무효인 매매계약에 기한 가등기 및 본등기의 말소등기절차를 이행하여야 함

농지의 소유권을 취득할 수 없는 법인을 매수인으로 한 매매계약으로서 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약에 해당하여 무효이고 무효인 매매계약에 기해 마쳐진 가등기 및 이전등기, 본등기 또한 원인무효의 등기에 해당하므로 조세채권 보전을 위하여 가등기 및 본등기 말소를 구할 수 있음

2011가단78275 소유권 말소등기

대한민국

조XX

2012. 7. 24.

2012. 8. 21.

1. 피고는 이AA에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여,

가. 창원지방법원 김해등기소 1983. 5. 27. 접수 제11764호로 마친 소유권이전청구권 가등기의,

나. 같은 등기소 2011. 4. 8. 접수 제37384호로 마친 소유권이전등기의 각 말소등기절차를 이행하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 인정사실

가. XX개발 주식회사(이하 'XX개발'이라 한다)는 골프장 개발업, 부동산 임대업 등의 사업을 하는 자로서, 김해시 진례면 XX리, XX리 등 일대에 골프장을 조성하고자 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 포함한 위 일대의 토지들을 매수하기로 하되, 다만 위 토지들은 농지로서 법인인 XX개발 명의로 소유권이전등기가 불가능하므로 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 마치기로 하였다.

나. XX개발은 1983. 5. 23. 박BB과 사이에, 박BB 소유의 이 사건 부동산을 매매 대금 000원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하고, 같은 날 위 매매대금 전부를 지급한 다음 이 사건 매매계약에 따른 소유권이 전등기청구권을 보전하기 위하여 1983. 5. 27. 위 부동산에 관하여 1983. 5. 25. 매매 예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기(이하 '이 사건 가등기'라 한다)를 마쳤다.

다. XX개발의 대표이사인 김CC는 1986. 6. 30. 이 사건 부동산에 관하여 1986. 4. 26. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 그 후 김CC의 종합소득세, 양도소득세 등의 체납으로 1998.경부터 2005.경까지 이 사건 부동산에 관하여 서부산세무서, 김해세무서, 울산세무서의 각 압류등기가 마쳐졌다.

마. 그 후 김CC가 2009. 6. 23. 사망한 후 김CC의 처(妻)인 이AA이 2010. 11. 24. 이 사건 부동산에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

바. 조DD(XX개발의 전 이사인 이EE의 남편이다)는 XX개발로부터 이 사건 가등기를 이전받기로 하고, 2009. 12. 14. 이 사건 부동산에 관하여 위 가등기의 이전등기를 마쳤다.

사. 그 후 조DD는 2011. 4. 8. 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 가등기에 기하여 소 유권이전등기(이하 '이 사건 본등기'라 한다)를 마쳤고, 위 가등기 이후에 마쳐졌던 김CC 및 이AA 명의의 각 소유권이전등기와 서부산세무서, 김해세무서, 울산세무서의 각 압류등기가 말소되었다.

아. 김CC는 원고에 대하여 000원 상당의 조세채무를 지고 있었던 반면, 적극재산으로는 김해시 진례면 XX리 000 등의 부동산들에 대한 재산평가액 000원 중 위 부동산들에 설정된 근저당권 등 선순위채권액을 제외한 000원에 불과하여 무자력 상태에 있었고, 상속인인 이AA도 위 부동산들 외에 다른 재산이 없어 위 조세채무를 변제할 자력이 없는 무자력 상태이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제8 내지 17, 20, 21호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2, 6호증, 을 제7호증의 3, 을 제9 내지 12, 14, 15호증, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 청구원인에 관한 판단

구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지된 것, 이하 같다)상 농지를 매수할 수 있는 자의 자격은 매매 당시 기성 농가이거나 매수 당시 농가가 아니더라도 농지를 자경 또는 자영할 목적이 있는 자, 다시 말하면 농가가 되려는 자임을 요하고, 동 법에서 말하는 농가라 함은 자연인에 한하므로, 주식회사와 같은 법인이 농지매매계약을 체결하였다고 하더라도, 구 농지개혁법 시행규칙 제51조 제1항 단서에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 주식회사는 구 농지개혁법 또는 구 농지임대차관리법 (1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지된 것)상 농지매매증명을 발급받을 수가 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없고, 이 경우 농지의 매도인이 그 매매계약에 따라 그 매수인에 대하여 부담하는 소유권이전등기의무는 원시적으로 이행불능이라고 할 것이며, 따라서 이러한 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 농지의 매매계약은 채권계약으로서도 무효이다(대법원 1961. 12. 21. 선고 4294민상213 판결, 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다차1128 판결, 대법원 1994. 10. 25. 선고 94다18232 판결 등 참조).

살피건대, 앞서 인정한 사실에 의하면, 구 농지개혁법의 적용을 받는 이 사건 매매계약은 농지인 이 사건 부동산의 소유권을 취득할 수 없는 XX개발을 매수인으로 한 것으로서 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약에 해당하여 무효이고, 무효인 매매 계약에 기해 마쳐진 이 사건 가등기 및 이전등기, 이 사건 본등기 또한 원인무효의 등기라고 할 것이다(위와 같이 이 사건 부동산이 농지에 해당하여 이 사건 매매계약이 무효라고 보는 이상 원고의 나머지 주장에 대해서는 별도로 판단하지 아니한다).

따라서 원고는 조세채권의 보전을 위하여 무자력인 이AA을 대위하여 피고에게 무효인 이 사건 가등기 및 본등기의 말소를 구할 수 있으므로, 피고는 이AA에게 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 가등기 및 본등기의 각 말소등기절차를 이행할 의무가 있다(피고는 대법원 1991. 7. 9. 선고 91도846 판결, 1991. 12. 13. 선고 91다34219 판결, 1994. 9. 9. 선고 94다20501 판결을 들어 이 사건 매매계약이유효라고 주장하나, 피고가 든 위 판결들은 그 매수인이 자연인에 관한 것이고, 그 사안도 이 사건에 원용될 수 있는 성질의 것이 아니라 할 것이므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다).

나. 피고의 주장에 관한 판단

(1) 피대위채권 부존재 주장

피고는, 이 사건 부동산에 관한 김CC 명의의 소유권이전등기는 소재지관서의 농지매매증명이 없는 상태에서 마쳐진 것으로 무효이고, 또 이에 터잡은 이AA 명의의 소유권이전등기도 무효이므로, 원고가 이AA을 대위할 피대위채권은 존재하지 아니한다고 주장한다.

농지에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 경우에는 농지매매에 관한 소재지관서의 증명이 있었다고 추정되고 또 그 증명에 관한 사항은 직권조사사항이 아니므로 그 증명이 없었다는 사실은 이를 다투는 자에게 그 입증책임이 있다(대법원 1987. 10. 28. 선고 87다카1312 판결).

살피건대, 김CC가 1986. 6. 30. 이 사건 부동산에 관하여 1986. 4. 26. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 인정사실에 의하면 위 소유권이전등기 당시 소재지관서의 농지매매증명이 있었던 것으로 추정되므로, 농지매매증명이 없었다는 사실은 이를 다투는 피고가 입증하여야 하는바, 앞서 본 바와 같이 김CC가 위 소유권이전등기를 할 당시 XX개발의 대표이사라는 사실만으로는 위 추정을 번복하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 소유권이전등기는 적법하게 마쳐진 것으로 추정된다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 점유취득시효 주장

피고는, XX개발이 1983. 5. 23. 박BB으로부터 이 사건 부동산을 매수한 후 20년 이상 소유의 의사로 평온 ・ 공연하게 점유하여 2003. 5. 22. 시효취득하였으므로, 이 사건 가등기도 실체적 권리관계에 부합하는 유효한 등기라고 주장한다.

어떠한 법률행위에 의하여 타인으로부터 부동산을 취득하여 점유하게 된 자가 그 법률행위가 무효임을 안 때에는 일반적으로 그 점유의 시초에 있어 소유의 의사로 점유한 것으로 볼 수 없다(대법원 1993. 7. 16. 선고 92다37871 판결 등 참조).

살피건대, 앞서 인정한 사실에 의하면, XX개발은 이 사건 부동산을 박FF으로부터 매수할 당시에 구 농지개혁법에 따라 위 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 이 사건 매매계약이 무효라는 점을 알고 있었다고 봄이 상당하므로, 설령 XX개발이 위 부동산을 점유하고 있었다 하더라도 이를 소유의 의사로 점유하였다고 볼 수 없다 할 것이어서, 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 피고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.