임의경매로 부동산소유권이 제3자에게 이전된 경우 당초 매수자에게 받은 계약금 및 중도금은 기타소득에 해당하지 않음.

매수자의 피담보채무의 변제 해태로 인한 근저당권 실행으로 임의경매되어 제3자에게 부동산소유권이 이전된 경우 계약의 해지로 볼 수 없고, 당초 매수자에게 지급받은 계약금 및 중도금은 기타소득에 해당하지 않음

소득세법 제21조소득세법

2013구합10351 종합소득세부과처분취소

이AA

북대구세무서장

2013. 10. 16.

2013. 11. 15.

1. 피고가 2013. 9. 2. 원고에게 한 2007년 귀속 종합소득세 OOOO원의 부과처분 을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 12. 23. 주식회사 BBB(이하 'BBB'라 한다)에 OO시 OO구 OO동 1040 대 817.2㎡ 및 위 지상 공장 등 면적 합계 509.7㎡(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 OOOO원에 매도(이하 '이 사건 매매'라 한다)하였다.

나. BBB는 계약 당일 원고에게 계약금 OOOO원을 지급하고, 2005. 6. 27.까지 수차례에 걸쳐 중도금 OOOO원을 지급하고, 2006. 1. 31. 원고로부터 인수하기로 한 주식회사 CC은행(이하 'CC은행'이라 한다)에 대한 근저당권 피담보채무(이 하 '이 사건 피담보채무'라 한다)의 일부로 OOOO원을 변제하였으나, 이후 나머지 피담보채무를 변제하지 못하였다.

다. 그 후 CC은행의 임의경매신청에 따라 2006. 12. 4. 이 사건 부동산에 대한 임의경매 개시결정(대구지방법원 2006타경60649호)이, 2007. 6. 27. 김DD에 대한 매각 결정이 각각 내려졌으며, 같은 날 김DD 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

라. 피고는 이 사건 매매계약이 이 사건 부동산에 대한 임의경매 개시결정일인 2006. 12. 4. 사실상 해제되었다고 보고, 원고가 BBB로부터 지급받은 계약금 OOOO원, 중도금 OOOO원, BBB가 CC은행에 지급한 OOOO원 합계 OOOO원(이하 '이 사건 금원'이라 한다)이 소득세법 제21조 제1항 제10호의 '계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받은 위약금 또는 배상금'으로서 기타소득에 해당한 다는 이유로, 2012. 8. 1. 원고에게 2006년 귀속 종합소득세 OOOO원을 결정・고지(이하 '당초 처분'이라 한다)하였다.

마. 원고는 2012. 10. 29. 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2012. 12. 31. 기각결정을 하였다.

바. 피고는 이 사건 소송 계속 중인 2013. 9. 2. 원고에게, 이 사건 부동산의 매각일 인 2007. 6. 27. 이 사건 매매계약이 사실상 해제된 것으로 보아 당초 처분을 취소하고 2007년 귀속 종합소득세 OOOO원을 결정 ・ 고지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제3호증 제6호증, 을 제1호증 내지 제 3호증, 제7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

다음과 같은 이유로 이 사건 처분은 위법하다.

1) 원고는 BBB로부터 계약금 및 중도금 명목으로 합계 OOOO원을 지급받았을 뿐 이 사건 매매계약을 해제한 사실이 없어 위약금 또는 배상금 명목으로 지급받은 돈이 전혀 없다. BBB가 CC은행에 OOOO원을 지급한 것은 원고의 채무를 대신 이행한 것이 아니라, 이 사건 매매계약 및 2005. 4. 15.자 합의내용에 따라 자신 의 의무를 이행한 것일 뿐이므로, OOOO원 역시 소득세법 제21조 제1항 제10호의 '위약금과 배상금'에 해당하지 않는다.

2) 설령 이 사건 금원이 위약금 또는 배상금에 해당한다고 하더라도, 원고가 BBB의 채무불이행으로 인하여 입은 손해는 최소한 2005. 5. 9.~2006. 7. 27. 원고가 CC은행에 지급한 이자 OOOO원, 배당기일까지의 이자 OOOO원 합계 OOOO원에 이르고, 위 손해액이 이 사건 금원보다 많으므로, 원고는 '본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상받은 경우'에 해당하지 않는다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1)이 사건 매매계약의 주요내용은 아래와 같다.

2. 계약내용

제1조(목적) 부동산의 매매에 대하여 매도인과 매수인은 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다.

매매대금 : OOOO원정

계약금 : OOOO원은 계약시에 지불하고 영수함. 영수자 이AA

융자금 : (서증의 상태로 인하여 확인불가) 원정(CC은행)을 승계키로 한다.

중도금 : OOOO원은 2005. 3. 30.에 지불

잔금 : OOOO원정(은행 근저당설정금액)

제2조(소유권이전 등) 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며 위 부동산 인도일은 2005년 3월 31일로 한다.

제6조(채무불이행과 손해배상) 매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해보상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

○ 특약사항: 매도인은 중도금 지불시에 등기부상 압류권에 대하여 정산하기로 한다.

2) 원고는 이 사건 매매계약 당일 BBB로부터 계약금 OOOO원을 지급받고, BBB에게 매매예약에 의한 소유권이전등기청구권가등기를 마쳐주었다. 한편 BBB가 원고에게 이 사건 매매대금으로 지급한 내역은 아래와 같다.

순번

송금일

금액(원)

예금주

계좌번호

비고

1

2004.12.23.

OOOO

CC은행

OOOOOOOOOOOO

2

2005.3.31.

OOOO

3

2005.4.1.

OOOO

4

2005.4.18.

OOOO

5

2005.5.24.

OOOO

이EE

CC은행

OOOOOOOOOOOO

원고의

아버지

6

2005.5.27.

OOOO

7

2005.5.31.

OOOO

8

2005.6.27.

OOOO

9

2006.1.31.

OOOO

CC은행

CC은행

OOOOOOOOOOOO

대출금

원금상환

총계

OOOO

3)원고와 BBB가 2005. 4. 15. 작성한 합의서의 내용은 아래와 같다.

합의서

OO구 OO구 OO동 1040번지에 대한 잔금을 일부 지급하였으며, 2005년 3월 31일까지 발생한 등기부등본상의 압류에 대한 금액 OOOO원을 빼고 2005년 3월 31일 이후부터 발생하는 비용에 대해서는 BBB가 부담하기로 하고 서명날인 후 각 1부씩 서로 보관키로 한다. 단, 공동담보에 대한 융자금 OOOO원은 2005년 6월 안에 풀어 주기로 하고, 그 이전에 쌍방의 의견이 있을 시 쌍방의 합의하에 합의서를 다시 작성하고 본 합의서는 폐기한다. 사업시행시 이주통보는 3개월 이전에 통보하기로 한다.

2005. 4. 15.

매도인 : 원고매수인 : BBB

4) 원고는 2005. 11.경 BBB에게 이 사건 토지 상에 건물 신축을 위한 토지 사용승낙서를 작성해주었다. 한편 BBB는 이 사건 금원을 선급금으로 회계처리 하였다가 2007 사업연도 법인세 신고시 대손상각(貸損像却)으로 계상하였다.

5) 국세청은 BBB에 대한 법인세경정취소를 위한 조사과정에서 BBB가 OO시 OO동 일대에 아파트 신축사업을 추진하다가 사업을 포기함에 따라 토지 소유자들에게 지급한 계약금을 손금산입하여 법인세 신고한 것은 정당하고 판단하고, BBB가 돌려받지 못한 토지계약금은 위약금으로써 토지 원소유자들에게 기타소득 과세자료로 관할 세무서에 통보할 것을 결의하였다.

6) BBB가 잔금지급기일 이후 자신이 인수하기로 한 대출금에 대한 이자지급의무를 제대로 이행하지 않음으로 인하여, 원고가 CC은행에 OOOO원의 이자를 지급하고, 이 사건 부동산의 배당기일까지 발생한 이자 OOOO원도 부담하게 되었다

7)원고의 아버지 이EE은 이 법정에서 증인으로 아래와 같이 진술하였다.

- 원고는 BBB가 채무 승계의무를 제때 이행하지 않아 엄청난 손해를 입게 되었고, 그 손해가 BBB로부터 지급받은 계약금과 중도금보다 훨씬 더 컸기 때문에 BBB에 대하여 이를 정산해 줄 것을 여러 차례 요구하였고, 요구를 계속 묵살하는 BBB의 대표를 고소하기도 하였다.

- BBB는 원고의 정산 요구에 대하여 그동안 어떤 답변도 한 적이 없고 2010년에는 아예 폐업을 해버렸다.

- 원고와 BBB가 매매계약을 해제하거나, 정산을 하거나, 기지급 된 계약금과 중도 금 등을 위약금으로 충당하기로 약정한 사실은 당연히 없다.

- 원고가 2005. 3. 30. BBB가 중도금을 약정한 금액대로 주지 않거나 대출금 채무 승계의무를 이행하지 않았을 때 해제통보를 하지 않은 것은 BBB가 계속 해결해 준다고 기다리라고 했기 때문이다.

- 이 사건 부동산에 관한 경매가 개시되었을 때, 원고는 경매를 막을 능력이 되지 않았고, 아무 힘도 없어서 이자를 지급하는 것 말고는 달리 방법이 없었다.

- 원고는 경매가 개시된 이후에도 해제통보는 하지 않고 정산요구만 하였다. 원고는 이 사건 부동산에 대한 대출금을 스스로 갚을 능력이 없었기 때문이다.

- 경매가 진행되고 낙찰까지 다 이루어져서 더 이상 BBB가 해결해줄 수 있는 방법이 없는 그 시점에는 해제를 하려고 했는데 연락이 두절이 되어서 해제를 하지 못했다.

- 결국 지금도 계약이 해제가 안된 상태이고, 여전히 계약이 성립되어 있는 상태이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3호증 내지 제5호증, 을 제1호증 내지 제6호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 이EE의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 소득세법 제21조 제1항 제10호는 계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금과 배상금을 기타소득으로 규정하고 있다. 한편 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하되, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 사정이 없는 이상, 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 그 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고도 해석할 수 없으며, 이 약정의 내용은 매도인과 매수인과의 계약으로 매수인이 매도인의 채무를 변제하기로 하는 것으로서 매수인은 제3자의 지위에서 매도인에 대하여만 그의 채무를 변제할 의무를 부담함에 그치는 것이다. 그리고 위와 같이 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무에 관하여 그 이행을 인수한 경우, 채권자에 대한 관계에서는 매도인이 여전히 채무를 부담한다고 하더라도, 매도인과 매수인 사이에서는 매수인에게 위 피담보채무를 변제할 책임이 있다고 할 것이므로, 매수인이 그 변제를 게을리 하여 근저당권이 실행됨으로써 매도인이 매매목적물에 관한 소유권을 상실하였다면, 특별한 사정이 없는 한, 이는 매수인에게 책임 있는 사유로 인하여 소유권이전등기 의무가 이행불능으로 된 경우에 해당하고, 거기에 매도인의 과실이 있다고 할 수는 없다(대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다5193 판결, 대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다8464, 8471 판결, 대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다18578 판결 등 참조). 이 경우 매도인은 민법 제538조 제1항에 따라 매매목적물의 소유권이전등기의무의 불이행책임을 면하고, 상대방의 매매대금지급의무의 이행을 청구할 수 있으며, 다만 자기의 채무를 면함으로써 이익을 얻은 때에는 이를 상대방에게 상환하여야 한다.

2) 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정 즉, ① BBB는 이 사건 매매계약에 따른 잔금 지급에 갈음하여 이 사건 피담보채무를 변제하기로 약정한 점, ② BBB가 이 사건 피담보채무의 변제를 게을리하여 근저당권이 실행됨으로써 원고가 이 사건 부동산에 대한 소유권을 상실한 점, ③ 이 사건 부동산이 임의경매 절차에서 제3자에게 매각되어 원고의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 된 것은 매 수인인 BBB의 책임 있는 사유로 인한 것이고, 매도인인 원고에게 그 대출금의 이자를 납부하는 등으로 경매절차의 진행을 방지하여야 할 의무가 있는 것은 아닌 점(대법원 2008. 8. 21. 선 고 2007다8464,8471 판결 등 참조), ④ 원고나 BBB가 이 사건 매매계약을 해제하였다고 볼 아무런 증거가 없으며, 원고는 이 사건 소송에서도 일관되게 위 매매계약이 해제되지 않았다고 주장하고 있는 점 등에 비추어보면, 이 사건 매매계약은 해제되지 않았고, BBB에게 책임 있는 사유로 인하여 원고의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었으므로, 원고는 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기의무를 면하고 BBB로부터 수령한 계약금 및 중도금을 보유할 권한이 있을 뿐만 아니라 잔금의 지급을 청구할 수도 있다.

따라서 원고가 BBB로부터 지급받은 계약금 및 중도금 합계 OOOO원과 잔금의 일부에 갈음하여 BBB가 CC은행에 지급한 OOOO원은 모두 소득세법 제21 조 제1항 제10호의 '계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금과 배상금'으로서 기타소득에 해당하지 아나하므로, 원고의 나머지 주장에 대하여 살펴볼 필요 없이 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.