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부산지방법원 2011. 11. 11. 선고 2011구합2980 판결
대차대조표 등 장부상 기재된 자산가액을 실지거래가액으로 본 처분은 적법함[국승]
전심사건번호

조심2010부3123 (2011.03.29)

제목

대차대조표 등 장부상 기재된 자산가액을 실지거래가액으로 본 처분은 적법함

요지

종합소득세 신고시 제출한 대차대조표, 잔액합계시산표 등에 기재된 양도부동산의 자산가액은 실지거래가액을 반영하여 작성된 것으로 봄이 상당하므로 환산가액을 부인하고 실지거래가액에 의하여 취득가액을 산정한 처분은 적법함

사건

2011구합2980 양도소득세등부과처분취소

원고

이AA

피고

동래세무서장

변론종결

2011. 9. 30.

판결선고

2011. 11. 11.

주문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2010. 8. 2. 원고에게 한 2008년 귀속 양도소득세 426,927,330원의 부과처분을 취소한다.

이유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1996. 10. 24. 부산 해운대구 O동 0000-0 토지 358㎡와 지하 2층 지상 7층의 근린생활시설 및 숙박시설 2.348.8㎡(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)를 취득하 여 그 무렵부터 2008년까지 임대사업을 영위하다가, 2008. 2. 18. 이 사건 부동산을 주식회사 BB컨설팅에 40억 원에 양도하고 2008. 2. 29. 잔금을 수령하였다.

나. 원고는 2008. 3. 12 피고에게 2008년 귀속 양도소득세 예정신고를 하면서, 이 사건 부동산의 양도가액은 실지거래가액인 40억 원으로, 취득가액은 장부 및 기타 증빙에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 이유로 환산가액을 적용하여 3,960,835,841원(토지 2,057,686,567원 + 건물 1,903,149,274원)으로 정 하고 그 차액에서 필요경비 57,088,401원을 공제하면 양도차익이 없다는 취지로 신고하였다.

다. 이에 대하여 피고는 위 환산취득가액을 부인하고 원고가 1997년부터 2008년까지 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표 및 합계잔액시산표 등에 기재된 2,672,081,818 원(토지 1,859,478,500원 + 건물 812,603,318원)을 이 사건 부동산의 실지취득가액으로 보아 양도일까지의 건물에 대한 감가상각누계액 101,575,410원(정액법, 대차대조표 기 준)을 공제한 2,570,506,408원을 취득가액으로 인정하여 양도차익을 재산정한 뒤, 2010. 8. 4. 원고에게 2008년 귀속 양도소득세 426,927,330원을 고지(이하 '이 사건 처 분'이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 6호증, 을 1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체

의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장과 쟁점

원고는, 이 사건 부동산의 양도차익 산정을 위한 취득가액 결정에 있어, 임대소득에 대한 소득세 실지 조사결정이 있었다고 하여 장부가액을 실지거래가액으로 추정할 수 없고, 매매계약서 ・ 영수증 기타 증빙으로 취득 당시의 설지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 아니므로, 취득가액을 추계결정하여야 할 경우로 보아 환산취득가액을 적용한 원고의 신고는 적법하며, 이와 달리 장부가액을 실지거래가액으로 인정한 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다. 따라서 이 사건의 쟁점은 이 사건 부동산의 취득가액 과 관련하여 장부가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부이다.

나.관계법령

별지와 같다.

다 판단

(1) 앞서 든 증거들에 의하면, 원고는 앞서 본 바와 같이 1996.경 이 사건 부동산을 취득한 후 이를 거의 유일한 목적물 내지 자산으로 하여 10여 년간 임대사업을 영위하여 오면서 복식부기에 의한 장부기장을 하고 그에 따른 소득세를 납부하여 왔고, 양도소득세 신고 및 이 사건 변론과정에서 이 사건 부동산 취득시 관행에 따라 지방세 시가표준액과 비슷한 금액을 취득가액으로 하는 다운계약서를 작성한 것으로 기억되는 외에는 아무런 증빙이 없다며 취득 관련 자료를 전혀 제출하지 않고 있으면서, 부동산 임대업의 종합소득세 신고를 위하여 장부가액을 기장함에 있어서는 이 사건 부동산 중 건물부분은 기준시가(다만 그 구체적인 내용에 대하여는 주장이 번복되고 있다), 토지 부분은 인근시가를 감안하여 임의 기장하였으므로 그 장부가액은 실지취득가액과는 전 혀 관련이 없다고 주장하고 있다.

(2) 구 소득세법(2008.12.26법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제94 내지 97 조, 제100조 등에 의하면 부동산의 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등을 공제하되, 양도가액과 취득가액은 설지거래가액으로 함이 원칙이나, 같은 법 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2009.2.4대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제1항에 의하면, 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ・ 매매계약서 ・ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되는 등의 사유로 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 환산가액 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있도록 하고 있다. 한편 과세요건의 입증책임은 과세관청에 있으므로, 이 사건과 같이 양도가액에 대하여는 실지거래가액으로 하면서 취득가액에 대하여는 그 증빙의 미비 등으로 실지 거래가액을 확인할 수 없다고 신고한 경우에도 원칙적으로 실지거래가액인 취득가액에 대하여는 과세관청이 이를 입증하여야 하고, 이를 입증하지 못하는 경우에는 환산가액 등에 의하여 추계결정할 수 밖에 없다고 할 것이다. 나아가 납세의무자가 작성, 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추청하여야 한다거나 그 기재 자체가 납세의무자를 기속하는 효과가 있어 납세의무자가 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수 있는 것은 아니다(1988. 2. 9. 선고 87누536 판결).

(3) 그러나 납세의무자인 원고는 이 사건 부동산의 양수도거래 당사자로서 매매계약서, 영수증, 대금지급자료 등을 직접 소지하고 있거나 손쉽게 구하여 실지거래가액을 증명할 수 있을 것으로 기대되므로(양도에 따른 증빙을 제시하고 실지거래가액을 신고하면서, 취득과 관련된 증빙을 전혀 제시하지 못하고 실지거래가액을 기억도 하지 못 하는 일은 이례적이고, 해당 부동산을 취득하여 임대사업을 영위해온 경우라면 더욱 그렇다), 실지거래가액에 관한 아무런 증빙이 없다며 이를 제출하지 않은 채로 양도부 동산을 유일한 목적물 내지 자산으로 하여 임대사업을 장기간 영위하며 작성, 비치하 여장부가액은 설지거래가액과 무관한 것이라고 부인하는 경우에는 입증의 방법을 달리 보아야 한다. 즉, 납세의무자가 과세자료의 수집에 전혀 협조를 하지 않는 상황에 서 과세관청으로 하여금 매매계약서, 영수증 등의 자료를 직접 수집하여 장부가액이 실지취득가액과 일치한다는 점을 증명하도록 요구하는 것은 불가능에 가깝고, 납세의 무자가 종합소득세 신고 당시 스스로 성실하게 작성하였음을 전제로 작성 ・ 제출한 바 있는 장부를 그 외의 조세에서 쉽사리 부인하도록 허용한다면 조세의 신고 ・ 납부체계 의 근간을 뒤흔들게 되며, 더욱이 증빙서류의 보관기간 5년이 지난 이후로는 실지거래 가액을 기준으로 한 양도차익의 산정이 불리하다고 판단되는 납세의무자로 하여금 보 다 유리한 환산가액의 적용 여부를 취사선택할 수 있게끔 그 선택에 맡기는 결론이 되 어 부당하다. 그러므로, 이러한 경우까지 취득 관련 증빙서류에 의하여 취득가액이 확 인되는 때에 한하여 (그것과 일치하는) 장부가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있다 고 볼 것은 아니고, 과세관청은 반드시 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 해 당 장부의 기재를 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 입증하면 족하다고 할 것이며, 그러한 상당한 사정이 입증된 때에는 장부가액을 부인하려는 납세의무자 측에서 장부의 기재가 실지거래가액에 대한 다른 증빙자료 즉 매매계약서상 거래가액 이나 취득 당시의 은행감정가액 등과 다르다는 점이나 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 밝혀 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 입증하여 야 한다고 봄이 상당하다. 그렇지 않은 경우 장부가액을 부인하는 납세의무자의 주장 을 뒷받침할 증거가 전혀 없거나 납세의무자의 주장 자체가 모순이라면 과세관청이 납세의무자의 주장을 배척하고 해당 장부의 기재를 실지취득가액으로 인정한 것은 적법 하다고 할 것이다.

(4) 이 사건으로 돌아와 보건대, 앞서 든 증거와 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 이 사건 부동산을 유일한 자산으로 하여 1996. 11. 10. 임대사업(사업자등록번호 000-00-00000)을 개시하여 2008. 2. 29. 폐업하였는데, 사업을 개시한 1996년은 표준소득율로 소득금액을 산정하여 종합소득세를 납부하였고, 1997년부터 2008년까지는 복식부기에 의한 방법으로 장부를 기장하였으며, 세무대리인의 조정계산서를 첨부하여 부동산임대소득을 신고한 사실, 부동산임대소득 신고시 첨부한 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서에는 건물에 관한 건설비상당액을 계산함에 있어 '취득금액이 확인 되는 경우'로 구분하여 건설비 총액을 812,603,318원으로 기재하고 있고, 대차대조표 및 합계잔액시산표에는 유형자산인 토지 가액을 1,859,478,500원, 건물 가액을 812,603,318원으로 기재하고 있는 사실, 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 직전 이 사건 부동산의 지하 1층부터 지상 7층까지(단 지상 1층은 서쪽 12평만) 설정되어 있던 전세권 6건의 피담보채무 합계액은 13억 6,000만 원이고, 5건의 근저당권 채권최고액 합계액은 14억 5,000만 원이며, 가압류 내지 압류의 피보전채권액은 54,907,931원(=이 운선 5,000만 원+국민신용카드 주식회사 4,907,931원, 해운대세무서에 의한 압류액은 이 사건 부동산 가액에 비해 무시할 수 있는 수준의 것으로 보인다) 정도인 사실, 원고 가 이 사건 부동산을 취득한 1996. 10. 24.과 그 직후인 1996. 11. 7. 위 5건의 근저당권은 해지를 원인으로 말소되었고, 압류 및 가압류등기 역시 1996년 11월과 12월에 모두 말소된 사실, 1996. 11. 2. 이 사건 부동산에 관하여 OO2동 새마을금고를 근저당권자로 한 채권최고액 합계 13억 8,600만 원의 5건의 근저당권이 새로 설정된 사실, 새로 설정된 위 5건의 근저당권에 관하여 1997. 7. 19. 부산 연제구 거제동 949 토지 및 건물이 공통담보로 추가된 사실, 위 5건의 근저당권은 1997. 10. 23. 해지를 원인으로 말소되었고, 1997. 10. 20. 주식회사 부민상호신용금고 앞으로 채권최고액 합계 15 억 4,000만 원(11억 2,000만 원+4억 2,000만 원, 42억 원이 라는 원고 주장은 착오로 보인다)인 2건의 근저당권이 새로 설정된 사실, 1997. 12. 31. 기준 표준대차대조표에는 장기차업금이 10억 원, 임대보증금이 13억 7,000만 원으로 기재되어 있는 사실이 인정되고 반증 없는바, 1996년부터 1997년까지 기간 중 원고가 이 사건 부동산을 취득한 시점, 그 뒤 근저당권이 새로 설정된 각 시점을 기준으로 이 사건 부동산 위의 전세권 ・ 근저당권 ・ 압류 등으로 담보되는 채무의 합계액이 순차로 28억 6,400만 원(=14 억 5,000만 원+13억 6,000만 원+54,907,931원, 백만 원 미만 버림, 이하 같다), 28억 원(=13억 8,600만 원+13억 6,000만 원+54,907,931원), 29억 원으로 변동되었고, 이는 대차대조표, 잔액합계시산표, 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서에 기재된 자산가 액 2,672,081,818이나, 고정부채 금액 23억 7,000만 원과 크게 다르지 않으며, 여기에 근저당권의 채권최고액은 부동산의 감정가보다 다소 높은 금액으로 설정되는 일이 적지 않다는 점과, 1997. 7. 19. 이 사건 부동산에 설정되어 있던 5건의 근저당권을 위하여 원고 소유인 부산 연제구 OO동 000의 토지 및 건물이 공동담보로 추가된 사정으로 미루어 보아 당시 이 사건 부동산의 가액은 그 당시 이 사건 부동산에 설정된 근저당권 및 전세권 등의 피담보채무액의 합계액(28억 원)에 미달한 것으로 보이는 점을 종합하여 보면, 원고가 10여 년 동안 작성, 비치해온 대차대조표, 잔액합계시산표 및 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서상의 자산가액은 이 사건 부동산의 실지거래가 액을 반영하여 작성된 것으로 봄이 상당하다고 할 것이다.

(5) 이에 대하여 원고는 이 사건 부동산의 취득 당시 토지 가액은 인근 토지의 시가를 기준으로, 건물가액은 내무부 과세시가표준액을 기준으로 각 계상한 것이라고 주장하면서도, 인근 토지의 시가에 관한 자료를 전혀 제출하지 못하고 있고, 그 주장의 내무부 과세시가표준액에 의한 건물가액(536,865,424원)은 대차대조표 등에 기재된 금액과 일치하지도 않으며(같은 기준에 의하는 이상 1996년과 현재의 계산결과가 다를 이유가 없다), 실지거래가액을 계상하지 않은 이유나 건물과 토지를 서로 다른 기준에 의하여 가액을 산정한 경위에 관하여도 납득할 만한 주장 ・ 입증이 없는바, 원고 주장 의 사정만으로는 앞서의 인정을 뒤집기에 부족하다고 할 것이다.

(6) 따라서 이 사건 부동산의 실지거래가액을 반영한 것으로 보이는 대차대조표 등 의 기재를 취득가액으로 인정할 수 있으므로,증빙서류에 의해 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우임을 전제로 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다는 원고의 주장은 이유없다.

3. 결 론

그렇다면, 이 사건 처분은 적법하므로 원고의 청구는 이유 없어 기각한다.

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