건물소유자의 전차보증금 반환의무

건물소유자가 임차인에 대하여 전대승낙을 하였다 하더라도 그러한 사실만으로 전차인에게 전차보증금을 반환할 의무를 부담하는 것은 아니다.

민법 제618조 , 민법 제629조 , 민법 제630조

원고

피고 1외 2인

서울민사지방법원(81가합4244 판결)

1. 원고와 피고 1 사이의 원판결중 원고 패소부분을 취소한다.

피고 1은 원고에게 별지목록기재 건물중 지하실 14평 2홉 2작, 1층, 2층, 3층, 4층 각 17평 9홉 3작, 옥탑 5평 6홉 3작을 명도하라.

2. 피고들의 항소를 모두 기각한다.

3. 소송비용은 제1, 2심 모두 피고들의 부담으로 한다.

원고에 대하여, 피고 1은 위 주문 제1항 기재 건물부분을, 피고 2는 그 중 4층 17평 9홉 3작을, 피고 3은 그중 옥탑 5평 6홉 3작을 각 명도하라.

소송비용은 피고들의 부담으로 한다는 판결 및 가집행선고

(원고의 항소취지)주문 제1항과 같은 판결

(피고들의 항소취지)원판결중 피고들의 패소부분을 취소하고, 이 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다는 판결.

1. 피고 1에 대한 청구에 관한 판단.

성립에 다툼이 없는 갑 제1호증의 1(등기부등본), 2(가옥대장), 갑 제2호증의 1(가옥월세계약서), 2(임대차계약확인서) 공성부분의 성립에 다툼이 없는 갑 제3호증(통고서)의 각 기재와 당심증인 소외 1의 증언에 당사자변론의 전취지를 종합해 보면 원고가 1978. 2. 1.경 그의 소유인 별지목록기재 건물을 피고 1에게 임대보증금을 금 4,000,000원으로, 월임대료를 금 320,000원으로 정하여 임대한 사실, 그후 1979. 5. 1. 위 임대보증금을 금 7,000,000원으로 1980. 5. 1.에는 월임대료를 금 600,000원으로 각 인상한 사실 및 피고 1이 1981. 5, 6, 7월의 3개월분의 임대료를 그 각 지급기일에 지급하지 아니하자 원고가 동년 8. 1. 이를 이유로 피고 1에게 위 임대차계약을 해지한다는 통고를 한 사실을 각 인정할 수 있고 위 인정사실을 번복할 증거없다.

위 인정사실에 의하면 원고와 피고 1 사이의 위 임대차계약은 적법하게 해지되었다 할 것이므로 다른 특별한 사정이 없는한 피고 1은 원고에게 별지목록기재 건물중 원고가 이미 명도 받았음을 자인하는 5층 17평 9홉 3작을 제외한 나머지 부분인 주문 제1항 기재부분을 명도할 의무가 있다 할 것이다.

그런데 피고 1은 원고에 대하여 위 임대차계약의 임차보증금 금 8,000,000원의 반환채권과 원고의 승낙을 받아 위 건물 내부를 음식백화점으로 꾸미는데 소요된 비용 금 35,000,000원의 반환청구권을 가지고 있는데 이러한 채권들은 모두 위 건물에 관련하여 생긴 채권이라 할 것이므로 원고가 위 금원을 지급할 때까지 위 건물에 대하여 유치권을 행사한다고 주장하고, 그렇지 않다고 하더라도 위 금원의 지급과 상환으로만 위 건물을 명도할 의무가 있다고 주장하므로 살피건대, 위 임대차계약의 임차보증금이 금 7,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같으나 위 임차보증금이 위 금 7,000,000원을 넘는 금 8,000,000원이였음을 인정할 증거없으며, 피고 1이 위 건물 내부에 음식백화점을 꾸미기 위하여 그 시설비로 금 35,000,000원을 지출하였음을 인정할 증거 또한 없는바, 생각컨대 임대차계약이 종료된 경우에 임대인의 보증금반환채무와 임차인의 임차물반환채무는 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로 다른 특별한 사정이 없는한 피고 1은 위 임차보증금 금 7,000,000원을 수령함과 동시에 주문 제1항 기재부분을 명도할 의무가 있다 할 것이다.

그런데 원고는 피고 1에 대하여 별지 채권일람표 기재와 같이 도합 금 7,050,519원의 채권을 가지고 있는데 이로써 동 피고의 원고에 대한 위 임차보증금 금 7,000,000원의 반환채권과 대등액에서 상계한다고 주장하므로 살피건대, 피고 1이 위 임대차계약이 해지된 1981. 8. 1.까지 3개월분의 임대료를 연체하였고 1개월의 임대료가 금 600,000원임은 앞서본 바와 같고, 위 증인 소외 1의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제4호증(견적서), 갑 제5호증의 1 내지 4, 갑 제6호증의 1 내지 3, 갑 제7호증의 1, 2(각 영수증)의 각 기재와 위 증인의 증언에 변론의 전취지를 종합해 보면 피고 1은 위 임대차계약이 해지된 후에도 위 건물중 5층을 제외한 나머지 부분을 계속 점유하다가 1981. 10월 초순경에 위 건물중 1, 2, 4층을, 동년 12월 초순경에 3층을 원고에게 명도하고 위 건물중 옥탑 5평 6홉 3작 및 지하실 14평 2홉 2작을 지금까지 점유하고 있는 사실 및 위 건물중 5층을 제외한 부분의 임대료가 월 금 500,000원, 1, 2, 4, 5층을 제외한 부분의 임대료가 월 금 200,000원, 위 지하실 및 옥탑부분의 임대료가 월 금 100,000원 가량되는 사실, 피고 1은 위 건물의 벽을 일부 헐어 옆 건물과 연결하는등 위 건물의 원형을 변경하는데 이를 원상으로 복구하는 데에는 금 2,622,700원이 소요되며, 동 피고가 원고로부터 위 건물을 임차함에 있어 임차계약이 종료되어 위 건물을 반환할 때에는 동 피고의 비용으로 원상회복하기로 약정하였으나 아직까지 원상회복하지 아니한 사실,

피고 1이 부담하여야 할 1981. 6월부터 9월까지 4개월분의 전기료 합계 금 263,008원, 동년 3월, 5월, 7월 및 9월분 위 수도료 합계 금 220,811원을 원고가 대납한 사실, 원고가 위 건물을 피고 1에게 임대함으로써 1981년도 1분기 부가가치세 금 99,000원 및 2기분 금 45,000원, 도합 금 144,000원을 납부한 사실(위 부가가치세는 공급받은 자라 할 피고 1이 부담하여야 할 성질의 금원이라 할 것이다), 및 원고가 1981. 5. 16. 피고 1에게 금 300,000원을 대여한 사실을 각 인정할 수 있고 이에 반하는 듯한 소외 2의 증언부분은 믿기 어렵고 달리 반증없으므로 원고는 피고 1에 대하여 금 7,050,519원의 채권이 있다 할 것인데 이로써 금 7,000,000원의 위 임차보증금 반환채권과 상계하면 위 임차보증금 반환채권은 전액 소멸된다 할 것이다.

2. 피고 2, 3에 대한 청구에 관한 판단.

위 건물이 원고 소유의 건물임은 앞서 본바와 같고, 피고 2가 위 건물중 4층 17평 9홉 3작을, 피고 3이 위 건물중 옥탑 5평 6홉 3작을 각 점유하고 있음은 피고들 스스로 자인하고 있으므로(다만, 피고 2는 가집행선고부 원고 승소의 원판결에 기한 집행으로 그의 점유부분을 원고에게 명도하였다) 위 피고들은 각 그 점유부분을 점유할 정당한 권원에 관하여 주장 입증이 없는 한 그 점유부분을 원고에게 명도할 의무가 있다 할 것인데, 위 피고들은 원고로부터 전대하는 것을 승낙받은 피고 1로부터 그 각 점유부분을 전차하였으므로 원고 청구에 응할 수 없다하나 피고 1의 임차권이 동 피고의 임차료의 연체를 이유로 한 원고의 임대차계약 해지로 소멸하였음은 앞서본 바와 같으므로 이와 같은 경우에는 피고 2 및 피고 3이 각 그 점유부분을 피고 1로부터 전차함에 대하여 원고로부터 승낙을 받았다 하더라도 이로써 원고에게 대항할 수 없다 할 것이고 더우기 피고 2 및 피고 3이 피고 1로부터 전차를 받을 때 작성한 임대차계약서라고 내세우는 을 제2호증의 1, 2(각 계약서)의 기재에 의하더라도 위 피고들의 전차기간이 종료되었음이 인정되는 이 사건에 있어서 피고 2 및 피고 3의 위 주장은 이유없다 할 것이고,

당시 피고 2 및 피고 3은 그들이 피고 1로부터 각 점유부분을 전차할 때 피고 1에게 전차보증금으로 피고 2는 금 2,000,000원을, 피고 3은 금 800,000원을 각 지급하였는데 원고는 피고 1이 임차건물 부분을 전차하는 것을 승낙하면서 피고 1이 전차인들로부터 받은 전차보증금의 반환에 대하여 자기가 피고 1로부터 받은 임대보증금 8,000,000원의 한도에서 책임지기로 하였으므로 원고로부터 위 각 전차보증금을 반환받을 때까지 원고의 명도청구에 응할 수 없다고 주장하나 을 제1호증(승낙서)의 기재만으로는 원고가 위 주장과 같은 전차보증금 반환책임을 부담하였다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거 없으며 원고가 피고 1의 피고 2 및 피고 3에 대한 전대를 승낙하였다고 하더라도 이러한 사실만으로 바로 원고가 피고 2 및 피고 3에 대하여 당연히 전차보증금을 반환할 의무를 지게되는 것은 아니며 또한 원고의 피고 1에 대한 임차보증금 반환채무가 소멸되었음을 앞서본 바와 같으므로 피고 2 및 피고 3의 위 주장은 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고에 대하여 피고 1은 위 건물중 5층을 제외한 나머지 부분을, 피고 2와 피고 3은 각 그 점유부분을 명도할 의무가 있다 할 것이므로 이를 구하는 원고의 이 사건 청구는 정당하여 이를 인용할 것인바, 원고와 피고 1 사이의 원판결중 원고 패소부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이 부분을 취소하고 동 피고에게 위 건물중 5층을 제외한 나머지 부분의 명도를 명하고 동 피고의 항소를 기각하고, 원고의 피고 2 및 피고 3 사이의 원판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고 동 피고들의 항소는 이유없으므로 이를 기각하기로 하고, 소송비용은 제1, 2심 모두 패소자인 피고들의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.