조심2010부2856 (2010.11.29)

부동산의 처분권을 취득한 후 미등기 상태에서 매도하였음

원고는 자신의 계산과 위험부담 하에 부동산에 관한 거래의 전 과정을 주도하는 등 부동산의 처분권을 취득한 후 미등기 상태에서 부동산을 매도한 것이어서 이는 양도소득세의 부과대상이 되는 미등기양도에 해당함

2010구합3415 양도소득세등부과처분취소

한XX

OO세무서장

2011. 7. 13.

2011. 8. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2010. 8. 10. 원고에 대하여 한 2001년 귀속 양도소득세부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 울산 XX구 XX동 0000-00 대지 1,094㎡ 및 그 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 기숙사 및 공동주택(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 2000. 12. 14. 조주 식 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다가 2001. 9. 10.에 같은 달 4. 매매를 원인으로 김AA 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다. 그리고 조BB을 매도인으로, 김AA을 매수인으로 하여 이 사건 부동산을 매도하는 내용의 매매계약서가 작성되어 있는데 그 중 작성일자가 2001. 8. 14.자로 된 매매계약서(을 제4호증)는 그 매매대금이 9억 7천 만 원으로 기재되어 있고, 작성일자가 2001. 9. 4.자로 된 매매계약서(갑 제5호증=을 제5호증)에는 그 매매대금이 4억 5천만 원으로 기재되어 있다.

나. 피고는, 원고가 이 사건 부동산을 조BB으로부터 4억 5천만 원에 매수하여 김AA에게 9억 7천만 원에 미등기 전매한 것으로 보고, 2010. 8. 10. 원고에 대하여 2001 년 귀속 양도소득세 866,772,710원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다

다. 원고는 2010. 8. 25. 이에 불복하여 조세심판원에 조세심판청구를 하였으나, 2010. 11. 29. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5, 7호증(가지번호 포함), 을 제4, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 조BB으로부터 이 사건 부동산을 매수한 바 없다. 단지 원고는 그로부터 이 사건 부동산을 매도하여 달라는 부탁을 받고 이에 따라 김AA에게 이 사건 부동산을 매도하는 일을 처리하였을 뿐이며, 그 과정에서 원고가 김AA으로부터 그 매매대금으로 9억 7천만 원을 지급받은 후 조BB에게는 4억 5천만 원만 지급하였지만, 이는 위 부탁시 그 매매대금이 4억 5천만 원을 넘을 경우 그 초과금액을 컨설팅 비용 등으로 지급받기로 약정하였기에 이에 따른 것이거나, 그렇지 않으면 조BB에게 김AA에 대한 매매대금이 4억 5천만 원인 것처럼 속여 그 차액을 착복한 것에 불과하다.

2) 가사 원고가 조BB으로부터 이 사건 부동산을 4억 5천만 원에 매수하였다 하더라도, 원고가 그 매매대금을 지급하지 않아 아직 이 사건 부동산을 취득하지 못한 상태에서 김AA이 이 사건 부동산을 매수하여 그 매매대금을 지급하였으므로, 이 사건 부동산의 소유권은 조BB에게서 김AA에게로 직접 이전한 것이지, 원고가 조BB에게서 취득하여 김AA에게 이전한 것이라고 할 수 없다.

3) 따라서 원고는 조BB으로부터 이 사건 부동산을 4억 5천만 원에 취득한 후 미등기상태에서 김AA에게 이 사건 부동산을 9억 7천만 원에 전매한 것이 아니기에, 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 구 소득세법(2001. 12. 31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것) 제104조 제3항에 의하면, 양도소득세의 과세대상이 되는 미등기 양도는 제94조 제1항 제1호(토지 또는 건물) 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.

그리고 이와 같은 미등기 양도에 해당한다눈 사실은 과세요건에 관한 사항으로서 원칙적으로 과세관청인 피고가 그 증명책임을 지는 것이지만, 양도인과 양수인 사이의 매매에 관여하여 이득을 얻은 행위가 그 양도 목적물을 취득하여 이루어진 미등기 양도인지 아니면 양도를 알선한 중개 등에 그치는지를 판단할 때에는, 거래의 경위, 당사자들의 의사, 계약서의 내용, 대금의 변제 등 이행 과정, 거래 후의 정황 등의 객관적 인 사정에 비추어 그 행위자가 독립된 거래 당사자로서 권리와 의무를 가지는지, 그의 명의로 양도 목적물을 임의로 처분할 권한을 가지는지, 그리고 양도 목적물의 가액 변 동 등에 관한 위험을 인수한 것으로 볼 수 있는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두12019 판결의 원심판결인 서울고등법원 2010. 5. 18. 선고 2009누21378 판결 등 참조).

2) 판단

위 인정사실과 갑 제1 내지 7호증, 을 제1 내지 11호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고가 김AA과의 이 사건 부동산 매매거래의 전 과정을 주관한 반면, 조BB은 김AA을 만난 적이 없고 이 사건 부동산이 누구에게 얼마에 매도되는지를 전혀 몰랐던 점(과세예고통지서를 받고서야 알게 되었다), ② 이 사건 부동산을 매수한 김AA은 그 매매대금 9억 7천만 원을 조BB이 아닌 원고에게 지급한 점, ③ 그 과정에서 김AA은 그 매매대금 중 제때 지급하지 못한 5천만 원과 관련하여 2001. 9. 10 원고에게 차용금 5천만 원, 변제기일 2002. 3. 30.로 기재된 차용증을 작성하여 준 바 있었고, 김AA이 이를 제대로 이행하지 않자 원고가 이 사건 부동산을 가압류하기도 하였던 점, ④ 원고는 조BB에게 이 사건 부동산의 처분대금으로 그 이상도 그 이하도 아닌 4억 5천만 원만큼을 지급하기로 하였고 이에 따라 조BB에게 매매대금이 4억 5천만 원으로 된 매매계약서를 교부하고 4억 5천만 원만을 지급한 점, ⑤ 조BB은 이 사건 부동산이 9억 7천만 원에 거래된 사실을 알고도 원고를 상대로 어떠한 민 ・ 형사상의 조치를 취하지 않은 점, ⑥ 조BB이 받은 4억 5천만 원보다 훨씬 많은 5억 2천만 원을 컨설팅 비용 등으로 지급받았다는 것은 거래규모에 비추어 상거래 관행이나 사회통념상 납득할 수 없는 점, ⑦ 가사 컨설팅 비용 등의 사례비라 하더라도 매매대금에는 포함하고 별도로 수수료를 지급받아야 했으나 조BB은 매매대금액 자체가 4억 5천만 원이라고 알고 있었던 점, ⑧ 이 사건 부동산과 울산 XX구 XX동 0000-0 토지 및 그 지상 건물은 □□건설 주식회사 소유였는데, □□건설 주식회사는 2000. 12. 14.경 이 사건 토지는 조BB에게 매각하는 한편 위 0000-0 토지 및 그 지상 건물은 △△종합건설 주식회사(이하 '△△종합건설'이라 한다)에게 매도하였는바, 원고는 그 당시 △△종합건설의 20% 지분의 소유자이었고 또 김AA이 위 매매대금의 중도금을 지급하면서 교부받은 2001. 9. 1.자 영수증에 대리 수령자로 기재 되어 있는 '한CC'는 2000. 8. 28.부터 2002. 1. 19.까지 △△종합건설의 이사로 등재되어 있었던 점, ⑨ 원고가 부동산중개업자격증을 소지하였다거나 중개 보조원으로 근무하였는지 여부는 확인되지 않고 있고, 2001. 8. 14.자 매매계약서에 별도로 부동산중개업자가 2명(◇◇공인중개사사무소 지DD, OO공인중개사사무소 김EE)이 기재되어 있으며 원고가 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반 등으로 처벌받은 전력도 없는 점 등에 비추어 보면, 원고는 자신의 계산과 위험부담 하에 조BB 및 김AA과의 이 사건 부동산에 관한 거래의 전 과정을 주도하면서, 조BB과 사이에는 이 사건 부동산의 처분대금으로 더도 덜도 아닌 4억 5천만 원만큼을 지급하기로 함으로써 이 사건 부동산의 처분시 대금의 등락에 따른 위험을 인수하면서 그 처분권을 부여받았고, 그러한 상태에서 조BB으로부터 독립하여 김AA과 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하였으며 이에 따라 김AA도 거래상대방을 원고로 인식하면서 조BB은 이 사건 부동산의 명의상 소유자일 뿐이고 원고를 이 사건 부동산의 실질적인 소유자로 여겼다고 볼 것이다. 그렇다면 결국 원고는 조BB으로부터 이 사건 부동산의 처분권을 취득한 후 미등기 상태에서 김AA에게 이 사건 부동산을 매도한 것이어서 이는 양도소득세의 부과대상이 되는 미등기양도에 해당한다 할 것이고, 앞서 본 여러 사정을 감안하면 김AA이 원고에게 매매대금을 지급한 시점이 원고가 조BB에게 매매대금을 지급한 시점보다 앞선다는 점만으로 달려 볼 것이 아니다.

그러므로 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.