서울행정법원-2016-구합-75937(2017.04.20)

조심-2016-서-1682(2016.06.30)

특수관계법인에 저가 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인한 처분의 기초가 되는 토지 임대료 시가는 법령상의 시가로 볼 수 없음

피고들이 산정한 임대료 시가를 원고의 이 사건 토지 2/3 지분 임대용역에 관한 법령상의 시가로 볼 수 없다 할 것이므로 위 임대료 시가에 기초하여 이루어진 이 사건 각 처분은 위법함

구 부가가치세법 시행령 제50조시가의 기준, 구 소득세법 41조부당행위계산 구 소득세법 시행령 제98조부당행위계산의 부인

부가가치세 및 종합소득세 부과처분취소

백00

00세무서장 외 1명

2017. 08. 29

2017. 09. 19

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고 000세무서장이 2016. 1. 1. 원고에 대하여 한 2010년 제2기 부가가치세 xx,xxx,xxx원, 2011년 제1기 부가가치세 x,xxx,xxx원, 2011년 제2기 부가가치세xx,xxx,xxx원, 2012년 제1기 부가가치세 xx,xxx,xxx원, 2012년 제2기 부가가치세xx,xxx,xxx원, 2013년 제1기 부가가치세 xx,xxx,xxx원, 2013년 제2기 부가가치세x,xxx,xxx원, 2014년 제1기 부가가치세 x,xxx,xxx원, 2014년 제2기 부가가치세x,xxx,xxx원, 2015년 제1기 부가가치세 x,xxx,xxx원의 각 부과처분과 피고 00세무서장이 2016. 1. 1. 원고에 대하여 한 2010년 귀속 종합소득세 xxx,xxx,xxx원, 2011년 귀속 종합소득세 xx,xxx,xxx원, 2012년 귀속 종합소득세 xx,xxx,xxx원, 2013년 귀속 종합소득세 xx,xxx,xxx원, 2014년 귀속 종합소득세 xx,xxx,xxx원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

3. 소송총비용은 피고들이 부담한다.

주문과 같다(원고는 피고들이 당심에서 제1심 판결의 취지대로 각 처분을 감액경정함에

따라 청구취지와 항소취지를 감축하였다).

원고는 xxxx. x. xx. 서울 00구 00동 000-1 대 760㎡, 같은 동 275-2 대 413㎡,같은 동 000-3 대 497㎡, 같은 동 000 대 180㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다), 위 000-1, 2 토지 지상 제에이호 건물, 위 000-3, 000 토지 지상 제비호 건물(이하 위 건물들을 '이 사건 건물'이라 한다) 중 2/3 지분을, 원고의 모인 aaa는 이 사건 토지 및 건물 중 1/3 지분을 각 상속받아 xxxx. x. xx. 각 소유권이전등기를 마쳤다. 원고와 aaa는 2000. 12. 26. 주식회사 bbb(구 상호: ccc개발 주식회사,이하 'vvv'라 한다)에게 증여를 원인으로 이 사건 건물 중 각 소유 지분(원고 2/3 지분, aaa 1/3 지분)에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, aaa는 2001. 1. 22. bbb에게 증여를 원인으로 이 사건 토지 중 1/3 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

피고 00세무서장은 2015. 10.경 원고에 대한 개인제세 통합조사를 실시하여, bbb가 제3자로부터 받은 이 사건 토지 및 건물에 대한 총 임대수입에서 약정 관리비를 공제한 금액을 이 사건 토지의 감정가액과 이 사건 건물의 감정가액의 비율에 따라 안분계산하는 방법으로 이 사건 토지에 대한 임대료의 시가를 산정한 다음, 원고가 특수관계에 있는 bbb에게 이 사건 토지의 2/3 지분을 저가로 임대하여 토지임대소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부가가치세법 제29조 제4항, 부가가치세법 시행령 제62조, 소득세법 제41조를 적용하여 2016. 1. 1. 원고에 대하여 2010년 제2기 부가가치세 xx,xxx,xxx원(가산세 포함, 이하 같다), 2011년 제2기 부가가치세xx,xxx,xxx원, 2012년 제1기 부가가치세 xx,xxx,xxx원, 2012년 제2기 부가가치세xx,xxx,xxx원, 2013년 제1기 부가가치세 xx,xxx,xxx원, 2013년 제2기 부가가치세x,xxx,xxx원, 2014년 제1기 부가가치세 x,xxx,xxx원, 2014년 제2기 부가가치세x,xxx,xxx원, 2015년 제1기 부가가치세 x,xxx,xxx원을 각 경정고지하였고, 피고 00세무서장은 같은 날 원고에 대하여 2010년 귀속 종합소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함, 이하 같다), 2011년 귀속 종합소득세 xx,xxx,xxx원, 2012년 귀속 종합소득세 xx,xxx,xxx원, 2013년 귀속 종합소득세 xx,xxx,xxx원, 2014년 귀속 종합소득세 xx,xxx,xxx원을 각 경정고지하였다.

원고는 위 각 처분에 불복하여 2016. 4. 18. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2016. 6. 30. 기각되었다. 그 후 피고 00세무서장은 2017. 5. 30. 이 사건 제1심 판결의 취지에 따라 2012년 제1기 부가가치세 xx,xxx,xxx원의 부과처분 중 xx,xxx,xxx원을 초과하는 부분을, 피고 00세무서장은 2012년 귀속 종합소득세 xx,xxx,xxx원의 부과처분 중 xx,xxx,xxx원을 초과하는 부분을 각 직권으로 취소하였다(이하 위와 같이 감액경정된 처분과 나머지 처분을 '이 사건 각 처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 5호증, 을3, 11호증(가지번호 포함)의 각 기재,변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 토지는 실제 이용 현황에 따라 주차장으로 이용되는 약 x,xxx㎡ 부분(이하 '주차장 부분'이라 한다)과 나머지 부분으로 나누어진다. 주차장 부분은 제3자가 주차장으로 임차하여 법인세법 시행령 제89조 제1항의 '특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격'이 있으므로, 원고의 이 부분 임대수입은 bbb가 제3자로부터받은 임대수입을 기초로 원고 지분과 bbb 지분에 따라 별도 산정하여야 한다.

또한 주차장 부분 외 나머지 부분의 경우 원고가 특수관계인인 bbb에 임대한 것은 토지의 지분일 뿐이므로 원고의 임대수입을 산정함에 있어서 건물 임대수입을 포함시키면 아니되고, 원고의 이 부분 임대수입을 산정할 객관적인 사례 가액이 존재하지 않는 이상 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호의 방법으로 산정하여야 한다.

따라서 이와 달리 이 사건 토지 및 건물의 총 임대수입을 기초로 원고의 임대수입을 산정한 이 사건 각 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 원고는 xxxx. x. xx. bbb의 대표이사로 취임하였고 2010년경부터는 배우자 및 자녀들과 함께 bbb 지분의 50% 이상(2013년 말경 xx%)을 보유하면서 bbb를 경영해왔다.

2) bbb는 2010년경부터 2014년경까지 이 사건 토지 중 주차장 부분을 ddd(ee주차장)에게 보증금 xxx만 원 및 월 차임 xx만 원에 임대하는 한편 이 사건 건물의 각 호실을 개별 임차인들에게 상가로 임대하였다(그 후 bbb는 2014년경 이 사건 건물을 철거하고 주식회사 fff에 이 사건 토지를 임대하였다).

3) 원고는 그 소유의 이 사건 토지 2/3 지분을 bbb에게 임대한 부분에 관하여 매년 공시지가를 기준으로 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호에 따라 산정한 임대수입을 과세관청에 신고하였다.

4) 피고들은 이를 특수관계인에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받은 경우(부가가치세법 제29조 제4항 제2호) 및 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 경우(소득세법 제41조 제1항)에 해당한다고 보아 이 사건 각 처분을 하였는바, 피고들이 원고의 신고누락 임대료를 계산한 구체적인 내역은 다음과 같다.

(단위 : 천원)

구 분

재임대가액

(제3자에게 받은 총임대료)

필요경비

(관리비 등)

임 대 료

시가

합 계

xxx

xxx

xxx

2010년

xxx

xxx

xxx

2011년

xxx

xxx

xxx

2012년

xxx

xxx

xxx

2013년

xxx

xxx

xxx

2014년

xxx

xxx

xxx

- bbb가 제3자로부터 받은 총 임대료에서 관리비 등 필요경비를 공제하여 '임대료 시가' 산출

- 위 임대료 시가를 이 사건 토지 및 건물의 감정가액에 따라 안분

- 그 감정가액은 bbb가 2012. 6. 30. 기준으로 gg감정평가법인에 의뢰한 자산재평가의 감정가액(2012년 이후 부분) 및 피고 00세무서장이 2015. 9. 3.경 2010. 1.1.자를 기준으로 hh감정평가법인에 소급 감정평가를 의뢰한 감정가액(2010년, 2011년 부분)에 의함

- 이에 따른 이 사건 토지와 건물의 감정가액 비율은 다음과 같음

(단위 : %)

구 분

2010년

2011년

2012년

2013년

2014년

합계

100.00%

100.00%

100.00%

100.00%

100.00%

토지

xxx%

xxx%

xxx%

xxx%

xxx%

건물

xx%

xx%

xx%

xx%

xx%

- 이 사건 토지에 안분된 임대료 시가에 이 사건 토지의 원고 지분(2/3)을 적용하여 적정임대료를 산출하고 신고 임대료를 공제하여 신고누락 임대료 산정

(단위 : 천원)

구 분

안분대상 임대료

4 적정임대료

(토지분 2/3)

(1*2/3)

5 신고

임대료

6 임 대 료

누락신고

(➃-➄)

1토지분

2건물분

3계

(1+2)

합 계

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

2010년

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

2011년

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

2012년

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

2013년

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

2014년

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

xxx

[인정근거] 위 각 증거, 갑6 내지 11호증, 을1, 2, 5 내지 10호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 영상

라. 판단

1) 위 인정사실에 의하면 bbb는 부가가치세법 및 소득세법 상 원고의 특수관계인이다(부가가치세법 제12조 제2항, 부가가치세법 시행령 제26조 제1항, 소득세법 시행령 제98조 제1항, 국세기본법 시행령 제1조의2 제3항 제1호 가목).

부가가치세법 제29조 제4항 제2호는 특수관계인에게 부당하게 낮은 대가를 받고 용역을 공급한 경우 그 용역의 시가를 공급가액으로 보도록 규정하고, 소득세법 제41조 제1항, 소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호, 제5호, 제4항은 특수관계인에게 자산 또는 용역을 시가보다 일정 금액이나 비율 이상의 낮은 거래가액으로 제공함으로써 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 경우 이를 부인하고 시가에 의하여 소득금액을 계산할 수 있도록 규정하고 있다.

그러므로 원고가 특수관계인인 bbb에 제공한 이 사건 토지 2/3 지분의 임대용역에 관한 이 사건 각 처분의 적법 여부를 판단하기 위해서는 피고들이 산정한 '임대료 시가'가 과연 위 법령 상의 '시가'로서 적절한 것인지 여부를 따져보아야 한다.

2) 부가가치세법 시행령 제62조 제1호, 제3호는 '사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격'을 시가로 하되, 그러한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법 시행령 제89조 제2항 및 제4항에 따른가격을 시가로 보도록 규정하고, 소득세법 시행령 제98조 제4항은 소득금액의 계산에관하여 법인세법 시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용하도록 규정하고 있다.

그리고 법인세법 시행령 제89조 제4항은 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우 '제공한 자산시가의 100분의 50에 상당한 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액'(제1호)을 시가로 보도록 규정하는바, 법인세법 시행령 제89조 제1항은 '해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격'을 시가로 하고, 제2항은 시가가 불분명한 경우 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 이에 따르도록 규정하고 있다.

위 법령의 규정들을 종합하여 보면, 부동산 임대용역의 제공에 관한 부가가치세법 및 소득세법 상의 시가는 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격으로서, 그러한 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 따르고, 감정가액도 적용할 수 없는 경우에는 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호가 규정한 방법에 의하여 산정하여야 한다.

3) 한편 토지 임대용역에 관한 시가를 산정함에 있어서는 당해 토지의 지목, 위치나 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 토지의 거래가격을 형성하는 개별적인 요인은 물론 인접지역 내 유사토지의 적정거래가격을 조사검토하거나 감정인에게 감정을 의뢰하는 등 합리적인 방법에 따라야 하고, 건물이 소재하는 토지의 경우에는 토지에대한 임대료와 그 지상건물에 대한 임대료가 반드시 정비례하는 것이 아니고 건물의 가액 등은 그 위치뿐만 아니라 건물의 총면적이나 구조 등에 의하여도 영향을 받는 것이므로 토지 자체와 관계없는 건물의 가액 등을 토지 임대료 산정의 기초로 삼아서는아니된다(대법원 1988. 2. 23. 선고 87누1055 판결 참조).

4) 위 인정사실 등을 종합하여 인정할 수 있는 아래의 사정들을 위와 같은 법령 및 법리 등에 비추어 살펴보면, 피고들이 산정한 위 임대료 시가를 원고의 이 사건 토지 2/3 지분 임대용역에 관한 위 법령 상의 시가로 볼 수 없다고 할 것이므로, 위 임대료시가에 기초하여 이루어진 이 사건 각 처분은 위법하다.

① 원고가 bbb에 임대한 부동산은 이 사건 토지의 2/3 지분일 뿐이다. 그런데 피고들은 bbb가 제3의 임차인들에게 이 사건 토지 중 주차장 부분과 이 사건 건물의 각 호실을 임대하고 받은 총 임대료에서 관리비 등 필요경비를 공제하여 임대료 시가를 산정하였고, 여기에는 이 사건 토지 자체와 관계없는 이 사건 건물의 임대료가 상당 부분 포함되어 있다.

② 이 사건 건물의 임대로 인한 부가가치 창출은 bbb에 의한 것으로, 만약 이를 원고의 이 사건 토지 지분 임대의 임대료 시가 산정에 반영할 경우 그 임대료 시가가 과대평가될 수 있다. 또한 이 사건 건물의 각 호실은 그 사용관계 등에 따라 임대료가 다양하게 산정될 수 있고 공실이 될 경우 등도 발생하는데, 그에 따라 변화하는 건물부분의 임대료를 그대로 이 사건 토지 임대료의 시가 산정에 반영하게 되면 이 사건 토지 자체의 사용관계와는 무관한 요인에 의하여 이 사건 토지 임대료의 시가가 영향을 받게 된다.

③ 이 사건 토지의 지분을 이 사건 건물의 소유, 사용 등을 위하여 일체로 임대하는 것과 이 사건 토지 및 건물을 경제적 효용 등에 따라 토지 일부와 건물의 각 호실로 나누어 임대하는 것은 임대목적물, 사용관계 등 거래가격을 형성하는 요인이 서로 달라, 위 두 가지 임대 형태에 따른 각 임대료의 시가가 토지와 건물 자체의 각 감정가액에 반드시 비율적으로 대응된다고 할 수 없다.

④ 특히 이 사건 토지 중 주차장 부분의 경우 토지 임대료가 차지하는 비중이 건물부분의 토지 임대료가 차지하는 비중보다 훨씬 클 것으로 보임에도, 주차장 부분 임대료와 건물 부분 임대료를 아무런 구분 없이 단순 합산하여 토지와 건물의 각 감정가액에 따라 안분하게 되면, 결과적으로 주차장 부분의 토지 임대료 일부가 건물 부분에 전가되는 불합리가 발생할 수 있다.

5) 나아가 정당한 세액의 계산에 관하여 보건대, 과세처분 취소소송에서 처분의 적법 여부는 정당한 세액을 초과하느냐의 여부에 따라 판단하는 것으로서, 당사자는 사실심 변론종결시까지 객관적인 과세표준과 세액을 뒷받침하는 주장과 자료를 제출할 수 있고, 이러한 자료에 의하여 적법하게 부과될 정당한 세액이 산출되는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 할 것이지만, 그렇지 아니한 경우에는 과세처분 전부를 취소할 수밖에 없으며, 그 경우 법원이 직권에 의하여 적극적으로 부과할 정당한 세액을 계산할 의무까지 지는 것은 아니다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2015두622 판결 등 참조).

앞서 본 바와 같이 토지 임대용역에 관한 시가를 산정함에 있어서는 당해 토지의 거래가격을 형성하는 개별적인 요인과 인접지역 내 유사토지의 적정거래가격을 조사검토하여 위 법령 상의 시가를 산정하거나 그러한 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 따라야 하고 그러한 감정가액도 적용할 수 없는 경우에는 법인세법 시행령 제4항 제1호가 규정한 방법에 의하여야 하는바, 이 사건에서 당사자들이 이 법원 변론종결시까지 제출한 자료만으로는 시가로서의 적정거래가격이나 감정가액의 적용 가능성 등을 알 수 없어 정당한 세액을 산출할 수 없다고 할 것이므로, 이 사건 각 처분을 전부 취소할 수밖에 없다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 있어 이를 모두 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 이를 취소하고 원고들의 청구를 인용하여 이 사건 각 처분을 모두 취소한다.