토지와 건물 가액이 불분명하여 실제양도가액을 기준시가 비율로 안분한 처분

건물의 양도가액을 6억으로 할 합리적인 이유나 가액산정의 기준을 찾아볼 수 없는점, 건물은 양수후 철거될 예정으로 보이는점, 기준시가 건물 가액 비율과 큰 차이를 보이는점 등을 고려하면 건물의 가액은 실지거래가액이라 보기 어렵고 소득세를 임의 경감시키기 위해 임의로 구분한 가액으로 보아야 함

구 소득세법 제96조, 구 소득세법 제99조

구 소득세법 제100조, 구 소득세법 시행령 제166조

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2006. 8. 9. 원고에 대하여 한 2005년도 귀속 양도소득세 260,849,640원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1974. 1. 11. 경기 여주군 ○○면 ○○리 195 대 2,050㎡, 같은 리 193-7 대 3,462㎡, 같은 리 193-14 대 1,973㎡(이하, 위 각 토지를 통칭하여 '이 사건 토지'라고 한다)과 별지 목록 제3 기재 건물을 함께 취득한 후 1989년부터 1993년 사이에 이 사건 토지 위에 별지 목록 제1, 2, 4, 5, 6 기재 건물을 신축하였다(이하, 별지 목록 기재 건물을 통칭하여 '이 사건 건물'이라고 한다).

나. 그 후 원고는 2005. 11. 17. 소외 주식회사 ○○상부(이하 '소외 회사'라고 한다)에게 이 사건 토지와 건물을 1,750,000,000원에 매도한 후 2006. 1. 31. 이 사건 토지와 건물의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하여 이 사건 토지의 양도가액을 1,150,000,000원으로, 취득가액을 80,047,621원으로, 이 사건 건물의 양도가액을 600,000,000원으로, 취득가액을 1,116,664,955원으로 하여 양도소득세과세표준 예정신고를 하였으며, 그에 따른 양도소득세 73,492,674원을 신고, 납부하였다.

다. 피고는 원고에 대하여 세무조사를 실시한 결과 이 사건 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제2항, 구 소득세법시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제166조 제4항, 구 부가가치세법시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19215호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제48조의2 제4항 단서를 적용하여 이 사건 토지와 건물의 총 양도가액 1,750,000,000원을 이 사건 토지와 건물의 양도당시의 기준시가로 안분계산하여 이 사건 토지의 양도가액을 1,638,837,548(= 총 양도가액 1,750,000,000원 X 이 사건 토지의 양도당시의 기준시가 1,129,258,000원/이 사건 토지와 건물의 양도당시의 기준시가 합계 1,205,855,640원(= 1,129,258,000원 + 76,597,640원)}, 이 사건 건물의 양도가액을 111,162,452원(= 총 양도가액 1,750,000,000원 X 이 사건 건물의 양도당시의 기준시가 76,597,640원/이 사건 토지와 건물의 양도당시의 기준시가 합계 1,205,855,640원)으로 산정하고, 이를 기초로 이 사건 토지와 건물의 취득가액을 303,652,146원으로 산정한 후 2006. 8. 9. 원고에게 2005년도 귀속 양도소득세 303,009,850원을 결정고지하였다.

라. 원고는 이 사건 처분에 대해 국세심판원장에 대해 심판청구를 하였고, 2007. 4. 9. 국세심판원장은 위 심판청구에서, 피고가 이 사건 토지와 건물의 양도가액을 산정함에 있어 이 사건 건물의 면적을 건물등기부등본상의 면적인 2,454㎡임을 전제로 하였으나 이 사건 건물의 실제 면적은 4,042㎡이므로 양도가액을 재계산하라는 결정을 하였다.

마. 이에 피고는 이 사건 토지와 건물의 총 양도가액 1,750,000,000원을 이 사건 토지와 건물의 양도당시의 기준시가로 안분계산하여 이 사건 토지의 양도가액을 1,611,374,212원{= 총 양도가액 1,750,000,000원 X 이 사건 토지의 양도당시의 기준시가 1,129,258,000원/이 사건 토지와 건물의 양도당시의 기준시가 합계 1,226,407,550원(= 1,129,258,000원 + 97,149,450원)}, 이 사건 건물의 양도가액을 138,625,788원(= 총 양도가액 1,750,000,000원 X 이 사건 건물의 양도당시의 기준시가 97,149,450원/이 사건 토지와 건물의 양도당시의 기준시가 합계 1,226,407,550원)으로 산정하고, 이를 기초로 이 사건 토지와 건물의 취득가액을 424,708,798원(= 이 사건 토지와 건물의 총 양도가액 1,750,000,000원 X 이 사건 토지와 건물의 취득당시의 기준시가 합계 297,637,535원/이 사건 토지와 건물의 양도당시의 기준시가 합계 1,226,407,450원)으로 산정한 후 2007. 4. 30. 원고에게 2005년도 귀속 양도소득세 41,009,490원을 감액경정하는 처분을 하였다{이하, 2006. 8. 9.자 당초처분 중 감액되고 남은 262,000,360원(=303,009,850원 - 41,009,490원) 중 원고가 취소를 구하는 260,849,640원 부분을 '이 사건 처분'이라고 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑3호증의 1, 2, 갑5호증, 갑6호증의 1, 2, 을1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 토지에 대한 2005. 4. 11. 기준의 감정평가액이 1,122,750,000원으로 나와 이를 기초로 이 사건 토지의 매매대금을 1,150,000,000원으로 정하였고, 이 사건 토지와 별도로 이 사건 건물의 가치를 600,000,000원으로 평가하여 매매대금을 같은 금액으로 정하였으며, 매매계약서도 별도로 작성하였다. 그렇다면, 이 사건 토지와 건물의 가액이 구분되어 있을 뿐만 아니라 그 가액이 현저히 부당하다고 볼 아무런 사정이 없음에도 불구하고 이 사건 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 각 기준시가 비율로 가액을 다시 산정하여 한 이 사건 처분은 소득세법 제100조 제1항, 제2항을 위반하여 위법하다.

나. 관련 법령

구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

제94조 (양도소득의 범위)

제96조 (양도가액)

제99조 (기준시가의 산정)

제100조 (양도차익의 산정)

제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지)

구 소득세법시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것)

제166조 (양도차익의 산정 등)

제176조의2 (추계결정 및 경정)

구 부가가치법시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19215호로 개정되기 전의 것)

제48조의2(과세표준의 안분계산)

다. 인정사실

(1) 소외 회사는 2003년 무렵부터 아파트를 지을 땅을 구하는 일환으로 이 사건 토지와 이 사건 토지 근처에 있는 소외 김영○ 소유의 경기 여주군 ○○리 194-2, 194-4 토지(합계면적 11,102㎡) 등을 매수하려고 하였다. 2005년 무렵 소외 회사가 ○○감정평가법인에게 이 사건 토지와 인근토지에 대한 감정평가를 의뢰한 결과 2005. 4. 11.을 기준으로 한 이 사건 토지의 감정평가액이 1,122,750,000원으로 나왔다.

(2) 원고가 2005. 10. 17. 소외 회사와 이 사건 토지와 건물에 대한 매매계약을 체결하면서 이 사건 토지와 건물에 대한 매매계약서를 별도로 작성하였다. 이 사건 토지에 대한 매매계약서(갑2호증의 1)에는 매매대금이 1,150,000,000원으로 기재되었고, 이 사건 건물의 매매계약서(갑2호증의 2)에는 매매대금이 600,000,000원으로, 이 사건 건물의 면적이 7,485㎡로 기재되어 있다. 이 사건 건물의 연면적은 등기부등본상으로는 약 2,454㎡이고, 실제로는 약 4,042㎡이다. 한편, 소외 회사는 이 사건 토지와 건물을 양수한 후 이 사건 토지에 아파트를 짓기 위하여 이 사건 건물을 철거할 예정이었다.

(3) 2005. 11. 17. 소외 김영○도 소외 회사에게 ○○리 194-2, 194-4 토지와 그 지상 건물을 매매대금 3,997,200,000원에 양도하였다. 그 후 김영○은 양도소득세과세표준 예정신고를 하면서 토지와 건물을 기준시가로 안분계산하여 토지의 양도가액을 3,760,159,891원으로, 건물의 양도가액을 243,520,000원으로 신고하였다.

[인정근거] 갑1호증의 1 내지 9, 갑2호증의 1, 2, 갑3호증의 1, 2, 갑7호증, 을1, 2, 3호증, 을4호증의 1 내지 8, 을5, 6, 8호증의 각 기재 및 영상, 증인 허수○의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 원칙적으로 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하나 납세의무자가 과세관청의 과세처분 이전에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정하여야 하고(구 소득세법 제96조 제1항 제6호), 양도소득세 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서, 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 위 각 증빙서류가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 각 증빙서류상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다(1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결). 그러나, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우라 하더라도 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분하여 계산하여야 한다(구 소득세법 제100조 제2항).

(2) 이 사건에서 '양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 원고가 제출한 증빙서류에 의하여 이 사건 토지와 건물의 가액이 구분되는지' 여부에 관하여 살펴보기로 한다.

① 원고는 이 사건 토지에 대한 감정평가액이 1,122,750,000원으로 나왔기 때문에 이를 기초로 이 사건 토지의 양도가액을 1,150,000,000원으로 정하였다고 주장하나 감정평가의 기준시점은 2005. 4. 11.인데 이 사건 토지에 대한 매매계약체결일은 2005. 10. 17.로 상당한 차이가 있다는 점, ② 소외 회사는 이 사건 토지를 양수하기 위하여 이 사건 건물도 함께 양수한 것일 뿐이고 이 사건 건물은 양수 후 철거할 예정이었으로 이 사건 건물의 양도가액을 높게 인정하기 어려웠다는 점, ③ 이 사건 건물의 양도가액을 600,000,000원으로 할 합리적인 이유나 가액 산정의 기준을 찾아볼 수 없고, 오히려 건물의 매매대금을 산정할 때 건물의 면적은 그 산정의 중요한 기준 중의 하나가 되는데 이 사건 건물의 매매계약서(갑2호증의 2)에 기재된 이 사건 건물의 면적 7,485㎡는 이 사건 건물의 등기부등본상의 연멱적인 약 2,454㎡이나, 실제 연면적인 약 4,042㎡와는 아무런 관련이 없어 이 사건 토지와 건물의 매매계약서상의 기재 내용에 신빙성이 없다고 보이는 점, ④ 양도시의 기준시가가 이 사건 토지는 1,129,258,000원, 이 사건 건물은 97,149,450원인데, 원고가 주장하는 실지거래가액에 의한 양도가액이 이 사건 토지는 1,150,000,000원, 이 사건 건물은 600,000,000원으로 그 비율에 있어 큰 차이를 보이는 점, ⑤ 원고가 주장대로 이 사건 토지의 양도가액을 1,150,000,000원으로 볼 경우 이 사건 토지의 ㎡당 매매단가는 153,640원(= 1,150,000,000원/7,485㎡)인데 인근에 있는 김영○ 소유의 토지의 ㎡당 매매단가는 338,692원(= 3,760,159,891원/11,102㎡)로 이 사건 토지의 매매단가가 지나치게 낮은 점 등을 종합하면, 원고가 신고한 이 사건 토지와 건물의 양도가액이 실지거래가액에이라고 보기는 어렵고 이는 양도소득세를 경감시키기 위하여 임의로 구분하여 신고한 가액에 불과하다고 보이므로, '증빙서류에 의하여 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우'임을 전제로 하는 원고의 주장은 이를 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각한다.