간주임대료 산정시 토지와 건물의 취득가액 산정방법

부동산임대소득의 계산시 건물에 대한 간주임대료의 산정과 감가상각비의 계상에 있어서, 토지와 건물에 대한 취득가액의 총액은 알 수 있으나 토지와 건물의 취득가액의 구분이 되어 있지 않은 경우에 그 구분은 그기준시가에 의한 가액에 비례하여 안분계산하는 방식으로 하는 것이 합리적이라고 할 것임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

서울행정법원 2000. 4. 28. 선고 99구22713 판결

원고의 항소를 기각한다.항소비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 처분의 경위

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 4, 을 제1호증의 1 내지 5, 을 제2 내지 5호증의 각 1 내지 4, 을 제6호증, 을 제7호증의 1 내지 3, 을 제9, 10, 11호증, 을 제17호증의 1 내지 6의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고 반증없다.

"가. 원고, 소외 강ㅇㅇ, 강ㅇㅇ(이하원고 등'이라 한다)는 1994. 11. 15. 소외 ㅇㅇ실업 주식회사(이하 소외 회사라 한다)로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ 대 496.1㎡, 같은 동 ㅇㅇ의 1 대 495.5㎡, 같은 동 ㅇㅇ의 10 대 286.3㎡, 같은 동 ㅇㅇ의 11 대 285.8㎡, 같은 동 ㅇㅇ의 12 대 287.4㎡ 합계 1,851.1㎡(이하 이 사건 토지라 한다) 및 그 지상 건물 7,289.71㎡(이하 이 사건 건물이라 한다)를 대금 합계 금 6,800,000,000원에 매수한 후ㅇㅇ개발'이라는 상호로 부동산임대업을 영위하여 왔다.",나. 원고 등은 매매대금 중 이 사건 토지의 가액을 금 3,650,692,653원, 이 사건 건물의 가액을 금 3,149,307,347원이라고 구분한 후 위 건물가액을 기초로 토지 및 건물의 간주임대료 및 위 건물의 감가상각비를 계산 및 계상하여 별표 ①과 같이 1994년도 내지 1997년도 귀속 종합소득세를 신고납부하였다(다만 1995년도 귀속 종합소득세에 대해서는 원고 등이 금 6,039,750원만을 신고납부하여 피고가 금 2,009,564원을 추가로 부과, 고지하였다).

"다. 그러나 피고는 매매계약 당시 이 사건 토지와 건물의 가액이 구분되지 않았기 때문에 이 사건 건물의 매입가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보고, 이 사건 토지와 건물의 총 매매대금을 매매계약 당시의 이 사건 토지와 건물의 기준시가에 따라 안분계산하여, 이 사건 토지의 매입가액을 금 5,668,518,037원, 이 사건 건물의 매입가액을 금 1,131,481,963원으로 평가한 후, 건물의 매입가액이 감액됨에 따라 감가상각비가 감소하고 간주임대료가 증가됨에 따라 감가상각 시인범위 초과액을 필요경비에 불산입하고 간주임대료 누락분을 총수입금액에 산입하여, 1998. 9. 15.원고가 특수관계에 있는 공동사업자 중 지분 또는 손익분배비율이 가장 큰 자라고 보아 원고에 대하여, 별표 ②총결정세액

③추가부과고지액' 란과 같이 1994년도 내지 1997년도 귀속 종합소득세를 결정하여 부족분을 추가로 부과, 고지(이하 당초 처분이라 한다)하였다.", "라. 원고는 당초 처분에 대하여 1998. 10. 12. 심사청구하였는바, 국세청장은 1998. 12. 4. 국세심사위원회의 의결을 거쳐, 당초 처분시에 피고가 이 사건 건물의 면적을 잘못 계산하여 이 사건 건물의 기준시가가 실제보다 낮게 계산되었고 이 사건 토지와 건물의 올바른 기준시가에 따라 위 매매대금을 안분계산하여 평가한 이 사건 건물의 취득가액은 금 1,265,253,069원이므로 이에 기초하여 감가상각 시인범위 초과액 및 간주임대료 누락분을 구하여 과세표준 및 세액을 경정한다는 내용의 심사결정을 내렸고, 이에 따라 피고는 1999. 1. 29. 감가상각비 및 간주임대료를 다시 계상 및 계산하여 위 각 종합소득세를 별표 ④심사결정에 따른 감액

⑤감액경정된 세액' 란과 같이 감액결정하였다[위와 같이 감액된 범위 내에서의 과세처분을 이 사건 처분이라 한다].",2. 처분의 적법여부에 대한 판단

가. 원고의 주장

원고는, 원고 등과 소외 회사가 매매계약 당시 토지의 가액과 건물의 가액 구분이 불분명한 경우 공급일 당시의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 전체 매매가액 중 토지와 건물의 가액을 안분계산하도록 한 구 부가가치법시행령(1996. 4. 27. 대통령령 제14988호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제48조의 2 제3, 4항의 규정에 따라 이 사건 토지 가액을 금 3,650,692,653원, 건물 가액을 금 3,149,307,347원으로 정하기로 합의하였으므로, 합의된 건물가액이 바로 이 사건 건물의 취득가액이라 할 것이고, 그렇지 않다고 하더라도 매매 당시의 소외 회사의 장부상 이 사건 토지의 가액은 금 3,267,317,186원, 이 사건 건물의 가액은 금 2,200,209,843원으로 기재되어 있었으므로, 피고는 당사자들이 합의한 토지, 건물의 가액 또는 소외 회사의 장부가액에 따라 안분계산한 토지, 건물의 가액에 따라 감가상각비 및 간주임대료가 계상 및 계산하여 종합소득세를 부과하여야 하는데도 이 사건 토지와 건물의 매매가액이 불분명하다고 보아 토지와 건물의 기준시가에 따라 안분계산하여 이 사건 건물의 취득가액을 구하고 이에 따라 종합소득세를 부과, 고지한 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

나. 관계법령 등

별지 기재와 같다.

다. 판단

"(1) 구 소득세법시행령 소정의 총수입금액 산입의 기초가 되는건설비 상당액' 및 자산의 감가상각에 있어서의 취득가액인매입 당시의 가액'이라 함은 건물의 취득 등에 소요된 금액에 의하여 계산한 금액을 말하는 것이고, 여기서 취득 등에 소요된 금액은 실제 취득가액 등을 말한다고 할 것인데, 갑 제4, 6호증, 을 제9, 10호증, 을 제12호증의 1, 2, 을 제13호증의 1 내지 5의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고 등과 소외 회사가 매매계약을 체결할 당시 매매계약서상 이 사건 토지와 건물의 가액을 별도로 구분하지 아니한 채 총 매매대금만을 금 6,800,000,000원으로 정한 사실, 소외 회사는 1994. 11. 15. 구 부가가치세법시행령 제48조의 2 제3항에 따라 이 사건 토지의 과세시가표준액 2,299,669,900원 및 이 사건 건물의 과세시가표준액 1,983,833,787원에 비례하여 전체 매매대금 중 이 사건 건물의 가액을 3,149,307,374원[6,800,000,000 × 1,983,833,787 / (2,299,669,900 + 1,983,833,787)]으로 안분계산한 후 이를 이 사건 건물의 공급가액으로 한 세금계산서를 작성하여 원고에게 교부하고, 위 산출된 건물가액에 따라 부가가치세를 신고납부하였으며, 원고 등 또한 1994년도 ㅇㅇ개발의 대차대조표에 이 사건 건물의 가액을 3,149,307,374원으로 계상한 사실, 그리고 매매 당시의 소외 회사의 장부가액이 이 사건 토지의 가액은 금 3,267,317,186원, 감가상각 후의 이 사건 건물의 가액은 금 2,200,209,843원으로 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있고 반증없다. 그러나 위 매매계약서상 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 않은 점, 위 세금계산서나 대차대조표상의 건물가액은 부가가치세 신고를 위하여 관계법령에 따라 계산한 것에 지나지 않는 것으로 보이는 점, 갑 제2호증의 기재에 의하면 매매당시 이 사건 토지의 기준시가는 금 8,678,120, 000원이고, 이 사건 건물은 1986년 신축되어 신축한지 8년이 경과한 건물인 점 등에 비추어 위 인정사실만으로는 원고 등과 소외 회사가 매매계약 당시에 토지와 건물의 가액을 원고 주장과 같이 구분하여 합의하였다고 인정하기 어렵다.",또한 이 사건 토지에 대한 소외 회사의 장부가액도 기준시가의 절반에도 미치지 아니하는 금액으로 기재된 점에 비추어 이 사건 토지 및 건물에 대한 소외 회사의 장부가액 역시 실지거래가액을 그대로 반영하는 것이라고 보기 어려워 이를 기초로 이 사건 토지 및 건물의 매입가액을 산정하기도 어렵다 할 것이고 그 밖에 달리 원고의 위 주장사실을 인정할 아무런 증거가 없다.

"(2) 결국 원고 등과 소외 회사가 위 매매계약 체결시 총 매매대금만을 정하고 토지와 건물 가액을 구분하지 아니하였고, 감가상각비 계상 및 간주임대료 계산에 있어서 토지의 가액과 건물의 가액 구분이 불분명한 경우의 건물가액계산 방법에 관하여 명시적인 규정이 없으므로, 관계법령의 취지에 따라 합리적인 방법으로 이 사건 건물의 매입가액을 산정하여야 할 것인바, 소득세법상 양도소득세부과를 위한 양도차익의 산정에 있어토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산'하도록 한 구 소득세법(1997. 12. 13. 법률 제5424호로 개정되기 전의 것) 제100조 제2항의 규정과 구 소득세법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제170조 제2항의 규정취지 및 자산의 감가상각에 있어서의취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액계산'에 관한 소득세법기본통칙의 규정취지에 비추어 토지의 가액과 건물의 가액 구분이 불분명한 이 사건에서 총 매매대금 중 이 사건 토지 및 건물의 취득 당시의 기준시가에 의하여 이 사건 건물의 매입가액을 안분계산함이 타당하다 할 것이므로, 이 사건 건물의 매입가액을 총 매매대금 중 이 사건 토지 및 건물의 기준시가에 비례하여 안분계산한 금액으로 정한 후 위 건물 가액에 따라 간주임대료를 계산하고 감가상각비를 계상하여 한 피고의 이 사건 과세처분은 적법하다 할 것이다.",3. 결론

그렇다면 이 사건 처분이 위법함을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구는 이유없어 이를 기각할 것인바, 원심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하고 원고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.