대전지방법원2014구단100124 (2014.06.13)

시가감정 없이 기준시가를 교환가치로 산정한 이 사건 부동산 양도가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없음

(1심 판결과 같음) 교환계약 당시 시가감정 등의 방법으로 교환대상 각 부동산들의 객관적인 가액을 평가하여 그 차액에 대한 정산절차를 거치는 가치적 교환을 한 것이 아니라 각 부동산의 가액을 임의로 평가하여 조정하는 단순 교환을 하였다고 할 것이므로, 양도가액 및 취득가액 모두 기준시가에 따라 추계경정을 한 이 사건 처분은 적법함

소득세법 제96조

2014누10637양도소득세부과처분취소

김AA

예산세무서장

대전지방법원 2014. 6. 13. 선고 2014구단100124 판결

2014. 9. 4.

2014. 10. 2.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2013. 1. 3. 원고에 대하여 한 양도소득세 ○,○○○원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 ○○시 ○○구 ○○동 967 대 459.1㎡ 및 그 지상 건물(이하 토지와 건물을 합하여 '이 사건 부동산'이라 한다)의 소유자이고, 원고의 조카인 김BB와 김CC는 ○○시 ○○면 ○○리 135-10 공장용지 8,065㎡, 같은리 135-16 임야 14,111㎡ 및 같은리 산47-11 임야 694㎡(이하 세 필지를 모두 합하여 '교환대상부동산'이라 한다)의 각 1/2 지분 공유자이다.

나. 원고는 2012. 4. 10. 김BB, 김CC와 사이에 이 사건 부동산과 교환대상부동산을 교환하기로 하는 내용의 부동산교환계약(이하 '이 사건 교환계약'이라 한다)을 체결하면서 이 사건 부동산의 평가액을 698,371,600원, 교환대상부동산의 평가액을○,○○○원으로정하되,김BB,김CC는2012.4.10. 원고에게교환차액○,○○○원(=○,○○○원 － ○,○○○원)을 지급하기로 약정하였다.

다. 원고는 2012. 4. 20. 김BB로부터 교환차액 ○,○○○원을 원고 명의의 농협은행 계좌(계좌번호 111-1111-1111-11)로 지급받았다.

라. 원고는 2012. 4. 20. 피고에게 이 사건 부동산의 양도가액은 교환계약서상 평가액인 ○,○○○원, 취득가액은 실지거래가액인 ○,○○○원으로서 양도차익이 존재하지 아니하므로 납부할 양도소득세가 없다는 취지로 2012년 양도소득 과세표준을 신고하였다.

마. 피고는 원고가 신고한 교환계약서상 실지거래가액의 적정여부에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 이 사건 교환계약은 시가감정이 없는 단순교환으로 교환계약서상의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 이유로 이 사건 부동산의 양도가액 및 취득가액을 기준시가(양도가액 ○,○○○원, 취득가액 ○,○○○원)에 따라 추계조사하여, 2013. 1. 3. 원고에 대하여 2012년 귀속 양도소득세 ○,○○○원(가산세 포함)을 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

바. 원고는 이에 대하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2013. 12. 31. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증의 1 내지 5, 갑 제4, 5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 을 제1, 2호증, 을 제3호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 김BB, 김CC와 이 사건 교환계약을 체결하면서 이 사건 부동산과 교환대상부동산의 교환가치를 객관적으로 산정한 후 거래하였고, 교환계약에 따라 발생한교환차액까지도 분명하게 정산하였으므로 원고가 신고한 이 사건 부동산의 양도가액은 실지거래가액에 해당한다.

2) 또한 이 사건 부동산과 교환대상부동산은 양도소득과 관련한 시가를 규정하고 있는 구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법'이라 한다) 제101조, 소득세법 시행령 제167조 제5항, 구 상속세 및 증여세법(2014. 1. 1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것) 제60조, 제61조에 따라 토지에 대하여는 개별공시지가를, 건물에 대하여는 국세청장이 산정・고시한 가액을 기준으로 그 시가를 평가한 것이므로 원고가 신고한 이 사건 부동산의 양도가액은 실지거래가액의 개념에 부합할 뿐만 아니라 객관적인 교환가치도 반영하고 있다.

3) 원고는 이 사건 부동산의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 적법한 예정신고를 하였으므로 원고의 예정신고 내용에는 구 소득세법 제114조 제2항이 정하고 있는 탈루 또는 오류가 없다.

4) 이 사건 부동산의 교환거래는 계약서 및 차액정산내역이 존재하므로 '증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우'(소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제1호)에 해당하지 않고, 이 사건 부동산 및 교환대상부동산의 양도가액은 구 소득세법이 정한 시가평가를 거쳐 결정된 것이므로 자의가 개입되었다거나 허위가 있다고 볼 수 없어 '허위임이 명백한 경우'(소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호)에 해당하지도 않으므로 원고의 예정신고에는 소득세법 시행령 제176조의2 제1항이 정한 추계조사 사유가 없다.

5) 기준시가에 따라 시가산정이 되는 경우 발생하는 과세이연효과는 현행 세법체계상 당연히 허용되는 방식이고, 특수관계자 간의 거래인 이 사건 교환계약이 시가에 미달한 거래라면 추계결정을 할 것이 아니라 부당행위 부인을 적용하여야 하는데, 부당행위 부인규정을 적용한다 하더라도 과세대상금액은 존재하지 않는다.

6) 따라서 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다. 그리고 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 참조).

2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들과 갑 제7호증의 1 내지 6의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고와 김BB, 김CC 사이에 이 사건 교환계약이 체결될 당시 교환대상 목적물인 이 사건 부동산과 교환대상부동산에 대한 시가감정이 이루어지지 않은 점, ② 원고는 소득세법상 평가방법으로 인정되는 기준시가를 기준으로 양도가액을 산정한경우도 시가감정을 한 경우에 해당한다는 취지로 주장하나, 기준시가는 시가를 확인할 수 없는 경우에 보완적으로 인정되는 보충적 평가방법에 불과하고, 기준시가로 교환가치를 산정한 경우와 감정가액으로 교환가치를 산정한 경우 정산해야 할 금액의 차이가 생길수 밖에 없으므로 기준시가로 교환계약을 산정한 경우에는 객관적 교환가치를 반영하고 있다고 하기 어려운 점, ③ 양도소득의 부당행위 계산 규정이 적용되는 '조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때'란 '특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하는 때'를 의미하는데, 이 사건 부동산은 토지 또는 일반 건축물로서 비교대상이 되는 시가에 해당하는 매매사례가액이나 감정평가액 등이 존재하지 않으므로 부당행위계산 부인규정을 적용할 여지는 없어 보이는 점, ④ 원고와 김BB, 김CC가 소득세법 등의 관련규정에 따라 기준시가로 이 사건 부동산 및 교환대상부동산의 시가를 계산하여 교환계약서를 작성하였다고 하더라도, 이는 원고와 김BB, 김CC가 이 사건 부동산 및 교환대상부동산의 가액을 임의로 평가한 것으로 보아야 할 것인 점, ⑤ 원고는 이 사건 부동산의 양도가액을 기준시가로 산정함에 따라 과세이연효과가 발생된다 하더라도 이는 현행 세법체계상 당연히 허용되는 것이라 주장하나, 원고가 예정신고한 것처럼 이 사건 부동산의 양도가액을 기준시가로, 교환대상부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하게 되면 원고에 대한 양도소득세만 누락되는 효과가 나타날 뿐 과세이연효과는 없게 되는 점, ⑥ 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따라야 하므로(구 소득세법 제100조), 이 사건 부동산의 양도가액은 기준시가로 산정하면서 교환대상부동산의 취득가액은 실지거래가액으로 산정한 원고의 예정신고는 구 소득세법 제114조 제2항이 정한 오류가 있는 경우에 해당하는 것으로 보이는 점, ⑦ 이 사건 부동산의 양도소득에 대하여 교환계약서 및 차액정산내역이 있다 하더라도 구 소득세법 제114조 제7항, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제1호가 정한 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하여 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보이므로 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 원고와 김BB, 김CC는 이 사건 교환계약 당시 시가감정 등의 방법으로 그 교환대상 각 부동산들의 객관적인 가액을 정확하게 평가하여 그 차액에 대한 정산절차를 거치는 가치적 교환을 한 것이 아니라 교환당사자 사이의 합의에 의하여 이 사건 부동산과 교환대상부동산 사이의 가액 차이에 해당하는 ○,○○○원을 김BB 등이 원고에게 지급하는 방법으로 교환대상 각 부동산의 가액을 임의로 평가하여 조정하는 단순 교환을 하였다고 보아야 할 것이므로, 이 사건 부동산의 실지거래가액은 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아야 한다.

3) 이 사건 부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 구 소득세법 제114조 제7항, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항, 제2항, 제3항에 따라 매매사례가액(양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액), 감정가액(양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 신빙성 있는 감정가액의 평균액), 환산가액(양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액을 '취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가의 비율'에 따라 환산한 취득가액) 또는 기준시가를 순차로 적용하여 이 사건 부동산의 양도가액과 취득가액을 추계조사하여결정・경정하여야 하는데, 이 사건 부동산의 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액이 존재하지 않고, 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액도 없으며 양도가액이 불분명한 경우로서 환산가액을 적용할 경우도 아니어서 결국 기준시가로 양도차액을 산정할 수밖에 없다 할 것이므로 양도가액 및 취득가액 모두 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.