시 가액이 1,197,707,400원으로 평가된 사실이 인정된다(이하 위 평가액을 '제1심 감정가액'이라고 한다).

그런데, 앞서 든 증거들에다가 위 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 제1심 감정가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 이 사건 각 부동산을 평가한 가액이라고 인정하기 어렵다.

① 구 소득세법(2016. 12. 30. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제97조 제1항 제1호 나목은 양도차익을 계산할 때 그 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 '대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액'에 의하도록 규정하고 있는데, 그 위임을 받은 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제12항은 "구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 '대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액'이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다."고 규정하고 있으며 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 본문은 '양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 그 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다'라고 규정하면서 제1호에서 '양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액'(매매사례가액)을, 제2호에서 '양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액'을, 제3호에서 '제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액'(환산가액)을 규정하고 있다. 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 구 소득세법 시행령 제163조 제12항 등 은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것이므로, 사후에 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 '취득 당시의 실지거래가액'을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다(대법원 2015. 10. 15. 선고2011두24286 판결 등 참조).

상속재산의 경우 앞서 본 것과 같이 소득세법 시행령 제163조 제9항이 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 의제하고 있으므로, 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 소득세법 시행령 제163조 제12항에 관한 위 법리가 그대로 적용된다고 보기는 어렵지만, 이와 같은 취득가액의 본래적인 의미에서의 실지거래가액을 확인할 수 없어 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 소득세법 시행령 제163조 제12항이 적용되는 경우와의 형평 등을 더하여 보면, 상속재산에 있어도 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 인정함에 있어서는 그 감정가액이 상속 당시의 상속재산의 시가를 객관적이고 합리적으로 평가한 것이라는 점에 대한 충분한 근거가 있어야 한다.

② 그런데, 제1심 감정가액은 상속개시일 전후 각 3개월 이내에 2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니라 상속개시일로부터 35년 이상 경과한 후에 상속개시일로 소급하여 이루어진 1개의 감정가액에 불과하다.

③ 또한, 원고가 이 사건 각 부동산을 상속받은 1983. 8. 13. 당시 시행중이던 구 감정평가의기준에관한규칙(1989. 12. 21. 건설부령 제460호로 제정된 감정평가에관 한규칙 부칙 제2항에 의하여 폐지된 것) 제17조는 토지의 감정가격을 유추가격 [즉, 매매사례비교법(대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 매매사례와 비교하여 가격시점과 대상물건의 현황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 가하여 가격을 추정하는 방법)에 의하여 산정된 감정가격]으로 결정하도록 규정하고 있다.

그런데, 제1심 감정인은 이 사건 각 부동산 중 토지(○○○○구 ○○동 ○○번지 대 648㎡)의 가격을 감정함에 있어 위 토지에 적용할 매매사례가 없다는 이유기준지가(구 국토이용관리법 제29조 제1항에 따라 건설부장관이 고시한 가격)를 매매사례로 의제하고 매매사례비교법을 준용하여 위 토지의 가격을 감정하였다(제1심 감정인은 그와 같은 감정평가방법을 '기준지가비교법'이라고 칭하고 있다).

그러나, 위와 같은 감정평가방법은 구 감정평가의기준에관한규칙이 정하고 있는 토지의 감정평가방법에 해당하지 아니할 뿐만 아니라, 1989. 12. 21. 제정되어 현재까지 시행되고 있는 감정평가에 관한 규칙 제14조가 토지의 감정평가방법으로 규정하고 있는 공시지가기준법(대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법)에도 해당하지 아니한다[아울러, 제1심 감정인의 감정내역을 살펴보면 위 '기준지가비교법'은 감정평가에 관한 규칙 제14조 제1, 2항 소정의 공시지가기준법과 유사하게 '비교표준지 선정, 시점수정, 품등비교(지역요인 및 개별요인 비교)'를 하고 있으나, 제14조 제2항 제5호가 규정하고 있는 '그 밖의 요인 보정(대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려한 보정)'은 하지 않고 있다(그 대신에 아래에서 보는 바와 같은'하향보정'을 하고 있을 뿐이다)].

따라서, 위와 같은 감정평가방법을 객관적이고 합리적인 것이라고는 보기 어려울 뿐만 아니라, 그와 같은 방법으로 산정한 가격이 위 토지의 시가를 얼마만큼 정확하고 합리적으로 담보할 수 있는지도 불분명하다 [제1심 법원이 2018. 10. 4. 원고에 대하여 한 석명준비명령에는 '법원감정인(제1심 감정인에 앞서 선정된 감정인) 모두가 자료가 없어서 감정이 안 된다고 한다'는 문구가 기재되어 있다].

더군다나, 제1심 감정인은 그 주장과 같은 '기준지가비교법'으로 산정한 위 토지의 가격(㎡당 2,890,125원)이 인근 토지들(○○동 391-1 외 2필지)의 1987년도 기준지가와 1990년도 공시지가에 비하여 현저히 높고 균형이 맞지 않는다는 이유로 위 토지의 가격을 하향보정하면서 그 보정비율을 40%로 함이 적정하다고 하여 위 토지의 최종가격을 ㎡당 1,737,450원(= ㎡당 2,890,125원 × 60%)로 평가하였는바, 그와 같은 하향보정(특히 하향보정비율을 40%로 하는 것)이 과연 객관적이고 합리적인 근거나 기준에 의한 것인지 여부도 불분명하다.

④ 이 사건 건물 및 점포는 BBB에 매도된 직후에 모두 철거되어 제1심 감정 당시에는 존재하지 아니하였던 관계로, 이 사건 건물 및 점포의 구체적인 현황이나 관리상태 등을 확인할 수 없었던 것으로 보인다.

아울러 제1심 감정인은 이 사건 건물 및 점포의 가격을 감정평가함에 있어 구감정평가의기준에관한규칙 제18조가 규정하고 있는 복성식평가법(가격시점에서 대상물건을 재생산 또는 재취득하는데 소요되는 재조달원가에 감가수정을 가하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법)에 따라 이 사건 건물 및 점포의 가격을 평가하였으나, 그와 같은 감정평가의 기초가 된 재조달원가(㎡당 50만 원 또는 40만 원)의 구체적인 산정내역 및 그 근거를 명확히 밝히지 않고 있어 위 재조달원가가 과연 합리적이고 객관적인지 여부도 불분명하다.

⑤ 이 사건 각 부동산이 위치한 지역은 1961.경 개설된 ○○시장의 상권에 속하고 있어 ○○시장 상권의 부침에 따라 그 시가가 등락하였을 것으로 보인다. 또한 이사건 각 부동산 인근에는 1985. 7.경 개통된 지하철 1호선 ○○역이 위치하고 있는바 그와 같은 교통조건과 접근성의 변화 역시 이 사건 각 부동산을 포함한 주변 부동산의시가에 상당한 영향을 주었을 것으로 보인다. 더군다나 ○○시청이 1998. 1.경 이 사건 각 부동산과 가까운 위치에 이전해 옴으로써 이 사건 각 부동산을 포함한 주변 부동산의 시가도 상당한 영향을 받았을 것으로 보인다. 원고가 이 사건 각 부동산을 상속으로 취득한 이후에 발생한 위와 같은 가격 변화의 요인들이 제1심 감정 과정에서 합리적이고 객관적으로 반영되었는지 여부도 불분명하다.

3) 소결

따라서, 제1심 감정가액은 객관적이고 합리적으로 평가된 금액이라고 볼 수 없어 이를 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 및 상속세및증여세법 제60조 제1, 2항, 구 소득세법 시행령 제163조 제9항에 따른 실지거래가액으로 인정할 수는 없다 할 것이므로, 이 부분 원고의 주장은 이유 없다 [상속세및증여세법 제60조 제3항은 제1, 2항에 따 른 부동산 시가를 산정하기 어려운 경우에는 제61조(부동산 등의 평가)에 규정된 방법으로 평가한 가액을 해당 부동산의 시가로 본다고 규정하고 있으나, 이 사건의 경우 원고가 이 사건 각 부동산을 상속으로 취득한 1983. 8. 13. 당시에 이 사건 각 부동산의 개별공시지가 등이 존재하지 아니하였던 관계로 제61조에 따른 시가를 산정할 수 없다. 그리고 구 소득세법 시행령 제163조 제9항 단서는 그와 같이 개별공시지가 또는 건물의 기준시가가 고시되기 전 상속 또는 증여받은 토지ㆍ건물의 경우에 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조에 의한 평가액과 구 소득세법 시행령 제164조 제4항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액을 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있으나 이 사건 각 부동산 에 관하여 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조에 부합하는 합리적이고 객관적인 평가액('시가')이 존재하지 않으므로 결국 이 사건 각 부동산은 그 취득 당시의 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 해당하여 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 대통령령인 구 소득세법 시행령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액 으로 보아야 할 것인데, 이 사건에 있어 구 소득세법 시행령으로 정하는 매매사례가액 또는 감정가액이 존재하지 아니하므로, 결국 이 사건 각 부동산의 취득가액은 구 소득세법 시행령이 정하는 환산가액으로 산정할 수밖에 없다].

다. 나머지 주장에 관한 판단

1) 원고는 이 사건 각 부동산을 상속할 당시 그 취득에 대한 세금을 포함하여 약5,391,820원 상당의 비용을 지출하였으므로 이를 취득가액에 포함시켜야 한다는 취지로 주장하나, 원고가 제출하는 증거들만으로는 원고가 그와 같은 비용을 지출하였음을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

2) 원고는 이 사건 각 부동산의 상속일(1983. 8. 13.)이 소득세법 부칙(제4803호) 제8조에 의한 의제취득일(1985. 1. 1.) 이전이므로 위 상속일 당시 이 사건 각 부동산의 실지거래가액(즉, 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 및 상속세및증여세법 제60조 제12항에 따른 시가)시가라고 볼 수 있는 제1심법원 감정가액에 위 상속일부터 의제취득일 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 제1심 감정가액에 포함시켜 이 사건 각 부동산의 취득가액을 산정하여야 한다는 취지로 주장한다.

그러나, 제1심 감정가액을 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목, 구 소득세법시행령 제163조 제9항 및 상속세및증여세법 제60조 제1, 2항에 따른 실지거래가액으로 인정할 수 없음은 앞서 본 바와 같으므로(아울러, 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 피고는 이 사건 각 부동산의 취득가액에 관하여 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 구 소득세법 시행령제176조의2 제3, 4항에 따라 의제취득일 현재를 기준으로 산출한 이 사건 각 부동산의 환산가액을 취득가액으로 산정한 사실이 인정되어, 이 사건 처분상의 취득가액 산정은 위와 같은 구 소득세법령에 따른 적법한 취득가액 산정으로 보여지므로), 이 부분 원고의 주장은 더 살필 필요 없이 역시 이유 없다.

3) 원고는 이 사건 각 부동산을 양도하면서 이사비 1,000만 원 및 중개수수료 16,105,397원을 지출하였으므로 이는 필요경비로 반영하여야 한다고 주장하나, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 위와 같은 금액을 실제 지출한 것이라고 단정하기에 부족할 뿐만 아니라 실지거래가액을 자산의 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하면서 양도가액에서 공제하는 필요경비 중 하나인 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액에 의하는 경우에는 구 소득세법 시행령 제163조 제6항에 의한 개산공제액 외에 실제로 지출된 비용을 필요경비로 공제할 수 없는 것이므로(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등) 원고의 위 주장도 더 살필 필요 없이 이유 없다.

4) 원고는 2019. 8. 21.자 참고(보충)서면에 기재된 바와 같은 사유를 들어 원고가1세대 1주택 비과세 감면 대상에 포함된다고 보아 위 1.항 기재와 같은 양도소득세 신고를 한 데에는 그 의무해태를 탓할 수 없거나 의무이행을 기대하기 어려운 경우에 해당하는 취지로 주장하나, 앞서 인정한 사실관계 등에 비추어 원고가 제출한 증거들만으로는 '의무해태를 탓할 수 없거나 의무이행을 기대하기 어려운 경우'에 해당한다고 단정하기에 부족하고 달리 이를 인정하기에 족한 증거가 없으므로, 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

5. 결론

그렇다면, 이 사건 처분은 적법하고, 따라서 당심에서 변경된 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.