건물 임대차계약을 합의 해제하면서 보증금은 새로운 임차인의 보증금으로 반환하기로 약정한 경우, 보증금의 반환을 3개월 유예한 취지로 봄이 상당하다고 한 사례

건물 임대차계약을 합의 해제하면서 보증금은 건물을 제3자에게 임대하여 그 보증금으로 반환하기로 약정한 경우, 그 취지는 그 건물 부분이 제3자에게 임대되지 않으면 임차인에게 보증금을 반환하지 않겠다는 것이 아니라 임대인이 그 건물 부분을 제3자에게 임대하여 그 보증금으로 임차인의 보증금을 반환할 수 있도록 상당한 기간 동안 보증금의 반환을 유예하기로 하는 취지라고 보아야 하며, 그 기간은 제반 사정을 고려하여 3개월로 정함이 상당하다고 한 사례.

민법 제105조

원고

피고

서울지법 남부지원 1996. 12. 24. 선고 96가소104449 판결

1. 원심판결 중 원고에 대하여 피고에게 금 4,500,000원 및 이에 대한 1995. 10. 17.부터 1996. 10. 7.까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

2. 피고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 항소비용은 피고의 부담으로 한다.

피고는 원고에게 금 4,500,000원 및 이에 대하여 1995. 7. 17.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.

원심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 기초 사실의 인정

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 갑 제2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 을 제1호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고 반증 없다.

가. 원고는 1994. 4. 25. 소외 1로부터 서울 금천구 가산동 (지번 생략) 소재 주택(이하 이 사건 건물이라고 한다) 1층 3호실 방 1칸(이하 이 사건 건물 부분이라고 한다)을 보증금 4,500,000원, 월 임료 금 50,000원, 임차기간 같은 날부터 24개월로 정하여 임차하고, 그 때경 보증금 4,500,000원을 위 소외인에게 지급하였다.

나. 그 뒤 소외 2가 1994. 3. 29. 서울지방법원 남부지원 93타경20990 임의경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 그 소유권을 취득하였고, 다시 같은 해 8. 23. 피고가 이 사건 건물을 매수하여 소유권을 취득하였으나, 원고와의 임대차계약은 계속 전전양수되었다.

다. 한편, 원고가 1995. 7. 16. 피고에게 이 사건 임대차계약을 해지할 것을 통보하자 피고는 이에 동의하면서 다만, 이 사건 건물 부분을 제3자에게 임대하여 받은 보증금으로 원고의 보증금을 반환하기로 약정하였고, 원고는 그 때경 이 사건 건물 부분을 피고에게 명도하였다.

라. 그러나 피고는 이 사건 건물 부분을 제3자에게 임대하지 못한 채로 이 사건 건물을 1996. 2. 10. 소외 3에게 매도하고 같은 해 3. 25. 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

2. 판 단

위 인정 사실에 의하면 원고와 피고 사이의 임대차계약은 1995. 7. 16. 당사자 간의 합의에 의하여 종료되었다 할 것이고, 원·피고 사이에 이 사건 건물 부분을 제3자에게 임대하여 그 보증금으로 원고의 보증금을 반환하기로 약정하였는바, 그 취지는 이 사건 건물 부분이 제3자에게 임대되지 않으면 원고에게 보증금을 반환하지 않겠다는 것이 아니라 피고가 이 사건 건물 부분을 제3자에게 임대하여 그 보증금으로 원고의 보증금을 반환할 수 있도록 상당한 기간 동안 보증금의 반환을 유예하기로 하는 취지라고 보아야 할 것이며, 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 고려하면 그 기간을 3개월로 정함이 상당하다고 할 것이고, 피고가 이 사건 건물을 소외 3에게 매도할 당시까지 이 사건 건물 부분을 제3자에게 임대하지 못한 사실은 앞서 본 바와 같으므로 피고는 원고에게 위 보증금 4,500,000원 및 이에 대하여 이 사건 임대차계약이 합의해지된 후 3개월이 경과한 1995. 10. 17.부터 완제일까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

이에 대하여 피고는 이 사건 건물을 소외 3에게 매도하면서 원고와의 임대차계약 및 보증금 반환의무를 위 소외인이 양수하였으므로 피고는 그 반환 책임을 면한다고 주장하므로 살피건대, 원·피고 사이의 임대차계약이 피고가 이 사건 건물을 소외 3에게 양도하기 전인 1995. 7. 16. 원·피고 사이의 합의에 의하여 종료하였음은 앞서 본 바와 같으로 피고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 피고는 원고에게 금 4,500,000원 및 이에 대하여 1995. 10. 17.부터 이 사건 소장 부본 송달일임이 기록상 분명한 1996. 10. 7.까지는 민법 소정의 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 원심판결 중 피고에 대하여 위 인정 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분은 부당하므로 이 부분을 취소하여 이에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 원심판결의 나머지 부분은 정당하므로 피고의 나머지 항소를 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제95조, 제89조, 제92조 단서를 적용하여 주문과 같이 판결한다.