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사건
2013다100507 분양대금반환 등
원고피상고인
1. BA
2. CH
피고상고인
1. 주식회사 A
2. 주식회사 B
3. C 주식회사
원심판결
서울고등법원 2013. 10. 10. 선고 2010나109857 판결
판결선고
2015. 5. 14.
주문
원심판결 중 원고들에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 각 상고이유보충서 및 참고서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 ① 이 사건 분양계약상 원고들의 잔대금지급의무가 피고들의 소유권이전등기의무보다 선이행의무라 하더라도, 피고 주식회사 B(이하 '피고 B'이라 한다)이 워크아웃 상태에 있는 점, 이 사건 아파트가 주식회사 코람코자 산신탁(이하 '코람코신탁'이라 한다)에 담보신탁된 점, 이 사건 아파트 부지에 관하여 피고들 명의의 소유권보존등기가 아직 이루어지지 않은 점, 이 사건 아파트에 관하여 압류, 가압류, 처분금지가처분 등기가 마쳐진 점 등에 비추어 볼 때, 원고들이 잔대금을 모두 납입하더라도 피고들로부터 소유권이전등기의무를 이행 받을 것을 합리적으로 기대하기 어렵게 되었으므로 민법 제536조 제2항의 이른바 불안의 항변권에 기하여 원고들의 잔대금지급의무와 피고들의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있고, 또②) 원고들이 잔대금 지급기일까지 잔대금을 지급하지 않았지만 이후 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기가 마쳐진 날로부터 60일이 경과함으로써 이 사건 분양계약 제7조 제2항에 따라 피고들의 소유권이전등기의무 또한 이행기가 도래하여 원고들의 잔대금지급의무와 피고들의 소유권이전등기의무는 서로 기한의 정함이 없는 채무로 동시이행관계에 놓이게 되었다고 본 다음, ③ 원고들이 피고들에게 분양 잔대금의 적법한 이행제공을 한 후 소유권이전등기의무 이행의 최고를 하였으나 피고들이 이에 응하지 아니함으로써 원고들의 해제 의사표시에 따라 이 사건 분양계약이 적법하게 해제되었다.고 판단하였다.
2. 그러나 원고들의 잔대금지급의무와 피고들의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 놓이게 되었다는 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다.
(1) 민법 제536조 제2항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행을 하여야 하는 의무를 지고 있는 경우에도 '상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때'에는 동시이행의 항변권을 가진다고 하여 이른바 '불안의 항변권'을 규정하고 있다.
여기서 '상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유'란 선이행 채무를 지게 된 채무자가 계약 성립 후 채권자의 신용불안이나 재산상태의 악화 등의 사정으로 반대급부를 이행받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 인하여 당초의 계약 내용에 따른 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우를 말하며, 이와 같은 사유가 있는지 여부는 당사자 쌍방의 사정을 종합해서 판단하여야 한다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다93025 판결 참조).
그런데 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 아파트가 코람 코신탁에 신탁되어 있다고 하더라도 이는 시행사나 시공사의 일반 채무자에 의한 강제집행 등을 방지하여 수분양자들에게 완전한 소유권을 이전하여 주기 위한 것이므로 신탁등기가 마쳐져 있다는 사정이 피고들의 소유권이전등기의무 이행에 장애가 된다고 볼 수 없는 점, ② 기업 정상화를 목적으로 하는 워크아웃 제도의 취지 및 앞서 본 바와 같이 신탁등기가 마쳐진 사정에 비추어 볼 때, 피고 B이 워크아웃 상태였다는 것이 피고들의 소유권이전등기의무 이행에 장애가 된다고 보기는 어려운 점, ③ 이 사건 아파트 부지에 관하여 피고들 명의로 소유권보존등기가 마쳐지지 못한 것은 이 사건 아파트가 포함된 도시개발사업의 미준공으로 지적 및 공부 정리가 완료되지 않은데 따른 것뿐이고, 또 원고들이 분양대금을 모두 지급하여 소유권취득을 위한 실질적인 요건을 갖출 경우 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기와 동시에 대지사용권을 취득하므로, 이 사건 아파트 부지에 관하여 피고들 명의의 소유권보존등기가 마쳐지지 않았다는 사정이 분양계약의 목적 달성에 장애가 된다고 볼 수 없는 점, ④ 원고들이 분양받은 아파트의 경우, 입주기간 종료일(원고 BA는 2010. 12. 3.. 원고 CH은 2010. 8. 24.이다)까지 압류, 가압류, 처분금지가처분 등기 등이 마쳐진 적이 없는 점 등을 종합하여 보면, 원심 설시와 같은 사정만으로 이 사건 분양계약 이후 원고들이 잔대금을 모두 납입하더라도 피고들로부터 소유권이전등기의무를 이행 받을 것을 기대할 수 없는 사정변경이 생기고 이로 인하여 피고들의 소유권이전등기의무 이행에 앞서서 원고들이 잔대금지급의무를 이행하는 것이 공평과 신의칙에 반하는 경우라고 할 수는 없다.
(2) 또한 기록에 의하면, 이 사건 분양계약 제7조 제2항은 '매수인은 공급대금 및 기타 납부액을 완납하고 매도인(원고 BA의 분양계약상 매도인은 피고 B이고, 원고 CH의 분양계약상 매도인은 피고들이다)의 소유권보존등기가 완료되는 날로부터 60일 이내에 매수인의 비용으로 소유권이전등기를 필하여야 하며, 매수인이 이전절차를 완료하지 않음으로써 발생하는 피해 및 공과금은 매수인이 전액 부담하여야 한다'고 정하고 있고, 이 사건 분양계약 제15조 제1항은 '매수인은 공급대금 및 연체료를 기일 내에 완납하고 매도인이 요구한 제반서류를 제출한 후 입주일이 명시된 입주증을 발급받아 입주하여야 한다'고 정하고 있는바, 위 규정들을 종합하여 보면 원고들을 포함한 수분양자들의 잔대금지급의무는 피고들의 소유권이전등기의 무보다 선이행되어야 하는 관계에 있다고 봄이 옳다. 따라서 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기가 마쳐진 날로부터 60일이 경과하였다고 하더라도 원고들의 잔대금지급의무가 이행되지 아니한 이상 피고들의 소유권이전등기의무에 관한 이행기가 도래하였다고 할 수 없다.
(3) 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 원고들의 잔대금지급의무와 피고들의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다고 판단하고 말았으니, 원심의 위와 같은 판단에는 민법 제536조 제2항 소정의 이른바 불안의 항변권 및 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 원고들에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
판사
재판장대법관이상훈
대법관김창석
주심대법관조희대