대법원 2016.9.28.선고 2016다22523 판결 | 리걸엔진

1. 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 주택임대차보호법의 입법 목적과 사회적 약자인 소액임차인을 보호하기 위한 사회정책적 고려에서 그 보증금의 회수를 보장하려는 주택임대차보호법의 소액임차인 제도 취지에 비추어 보면, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 주거용으로 사용·수익하려는 것에 있지 아니하고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 소액보증금 상당의 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법의 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결 등 참조).

민사소송법 제202조가 선언하고 있는 자유심증주의는 형식적·법률적 증거규칙에 얽 매일 필요가 없다는 것을 뜻할 뿐 법관의 자의적 판단을 허용하는 것은 아니므로, 사실의 인정은 적법한 증거조사절차를 거친 증거능력 있는 증거에 의하여 정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 하여야 하고, 사실인정이 사실심의 재량에 속한다고 하더라도 그 한도를 벗어나서는 안 된다(대법원 2012. 4. 13. 선고 2009다77198, 77204 판결 등 참조). 그리고 민사재판에서 다른 민사사건 등 판결에서 인정된 사실에 구속을 받지 아니한다 할지라도 이미 확정된 관련 민사사건 등에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 되므로, 별다른 합리적인 이유 설시 없이 막연히 이를 배척하여서는 아니 된다(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카1757 판결 등 참조).

2. 원심판결 이유 및 적법하게 채택된 증거들에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

가. (1) 피고는 2013. 9. 11. E과 사이에, E 소유의 원심 별지 목록 기재 4층 단독주택(사무실 및 다가구 주택으로서 '이 사건 주택'이라 한다) 중 201호를 보증금은 2,000만 원, 기간은 인도일부터 12개월로 정하여 피고가 임차하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하고, 피고의 계좌에서 임대인 측인 N의 계좌로 1,700만 원을 이체하였다.

(2) 그런데 이 사건 임대차계약서에 기재된 보증금은 2,000만 원임에도 피고가 임대인 E의 남편인 N에게 송금한 금액은 1,700만 원에 불과하고, 피고는 이 사건 임대차계약서 작성일인 2013. 9. 11. 이 사건 임대차계약과는 달리 '피고가 E에게 2,000만 원을 대여하고 변제기는 2013. 10, 11.이며 이자는 연 30%로 정한다'는 취지의 금전소비대 차공정증서(이하 '이 사건 공정증서'라 한다)를 작성하였다.

나. 2013. 10. 18. 이 사건 주택에 대하여 임의경매절차(이하 '이 사건 임의경매절차'라 한다)가 개시되었는데, 피고는 이 사건 임대차계약체결 후 전기요금, 도시가스요금을 납부하지 아니하다가 이 사건 임의경매절차의 배당요구종기일 5일 전인 2014. 1. 15.에서야 비로소 그때까지의 요금을 한꺼번에 납부하였고, 그 후에도 요금을 납부하지 아니 하다가 배당기일 전날인 2014. 9. 23. 그때까지의 요금을 한꺼번에 납부하였다. 그리고 위 배당요구종기일 이후부터는 이 사건 주택 201호에 관한 전기요금이 그 전달의 10% 정도인 1,000원대로, 도시가스요금이 그 전달의 15% 정도이며 2013년 같은 달의 의11% 정도의 금액으로 급격히 감소하였다.다. (1) 피고는 2013. 8. 23. 전주시 완산구 0건물 110동 407호(이하 '종전 주소지'라 한다)에 전입신고를 하였고, 이 사건 임대차계약을 체결한 2013. 9. 11. 이 사건 주택으로 전입신고를 하였다가 이 사건 임의경매절차의 배당기일 전날인 2014. 9. 23. 다시 종전 주소지로 전입신고를 하였다.

(2) 그런데 피고는 2013. 10. 22. 이 사건 공정증서에서 정한 변제기가 지나자 집행문을 부여받아 2013. 10. 28. 전주지방법원 집행관에게 E의 유체동산에 대한 강제집행신청을 하면서, 그 강제집행신청서에 피고의 주소를 종전 주소지로 기재하였다.

(3) 피고는 2013. 11. 13., 2013. 12. 9. 및 2014. 1. 13. 위 강제집행절차의 각 동산경매기일통지서를 종전 주소지에서 직접 수령하였다.

라. (1) 피고의 형 P는 2013. 9. 7. 이 사건 주택 중 303호에 관하여 E과 사이에 보증금 2,000만 원으로 임대차계약을 체결하였다고 주장하며 이 사건 주택에 대한 이 사건 임의경매절차에서 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였고, 위 2013. 9. 7.자 임대차계약서에는 P의 주소가 피고의 종전 주소지로 기재되어 있다.

(2) 피고는 2013. 9. 13. E의 딸 Q 소유의 전주시 덕진구 R건물 제1동 202호(이하 '이 사건 상가'라 한다)에 관하여 보증금 2,000만 원으로 임대차계약을 체결하였다고 주장하며 이 사건 상가에 관한 전주지방법원 S 부동산임의경매절차에서 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였으며, 위 2013. 9. 13.자 임대차계약서에는 피고의 주소가 종전 주소지로 기재되어 있다.

(3) 이 사건 임대차계약과 위 2013. 9. 7.자 및 2013. 9. 13.자의 각 임대차계약은 모두 공인중개사의 중개 없이 체결되었다.

마. 한편 원고는 이 사건 임대차계약에 앞서 2012. 11. 27. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 7,000만 원으로 하는 근저당권설정계약을 체결하고, 2012. 11. 28. 원고 명의로 그 근저당권설정등기를 마쳤다.

그런데 2014. 9. 24. 이 사건 임의경매절차의 배당기일에서, 피고가 1순위 소액임차인으로서 14,000,000원을 배당받고, 위 근저당권자인 원고는 후순위로서 배당받지 못하는 내용의 배당표가 작성됨에 따라, 원고가 피고의 배당액에 대하여 이의 하였다.

3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같이 판단된다.

가. 피고와 형 P가 E 관련 각 부동산에 관하여 중개업자의 중개 없이 불과 1주일의 기간에 이 사건 임대차계약을 비롯하여 보증금액이 동일한 3개의 임대차계약을 체결하고, 이 사건 임대차계약을 체결한 날 피고와 E이 임대차계약 내용과 달리 피고가 E에게 임대차보증금액과 동일한 액수의 돈을 대여하였음을 내용으로 하는 위 공정증서를 작성한 것은 매우 이례적이다. 더욱이 피고는 임대차계약 기간이 종료되지 아니하여 아직 임대차보증금 반환채권의 변제기에 이르지 아니하였음에도, 위 공정증서에서 정한 변제기가 지나자 바로 위 공정증서에 기하여 E의 유체동산에 대하여 강제집행하였다. 또한 이 사건 임대차계약이 체결된 후 불과 1달 여만에 이 사건 주택에 대하여 이 사건 임의경매절차가 개시되었다.

이러한 사정들을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 임대차계약일 당시 E에 대하여 가지고 있는 금전 채권에 관하여 그 반환을 확보하기 위해 이 사건 임의경매절차 개시에 앞서 소액보증금에 해당하는 이 사건 임대차계약서를 작성한 것을 비롯하여 유사한 내용의 여러 임대차계약서를 작성한 것으로 볼 수 있다.

나. 비록 이 사건 임대차계약을 체결한 당일 이 사건 주택 201호로 전입신고가 이루어졌으나, 피고는 그때부터 불과 2일 후에 작성된 이 사건 상가 임대차계약서 및 1개월 정도 후에 작성된 위 강제집행신청서에 스스로 자신의 주소를 종전 주소지로 표시하였고, 실제로 위 강제집행절차에 관한 우편물을 종전 주소지에서 여러 차례 직접 수령하였으므로, 종전 주소지에서 계속 생활하였다고 보인다.

그리고 피고가 종전 주소지로 전입신고를 하여 형제가 함께 거주하다가, 1개월도 되지 않은 상태에서 이 사건 주택 중 201호, 303호에 관하여 각각 임대차계약을 체결하고 그 거주지를 이전하여야 할 특별한 사유도 나타나 있지 아니하다.

그뿐 아니라, 피고의 이 사건 주택 중 201호에 관한 전기요금, 도시가스요금 납부경위는 통상적인 임차 내지 거주에 따른 것이라 보기 어려우며, 특히 그 액수에 비추어 배당요구 종기일 이후에는 피고의 거주를 인정할 수 없다고 보이는데, 배당요구 종기일 당시 아직 보증금을 회수하지 못한 상태였고 이 사건 임대차계약 기간이 상당히 남아 있었음에 비추어 보면 이 역시 상당히 이례적이다.다. 결국, 피고가 이 사건 주택에 주민등록을 하였지만 이 사건 주택 중 201호에서 임차인으로서 거주하지 아니하였거나, 이 사건 임대차 계약의 주된 목적이 피고가 임차인으로서 이 사건 주택을 사용·수익하려는 것에 있지 아니하고 선순위 담보권자인

원고 등에 우선하여 소액보증금 상당의 채권을 회수하려는 것에 있어 주택임대차보호법의 소액임차인으로 보호할 수 없다고 봄이 타당한 사정이 충분히 나타나 있다.

라. 또한 원고의 항소이유서 및 원심 변론종결 후에 2016. 3. 30. 제출된 참고자료에 의하면, 이 사건 주택 중 302호의 임차인 G은 이 사건 임의경매절차의 배당기일에서 원고와 마찬가지로 피고에 대한 배당에 이의를 진술하고 전주지방법원 2014가단 34340호 배당이의의 소를 제기하였는데, 위 법원은 2015. 8. 11. 피고가 가장임차인이라는 이유로 원고 승소 판결을 선고하였으며 피고가 항소를 제기하지 아니하여 위 판결이 확정된 사실이 나타나 있으므로, 위와 같은 판단을 뒷받침한다.

4. 그럼에도 이와 달리 원심은 위와 같은 사정들에 대하여 제대로 심리·판단하지 아니한 채, 임대차계약서의 작성, 1,700만원의 송금, 제세공과금의 납부 및 주민등록 사실만을 이유로 들어 원고의 주장을 배척하고 말았다. 따라서 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법의 소액임차인 보호 및 주택임대차계약에 관한 통정허위표시 등의

법리를 오해하여 필요한 심리를 제대로 하지 아니하거나 논리와 경험의 법칙을 위배하여 자유심증주의의 한계를 벗어남으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

5. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.