2017가단5184780 건물명도(인도)

A 공사

소송대리인 법무법인 (유한)한결

담당변호사 김장식

B

소송대리인 변호사 성문용

2018. 11. 7.

2019. 1. 9.

1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

주문과 같다.

1. 인정사실

가. 원고 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 주택')은 주택법, 임대주택법, 주택공급에관한규칙 등에 따라 생활보호대상자 등의 무주택 세대주에게 우선 공급되는 공공건설 임대주택에 해당한다.

나. 원고는 피고와 사이에 2011. 6. 24. 원고 소유의 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결하였다가 2013. 8. 30. 다시 계약을 체결하였는데, 그 내용은 피고가 이 사건 주택을 보증금 4,519만 원, 월임료 33만 원, 임대차기간 2013. 9. 1.부터 2015. 8. 31.로 정하여 임차하기로 하는 내용이고(이하 '1차 갱신계약'이라 한다), 피고는 2011. 6. 24.부터 위 주택에 거주하고 있다.

다. 위 1차 갱신계약 체결시, 피고가 임대주택 관련법령에서 정하는 아래 각호의 입주자격을 유지하여야 2년 단위로 임대차계약을 갱신할 수 있고, 입주자격으로 ... 3. 부동산(토지 및 건축물) 보유 기준가액 이하, 4. 자동차 보유 기준 가액 이하라고 약정(4. 계약특수조건 제1조 제1항)하였다.

라. 원고는 '공공주택 입주자 보유 부동산 및 자동차 관련 업무처리 기준(국토교통부 고시 제2014-55호, 2014. 1. 29. 일부개정)'(이하 '업무처리 기준'이라 한다)에 따라 입주자가 보유한 부동산 및 자동차의 가액을 평가하고 있는데, 위 업무처리기준에 의하면 이 사건 주택의 임차인은 2015년 기준, 부동산가액 1억 2,600만 원 이하의 부동산을, 자동차는 2,489만 원 이하의 자동차를 보유하여야 한다. 그런데 원고가 임차인들의 부동산 및 자동차 보유 여부 및 가액을 평가하는 사회보장 정보시스템(범정부)의 검색 결과 피고는 2014. 11, 12. 기준으로 공시지가 합계 178,253,933원 상당의 부동산(보유 부동산 중 지목이 하천, 도로, 구거 등인 것은 제외한 가액)을 보유하고 있으며, 2014. 6. 3. 2014년식 SM7 승용차를 신규등록하여 2015. 6.경 기준 위 자동차의 가액이 27,530,000원으로 평가되었다.

마. 원고는 2015. 7. 29. 피고에게, 위와 같이 피고가 보유하는 부동산 및 자동차 가액이 보유기준을 초과하여 임대차계약 특수조건 제1조 제1항에 따라 계약갱신이 불가하므로 2015. 8. 31. 임대차계약이 만료되고 2015. 9. 1.자로 임대차계약이 해지됨을 알리고 2016. 2. 28.까지 이 사건 부동산을 자진 명도해 줄 것을 통보하였다.

바. 그런데 원고는 2015, 8, 30.경 피고에게 계약안내 문자를 발송하여 원고와 피고가 2015. 8. 31. 다시 보증금 43,040,000원, 월임대료 314,300원, 계약기간 2015. 8, 31.부터 2017. 8. 31.까지로 정한 임대차계약서를 작성하였으나(이하 위 계약을 '2차 갱신계약'이라 한다), 원고가 2015. 9. 4. 위 계약이 착오에 따른 문자발송 및 잘못된 갱신계약으로서 2015. 8. 31. 1차 갱신계약의 기간이 만료되었고 2015. 9. 1.자로 임대차계약이 해지되었다고 하면서 이 사건 주택을 2016. 2. 28.까지 명도해 줄 것을 다시 통보하였다.

사. 피고가 명도 요구에 응하지 아니하자 원고는 2016. 5. 26. 명도소송(서울중앙지방법원 2016가단66323호)을 제기하였는바, 위 법원은 2017. 6. 9. 피고가 부동산 및 자동차 보유기준을 갖추지 못하여 입주자자격을 상실한 것은 맞으나, 원고가 중대한 과실로 인하여 2차 갱신계약을 체결한 이상 이를 착오로 취소할 수 없다는 이유로 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였다.

아. 원고는 위 판결을 수용하고 피고에게 2차 갱신계약기간(2015, 9, 1, ~ 2017. 8. 31.)은 보장하되, 2차 갱신계약이 종료하면 더 이상은 계약갱신이 불가하므로 2017. 8. 31.까지 이 사건 주택을 명도하라고 통보하였다. 원고는 피고가 위 명도 통보에도 응하지 아니하자 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 9호증, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 관련 법 규정

[공공주택 특별법]

제48조(공공주택의 공급)

① 공공주택의 입주자의 자격, 선정 방법 및 입주자 관리에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다. 이 경우 공공주택의 유형 등에 따라 달리 정할 수 있다.

제49조의3(재계약 거절 등)

① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.

2. 임차인의 자산 또는 소득이 제48조에 따른 자격요건을 초과하는 범위에서 국토교통부령으로 정하는 기준을 초과하는 경우

나. 판단

공공주택 입주자의 자격 요건으로 일정한 자산 또는 소득 기준을 초과하지 아니할 것을 요구하는 이유는 공공임대주택을 가장 절실히 필요로 하는 저소득층에게 최우선적으로 기회를 부여하고 제도의 남용을 방지하기 위한 것인바, 공공주택의 임차인은 임대차기간 동안 계속 무주택 및 자산 기준 등 입주자 자격을 유지하여야 하고, 임대차기간 중에 주택을 소유하게 되는 등 기준을 위반하는 일이 발생하면 이를 바로 처분하였다고 하더라도 취득시에 바로 입주자 자격을 상실하였다고 할 것이며, 임대인이 이러한 사실을 알지 못한 채 임대차계약을 갱신하였다고 하더라도 후에 이를 알게 된 임대인이 그 사유를 들어 계약해지나 계약갱신거절의 사유로 삼을 수 있다 할 것이다 (대법원 2003. 12, 11, 선고 2003다45649 판결 및 대법원 2008. 5. 29. 선고 2008다3848 판결 참조).

앞서 본 인정사실에 의하면 피고는 이미 1차 갱신계약기간 동안에 이 사건 주택의 입주자 자격을 상실하였다 할 것인바, 비록 원고측의 착오로 인하여 2차 갱신계약이 이루어졌다 할지라도 곧바로 해지 및 명도 통보를 하고 명도소송까지 제기하였던 점에 비추어 보면 원고가 피고의 입주자 자격상실을 묵인한 것으로는 볼 수 없다. 그렇다면 원고가 2차 갱신계약 종료 후 추가적인 계약갱신을 거절한 것은 적법하다 할 것인바, 2차 갱신계약이 이미 종료한 이상 피고는 원고에게 이 사건 주택을 인도할 의무가 있다.

이에 대하여 피고는 1차 갱신계약기간 동안에 일시 부동산 보유 기준을 초과하였던 것은 사실이나 취득하였던 부동산 일부를 위 계약기간 내에 처분하여 입주자 자격을 회복하였다고 주장한다. 그러나, 앞서 본 바와 같이 공공주택의 임차인은 임대차기간 동안 입주자 요건을 유지하여야 할 것이므로 위 주장은 이유 없다.

피고는 또, 원고가 2017. 4.경 임차인들에게 통지한 '국민임대주택 입주기준 및 재계약기준 변경 안내'에 의하면 2017. 6. 30. 이후에는 재계약 기준을 초과하더라도 1회에 한하여 재계약이 가능하므로 원고는 피고에게 이 사건 주택에 관하여 갱신계약을 하여 줄 의무가 있다고 주장한다. 그러나, 을3호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 위 안내 내용은 종전에는 보유 부동산 가액만을 입주자 요건으로 삼다가 2016. 12. 30. 이후 모집하는 국민임대주택 입주자 선정부터는 부동산 및 금융자산 등을 모두 합친 총자산 기준(2017년 현재 2억 2,800만 원 이하)을 적용함으로써 부동산 보유액은 적으나 금융자산은 많이 보유하고 있는 경우 공공주택 입주자격이 없도록 한 것으로, 입주요건을 강화하는 취지인 사실을 인정할 수 있다. 이와 같은 기준 변화에 따라 종전 기준을 초과하지 아니한 채 거주 중이던 일반적인 기존 입주자들을 위한 일종의 경과 규정으로서 1회에 한하여 재계약이 가능하도록 한 것은 당연한 조치라고 할 것이나, 이러한 기준 변화 이전에 이미 입주자 자격을 상실하여 명도소송이 진행중이었고 계약갱신이 거절된 피고는 이와 같은 조치의 적용 대상이 된다고 보기 어렵다. 피고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용한다.

판사 문유석