구 부동산중개업법 제6조 제5항 을 중개보조원의 손해배상책임에 관한 면책규정으로 볼 수 있는지 여부(소극)

부동산중개업자가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 중개보조원은 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지는 것이고, 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전문 개정되기 전의 것) 제6조 제5항 은 이 경우에 그 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 정함으로써 중개업자 역시 거래당사자에게 손해를 배상할 책임을 지도록 하는 규정이다. 따라서 위 조항이 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에 그 중개보조원을 고용한 중개업자만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것은 아니다.

구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제6조 제5항 (현행 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제15조 제2항 참조)

민철홍외 2인 (소송대리인 변호사 박순호)

피고 1외 2인 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 박인호)

서울고법 2006. 4. 18. 선고 2005나34263 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

1. 부동산중개업자가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 중개보조원은 당연히 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지는 것이고, 구 부동산중개업법(2000. 1. 28. 법률 제6236호, 이하 ‘법’이라 한다) 제6조 제5항 은 이 경우에 그 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 정함으로써 중개업자 역시 거래당사자에게 손해를 배상할 책임을 지도록 하는 규정이라고 할 것이다.

이와 달리 법 제6조 제5항 이 중개보조원의 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에 그 중개보조원을 고용한 중개업자만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것이라는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

2. 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고 1, 2는 원고들로부터 이 사건 각 부동산 매매계약의 중개를 의뢰받은 부동산중개업자 및 중개보조원으로서 이 사건 매매계약의 중개 업무를 수행함에 있어, 매도인 소외인이 이 사건 각 부동산에 관한 등기권리증을 소지하고 있지 않았고, 이 사건 각 부동산에 관한 등기부등본에 기재된 소유자의 주소와 소외인의 주민등록증에 기재된 주소가 서로 일치하지 않았으므로, 소외인으로부터 주민등록초본의 제시를 요구하여 소외인이 위 등기부등본에 기재된 소유자의 주소에서 거주한 적이 있는지를 확인하고, 또한 이 사건 각 부동산에 관한 폐쇄등기부를 열람하여 그 기재 내용을 확인하여 보는 등으로 소외인이 이 사건 각 부동산의 진정한 소유자인지 여부를 면밀히 조사하여야 할 주의의무가 있다 할 것임에도, 이를 게을리 한 채 피고 1은 중개보조원인 피고 2에게 이 사건 매매계약의 중개 업무를 맡긴 채 퇴근하여 버리고, 피고 2는 소외인의 이름이 등기부등본에 기재된 소유자의 이름과 동일한 상황에서 소외인이 과거에 위 등기부등본에 기재된 ‘서울 동대문구 묵동’에서 살았었다고 말하는 것을 듣고는 섣불리 소외인을 이 사건 각 부동산의 소유자라고 믿고 이 사건 매매계약에 관한 중개행위를 한 잘못이 있고, 따라서 이 사건 매매계약을 직접 중개한 피고 2와 그의 사용자이자 중개업자인 피고 1은 이러한 잘못으로 말미암아 원고들이 입은 재산상 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 모두 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나 부동산중개업자의 주의의무에 관한 법리를 오해한 위법 등이 있다고 할 수 없다.

3. 또한 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고 3은 원고들에게 이 사건 각 부동산의 매수를 권유하였음은 물론 원고들로부터 그 매매의 중개를 의뢰받고 원고들을 중개업자인 피고 1 등에게 연결하여 주었으며, 나아가 이 사건 매매계약서를 작성하는 장소와 잔금을 지급하는 장소에 원고들을 동반하여 참석하였고, 원고들로부터 중개수수료 400만 원을 지급받기도 한 사정 등에 비추어 보면, 피고 3의 역할은 단순히 이 사건 각 부동산이 매물로 나왔다는 정보를 원고들에게 고지하여 준 정도에 그친 것이 아니라 이 사건 매매계약을 알선 또는 중개한 정도에 이르렀다고 봄이 상당하므로, 이와 같이 부동산 매매의 알선 또는 중개를 의뢰받은 피고 3으로서는 민법 제681조 에 의하여 의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리해야 할 의무가 있음에도 불구하고 소외인이 이 사건 각 부동산의 진정한 소유자인지 여부를 확인하지 아니한 채 이 사건 매매계약을 알선 또는 중개한 잘못이 있고, 따라서 피고 3은 이러한 잘못으로 말미암아 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단 역시 모두 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나 중개업자가 아닌 거래중개자의 주의의무에 관한 법리를 오해한 위법 등이 있다고 할 수 없다.

4. 나아가 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고들의 불법행위로 인하여 원고들이 입은 손해는 소외인을 이 사건 각 부동산의 진정한 소유자로 믿고 이 사건 각 부동산을 매수 취득하기 위하여 현실적으로 출연한 돈으로서 매매대금, 중개수수료 및 취득세, 등록세를 포함한 등기비용이 이에 해당한다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단도 모두 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 중개행위와 상당인과관계 있는 손해의 범위에 관한 법리를 오해한 위법 등이 있다고 할 수 없다.

5. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.