대한주택보증 주식회사(소송대리인 변호사 곽종석외 1인)

피고 1외 1(소송대리인 변호사 이정우외 1인)

2005. 1. 7.

부산지방법원 2004. 7. 5. 선고 2004가단13331, 2004가단36525 판결

1. 제1심 판결 중 피고 1로 하여금 원고에게 39,160,000원 및 이에 대하여 2001. 9. 28.부터 2004. 2. 17.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 2005. 2. 4.까지는 연 14%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 초과하여 지급할 것을 명한 부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

2. 피고 1의 나머지 항소 및 피고 2의 항소를 각 기각한다.

3. 소송총비용은 피고들이 부담한다.

1. 청구취지

원고에게, 피고 1은 39,160,000원 및 이에 대한 2001. 9. 28.부터 이 사건( 부산지방법원 2004가단13331 ) 소장부본 송달일까지는 연 14%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, 피고 2는 39,160,000원 및 이에 대한 2001. 10. 18.부터 이 사건( 부산지방법원 2004가단36525 ) 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라(이 사건은 피고별로 따로 진행되다가 항소심에 이르러 병합되었다).

2. 항소취지

제1심 판결을 취소하고, 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

1. 기초사실

다음 각 사실은 갑1호증의 1, 2, 3, 갑5호증의 1, 2, 갑6, 7호증, 갑8호증의 1, 2, 3, 갑9호증, 갑10호증의 1, 2, 3, 갑11호증의 1 내지 5, 갑12호증, 갑13호증의 1 내지 7, 갑14, 15, 16호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 주택사업공제조합(1999. 6. 3. 대한주택보증 주식회사로 조직변경이 되었다. 이하 주택사업공제조합 및 대한주택보증 주식회사를 칭할 때에는 모두 ‘원고’라 한다)은 1998. 5. 15. 주식회사 동진주택(이하 ‘동진주택’이라 한다)과 사이에 동진주택이 시공한 남원시 인월면 (상세지번 생략) 지상의 40여 세대 규모의 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 보증금액 41,160,000원, 보증기간 1998. 5. 19.부터 2001. 5. 18.까지, 보증채권자 동진아파트 입주자대표회의로 된 의무하자 보증채무약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)을 체결하였고, 피고들은 이 사건 약정과 관련하여 동진주택이 원고에 대하여 부담하게 될 채무를 연대보증하였다.

나. 동진주택은 1998. 5. 19. 이 사건 아파트에 관하여 사용검사를 받고 1998. 5. 28. 자신의 명의로 소유권보존등기를 마치면서 주식회사 부산은행 등 채권자들에게 근저당권설정등기를 경료해 주었다. 그런데 이 사건 아파트에 대한 분양이 제대로 이루어지지 아니하여 동진주택이 채권자들에 대한 대출금 변제를 제때 이행하지 못하였고, 그에 따라 채권자들이 이 사건 아파트에 관하여 임의경매신청을 하여 그 경매절차에서 이 사건 아파트는 2000. 6.경부터 제3자들에게 각 낙찰되었다.

다. 이 사건 아파트의 입주자들은 2000. 11. 23. 소외 1을 회장(2001. 7월말경 회장이 소외 2로 변경됨)으로 하는 아파트 입주자대표회의(이하 단순히 ‘입주자대표회의’라고 한다)를 구성하였다.

라. 입주자대표회의는 2000. 12. 5. 원고에게 별지 기재 표와 같은 내역으로 각 세대별 누수, 엘리베이터 미작동 및 벽균열 등에 대한 하자보수를 해줄 것을 의뢰하였고, 원고는 2001. 4. 20.부터 2001. 4. 21.까지, 2001. 6. 18.부터 2001. 6. 23.까지 2회에 걸친 현장조사를 마친 후 2001. 6. 26. 하자보수 요구 내역 중 엘리베이터 미작동 부분을 제외한 부분에 대하여 하자보수를 실시하겠다고 하면서 보수 공사를 할 업체를 추천해 주거나 그렇지 아니할 경우 업체 선정에 대한 위임장을 제출하여 줄 것을 바란다는 내용의 협조공문을 보냈다.

마. 입주자대표회의는 원고에게 시공업체 선정 및 견적가 결정 등 하자 보수에 관한 일체의 업무를 위임하였고, 그에 따라 원고는 4개의 업체로부터 하자보수 견적을 받은 결과 최저가 견적업체인 한솔건설 주식회사(이하 ‘한솔건설’이라 한다)를 보수 시공 업체로 선정하였으며, 한솔건설은 2001. 9. 28. 이 사건 아파트에 대한 하자보수 공사를 별지 기재 표와 같은 내역으로 완료한 다음 입주자대표회의로부터 공사비 청구 권한을 위임받아 원고에게 공사비를 청구하여 원고로부터 공사비 39,160,000원을 직접 지급받았다．

바. 이 사건 약정 체결 당시 원고가 하자보수 보증의무를 이행할 경우 동진주택 및 피고들이 부담하게 될 구상금채무에 대하여는 원고가 정하는 연체이율에 의한 과태료를 납부하기로 하였는데, 2001. 9. 28. 이후의 연체이율은 연 14%이다.

2. 구상금채무의 발생여부

가. 원고는 한솔건설로 하여금 이 사건 아파트에 대한 하자 보수 공사를 완료케 함으로써 이 사건 약정상의 보증의무를 이행한 점이 일응 인정되므로 특별한 사정이 없는 한 이 사건 약정상의 연대보증인인 피고들은 원고에게 하자보수 공사비 상당의 구상청구에 응할 의무가 있다 할 것이다.

나. 이에 대해, 피고들은, 원고가 주장하는 이 사건 아파트상의 하자는 이 사건 약정상의 보증대상이 되는 하자가 아니고 설사 보증대상이 된다고 하더라도 보증기간이 이미 경과하였으므로 원고가 이 사건 아파트에 대한 하자 보수를 한 점이 인정된다고 하더라도 동진주택 및 그 연대보증인인 피고들에 대한 관계에서 구상권을 행사할 수 없다고 주장한다.

살피건대, 이 사건 약정 당시 당사자들이 준수하기로 합의(약정서 제15항)한 구 주택건설촉진법, 공동주택관리령 및 공동주택관리규칙 등 하자보수의 범위에 관한 관계법령을 종합하여 보면, 원고가 하자보수를 실시해야 할 의무 있는 하자는 유형별로 정해져 있고 각 하자별로 보증기간이 1년 내지 3년으로 정해져 있는바, 원고가 한솔건설로 하여금 하자 보수를 실시케 한 별지 기재 내역의 하자는 모두 원고가 보수를 해야 할 의무가 있는 하자에 해당하며 또한 모두 3년의 보증기간이 적용되는 것으로 보이며, 한편, 위 보증기간은 제척기간이 아니라 사용검사를 받은 날로부터 하자가 발생한 기간을 의미한다 할 것인데, 이 사건 아파트에 대한 사용검사가 이루어진 1998. 5. 19.부터 3년이 지나기 전에 입주자대표회의에서 원고에게 하자보수를 의뢰하고 그 보수가 실시된 점에 비추어 보았을 때 위 3년의 보증기간 내에 하자가 발생한 것으로 보아야 할 것이므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다.

다. 다음으로, 피고들은, 동진주택이 이 사건 아파트를 준공할 무렵 외환위기사태가 닥쳐 1세대도 분양하지 못하고, 자금난으로 도산하고 말았으며, 그로부터 3년이 경과한 후 관리소홀로 하자가 발생한 상태에서 채권자들의 경매신청에 따라 이 사건 아파트에 관한 경매절차가 개시되었고, 그 경매절차에서 세대당 분양예정가액 9,000만 원의 4분의 1에도 못미치는 2,000만 원 내외의 가격으로 이 사건 아파트의 각 세대가 낙찰되었는바, 이와 같이 동진주택이 이 사건 아파트를 분양한 것이 아니라 동진주택의 의사에 기하지 않고 경매를 통해 각 소유권이전등기가 경료되었고, 나아가 이 사건 아파트의 입주자들은 낙찰자 또는 낙찰자로부터 임차한 사람들인데, 위 낙찰 당시 하자를 반영하여 낙찰가액이 감정가액보다 훨씬 낮게 책정된 점 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 경매로 인한 낙찰자들에 대하여는 원고의 이 사건 약정상의 보증책임이 발생하지 않았다고 보아야 하고, 따라서 피고들은 연대보증인으로서의 책임이 없다는 취지로 주장한다.

살피건대, 주택 하자보증 제도는 주택분양계약자 및 입주자를 보호하고 주택건설을 촉진하여 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 이루려는 공익적 목적으로 구 주택건설촉진법에 의하여 강제적으로 실시되는 제도로서, 경매로 인한 취득의 경우라 하더라도 원고의 보증채무가 소멸된다고 할 수 없고, 비록 피고들이 주장하듯이 이 사건 아파트가 감정가액보다 훨씬 낮은 가액으로 낙찰되었다 하더라도, 원고가 이 사건 약정에 기하여 보증채권자인 입주자대표회의에게 이 사건 아파트의 하자보수에 따른 보증금액을 지급한 이상 이로써 원고의 구상금채권은 성립하는 것이므로, 피고들의 위 주장도 이유 없다.

3. 구상금채무의 범위

가. 피고들은, 입주자대표회의 및 원고는 동진주택으로 하여금 스스로 하자보수를 할 수 있도록 기회를 부여하지 아니한 채 일방적으로 하자보수를 실시하였으므로 원고가 피고들에게 하자보수 비용 전부에 대해 구상금 청구를 하는 것은 신의칙에 반하므로 구상금채무는 합리적인 범위 내에서 제한되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 입주자대표회의 및 원고는 위에서 본 관계법령에 따라 하자보수를 실시한 것으로 보이며 동진주택과 협의를 거치지 아니한 채 하자보수를 실시하였다고 하여 이를 가지고 신의칙 위반이라고 할 수는 없는 것이므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다.

나. 피고 1은, 이 사건 아파트의 하자가 존재하였는지 및 하자보수가 실시되었는지 전혀 알지 못하고 있었는데 하자보수가 실시된 지 한참이 지난 후에 원고가 이 사건 소로써 연체이율에 따른 지연손해금까지 청구하는 것은 허용될 수 없다고 주장하므로 살피건대, 이 사건 약정상의 과태료란 채무불이행에 따른 손해배상의 성질을 갖는다 할 것이므로 명시적 약정이 없더라도 위 피고가 이행지체에 빠진 경우에만 발생한다고 하여야 할 것인데, 원고가 이 사건 소 제기 이전에 위 피고에게 위와 같은 구상금채무가 발생했음을 통지하고 그 이행을 촉구하였다는 점에 관한 아무런 자료가 없는 바, 이 사건 소장이 위 피고에게 송달되기까지는 위 피고가 이행지체에 빠진 것이라고 할 수 없고, 그 때까지는 위 연체이율을 적용할 수 없다고 봄이 상당하므로 위 피고의 위 주장은 이유 있다.

다. 따라서, 원고에게, 피고 1은 하자보수비로 지급된 39,160,000원 및 이에 대하여 그 지급일인 2001. 9. 28.부터 이 사건( 부산지방법원 2004가단13331 ) 소장부본 송달일인 2004. 2. 17.까지는 민법 소정의 연 5%의, 그 다음 날부터 위 피고가 의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결선고일인 2005. 2. 4.까지는 약정연체이율인 연 14%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을, 피고 2는 39,160,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 2001. 10. 18.부터 이 사건( 부산지방법원 2004가단36525 ) 소장부본 송달일인 2004. 4. 7.까지는 민법 소정의 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이다.

4. 결 론

그렇다면, 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분은 정당하므로 이 부분에 대한 피고 2의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하고, 피고 1에 대한 부분은 일부 부당하므로 제1심 판결 중 위 피고로 하여금 원고에게 위 인정금액을 초과하여 지급할 것을 명한 위 피고의 패소부분을 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하고 위 피고의 나머지 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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