조심2012서1818 (2013.05.08)

매매계약서상 구분 기재된 토지・건물의 대금이 비합리적인 구분이라고 보기 어려움

매매계약서상 토지・건물 가액이 명확하게 구분 기재되어 있는바 이 같은 구분이 거래당사자간 진정한 합의가 아니라거나 조세회피를 의도한 것이라는 정황에 대한 입증이 없고 건물의 시가표준액 하락추이 등에 비추어 가액구분이 합리적이지 못하다고 단정하기 어려우므로 토지・건물가액 구분이 불분명한 것으로 보아 안분한 것은 위법함

2012구단22617 양도소득세부과처분취소

박AA

삼성세무서장

2013. 4. 17.

2013. 5. 8.

1. 피고가 2012. 2. 1. 원고에게 한 2009년도 귀속분 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용음 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

"가. 원고는 서울 강남구 OOO 0000 소재 토지 및 지상건물(이하 이를 이 사건 토지이 사건 건물'이라 한다)을 1982. 12. 30. 매매로 취득하여 보유하다가， 2009. 9 11. 서BB 및 이CC(이하 양수인들이라 한다)에게 0000원에 매도(아하 '이 사건 매매계약'이라 한다)하였다.",나. 이 사건 토지는 면적이 335.7㎡이고， 이 사건 건물은 주택과 근린생활시설이 병존하는 겸용주택인데 지하 1층 근린생활시설 151.41㎡， 1층 근린생활시설 165.59㎡' 2 층 근린생활시설 165.59㎡， 3층 주택 154.78㎡로 이루어져 있다.

다. 원고는 양수인들과 이 사건 매매계약을 체결하면서 이 사건 건물의 가액을 000원으로， 이 사건 토지의 가액을 000원으로 구분책정해서 매도하였는데， 건물의 매매 가액 0000원을 근린생활시설과 주택의 기준시가 비율에 따라 안분하고， 토지의 매매대금은 근린생활시설 및 주택의 면적에 따라 근린생활시설 부속 토지와 주택 부속 토지 비율로 안분하여 아래와 같이 양도가액을 구분하였고， 취득가액은 기준시가로 환산한 금액을 위와 동일한 방식으로 안분하여 아래와 같이 양도소득세 신고를 하였다.

라. 피고는 이 사건 토지 및 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다면서 이 사건 토지 및 건물의 양도가액 총액인 0000원에 대하여 근린생활시설 부분(부속토지 포함) 및 주택 부분(부속토지 포함)의 기준시가를 적용하여 안분하여 아래와 같이 양도 가액을 다시 계산한 후 2012. 2. 1 원고에게 2009년도 귀속분 양도소득세 0000원을 추가 경정고지하였다.

(아래부분 생략)

마. 원고는 이에 불복하여 2012. 2. 29. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나， 2012. 6. 27. 기각되었다. 아울러 원고는 위 추가경정 처분시 취득가액 결정이 잘못되 었다며 2012. 7. 19. 피고에게 경정청구를 하였던바，피고는 2012. 9. 6. 원처분으로부터 0000원을 감액하였다(이하 감액경정에 따른 2012. 2. 1.자 0000원의 부과 처분을 '이 사건 처분'이라 한다)

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제l 내지 8호증(각 서중이 가지변호 포함， 이하 같다)， 을 제1， 2호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고 주장의 요지

이 사건 매매계약은 토지와 건물의 가격을 명시적으로 구분한 것으로서 토지와 건물 의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하지 아니하고，소득세법 시행령 제154조 제4항 에 따라 겸용주택의 부속토지 면적은 주택에 부속된 면적과 근린생활시설에 부속된 면 적으로 구분되므로 이에 따라 양도가액을 나누어 신고한 것은 합리적임에도 피고는 아무런 근거 없이 주택부분의 공시가액과 근린생활시설부분의 기준시가에 따라 전체 양도가액을 안분계산하였던바，이와 같이 안분계산한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 인정사실

(1) 이 사건 매매계약서(갑 제1호증)에는 총 매매대금을 000원으로 하고 계약금은 000원으로 하되 0000원은 계약시에 0000원은 2009. 9. 14.에 지급하며，잔금 0000원은 2009. 12. 10.에 지급하며，매매대금 중 건물가액을 000원으로 책정하고，토지가액 을 0000원으로 책정한다고 기재되어 있다.

(2) 이 사건 매매계약일 즈음 고시된 개별주택가격 및 기준시가에 따라 계산한 건물부분(주택 및 근린생활시설)만의 기준시가 합계액은 0000원이다(아울러 이 사건 건물의 2012년도 시가표준액은 0000원이고 2013년 시가표준액은 0000원 이다).

(3) 이 사건 건물의 지하 1층 및 1층에는 상점들이 입점해 있고，2층은 원고가 직영 하는 한의원이 있었으며， 3층은 주택으로 이용되고 있었다.

[인정근거] 갑 제1， 8， 9， 10호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

다. 관계 법령

별지와 같다.

라. 판단

(1) 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것〕 제100조 제2항 (이하 '이 사건 안분계산조항'이라 한다)，소득세법 시행령 제166조 제6항， 부가가치세 법 시행령 제48조의2 제4항 단서 제1호에 의하면，토지와 건물 등('건물 등'이란 건물 및 그 밖의 구축물을 의미한다)을 함께 양도하고，그 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우， 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 양도계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고，여기서 토지 와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물 등을 가액 구분 없이 양도 한 경우만을 의마하는 것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건물 등의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 조세 회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다

아울러 이 사건 안분계산조항은 공통의 취득가액이나 양도가액을 안분계산하기 위한 일반적이고도 합리적인 방법을 규정한 것으로서 그 내용과 취지에 비추어 과세대상자산들 상호간에 적용됨음 물론이고，과세대상 자산과 비과세대상 자산 상호간에도 유추적용된다 할 것 이 다(대 법 원 2012. 1. 26 선고 2010두21402 판결 참조).

(2) 이러한 점에 기초하여 이 사건으로 돌아와 살펴본다.

(가) 우선， 토지와 건물의 양도가액에 관하여 이 사건 안분계산조항을 적용함에 있어서는 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다는 전제가 충족되어야 하고， 이에 대한 입증책임은 처분청인 피고가 부담한다고 할 것이다. 그런데，이 사건 매매계약상 토지 와 건물의 가액은 계약서상 명확하게 000원과 00000원으로 구분되어 기재되어 있는 바， 위 가액의 구분 기재가 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상 의 거래관행을 현저히 벗어나 조세 회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액 구분 이라고 볼 수 없는 경우에 해당하는지 여부를 보면，위 매매계약의 가액 구분 기재와 관련하여 원고와 양수인들 사이의 합의가 진정한 것이 아니라거나 양수인들이 원고의 조세회피 의도에 협력하였다고 볼만한 정황에 관한 아무런 입증이 없고，이 사건 매매 계약의 가액 구분 기재가 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 조세 회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우에 해당한다고 인정할만한 증거도 보이지 아니한다. 달리 피고는 이 사건 토지와 건물의 가액 구부이 불분명하거나 합리적 가액 구분이 아니라는 점에 관하여 별다른 주장， 입증을 하지 아니하고 있다. 이 사건 계약서에 건물가액과 토지가액아 구분책정되어 있지만 그와 같이 구분한 기준이나 경위가 기재된 바 없고 이를 구분기재한 이유가 무엇인지에 대하여 원고가 납득할만한 해명을 하지 못하고 있긴 하다. 그러나 이러한 사정만으로 계약서의 명시적 기재를 배척하고 이 사건 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다고 단정할 수 없고，이 사건 건물은 대로가인 삼성로 도로변에 위치해 있으나 준공 후 301년이 경과된 노후된 건물인 점， 이 사건 건물의 시가표준액 하락추이 등의 정황을 볼 때 위와 같은 가액구분이 합리적이지 못하다고 단정하기도 어렵다(사적 자치의 원칙에 입각하여 볼 때 기준시가에 따라 가액구분을 하지 않았다는 이유로 비합리적이라고 단정할 수도 없다).

(나) 다음으로 살피건대， 피고는 이 사건 건물 중 주택과 근린생활시설의 가액 구분 이 불분명하다며 아 사건 매매대금 총액인 0000원에 대하여 주택 및 그 부속토지는 개별주택가격으로，근린생활시설 및 그 부속토지는 기준시가(근린생활시설의 기준시가 및 그 부속토지의 개별공시지가 합계액)로 안분계산한 후 각 건물부분의 양도가액을 산정하여 이 사건 처분에 이르렀다.

① 건물이 주택과 근린생활시설로 나뉘어져 있고 이에 관하여 적용세율과 공제 및 비과세요건 등이 차이가 있음에도 주택과 근린생활시설의 가액이 구분되어 매매가 이루어지지 아니한 이상 그 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 할 것이므로 건물에 대한 매매대금 000원을 주택과 근린생활시설의 기준시가에 의해 안분하는 것은 합당하다고 할 것이다(원고도 건물의 매매가액인 000원을 주택 및 근린생활시설의 각 기준시가에 의하여 가액을 안분하여 양도소득세 신고를 하였다).

② 그런데 피고는 건물에 대한 매매대금 000원에 대하여 각 건물부분의 기준시가에 따라 안분한 것이 아니라 이 사건 매매대금 총액인 00000원에 대하여 건물 부분의 양도가액을 안분계산 하였던바(이로 인하여 피고의 계산에 따르면 건물 부분의 양도가 액 합계액이 00000원 상당에 이르게 된다)，이 사건 매매대금 중 건물 부분과 토지 부분의 가액이 구분되어 있읍이 명백한 이상 이를 구분하지 아니하고 매매대금 총액에 대하여 안분기준을 적용한 것은 위법하다고 할 것이다

③ 뿐만 아니라 주택 및 근린생활시설에 각 부속되는 토지에 관하여 피고는 이 또한 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 각 부속토지의 기준시가(주택 부속토지의 경우 개별주택가격 중 토지 부분 가액， 근린생활시설 부속토지의 경우 개별 콩시지가)에 기초하여 가액을 안분하였다. 그런데， 이 사건 토지의 양도가액이 000원으로 구분되어 있음을 전제로 주택 부속토지의 가액과 근린생활시설 부속토지의 가액 비율에 따라 양도가액을 안분한 것이아니라，이 사건 매매대금 총액인 0000원을 기준으로 하여 토지의 가액을 안분계산 하였던바，앞에서 본 바와 같이 이 사건 매매대금 중 건물 부분과 토지 부분의 가액이 구분되어 있음이 명백한 이상 이를 구분하지 아니하고 매매대금 총액에 대하여 안분기준을 적용한 것은 위법하다고 할 것이다.

④ 나아가 살피건대， 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제154조 제4항에서는 1세대 1주택 비과세요건과 관련하여 부속 토지의 면적을 계산함에 있어 기준시가가 아닌 전체 토지에서 주택 및 주택 외 건물이 차지하는 면적비율에 따르도록 하고 있는 점， 지방세법 제106조 제2항 제1호도 주거와 주거외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다고 하여 동일한 취지의 규정을 두고 있는 점 등에 비추어 볼 때 양도가액을 정함에 있어서도 겸용건물의 각 용도와 면적에 기초한 부속 토지의 면적비율에 따라 가액을 안분하는 것이 합리적아라고 보지 못할 바도 아니다(즉， 주택 및 주택 외 건물의 면적에 비례하여 각각 부속되는 겸용주택 부속토지의 특성을 고려할 때 부속토지의 면적은 주택 및 주택 외 부분의 면적에 따라 이미 특정되어 있다고 할 것이고，부속토지 전체에 대한 매매대금이 000원으로 정해져 있는 이 사건에서 각 부속토지의 양도가액은 전체 토지대금 0000원 중 각 부속토지의 면적비율에 따라 안 분계산하는 것이 합당하다).

(3) 결국， 이 사건 매매계약서에 구분하여 기재된 토지 및 건물의 대금이 비합리적 구분이라고 단정하기 어렵고，주택 및 근린생활시설에 부속되는 각 토지의 면적에 따 라 부속토지 전체의 양도가액을 안분한 것이 합리적이지 않다고 보기도 어려우므로， 이 사건 매매계약에서 토지와 건물의 가액 구분이 합리성을 결여하였고 불분명하다는 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면， 원고의 이 사건 청구는 이유 있우므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결 한다.