선순위 근저당권이 설정된 이후에 주택인도와 주민등록을 마친 주택임차인이 후순위 근저당권자의 신청에 의한 경매의 경락인에게 대항할 수 있는지 여부

선순위의 근저당권이 설정된 후에 주택임차인이 주택인도와 주민등록을 마치고 그 후에 후순위의 근저당권이 설정된 경우 후순위근저당권자의 경매신청으로 경매가 진행된다 하더라도 경락인은 등기부상 가장 선순위의 근저당권설정당시의 상태로 목적물의 소유권을 취득하게 되기 때문에 임차인이 후순위근저당권자에게 대항요건을 갖추고 있다 하더라도 선순위근저당권자에게 대항할 수 없는 이상 후순위근저당권자의 신청으로 진행된 경매의 경락인에게 대항할 수 없다.

경매법 제3조 , 주택임대차보호법 제3조

1980.12.30. 선고 80마491 판결 (요민Ⅲ 민사소송법 제608조(3) 941면 카12567 집28③민257 공650호13519)

윤홍섭

피고 1 외 1인

1. 원고(반소피고에게), 서울 영등포구 (상세지번 생략) 지상 연와조 세멘와즙 단층 주택 64.0평방미터중, 피고(반소원고) 1은 별지도면표시 10,8,7,6,5,4,22,15,13,11,10의 각 점을 순차로 연결한 선안의 (가), (나), (다), (라), (마)부분 합계 45.7평방미터를 피고(반소원고) 2는 같은 도면표시 15,22,3,21,20,19,18,2,15의 각 점을 순차로 연결한 선안의 (바), (사), (아)부분 합계 13.5평방미터를 각 명도하라.

2. 피고(반소원고)들의 반소청구를 각 기각한다.

3. 소송비용은 본소, 반소를 통하여 모두 피고(반소원고)들의 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

본소는 주문과 같고, 반소는 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)는 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다) 피고 1로부터 주문기재 (가),(나),(다),(라),(마)부분 합계 45.7평방미터를 명도받음과 동시에 같은 피고에게 금 10,000,000원을, 피고 피고 2로부터 주문기재 (바),(사),(아)부분 합계 13.5평방미터를 명도받음과 동시에 같은 피고에게 금 4,000,000원을 각 지급하라.

소송비용은 원고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고.

1. 원고의 본소청구에 관한 판단

원고가 1985.12.30. 서울지방법원 남부지원으로부터 원래 소외 1의 소유이던 서울 영등포구 (상세지번 생략) 지상 연와조 세멘와즙 단층 주택 64.0평방미터(이하 이 사건 건물이라 한다)를 경락받아 그 무렵 그 대금을 완납함으로써 이 사건 건물은 원고의 소유가 된 사실, 피고들이 이 사건 건물중 각 주문 제1항 기재 부분을 점유하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

원고가 소유권에 기한 명도청구를 함에 대하여 피고들은 첫째, 피고들은 원고가 이 사건 경락의 원인이 된 근저당권을 설정하기 이전에 전소유자인 소외 1로부터 이 사건 건물중 각 점유부분을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마쳤으므로 주택임대차보호법에 의하여 피고들의 임차권으로써 원고에게 대항할 수 있으므로 피고들은 원고로부터 각 임차보증금을 지급받을 때까지 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을 제1호증(전세계약서), 을 제2호증(주민등록표), 을 제3호증(등기부등본), 을 제4호증의 1(전세계약서), 을 제5호증(주민등록표)의 각 기재와 증인 소외 2, 1의 각 증언 (다만 각 뒤에서 믿지 않는 부분 제외)을 종합하면, 피고 피고 1은 1985.4.18. 소외 1로부터 이 사건 건물중 같은 피고의 점유부분을 임차보증금 10,000,000원, 기간 12개월로 정하여 임차하고 같은해 5.5. 입주한 다음 같은해 5.10. 주민등록을 마쳤고, 피고 피고 2는 같은해 5.18. 소외 1로부터 이 사건 건물중 같은 피고의 점유부분을 임차보증금 4,000,000원, 기간 12개월로 정하여 임차하여 그날 입주한 다음 같은해 5.23. 주민등록증까지 마쳤는데, 원고는 그 후인 같은해 9.4. 이 사건 경매의 원인이 된 원고를 근저당권자로 한 근저당권설정등기를 경료한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으나, 한편, 위 을 제3호증(등기부등본)의 기재에 의하면, 이 사건 건물에 관하여는 피고들이 위와 같이 주택인도와 주민등록을 마치기 전인 1982.12.13. 소외 한국주택은행 앞으로 원고보다 선순위의 근저당권설정등기가 경료되어 있다가 후순위 근저당권자인 원고의 임의 경매신청으로 경매가 진행되어 원고가 경락받음에 따라 원고 앞으로의 근저당권설정등기가 함께 위 한국주택은행 앞으로의 근저당권설정등기가 말소된 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없는 바, 이와 같은 경우에 후순위 근저당권자인 경매신청에 의하여 경매가 진행된다 하더라도 경락인은 등기부상 가장 선순위의 근저당권설정당시의 상태로 목적물의 소유권을 취득하게 되기 때문에 임차인이 후순위 근저당권자에게 대항요건을 갖추고 있다 하더라도 선순위 근저당권자에게 대항할 수 없는 이상 후순위 근저당권자의 신청으로 진행된 경매의 경락인에게 대항할 수는 없다 할 것이니 이 사건에 있어서 피고들은 위 한국주택은행의 근저당권에 대하여는 대항하지 못하고, 따라서 원고에게도 대항할 수 없다 할 것이므로 위와 다른 견해를 전제로 한 피고들의 주장은 결국 이유없다 할 것이다.

다음으로 피고들은, 원고는 소외 1과 사이에서 소외 1의 피고들에 대한 임대차보증금반환채무를 인수키로 하였으며 1986.1.10.에는 직접 피고들과 사이에 그러한 약정을 하였으므로 원고가 피고들의 임대차보증금을 반환할 때까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 원고가 소외 1간, 또는 원고와 피고들 사이에서 위 주장과 같은 약정이 있었다는 점에 부합하는 증인 소외 2, 1의 각 증언(다만 각 앞에서 믿은 부분 제외)은 믿을 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 주장은 이유없어 받아들이지 아니한다.

그렇다면, 달리 피고들이 이 사건 건물중 각 점유부분을 점유할 정당한 권원이 있다는 주장입증이 없는 이 사건에서는 피고들은 원고에게 각 이 사건 건물중 각 점유부분을 명도할 의무가 있다 할 것이다.

2. 피고들의 반소청구에 관한 판단

피고들이 이 사건 반소청구원인의 요지는 피고들은 경락인인 원고에게 대항할 수 있는 임차권자이거나 원고는 소외 1 또는 피고들과 사이에서 피고들의 임대차보증금을 반환하겠다고 약정하였으니 원고는 피고들로부터 이 사건 건물중 각 점유부분을 명도 받음과 동시에 피고들에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다는 것이나, 이미 본소청구에 관한 판단에서 살핀 바와 같이 피고들의 위와 같은 주장은 이유없어 받아들일 수 없는 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 본소청구는 이유있어 인용하고, 피고들의 반소청구는 이유없어 모두 기각하며, 소송비용에 관하여는 민사소송법 제89조 를, 가집행선고에 관하여는 같은법 제199조 , 소송촉진등에 관한 특례법 제6조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.