가등기 후에 주택을 임차한 자가 임차후 본등기를 경료한 자에게 대항할 수 있는지 여부

원고 명의로 1979. 11. 26. 가등기가 되고 그 다음 피고들이 1981. 3. 5. 전에 위 가등기된 건물에 입주하여 전입신고를 마친 후인 1981. 3. 23. 위 건물에 대하여 원고명의로 위 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 된 경우 위 본등기의 순위는 1981. 3. 5. 전인 위 가등기의 경료일로 소급된다 할 것이므로 원고는 위 법 부칙 제2조 단서의 위법 시행전에 물권을 취득한 자에 해당되어 피고들은 위법의 보호대상에서 제외된다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 , 주택임대차보호법 부칙 제2항

조갑이

김총교외 2인

서울지방법원 북부지원(81가합354 판결)

1. 피고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고들의 부담으로 한다.

원고에 대하여, 피고 김총교는 별지목록기재 건물 2층 16평 2홉중 별지도면표시(나)부분 3평을, 피고 김성택은 위 건물 1층 16평 2홉중 같은도면 표시(다)부분 13평 2홉을, 피고 박경효는 위 건물중 지하실 16평 2홉을 각 명도하라.

소송비용은 피고들의 부담으로 한다는 판결 및 가집행의 선고

원판결을 취소한다.

원고의 청구를 모두 기각한다.

소송비용은 1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다.

별지목록기재 건물(이하 이 사건 건물이라 한다)이 당초 소외인의 소유였던 사실, 이 사건 건물에 관하여 채권담보의 목적으로 원고의 명의로 서울민사지방법원 동대문등기소 1979. 11. 26. 접수 제78525호로서 소유권이전청구권보전을 위한 가등기가 경료되고 그후 원고와 위 소외인간의 1980. 1. 21.자 제소전 화해조서정본에 의하여 같은등기소 1981. 3. 23. 접수 제6614호로서 위 가등기에 기한 본등기가 경료된 사실 및 이 사건 건물중 피고 김총교는 2층 16평 2홉중 별지도면표시(나)부분 3평을, 피고 김성택은 1층 16평 2홉중 같은도면표시(다)부분 13평 2홉을, 피고 박경효는 지하실 16평 2홉을 각 점유하고 있는 사실에 관하여는 당사자 사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증(화해조서)의 기재와 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 위 소외인으로부터 1980. 2. 25.까지 금 14,000,000원을 수령함과 상환으로 위 소외인에게 위 가등기를 말소하기로 하고 위 소외인이 위 기일까지 위 금원을 지급하지 아니할 때에는 원고에게 채권담보의 목적으로 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행하고 담보권의 실행을 위하여 이 사건 부동산을 명도하기로 하는 제소전 화해를 한 사실 및 위 소외인이 아직 위 금원의 지급을 지체하고 있는 사실을 각 인정할 수 있고 반증없다.

그런데 피고들은 위 소외인으로부터 위 각 점유부분을 별지기재와 같이 임차하였으며 그후 위 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 오던중 원고가 이 사건 건물에 관하여 위와 같이 소유권이전등기를 경료하면서 위 소외인의 피고들에 대한 임차보증금 반환채무를 인수하였으므로 원고가 위 각 임차보증금을 반환하지 아니하면 원고의 이 사건 명도청구에 응할 수 없다고 다투고 있으므로 살피건대, 원심증인 소외인의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제5호증, 제8호증, 제9호증(각 전세계약서). 제6호증(영수증)의 각 기재와 위 증인의 일부증언(뒤에서 믿지 않는 부분 제외)에 변론의 전취지를 보태어 보면, 피고들 주장과 같은 임대차계약사실은 인정되나, 나아가 원고가 그 임대차보증금 반환채무를 인수하였다는 점에 관하여 보면 이에 부합하는 위 증인 소외인의 일부증언(앞에서 믿는 부분 제외)은 위 갑 제2호증의 기재와 변론의 전취지에 비추어 믿을 수 없고 달리 이를 인정할 증거없으므로 위 다툼은 이유없다.

다시 피고들은 위 소외인으로부터 위 각 점유부분을 임차하여 이에 입주한 후 1981. 3. 5. 전인 별지목록기재일에 그에 따른 주민등록을 하여 전입신고를 마쳤으며 원고는 1981. 3. 23. 이 사건 건물에 대한 소유권을 취득하였으니 피고들은 주택임대차보호법에 의하여 1981. 3. 5. 이후에 소유권을 취득한 제3자인 원고에게 대항할 수 있으므로 원고로부터 위 각 임차보증금을 반환받지 아니하면 원고의 이 사건 청구에 응할 수 없다고 다투고 있으므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을 제1호증, 제3호증, 제4호증(각 주민등록등본)의 기재에 의하면 피고들 주장과 같은 입주 및 주민등록 사실을 인정할 수 있으나, 주택임대차보호법 제3조 1항 에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보게 되어 있고 같은법 부칙 제2조에 의하면 위 법은 시행일인 1981. 3. 5. 후에 체결되거나 갱신된 임대차에 이를 적용한다. 다만 제3조 의 규정은 위 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되 위 법 시행전에 물권을 취득한 제 3자에 대하여는 그 효력이 없다고 규정되어 있는바, 앞에서 살핀 바와 같이 원고는 위 법 시행후에 그 소유권이전등기를 경료하였으나 그 등기는 피고들의 각 전입신고일 전인 1979. 11. 26.에 이미 경료된 가등기에 기하여 이루어진 본등기이므로 위 본등기의 순위는 1981. 3. 5. 전인 위 가등기의 경료일로 소급된다 할 것이며 이러한 본등기에 의한 권리는 가등기후 본등기전에 이루어진 등기에 의하여 취득된 일체의 권리에 우선되어 이에 저촉되는 권리의 취득은 모두 그 효력을 상실하게 되는 법리에 비추어(위 법의 목적이 그에 의하여 보호되는 임차권을 가등기 이후에 등기가 경료된 전세권이나 임차권 등의 권리보다 더 강력하게 보호되어야 한다는 취지라 볼 수 없다)1981. 3. 5. 전에 경료된 가등기(그것도 피고들의 전입신고전에 이미 이루어졌다)에 기하여 위와 같이 소유권이전의 본등기를 한 원고는 위 법 부칙 제2조 단서에서 지칭하는 위 법시행전에 물권을 취득한 자에 해당된다고 보아야 할 것이므로 피고들의 위 다툼 역시 그 이유없다 하겠다.

또 피고 김성택은 가사 원고가 같은 피고에게 직접 위 임차보증금을 반환할 의무가 없다 하더라도 원고가 소외인에 대한 금 9,000,000원의 채권을 위하여 담보권을 실행하여 싯가 25,000,000원 상당의 이 사건 건물에 관하여 위와 같이 그 명의로 소유권이전등기를 경료하였으므로 원고는 위 금 25,000,000원에서 그가 지급받을 금 9,000,000원을 공제한 나머지 금 16,000,000원의 정산금을 위 소외인에게 반환할 채무가 있다 할 것인바, 위 소외인은 무자력자이므로 같은 피고는 위 소외인에 대한 금 4,000,000원의 임차보증금 반환채권자로서 위 소외인의 원고에 대한 위 금 16,000,000원의 정산금 반환채권중 위 금 4,000,000원의 채권에 대하여 위 소외인을 대위하여 원고에 대하여 그 지급을 구하여 그 지급시까지 유치권을 행사한다는 취지로 다투고 있으나, 원고 명의로의 위 소유권이전의 본등기는 앞에서 살핀 바와 같이 채권담보의 목적으로 경료된 것에 지나지 않으며 이를 담보권의 실행이라 볼 수 없을 뿐 아니라 원고가 그 후 이 사건 건물에 관하여 환가처분 또는 평가청산등 담보권을 실행하여 정산절차를 밟았음에 대한 아무런 입증이 없으므로 원고와 위 소외인간의 채권, 채무관계는 계속 존재한다 할 것이니( 대법원 1981. 4. 14. 선고, 80다714 판결 참조) 원고가 이 사건 건물에 관하여 담보권을 실행하였음을 전제로 한 같은 피고의 위 다툼은 더 살펴볼 필요없이 그 이유없다 하겠다.

그렇다면 피고들이 달리 이 사건 건물중 각 그 점유부분을 점유할 정당한 권원있음에 대한 주장, 입증이 없는 이 사건에 있어서 피고들은 원고에게 그 점유부분을 각 명도할 의무가 있다 할 것이므로 이의 이행을 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유있어 인용할 것인바, 이와 결론을 같이 한 원판결은 정당하고 피고들의 항소는 모두 그 이유없어 기각하기로 하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제95조 , 제89조 , 제93조 를, 가집행의 선고에 관하여는 같은법 제199조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.