매수자의 귀책사유로 매매계약 해제됨에 따라 매도자가 수취하는 계약금과 매수자의 채무를 매도자가 대위변제함에 따른 손실의 상계가능 여부

매수자의 매매대금 지급불이행에 따라 매매계약 해제되어 매도자에게 귀속되는 계약금과 매수자의 매매대금 조달과정에서 차입한 자금을 매도자가 대위변제함에 따른 손실은 서로 상계함이 타당함

법인세법 제15조익금의 범위

2014-구합-67833 법인세부과처분취소

주식회사 AAA

동작세무서장

2014. 12. 5.

2015. 1. 23.

1. 피고가 2012. 6. 5. 원고에 대하여 한 2008사업연도 귀속 법인세 중 OOOO원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 이 사건 토지의 매도 경위

1) 원고는 1955. 5. 13. 설립되어 섬유제품 제조 ・ 가공 및 도 ・ 소매업, 부동산 임대 및 분양공급업 등을 영위하는 법인으로, 주상복합아파트 개발사업 목적으로 2004. 6. 3.부터 2005. 12. 11.까지 OO시 OO구 OO동 676-28 외 29필지 총 6,033.2㎡(이하 통틀어 '이 사건 토지'라 한다)를 취득한 후, 2006. 8. 7. 주식회사 BBB 실버주택 (이하 'BBB'라 한다)과 다음과 같은 내용의 매매계약을 체결하였다(이하 '이 사건 계약'이라 한다).

1. 매매대금(제1조) : OOOO원

계약금(15%) : OOOO원, 지급기일 : 2006. 8. 7.

잔금(85%) : OOOO, 지급기일 : 2007. 1. 30.

2. 원고는 잔금수령과 동시에 BBB에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부한다(제2조).

3. 이 계약은 계약금이 원고의 통장에 입금과 동시에 효력이 발생하고, BBB는 계약과 동시에 BBB 및 BBB가 지정하는 자에게 설정서류를 교부하고, 계약금의 130%의 금액을 상기 토지에 근저당권설정을 제공한다(제6조).

4. 계약의 해지 : BBB가 원고에게 잔금을 완불하기 전까지 원고가 위약시에는 계약금의 배액을 상환하고, BBB가 위약시에는 계약금을 포기하고 이 계약을 해지할 수 있다. BBB는 매각 토지를 계약 후 잔금지급일 이전까지 BBB의 요청시 상호 협의후 잔금지급일을 2007. 4. 30.까지 1회에 한하여 연장할 수 있다. 단, 지연비용으로 OOOO원을 원고에게 잔금지급시 추가 지급키로 한다(제7조).

5. 손해배상 : 상호 계약 조건을 지키지 않아 해당 당사자에게 손해를 입힐 경우 그에 따른 손해에 대해서는 배상한다(제9조).

2) 원고는 2006. 8. 7. 이 사건 계약을 체결하면서 주식회사 CCCII 상호저축은행(이하 'CCC은행'이라 한다)과, 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 OOOO원인 근저당권설정계약과 존속기간 2006. 8. 7.부터 만 30년인 지상권설정계약을 각 체결하였다.

3) 원고는 CCC은행에게, 2006. 8. 7. 이 사건 토지에 관하여 각 근저당권설정등기와 각 지상권설정등기를 경료하여 주었다.

나. BBB의 CCC은행에 대한 대출채권

1) CCC은행은 2006. 8. 7. BBB와 사이에, OOOO원을 이자율 연 12%, 지연이자율 연 24%, 만기일 2007. 2. 7.로 정하여 대출하는 내용의 일반자금대출약정을 체결하고, 같은 날 BBB에게 OOOO원에서 인지대, 선이자, 기타 각종 비용 등을 공제한 OOOO원을 지급하였다.

2)CCC은행은 2007. 5. 31. BBB와 사이에, OOOO원의 대출약정을 다시 체결하고, 위 OOOO원으로 당초의 대출원금 OOOO원, 미납이자 OOOO원 및 연체료 OOOO원 합계 OOOO원을 변제하는 것으로 처리하였다.

다. 이 사건 계약의 해제

1) BBB는 원고에게 2007. 1. 26. 잔금 지급기일을 2007. 4. 30.까지로 연장하여 줄 것을 요청하였고, 원고는 2007. 1. 29. 이를 승낙하면서 계약에 따라 이자비용 OOOO원을 추가로 지급하여 줄 것을 요청하였다.

2) BBB는 원고에게 2007. 5. 2. 다시 잔금 지급기일을 2007. 6. 30.까지로 연장하여 줄 것을 요청하였고, 이에 원고는 2007. 5. 29. 이를 승낙하면서 다시 연장 이자비용 OOOO원을 추가로 지급할 것을 요청하였다.

3) BBB는 다시 원고에게, 2007, 6. 19. 사업부지에 관한 손익분석 결과 사업수지가 나오지 않아 OO시에 건축허가 재심의를 요청하였고, 그에 따라 3개월 정도의 시간이 소요될 것으로 예상되므로 이 사건 계약의 잔금 지급기일을 연장하여 줄 것을 요청하였으나, 원고는 이를 거절하였다.

4) 원고는 위와 같이 2차례에 걸친 잔금 지급기한 연장에도 불구하고 BBB가 토지잔금을 미이행하자 2007. 8. 27. 매매계약을 해제한다는 통지를 하였다.

라. 원고의 근저당권설정등기 말소 청구

1) 한편, 원고는 CCC은행에 대하여 근저당권설정등기 및 지상권설정등기의 말소등기청구의 소를 제기하였으나(서울중앙지방법원 2007가합76158), 패소하였고, 그 무렵 그 판결이 확정되었다.

2) CCC은행은 이 사건 부동산에 관한 임의경매를 신청하였고(수원지방법원 2008타경12469), 원고는 2008. 8. 6. CCC은행에게 OOOO원을 대위변제한 후, 2008. 8. 13. 각 말소등기를 경료하였다.

마. 원고와 BBB의 계약 해제 분쟁

1) 원고는 2008. 6. 5. 안양시에 대하여 건축 관련 행정행위의 중단을 요청하면서, 2008. 6. 16. 잔금 미지급에 의한 BBB의 귀책사유로 이 사건 계약이 해지되었음을 다시 통보하였다.

2) 한편, BBB는 2008. 7. 2. 이 사건 토지에 관하여 부동산처분금지가처분 결정을 받았으나, 원고는 이에 이의하여 2008. 12. 1. 처분금지가처분 결정이 취소되었다.

바. 원고의 세무처리 및 피고의 부과 내역

1) 원고의 이 사건 계약에 관련된 각 사업연도의 회계 및 세무처리 내역은 다음과 같다.

회계처리

세무조정

2006. 8. 7. 계약금수령

예금 OOOO/선수금 OOOO

2007. 12. 31. 결산

선수금 OOOO/지급보증확정부채 OOOO

2008. 6. 30. 채무계상

지급보증확정부채 OOOO/미지급금 OOOO/잡손실 OOOO

잡손실 손금불산입

2008. 8. 6. 변제

미지급금 OOOO/보통예금 OOOO

2) 원고는 2008년 이 사건 토지 거래에 따른 손실 OOOO원을 잡손실로 비용 계상한 후 2008 사업연도 법인세 신고시 이를 손금불산입 세무조정 하였는데, 서울지방국세청은 2012. 3. 13.부터 2012. 5. 11.까지 원고의 법인세에 대한 통합조사를 실시한 후, 원고가 BBB 채무의 담보로 이 사건 토지를 제공함에 따라 변제한 OOOO원은 보증채무의 대위변제에 해당하므로 법인세법 제34조 제3항 제1호에 따라 손금으로 인정되지 않고, 계약금 OOOO원은 위약금으로 익금산입 대상이라는 취지로 피고에게 통지하였고, 이에 피고는 2012. 6. 7. 위 세무조사 결과를 기초로 2008 사업연도 법인세 OOOO원을 부과하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

3) 원고는 이에 불복하여 2012. 8. 20. 조세심판을 청구하였으나, 조세심판원은 2014. 6. 24. 이를 기각하였다.

인정근거다툼이 없는 사실, 갑 제1 내지 19호증, 을 제1호증(가지번호 모두 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

가. 이 사건 계약 중 "BBB가 원고에게 잔금을 완불하기 전까지 원고가 위약시에는 계약금의 배액을 상환하고, BBB가 위약시에는 계약금을 포기하고 이 계약을 해지할 수 있다"고 규정한 조항은 해약금 약정이므로, 이 사건 계약금은 원고에게 확정적으로 귀속되지 않고 있다가 원고가 OOOO원을 대위변제함으로써 그 손해배상액에서 공제되었다. 따라서 이 사건 계약금이 원고에게 2008 사업연도에 확정적으로 귀속되었음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 한편, 원고가 CCC은행에 지급한 대위변제액 OOOO원은 손금으로 산입하여야 하므로, 가사 원고에게 계약금이 확정적으로 귀속되었다 하더라도, 실질적으로 순자산의 증가가 없으므로 이를 익금에 산입한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 관계 법령

별지와 같다.

4. 판단

가. 계약의 해제 시기

1) 일반적으로 쌍무계약에서 당사자의 일방이 미리 자기 채무를 이행하지 아니할 의사를 표명한 때에는 상대방은 이행의 최고나 자기 채무의 이행의 제공 없이 계약을 해제할 수 있고, 이러한 이행거절 의사의 표명이 있었는지 여부는 계약의 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다4196 판결 등).

2) 이 사건에 관하여 보건대, 원고는 두 차례에 걸쳐 BBB에 대하여 잔금 지급기일을 연장하여 주었음에도 불구하고, BBB는 2007. 6. 19. 다시 잔금 지급기일을 연장하여 줄 것을 원고에게 요청하였고, 원고는 이를 거절하였으나, BBB는 원고가 계약해제의 의사를 표시한 2007. 8. 27.까지 잔금을 지급하지 아니하였던 점에 비추어 보면, BBB는 잔금을 지급할 채무를 연장된 잔금지급기일 이전에 이미 거절하였다고 봄이 상당하고, 따라서 BBB에 대한 최고나 자기채무이행의 제공 없이 2007. 8. 27.자 원고의 계약해제의 의사표시가 BBB에게 도달함으로써 이 사건 계약은 해제되었다(원고는 계약을 해지한다고 기재하고 있으나, 원고의 계약 해지의 의사표시는 매수인의 잔금 지급지체로 인하여 매매계약을 해제하겠다는 의사표시라고 봄이 상당하다).

3) 이후 원고와 BBB 사이의 계약의 효력 여부에 관한 소송상 다툼이 있었다 하더라도 이미 해제된 계약의 효력이 다시 살아난다고 보기 어렵다.

4) 따라서 위약금 OOOO원의 귀속시기는 위 계약해제일인 2007. 8. 27.이므로 위약금의 귀속시기가 2008년임을 전제로 한 피고의 처분은 더 나아가 살필 필요 없이 취소되어야 한다.

나. 위약금의 성질

1) 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 그렇지만 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약내용을 합리적으로 해석하여야 한다. 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다64222 판결 등 참조). 한편, 계약서 및 그 계약내용에 편입된 약관에 당사자의 귀책사유로 인하여 계약이 해제된 경우에는 계약보증금이 상대방에게 귀속한다는 조항이 있을 때, 이 계약보증금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 계약서 및 약관 등을 종합하여 구체적 사건에서 개별적으로 결정할 의사해석의 문제이고, 위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로 위약금이 위약벌로 해석되기 위하여는 특별한 사정이 주장 ・ 입증되어야 한다(대법원 2000. 12. 8. 2000다35771 판결 등 참조).

2) 가사, 피고의 주장처럼, 2008. 12. 1. 이 사건 토지에 관한 처분금지가처분 결정이 취소됨으로써 계약이 확정적으로 해제되었고, 따라서 2008 사업연도에 계약금이 귀속되었다고 본다 하더라도, ① 이 사건 계약금은 매매대금 OOOO원의 15%인 OOOO원으로 거액이고, ② 매매계약을 체결한 후 매도인인 원고가 계약금만을 지급받은 상태에서 계약금의 130%인 OOOO원을 채권최고액으로 하여 CCC은행에 대하여 근저당권을 설정하여 준 것은 위 계약금으로 그에 따른 손해를 담보할 수 있다고 신뢰하였기 때문이라고 보이는 점, ③ 원고는 2008. 8. 6. 이 사건 토지의 보전을 위하여 CCC은행에 OOOO원을 대위변제하였고, 그로 인하여 이미 손해액 OOOO원이 발생한 상태에서, 2008. 12. 1. 계약이 확정적으로 해제되었던 점, ④ 이 사건 계약 제9조에서 손해를 배상한다고 규정한 것은, 위 손해배상 예정액을 넘어선 추가 손해가 있을 경우 이를 청구할 수 있다는 의미로 보이는 점, ⑤ 민법 제398조 제4항은 위약금의 약정은 손해배상의 예정으로 추정한다고 규정하고 있는 점, ⑥ 법인세법 제 19조의2 제2항 대손금 중 채무보증으로 인하여 발생한 구상채권의 손금불산입 규정은 2008. 12. 26. 법률 제9267호로 개정되면서 신설되어 2009. 1. 1. 시행되었는데, 이 사건 처분 당시인 2008 사업연도에는 위 규정을 적용할 수 없다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 계약상 "BBB가 원고에게 잔금을 완불하기 전까지 원고가 위약시에는 계약금의 배액을 상환하고, BBB가 위약시에는 계약금을 포기하고 이 계약을 해지할 수 있다"는 조항은 위약금의 약정으로 손해배상예정으로 추정되고, 위 계약금은 이미 발생한 손해에 충당되어 원고에게 위 계약금 상당의 순자산의 증가가 있었다고 보기 어렵다.

3) 한편, 계약금 OOOO원을 2008 사업연도 익금에서 제외하는 경우의 2008 사업연도 법인세의 정당세액은 OOOO원이므로, 위 계약금이 익금에 산입되어야 함을 전제로 하는 이 사건 처분은 OOOO원을 초과하는 범위 내에서 위법하므로 취소되어야 한다.

5. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.