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사건
2014다46273 분양대금 반환 등
원고피상고인
1. A
2. B
3. C.
4. D
5. E
6. F
7. G
8. H
9. J
10. K
11. M
12. N
피고상고인
주식회사 P
원심판결
서울고등법원 2014. 6. 12. 선고 2013나59977 판결
판결선고
2014. 11. 13.
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 구분소유자 또는 준구분소유자 내지 구분소유자의 외관을 가지는 자로서 관리비 지급의무를 부담하는지에 관하여
원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 상가 7, 8층의 점포에 관한 각 구좌를 분양받은 원고들 앞으로 마쳐진 소유권이전등기는 무효이고, 나아가 이 사건 분양계약은 모두 적법하게 해제되었으므로, 원고들이 구분소유자 또는 준구분소유자 내지 구분소유자의 외관을 가지는 자로서 피고에게 관리비 지급의무를 부담한다고 볼 수 없다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 계약해제의 효력에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.
2. 점유자로서 관리비 지급의무를 부담하는지에 관하여
가. 원심은, 원고들이 연접한 구좌의 수분양자들을 배제한 채 그들이 분양받은 분양목적물을 배타적으로 사용·수익하는 것은 특별한 사정이 없는 한 불가능하였던 것으로 보인다는 이유로 일률적으로 원고들이 이상가를 점유하였다고 볼 수 없다고 판단하여 원고들에게 점유자로서 관리비 지급의무가 있다는 피고의 주장을 배척하였다.
나. 그러나 이와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
1) 피고가 원고들의 관리비 지급의무의 근거로 삼고 있는 이 사건 관리규약에는 '구분소유자'를 등기부등본상 0상가의 구분소유권을 가진 자로, '입주자'를 상가의 전유부분을 점유하는 자로 각 정의한 다음(제5조 제1호, 제2호), 구분소유자는 건물유지 및 영업관리 관련 공동의 이익을 위해 소요되는 비용 등의 부담의무를 부담하고(제6조 제8호), 이와 같은 관리비 등의 의무는 그 구분소유자와 '임차 영업입점주'가 연대하여 책임을 진다고(제8조) 정하고 있다. 그런데 위 관리규약의 취지 등에 비추어 볼 때, 여기서 구분소유자와 연대하여 관리비 납부의무를 부담하는 '임차 영업입점주'는 단순히 0 상가 전유부분을 '임차한 자만을 뜻하는 것이 아니라 구분소유자가 아닌 '입주자'로서 상가의 전유부분을 적법하게 점유하고 있는 자를 총칭하는 것으로 봄이 상당하다 (대법원 2012. 11. 15. 선고 2012다54058 판결 참조).
2) 원심판결 이유 및 기록에 의하면 다음과 같은 사정을 알 수 있다.
① 원고들 앞으로 마친 각 소유권이전등기상의 전유부분이 구조상 · 이용상의 독립성이 없어 그 등기의 유효성을 인정할 수 없다는 점은 원심이 설시한 바와 같으나, 원고들은 분양대금 및 개발비를 모두 납부한 수분양자로서 소유권을 이전받기 위하여 분양자로부터 각 등기를 이전받았고, O상가의 준공 후에도 상당기간 동안 등기가 무효라는 점을 인식하지 못하고 있었던 것으로 보이는바, 비록 등기가 무효라고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 원고들은 그 각 등기 당시 목적물에 대한 점유도 함께 이전받았을 의사였다고 봄이 상당하다.
② 원고들이 분양자와 이 사건 분양계약을 체결할 당시 이미 각 수분양 전유부분은 그 호실이 특정되어 있었고, 면적도 약 1.5평으로 하되 다소의 증감은 수인하도록 약정하였는바, 그 면적이 실제 시공된 각 호실의 면적과 크게 차이가 나지 아니하므로, 원고들의 각 수분양 전유부분 자체가 특정되지 아니하였다거나 그 점유 이전 자체가 불가능하였다고 단정하기는 어렵다.
③ 다만 원고들이 분양받은 0상가 7, 8층의 경우 3개 호실을 묶어 1개의 점포로 사용하도록 시공되어 있어 각 호실만으로는 구조상 · 이용상 독립성이 인정되지 아니하고, 시공된 각 호실의 형상이 가로 약 0.75 ~ 0.8m, 세로 약 6.1 ~ 6.7m의 직사각 형이어서 당초 예정한 바와 같이 각 호실별로 독립된 음식점 용도로 사용하기는 불가능한 상황이었다.
④ 이러한 상황에서 0상가 7, 8층의 수분양자들이 '7, 8층 소유자 협의회'를 결성하였던 점, 8층은 리모델링 공사가 진행되다가 중단된 상태인 점 등에 비추어 보면 원고들이 각 수분양 전유부분의 사용·수익을 위하여 다양한 형태의 노력을 시도하였던 것으로 보인다. 그런데 실제로는 원고들 대부분은 그 각 수분양 전유부분을 현실로 사용·수익할 수 없었던 것으로 보이고 7층을 분양받은 일부 원고들만이 연속된 3개 호실을 분양받거나 인접 호실의 수분양자와의 협의 등을 통하여 1개의 점포를 구성함으로써 이를 임대 또는 사용한 적이 있을 뿐이다(원고 N의 경우, 2005. 1. 20.경 그가 분양받은 7층 333호실에 관하여 보증금 500만 원, 월 임대료 10만 원의 임대차계약을 체결하였고, 그 임대차계약은 상당기간 동안 유지된 것으로 보인다). 특히 이상가 8층은 분양자의 비용부담을 전제로 2007년 1월경 리모델링 공사가 시작되어 각 점포의 벽체가 모두 철거되었으나 2007년 2월경 공사가 중단된 후 그대로 계속 방치되었다. ⑤ 한편 이 사건 각 분양계약서 제16조 제3항에 의하면 수분양자는 '입점지정 기간이 만료된 후에는 입점 여부를 불문하고 관리비를 부담한다'고 되어 있는 점과 0상가 7층 중 일부는 임대 후 입점이 이루어진 점에 비추어 보면, 입점절차를 거쳤는지 여부가 원고들의 관리비 지급의무에 관한 판단의 기준이 되기는 어렵다고 할 것이다.
3) 이처럼 원고들은 분양대금 및 개발비를 모두 납부한 수분양자로서 그 등기의 효력과 관계없이 각 수분양 전유부분을 배타적으로 점유·사용할 정당한 권원이 있었고 나아가 그 점유를 개시할 의사도 있었으나 시공상의 잘못 등으로 인하여 일부 원고들을 제외하고는 현실적인 사용·수익이 어려웠는바, 그렇다면 원심으로서는 원고들이 분양받은 각 호실 및 점포의 구조와 사용 가능성, 실제 사용 여부와 그 형태, 사용 기간 및 중단의 사유 등을 따져 보아 원고별로 그가 '입주자'로서 상가의 전유부분을 적법하게 점유하고 있는 자에 해당하여 관리비 지급의무를 부담하는지 여부를 개별적으로 판단하였어야 한다.
그럼에도 불구하고 원심은 이러한 사정들에 관하여 충분히 따져보지 아니한 채 곧바로 일률적으로 원고들 모두 그 각 수분양 전유부분을 점유한다고 볼 수 없다고 단정하고 말았는바, 이는 관리비 지급의무의 전제가 되는 입주자로서의 점유 등에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리 · 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
판사
재판장대법관권순일
별지
