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판시사항
[1] 제1종 미관지구 및 도시설계구역에 위치한 당해 택지가 관계 법령에 의하여 사실상 건축이 불가능한 나대지에 해당하지 않는다고 한 사례
[2] 건축허가 제한조치를 이유로 이용·개발의무기간을 연장하는 경우, 그 연장 기간
[3] 택지소유상한에관한법률시행령 제26조 소정의 '사용계획서에 따라 이용·개발하는 택지'에 해당하기 위한 요건
판결요지
[1] 공동주택 건축시의 소음도 규제에 관한 주택건설기준등에관한규정 제6조의 규정은 등록된 주택건설사업자 등의 사업주체가 주택건설사업계획승인을 얻어 건설하는 공동주택의 경우에만 적용되는 것이고(주택건설기준등에관한규정 제3조), 주택건설촉진법 제33조 제1항과 같은법시행령 제32조 제1항에 의하면 주택건설사업계획승인을 얻어 건설하여야 하는 공동주택은 20세대 이상의 주택이어서 19세대 이하의 아파트를 건축하는 경우에는 위 소음도 규제를 받지 아니하므로, 제1종 미관지구 및 도시설계구역에 위치한 당해 택지에 19세대 이하이고 10층 이상인 아파트를 건축하는 것은 주택건설기준등에관한규정 및 도시설계의 내용에 의하여 금지되지 아니한다고 할 것이고, 따라서 당해 택지가 건축법·도시계획법 등 관계 법령에 의하여 모든 주택의 건축이 전면적으로 금지되는 나대지라거나 사실상 건축이 불가능한 나대지에 해당한다고 할 수 없어 택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제3호의 규정에 의하여 부담금 부과 대상에서 제외되지 아니한다고 한 사례.
[2] 택지의 소유자가 사용계획서의 내용(허가받은 내용)에 따라 택지를 이용·개발하기 위하여 이용·개발의무기간 내에 건축허가신청 또는 구체적 건축준비행위에 착수하였으나 건축허가의 제한으로 말미암아 건축을 할 수 없게 됨으로써 택지소유상한에관한법률시행령 제21조의2 규정을 적용 또는 유추적용하여 이용·개발의무기간을 연장하는 경우에 그 연장되는 기간은 건축허가 신청일 또는 건축준비행위 착수일부터 건축허가 제한기간 만료일까지의 기간이라 할 것이고, 건축허가신청 반려일 이후의 건축허가 제한기간만이 연장된다거나 건축허가 신청일 또는 건축준비행위 착수일 이전의 건축제한기간까지도 연장된다고 할 수 없다.
[3] 제1종 미관지구 및 도시설계구역에 위치한 당해 택지가 택지소유상한에관한법률시행령 제26조 제1항 제5호 소정의 '사용계획서에 따라 이용·개발하는 택지'에 해당하여 부담금 부과 대상에서 제외되려면 당해 부과기간 동안 주택 이외의 건축물의 건축에 착공하여 정상적으로 건축을 계속하고 있었어야만 한다.
원고,상고인
원고 (소송대리인 변호사 임채홍)
피고,피상고인
영등포구청장
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고가 택지소유상한에관한법률(이하 '법'이라 한다)의 시행 이전에 취득하여 가구별 소유상한을 초과하여 소유 중인 원심 판시 2필지 나대지(이하 '이 사건 택지'라 한다)가 제1종 미관지구 및 테헤란로 도시설계구역에 위치한 토지들로서 건축법 제45조 제2항의 위임에 의한 강남구건축조례 제28조 및 도시설계의 내용에 따라 단독주택·기숙사 등 일정한 용도의 건축물 및 10층 미만의 건축물의 건축이 금지되고 또한 인접 2필지 토지와 공동개발하도록 규제가 가해지고 있는 사실을 인정한 다음, 이와 같은 규제로 인하여 단독주택과 일부 공동주택(4층 이하의 주택인 연립주택·다세대주택)의 건축이 금지되기는 하지만 10층 이상의 공동주택(아파트)의 건축은 금지되지 아니하고, 이 사건 택지의 소음도 65㏈ 이상이라고 볼 증거가 없을 뿐 아니라 가사 65㏈ 이상이라고 하더라도 주택건설기준등에관한규정 제9조의 규정에 의하여 도로 등 소음발생시설로부터 수평거리 50ｍ 이상 떨어진 곳에 아파트를 배치하거나 방음벽·수림대 등의 방음시설을 설치함으로써 그 소음도를 65㏈ 미만으로 낮추기만 하면 아파트를 건축할 수 있는데, 강남구건축조례 제30조와 제34조 및 도시설계의 내용에 의하더라도 이와 같은 아파트의 후퇴 배치 및 방음시설의 설치가 불가능하다고 볼 수 없으며, 공동개발의 규제가 가해지고 있더라도 도시설계기준에 적합한 경우에는 인근 토지 소유자와의 협의나 매매·교환 등에 의하여 공동 또는 단독개발이 가능하므로, 이 사건 택지는 건축법·도시계획법 등 관계 법령에 의하여 모든 주택의 건축이 전면적으로 금지된 나대지라거나 사실상 건축이 불가능한 나대지라고 할 수 없어 법 제20조 제1항 제3호의 규정에 의하여 부담금 부과 대상에서 제외되지 아니한다고 판단하였다.
그러나 원심이 배척한 증거들에 의하면, 이 사건 택지는 강남 전철역에 인접한 토지들로서 서울특별시 보건환경연구원이 측정한 강남 전철역 부근의 1989.부터 1993.까지의 소음도가 모두 65㏈을 초과하고 있고(기록 132149면), 사기업체인 (주)청명기연환경이 1996. 4. 6. 시간대를 달리하여 3번 측정한 이 사건 택지의 소음도 역시 65㏈을 초과하고 있음(기록 91면)을 알 수 있고, 그러하다면 이 사건 부과기간(1993. 6. 2.부터 1994. 6. 1.까지) 동안의 이 사건 택지의 소음도가 65㏈을 초과하고 있음을 충분히 인정할 수 있다 할 것인데도, 원심이 합리적인 이유 없이 위 증거들을 배척하고 이 사건 택지의 부과기간 동안의 소음도가 65㏈을 초과하고 있음을 인정할 수 없다고 판단하고 말았으니 거기에는 채증법칙 위반 또는 심리미진의 잘못이 있고, 또한 강남구건축조례 제30조, 제34조와 도시설계의 각 내용 및 미관지구·도시설계구역 지정의 각 목적을 종합하여 보면 위 강남구건축조례의 규정들 때문에 이 사건 택지에는 주택건설기준등에관한규정 제6조 제1항 소정의 방음시설(방음벽·수림대 등)을 설치할 수 없고, 또한 도시설계로 정해진 건축지정선에 건축물의 주벽면 등이 1/2 또는 1/4 이상 접하도록 하고 있는 도시설계의 내용 때문에 도로로부터 50ｍ 후퇴하여 건축을 할 수도 없다고 보아야 할 것인데도, 원심이 이와 같은 아파트의 건축선 후퇴 또는 방음시설의 설치가 가능하다고 판단하고 말았으니 거기에는 미관지구·도시설계구역 내에 공동주택을 건축하는 경우에 있어서의 소음도 규제에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다고 할 것이다.
그런데 공동주택 건축시의 소음도 규제에 관한 주택건설기준등에관한규정 제6조의 규정은 등록된 주택건설사업자 등의 사업주체가 주택건설사업계획승인을 얻어 건설하는 공동주택의 경우에만 적용되는 것이고(주택건설기준등에관한규정 제3조), 주택건설촉진법 제33조 제1항과 같은법시행령 제32조 제1항에 의하면 주택건설사업계획승인을 얻어 건설하여야 하는 공동주택은 20세대 이상의 주택이어서 19세대 이하의 아파트를 건축하는 경우에는 위 소음도 규제를 받지 아니하므로, 이 사건 택지에 19세대 이하이고 10층 이상인 아파트를 건축하는 것은 주택건설기준등에관한규정 및 도시설계의 내용에 의하여 금지되지 아니한다고 할 것이고, 따라서 이 사건 택지가 건축법·도시계획법 등 관계 법령에 의하여 모든 주택의 건축이 전면적으로 금지되는 나대지라거나 사실상 건축이 불가능한 나대지에 해당한다고 할 수 없어 법 제20조 제1항 제3호의 규정에 의하여 부담금 부과 대상에서 제외되지 아니한다 .
결국 원심이 이 사건 택지의 소음도 인정 및 방음시설의 설치 등을 통한 소음도 경감 여부에 관한 판단에 있어서 위에서 본 바와 같은 잘못을 범하였지만, 이 사건 택지가 모든 주택의 건축이 전면적으로 금지된 나대지라거나 사실상 건축이 불가능한 나대지에 해당하지 아니하여 법 제20조 제1항 제3호의 규정에 의하여 부담금 부과 대상에서 제외되지 아니한다고 본 결론은 정당하므로, 거기에 상고이유로 지적하는 바와 같은 채증법칙 위반, 심리미진, 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고가 이 사건 택지(기존 택지)에 관하여 1992. 3. 26. 건축허가신청을 하였으나 1990. 5. 15.부터 계속되어 온 건축허가제한을 이유로 1992. 3. 28. 건축허가신청이 반려되었고 1992. 12. 31. 위 건축허가제한이 해제된 사실을 인정하고 나서, 이 사건 택지의 이용·개발의무기간(1990. 3. 2.부터 1992. 3. 1.까지)이 건축허가신청 반려일 이후의 건축허가 제한기간 만큼만 연장되고 이 사건 택지초과소유부담금(이하 '부담금'이라 한다) 부과기간(1993. 6. 2.1994. 6. 1.)이 그 연장된 이용·개발의무기간이 종료된 이후임이 계산상 명백하므로, 이 사건 택지가 이 사건 부과기간 동안 이용·개발의무기간 내에 있는 택지에 해당하지 아니하여 법 제20조 제1항 제1호의 규정에 의하여 부담금 부과 대상에서 제외되지 아니한다고 판단하였다.
그러나 택지의 소유자가 사용계획서의 내용(허가받은 내용)에 따라 택지를 이용·개발하기 위하여 이용·개발의무기간 내에 건축허가신청 또는 구체적 건축준비행위에 착수하였으나 건축허가의 제한으로 말미암아 건축을 할 수 없게 됨으로써 법시행령 제21조의2 규정을 적용 또는 유추적용하여 이용·개발의무기간을 연장하는 경우에 그 연장되는 기간은 건축허가 신청일 또는 건축준비행위 착수일부터 건축허가 제한기간 만료일까지의 기간이라 할 것이고 (대법원 1996. 6. 28. 선고 96누1894 판결, 1997. 6. 27. 선고 97누4937 판결, 1998. 2. 24. 선고 97누18226 판결 등 참조), 건축허가신청 반려일 이후의 건축허가 제한기간만이 연장된다거나 건축허가 신청일 또는 건축준비행위 착수일 이전의 건축제한기간까지도 연장된다고 할 수 없다 .
그런데 기록(239, 243면)에 의하면, 원고가 1990. 5. 31. 이 사건 택지에 지하 5층·지상 15층의 점포·사무실을 건축하는 내용의 사용계획서를 제출하고 그 사용계획서의 내용에 따라 이 사건 택지에 건축을 하기 위하여 위 건축허가신청 이전인 1991. 9. 28. 이미 건축설계를 의뢰하는 등 구체적 건축준비행위에 착수하였음을 알 수 있으므로, 이 사건 택지의 이용·개발의무기간은 위 건축준비행위 착수일 이후의 건축허가 제한기간(1991. 9. 28.부터 1992. 12. 31.까지 1년 3개월 3일)만큼 연장되어 그 연장된 총 이용·개발의무기간이 1990. 3. 2.부터 1993. 6. 4.까지(2년＋1년 3개월 3일＝3년 3개월 3일)로 되고, 따라서 이 사건 부과기간(1993. 6. 2.부터 1994. 6. 1.까지) 중 3일간(1993. 6. 2.부터 1993. 6. 4.)은 이 사건 택지가 연장된 이용·개발의무기간 내에 있는 택지에 해당하여 법 제20조 제1항 제1호의 규정에 의하여 부담금 부과 대상에서 제외된다고 할 것인데도, 원심이 건축허가신청 반려일 이후의 건축허가 제한기간만이 연장된다고 보아 이 사건 택지가 이 사건 부과기간 동안 이용·개발의무기간 내에 있지 아니한다고 판단하고 말았으니, 거기에는 이용·개발의무기간의 연장에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 기록(13면)에 의하면, 원고가 이 사건 부과기간 동안 이 사건 택지를 사용계획서에 따라 이용·개발하고 있으므로 이 사건 택지가 부담금 부과 대상에서 제외된다고 주장하였으나 원심이 위 주장에 대한 판단을 하지 아니하였음을 알 수 있다. 그러나 이 사건 택지가 법시행령 제26조 제1항 제5호 소정의 '사용계획서에 따라 이용·개발하는 택지'에 해당하여 부담금 부과 대상에서 제외되려면 원고가 이 사건 부과기간 동안 주택 이외의 건축물의 건축에 착공하여 정상적으로 건축을 계속하고 있었어야만 할 것 인데, 기록(257, 263면)에 의하면 원고가 건축허가제한이 해제된 이후 1993. 8. 4. 지하 6층·지상 18층의 업무시설·근린생활시설을 건축하는 내용의 건축허가를 받아 이 사건 부과기간이 경과한 이후인 1994. 10. 12.에야 그 건축공사에 착공하였음을 알 수 있으므로, 이 사건 택지가 이 사건 부과기간 동안 사용계획서에 따라 이용·개발하는 택지에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 원심이 위와 같은 판단유탈의 잘못은 판결의 결과에는 아무런 영향이 없다. 이 점에 관한 상고이유는 그 이유가 없다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.