조심2015중3373외 (2015.11.25)

이 사건 토지의 양도(현물출자) 및 취득시기, 양도 및 취득가액의 적정여부

양도차익 산정에 있어 원어민이나 원고들에게 대하여 인정되거나 적용된 취득가액 또는 그에 관한 기준이 다르다는 사정만으로 원고들을 원어민과 똑같이 적용할 수 없음

소득세법 제96조양도가액소득세법 제98조양도또는취득의시기

인천지방법원-2016-구합-51546 (2017.02.03)

김OO 외

OOO세무서장

2017.01.20.

2017.02.16.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고가 원고들에 대하여 한 2015. 12. 30. 처분내역 '경정된 양도소득세액란 기재 각 금액의 양도소득세부과처분경정처분을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

가. AA광역시장은 2015년 3월경부터 같은 해 7월경까지 AA 송○,독○,척○,고○ 어촌계원 등 원어민에게 생활대책 용지(1인당 약 165㎡)를 10년간 장기할부매매로 특별공급하면서, 특약사항으로 대금 완납 전 1회에 한하여 매수인의 명의를 변경할 수 있도록 하였다.

나. 원고들은 위와 같은 특약사항에 따라 2005년 9월경부터 2006년 12월경까지 원어민들로부터 이들에게 공급되었던 각 생활대책 용지에 관한 권리의무를 승계 받고 그 소유권이전등기를 마쳤다(이하 원고별로 각 권리의무 승계 및 소유권이전등기가가 이루어진 각 생활대책 용지를 편의상 '이 사건 토지'라고 한다).

다. 피고는 원고들이 2007년경 각자 자신이 속한 각 공동건축조합에 자기 소유 토지를 현물출자하였다고 보고 2015.5.1.부터 2015.5.18.까지 원고들에 대하여 2007년 귀속 양도소득세를 각 결정,고지하였다.

라. 원고들은 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였는데, 조세심판원은 2015.11.25. 이 사건 토지의 양도차익을 산정함에 있어서 '취득시기는 이 사건 토지의 소유권이전등기접수일로 하고, 취득가액은 원고별로 이 사건 토지의 취득시기 등 구체적인 거래내역을 확인하여 소득세법 제96조, 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따른 실지거래가액, 매매사례가액 및 감정가액 등을 재조사한 후 이를 순차적으로 적용하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 각 경정하라'는 내용의 일부인용결정을 하였다.

마. 이에 따라 피고는 2015.12.30. 원고들에 대하여 2007년 귀속 양도소득세를 감액경정결정,고지하였다(이하 다.항 양도소득세 부과처분 중 위와 같이 감액경정되고 남은 부분을 '이 사건 부과처분'이라 한다).

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들 주장의 요지

1) 원고들은 2005년 9월 내지 2006년 12월경 이 사건 토지를 현물출자하였으므로 이 사건 부과처분은 7년의 부과제척기간이 지나서 이루어진 처분으로서 위법하다.

2) 원고들은 이 사건 토지를 취득함과 동시에 현물출자를 통한 양도를 하였거나 취득 후 몇 개월을 소유하다가 양도한 것이어서 양도차익이 발생하지 않거나 양도차익을 산출할 수 없을 정도로 미미한 정도이다. 게다가 원고들은 AA광역시가 원어민에게 단 1회의 명의변경 기회를 허용함에 따라 원어민으로부터 권리의무 및 법적 지위를 포괄적으로 승계하였으므로 원어민과 동일한 취득가액과 양도가액을 적용하여야 함에도 차별하여 양도소득세를 부과하는 것은 위법하다.

나. 부과제척기간 도과 주장에 관한 판단

1) 인정사실

가) BBB디플래닝 주식회사(이하 'BBB디플래닝'이라 한다)는 2005년부터 2006년까지 원고들을 포함하여 이 사건 토지의 지주들 개개인을 상대로 지주공동사업약정(이하 '1차 사업약정'이라 한다)을 체결하는 방법으로 지주들이 보유한 토지들을 확보하고, 그에 따른 원고들은 같은 기간 CC자산신탁 주식회사 등과 사이에 이 사건 토지에 관한 부동산담보신탁계약(이하 '이 사건 부동산담보신탁계약'이라 한다)을 체결한 후 이 사건 토지의 소유권을 CC자산신탁 주식회사 등 앞으로 신탁하였다. 한편 BBB디플레닝뿐만 아니라 주식회사 DD아이씨, 주식회사 EE엔빌, FF택 주식회사 역시 시행대행사로 원고들 외에 이 사건 토지와 같은 원어민 생활대책 용지의 지주들 개개인을 상대로 지주공동사업약정을 체결하였다.

나) 원고들은 2007년경 BBB디플래닝(시행대행사), 주식회사 GG건설(시공사)과 사이에 새로운 지주공동사업약정(이하 '2차 사업약정'이라 한다)을 각 체결하였고, 2007년 8월경 이 사건 부동산담보신탁계약이 해지되어 이 사건 토지에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 원고들 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 그와 동시에 BBB디플래닝(시행대행사), 주식회사 GG건설(시공사), CC자산신탁 주식회사(수탁자) 사이에 이 사건 토지에 관한 부동산관리신탁계약(이하 '이 사건 부동산관리신탁계약'이라 한다)이 체결되어 이 사건 토지의 소유권을 CC자산신탁 주식회사 앞으로 신탁하였다.

다) 피고는 '2007년경 이 사건 토지에 관한 부동산관리신탁계약의 체결로 원고들의 현물출자가 이루어졌다'고 보아 이 사건 처분을 하였다.

2) 판단

가) 조합에 대한 자산의 현물출자는 자산의 유상이전으로서 양도소득세의 과세원인인 양도에 해당하고, 그 양도시기는 조합에 현물출자를 이행한 때이다(대법원 2002.4.23.선고 2000두5852판결 참조). 민법상의 조합계약은 2인 이상이 상호 출자하여 공동으로 사업을 경영할 것을 약정하는 계약으로서 특정한 사업을 공동 경영하는 약정에 한하여 이를 조합계약이라 할 수 있고, 공동의 목적달성이라는 정도만으로는 조합의 성립요건을 갖추지 못하였다고 할 것이다(대법원2004.4.9.선고 2003다60778판결 등 참조).

나) 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고들이 2007년 8월경 이 사건 부동산관리신탁계약을 체결한 때에 공동건축조합에 이 사건 토지를 양도하여 현물출자의무를 이행하였다고 볼 수 있으므로, 이 사건 부과처분은 2007년 귀속 양도소득세의 과세표준 확정신고기간 만료일 다음날인 2008. 6. 1.부터 부과제척기간인 7년 이내에 이루어진 것으로서 위법하다고 볼 수 없다.

① 2005년부터 2006년까지 체결되었던 이 사건 부동산담보신탁계약은 원고들과 신탁회사가 계약의 당사자로서 신탁의 목적이 신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자(원고들)가 부담하는 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자(신탁회사)가 신탁부동산을 보전,관리하고 채무불이행시 환가,정산하려는 데에 있고, 신탁의 원본을 신탁부동산(토지) 등으로 정하였으며, 우선수익자의 수익권에 관하여 여신거래로 발생하여 증감변동된 우선수익자의 대출원금 및 이자를 그 범위로 정하였으나 신축될 건물에 대해서는 전혀 정함이 없다. 또한 원고들과 시행대행사인 BBB디플래닝은 이 사건 부동산담보신탁계약이 체결되기에 앞서 1차 사업약정을 체결하면서 원고들이 받은 대출금으로 토지대금 잔급을 지급하고 나머지 돈으로 토지 취득에 관련된 비용을 지불하기로 하는 취지의 약정을 하였다.

반면에 2007년 8월경 체결된 이 사건 부동산관리신탁계약은 원고들, 시행대행사, 신탁회사는 물론 시공사까지 계약의 당사자가 된 것이고 신탁의 목적도 전체 사업부지에 건물을 건설하고 토지와 건물을 신탁재산으로 하여 이를 분양하려는 데에 있으며, 신탁의 원본을 신탁부동산과 신탁부동산 분양대금 등으로 정하였고, 우선수익권에 관하여도 신탁재산(토지 및 지상에 신축될 건물) 및 그 운용수입에서 사업에 따른 제비용과 신탁보수를 차감한 신탁수익을 한도로 한다고 정하고 있으며, 신축될 건물의 표시 및 그에 대한 하자담보책임 등에 대하여 정하고 있기도 하다.

이와 같은 각 신탁계약의 내용에 비추어 보면, 2005년부터 2006년까지 체결되었던 이 사건 부동산담보신탁계약은 원고들이 원어민으로부터의 매수에 따라 향후 부담하여야 할 토지대금을 대출을 통하여 조달하고자 하는 의사 하에 원고들의 이 사건 토지 출자의무의 이행을 확보하고 이를 향후 발생할 대출원리금채권을 위하여 신탁부동산으로 관리하는 정도의 내용에 불과하고 대출 금융기관이나 시공사의 확정은 물론 이들의 참여 없이 이루어진 것이어서, 이로써 이 사건 토지 위에 건물을 신축하여 분양하는 특정 사업을 공동 경영하는 약정에까지 이르렀다거나 이러한 신축 분양 사업을 공동으로 경영하기 위한 조합관계가 성립 내지 구체화되었다고 볼 수는 없다.

② ㉠ 2005년부터 2006년까지 1차 사업약정과 이 사건 부동산담보신탁계약이 체결되었음에도 이후 신축 분양 사업의 진행에 수반되는 후속절차가 전혀 진행되지 아니하였고, ㉡ 원고들은 2007년경 시행대행사인 BBB디플래닝뿐만 아니라 1차 사업약정에서 당사자로 되어 있지 않던 시공사 GG건설을 당사자로 하여 지주공동사업약정인 2차 사업약정을 다시 체결하였으며, ㉢ 그 후 얼마 후인 2007년 8월경 원고들은 시행대행사인 BBB디플래닝과 종전 이 사건 부동산담보신탁계약에서는 당사자로 되어 있지 않았던 시공사 주식회사 GG건설을 당사자로 하여 이 사건 부동산관리신탁계약을 체결하였고, 이와 함께 당시 사업시행사 BBB디플래닝, 시공사 주식회사 GG건설, 수탁자 CC자산관리신탁 주식회사, 대출 금융기관인 주식회사 HH은행 사이에 수탁관리형 토지신탁 사업약정이 체결되었으며, 이 사건 토지에 관하여 이 사건 부동산담보신탁계약에 따라 경료되어 있던 신탁등기가 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 말소되고 이 사건 부동산관리신탁계약에 따른 신탁등기가 다시 경료되었으므로, 2005년부터 2006년까지 체결되었던 1차 사업약정이나 이를 전제로 이루어진 이 사건 부동산담보신탁계약은 2007년경 이루어진 2차 사업약정 등에 의하여 효력이 상실되었던 것으로 볼 수 있다.

한편, 원고들이 속한 4개의 공동건축조합은 ○○ ○○구 ○○동 20-○○ 토지에 관한 조합들로서 각 개업일은 2007.5.1.이고, 시행대행사인 BBB디플래닝, 시공사인 주식회사 GG건설, 수탁자인 CC자산신탁 주식회사, 대출 금융기관 주식회사 HH은행 모두가 당사자가 되어 '수탁관리형 토지신탁 사업약정'이 체결된 것은 2007년 8월경이며, 시공사인 주식회사 GG건설은 2007년 12월 송○○○○○○○아파트 분양공고를 하고 2011년 1월 준공하였으므로, 원고들이 속한 공동건축조합에 의한 실질적인 아파트 신축사업 진행은 2차 사업약정이 체결된 2007년 이후에 이루어졌다고 봄이 상당하다.

위에서 본 바와 같이 2007년 체결된 2차 사업약정, 이에 따라 그 얼마 후인 2007년 8월경 체결된 이 사건 부동산관리신탁계약 및 수탁관리형 토지신탁 사업약정의 당사자와 내용, 그에 따른 '2005년부터 2006년까지 1차 사업약정 및 이 사건 부동산담보신탁계약에 의하여 경료되어 있던 신탁등기'말소와 새로운 신탁등기 경료 상황, 원고들이 속한 각 공동건축조합의 개업일, 토지신탁 사업약정 체결시기 및 실제 신축공사시기 등을 종합하여 보면, 2007년 체결된 2차 사업약정을 통하여 이 사건 토지상의 신축 분양 사업을 위한 실질적인 공동 경영 약정이나 어느 정도 구체화된 조합관계가 성립되었고, 원고들은 그에 기하여 그 얼마 후인 2007년 8월경 체결된 이 사건 부동산관리신탁계약에 의하여 이 사건 토지를 현물출자하였다고 봄이 상당하다.

다. 취득가액 산정의 위법 주장에 관한 판단

앞서 살펴본 바와 같이 원고들이 2007년 8월경 실제 이 사건 토지를 현물출자하였다고 보아야 하므로, 원고들이 원어민으로부터 이 사건 토지를 취득함(2005년 9월경부터 2006년 12월경까지)과 동시에 현물출자를 통한 양도를 하였거나 취득 후 불과 몇 개월만에 양도함으로써 양도차익이 발생하지 않거나 미미한 정도라고는 볼 수 없다.

나아가 갑 제43호의 2의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 원ㅓ민 조합원들의 이 사건 토지 취득가액을 조세심판원에서 결정한 감정가액 평균액인 597,580,000원으로 산정하고 원어민 조합원들에 대하여는 오히려 양도차손이 발생하여(양도가액 520,572,000원-취득가액597,580,000원=양도차손77,008,000원)양도소득세 부과처분의 실익이 없다고 보아 납세고지를 하지 아니한 사실이 인정되기는 한다.

그러나 원어민들에 대한 생활대책 용지 공급에 있어 1회에 한한 매수인 명의 변경의 권리가 부여되는 것으로 하였고, 원고들이 그러한 원어민들로부터 권리의무를 승계하기로 하는 계약을 체결하였다고 하더라도, 그 계약에 따라 원고들에게 승계되는 것은 목적물인 이 사건 토지 자체에 관한 권리의무일 뿐 이를 양도한 원어민의 지위 자체나 원어민에게 부여한 것이어서 이들에게 귀속된 것을 전제하고 있는 매수인 명의 변경 권리로 인한 혜택까지도 승계하는 것이라고 할 수는 없으므로, 결국 양도차익을 계산함에 있어서는 구 소득세법(2007.12.31.법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제96조, 114조 구 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제176조의2에 따라 개별적으로 정함이 상당하고, ○○광역시로부터 생활대책 용지를 직접 공급받은 원어민의 취득시기와 취득가액이 이들로부터 그 권리를 양수한 원고들의 취득시기와 취득가액과 동일하다고 할 수도 없다.

따라서 원고들이 주장하는 바와 같이 양도차익 산정에 있어 원어민이나 원고들에 대하여 인정되거나 적용된 취득가액 또는 그에 관한 기준이 다르다는 사정만으로 이 사건 부과처분의 기초가 되는 양도차익의 산정에 어떠한 잘못이 있다고 할 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.