후순위근저당권에 기하여 경매신청된 부동산의 경락인과 그 부동산의 임차인들과의 대항관계.

후순위근저당권자의 경매신청에 의하여 경매가 진행된다 할지라도 그 경락인은 1심 근저당권설정당시의 상태로 목적물의 소유권을 취득하게 되기 때문에 그 1심 근저당권설정등기가 경료된 이후에 후순위 근저당권자에게 대항요건을 갖춘 임차권자는 그 후순위 근저당권자의 임의경매신청으로 경락인이 된 소유자에게도 그 임차권으로 대항할 수 없다 할 것이다.

경매법 제3조 , 주택임대차보호법 제3조

남양유업주식회사

허중구외 4인

원고에게, 대구 남구 대명동 882의 3 세멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건 주택 건평 1층 92평방미터(㎡)79, 2층 38평방미터(㎡)52, 지하실 91평방미터(㎡)59중, 피고 허중구는 1층의 별지 제1도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내(ㄱ)부분을 제외한 나머지 (ㄴ)부분 건평 78평방미터(㎡) 65를, 피고 박용국은 위 1층의 같은 도면표시 (ㄱ)부분 건평 8평방미터(㎡) 84를, 피고 권용관은 별지 제2도면표시 2층 전체 건평 34평방미터(㎡) 9를, 피고 추연석은 지하실의 별지 제3도면표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (ㄷ)부분 건평 9평방미터(㎡) 8을, 피고 엄재관은 위 지하실의 같은 도면표시 (ㄷ)부분을 제외한 나머지 (ㄹ)부분 건평 79평방미터(㎡) 63을 각 명도하고, 1984. 1. 1.부터의 각 명도완료일까지 피고 허중구는 매월 금 200,000원의, 피고 박용국은 매월 금 30,000원의, 피고 권용관은 매월 금 100,000원의, 피고 추연석은 매월 금 30,000원의, 피고 엄재관은 매월 금 120,000원의 각 율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 피고들의 부담으로 한다.

주문과 같은 판결 및 가집행 선고

원고가 원래 소외 허만칠의 소유이던 위 주문기재의 이 사건 건물에 관하여 1983. 11. 3. 당원으로부터 경락받아 그 무렵 그 대금을 완납함으로써 소유권을 취득한 사실은 당사자간에 다툼이 없고, 당원의 현장검증결과에 변론의 전취지를 모아보면, 피고들이 이 사건 건물중 위 주문기재의 각 해당부분을 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.

원고는 피고들이 위 각 해당부분은 권원없이 점유하고 있다고 주장함에 대하여, 피고들은 원고가 이 사건 건물에 근저당권을 취득하기 이전에 피고 허중구가 이미 1978. 11. 20. 위 허만칠로부터 전세금 18,000,000원에 이 사건 건물을 임차하여 그때부터 점유, 사용하다가 1978. 12. 2. 주민등록상의 전입신고를 마친 후 다시 위 허만칠의 승락하에 나머지 피고들에게 그 각 점유부분을 다시 전대하였으니 피고 허중구의 위 임차권의 효력으로써 원고에게 대항할 수 있다고 주장하므로 살피건대, 각 성립에 다툼없는 갑 제1호증(등기부등본), 을 제3호증의 1 내지 3, 제4호증, 제5호증(각 세대별 주민등록표등본), 6호증의 1, 2(각 졸업증명서), 증인 허만칠의 증언에 의하여 각 그 진정성립이 인정되는 을 제1호증의 1내지 5(각 부동산임대차계약서), 증인 최용달의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제2호증(사실확인원)의 각 기재와 위 증인들의 각 증언에 변론의 전취지를 모아보면, 피고 허중구는 주택임대차보호법이 시행되기 전인 1978. 11. 20. 당시 소유자이던 위 허만칠로부터 이 사건 건물을 위 주장과 같이 전세로 임차하여 1978. 12. 2. 그 가족들과 함께 주민등록상의 전입신고를 마치고 거주해오다가 1979. 3. 9. 자신의 사회활동과 사업경영을 위하여 편의상 위 피고 혼자서 본적지인 대구 서구 이곡동 440으로 전입하고, 그 이후에도 다른 곳으로 전, 출입을 번갈아 하였으나, 그 가족들은 모두 이 사건 건물 소재지의 주소지에 주민등록이 계속되어 있었고, 자신도 실제로 그곳에 계속 거주해 오다 위 허만칠의 동의하에 1982. 3. 20.부터 1983. 6. 1.까지의 기간중에 나머지 피고들에 대하여 각 개별적으로 그 점유부분을 모두 전대한 사실은 인정할 수 있으나, 한편 소외 주식회사 대한상호신용금고는 역시 위 주택임대차보호법이 시행되기 전인 1980. 6. 24. 이 사건 건물에 관하여 당원 남대구등기소 등기접수 제32880 내지 32882호로서 1 내지 3번의 각 근저당권설정등기를 경료하고, 그후 원고가 같은 등기소 1981. 5. 12. 등기접수 제2881호로서 4번 근저당권설정등기를 경료하였다가 원고가 위 4번 근저당권에 기하여 임의경매신청을 하고 앞서 본 바와 같이 이를 경락받은 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없는 바, 위와 같은 경우에 후순위 근저당권자의 경매신청에 의하여 경매가 진행된다 할지라도 그 경락인은 1번 근저당권설정 당시의 상태로 목적물의 소유권을 취득하게 되기 때문에 그 1번 근저당권설정등기가 경료된 이후에 후순위 근저당권자에게 대항요건을 갖춘 임차권자는 그 후순위근저당권자로 있다가 그가 임의경매신청을 하고 그에 기하여 경락인이 된 소유자에게는 그 임차권으로 대항할 수 없다 할 것이니, 이 사건에 있어 피고 허중구는 주택임대차보호법시행전에 이미 경료된 위 대한상호신용금고의 근저당권에 대하여는 대항하지 못하고, 따라서 그 후순위 근저당권에 기하여 위 건물을 경락받은 원고에게도 대항할 수 없다 할 것이므로, 피고 허중구의 임차권이 대항력이 있음을 전제로 한 위 피고 및 이를 원용하는 전차인인 나머지 피고들의 위 주장은 모두 이유없다 할 것이다.

따라서 피고들이 이 사건 건물의 각 해당부분을 점유할 다른 권원이 있음을 주장, 입증하지 아니하는 이 사건에서는 피고들은 원고에게 그 각 점유부분을 명도할 의무가 있고, 원고가 소유권을 취득한 이후로서 원고가 구하는 1984. 1. 1.부터 그 각 명도완료일까지 그각 불법점유로 인한 임료상당 손해를 배상할 의무가 있다 할 것인바, 감정인 김진우의 임료감정결과에 의하면 위 기간 이후의 각 임료는 피고 허중구에게는 매월 금 200,000원, 피고 박용국에게는 매월 금 30,000원, 피고 권용관에게는 매월 금 100,000원, 피고 추연석에게는 매월 금 30,000원, 피고 엄재관에게는 매월 금 120,000원씩이 되는 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로 피고들은 원고에게 1984. 1. 1.부터 위 각 명도완료일까지 매월 위 각 금원의 율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다 할 것이다.

그렇다면 원고의 피고들에 대한 각 청구는 모두 이유있어 인용하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조 , 제93조 제1항 본문을 적용하되, 가집행은 이를 붙이지 아니함이 상당하므로 이를 붙이지 아니하기로 하여 주문과 같이 판결한다.